饒賢君/文 對(duì)整個(gè)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域而言，“重資產(chǎn)”的定義并不十分明確。

嚴(yán)格意義上，分散式長(zhǎng)租公寓并沒有重資產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓品牌以二房東的身份從房東手中獲取房源，經(jīng)過裝修后租賃給消費(fèi)者，資產(chǎn)的所有權(quán)歸屬于房東，但企業(yè)提前按照合同支付了租金，獲取了房屋的租賃權(quán)。因此，二房東模式介于持有型的重資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)型的輕資產(chǎn)模式之間，行業(yè)內(nèi)通常稱為“中資產(chǎn)”模式。

而在集中式長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，如果品牌同時(shí)是資產(chǎn)的持有者和運(yùn)營(yíng)者，即屬于重資產(chǎn)模式，如果品牌是為資產(chǎn)的持有者進(jìn)行資產(chǎn)代運(yùn)營(yíng)，則屬于輕資產(chǎn)模式。此外，同樣也有與資產(chǎn)持有者簽訂長(zhǎng)期租賃合同，進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的二房東中資產(chǎn)模式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)旗下的長(zhǎng)租公寓品牌大多屬于重資產(chǎn)模式，非房企旗下長(zhǎng)租公寓品牌則大多以輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)模式為主，重資產(chǎn)占比較低。

2020年，隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)頻繁爆雷，社會(huì)公信力急速下降，分散式長(zhǎng)租公寓的兩大頭部企業(yè)青客（QK.NASDAQ）與蛋殼的（DNK.NASDAQ）的危機(jī)更是為二房東模式敲響了警鐘，自如、相寓等紛紛收縮房源規(guī)模，加強(qiáng)精細(xì)化管理。

集中式長(zhǎng)租公寓則在行業(yè)的低谷期看到了更多機(jī)會(huì)。

國(guó)內(nèi)一家頭部長(zhǎng)租公寓CEO曾對(duì)記者表示：“從某種意義上說，爆雷是有一些正面意義的，正是因?yàn)樾袠I(yè)的問題暴露了，所以相關(guān)部門更覺得需要規(guī)范這個(gè)不成熟的市場(chǎng)，2020年，各地密集出臺(tái)了大量行業(yè)的規(guī)范條例、補(bǔ)助鼓勵(lì)政策，最重要的是，各地政府為增加租賃住房用地供給給出了積極信號(hào)，國(guó)企央企資本機(jī)構(gòu)紛紛入局，為行業(yè)的未來健康發(fā)展，打下了良好的政策面和資金面基礎(chǔ)。”

2020年，深圳、武漢、成都、合肥、南京、昆明等眾多一二線城市相繼出臺(tái)了增加租賃市場(chǎng)供應(yīng)的政策，通過允許空置率較高、運(yùn)作效率較低的部分非住宅不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，盤活閑置的非住宅資產(chǎn)。

例如，深圳允許不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證用途為辦公、商業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)改建為租賃住房；武漢部分區(qū)域允許將商業(yè)和辦公存量用房改造為租賃住房；南京則批準(zhǔn)已建成并具有一定規(guī)模的商業(yè)、研發(fā)、辦公、酒店、廠房等存量用房改建為租賃住房。

從政策落地的實(shí)際情況看，各地新增的租賃住房供給主要由地方國(guó)企、大型央企、大型金融機(jī)構(gòu)旗下相關(guān)平臺(tái)負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，如平安不動(dòng)產(chǎn)、建信住房、上海城投、北京城建、深圳人才安居集團(tuán)等，具備極強(qiáng)的社會(huì)公益屬性。

這些機(jī)構(gòu)、資本方具備類似的特點(diǎn)——保持開發(fā)者、持有者的身份，將資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)增值服務(wù)交給社會(huì)企業(yè)及機(jī)構(gòu)。

舉例而言，自如與廣州開發(fā)區(qū)金控集團(tuán)合作開發(fā)了“自如里?廣州黃埔凱得家青年社區(qū)”；安歆與杭州政府合作打造了藍(lán)領(lǐng)公寓；魔方公寓與溫州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司合作運(yùn)營(yíng)了人才公寓；樂乎與建信住房、北京城建等地方政府和國(guó)資集團(tuán)合作運(yùn)營(yíng)了多個(gè)項(xiàng)目。

由具備資金優(yōu)勢(shì)、開發(fā)優(yōu)勢(shì)的資本方建設(shè)并持有，長(zhǎng)租公寓品牌則通過合作運(yùn)營(yíng)獲取資產(chǎn)增值紅利以及保底收入，相互在專業(yè)領(lǐng)域各取所長(zhǎng)的合作模式正在越來越多的地方性長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目實(shí)行。

對(duì)著重發(fā)展輕資產(chǎn)模式的集中式長(zhǎng)租公寓品牌而言，這樣的趨勢(shì)在2021年可能會(huì)更加明顯，2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出，在租賃住房建設(shè)上，“國(guó)企和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用”。

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