程璐洋/文 2020年，中國一線城市寫字樓市場的空置率不斷創(chuàng)新高，2021年，在北京、上海、深圳等主要市場，預(yù)計(jì)各超百萬平方米的新增供應(yīng)下，空置率還將走高。

空置率、租金和凈吸納量，從這些寫字樓市場的關(guān)鍵指標(biāo)看，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)“五大行”的數(shù)據(jù)稍有差異，但指向趨同。

2020年四季度，北京寫字樓空置率超過15%，為十年來新高。在這樣的空置水平下，市場出現(xiàn)“以價換量”現(xiàn)象，平均租金下降為300多元/月/平方米，同比下降約1/10。同期，上海寫字樓空置率在20%左右，深圳寫字樓空置率則超過20%，都為多年來市場新高水平。

2020年，北京、上海和深圳等主要城市的高空置，主要都來自大量新增供應(yīng)，有機(jī)構(gòu)稱之為“天量供應(yīng)”，部分寫字樓面積推遲到2021年入市。但在2021年，這些城市的預(yù)計(jì)新增供應(yīng)面積更多，均超過100萬平方米，將繼續(xù)推高空置率，拉低租金。

北京市場方面，高力國際判斷，2021年全市甲級寫字樓將迎來供應(yīng)高峰期，預(yù)計(jì)全年新增供應(yīng)將達(dá)到157萬平方米。戴德梁行也表示，未來三年，北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約316.9萬平方米的新增供應(yīng)，其中預(yù)計(jì)2021年理論新增供應(yīng)將高達(dá)150萬平方米。

世邦魏理仕指出，2021年的上海市場，受項(xiàng)目延期入市的影響，計(jì)劃入市項(xiàng)目近140萬平方米。而深圳的寫字樓市場，將有超過100萬平方米的新增供應(yīng)入市，主要分布在福田CBD和高新科技園。

雖然空置率走高帶來租金繼續(xù)下行，但各市場凈吸納量的拐點(diǎn)，已經(jīng)在2020年三四季度出現(xiàn)，新興的主要需求來自互聯(lián)網(wǎng)科技和醫(yī)療健康行業(yè)。2021年，科技和金融行業(yè)將貢獻(xiàn)大部分寫字樓租賃成交面積。

隨著2021年各市場空置率觸及高點(diǎn)，租金預(yù)計(jì)繼續(xù)下調(diào)，“以價換量“將成為未來兩年租賃市場的主要方向。隨后3至4年，將進(jìn)入去化周期，租金要在2022年后開始回升。

雖然走高的空置率和下降的租金水平已是共識，但多位機(jī)構(gòu)從業(yè)者表示，這并不一定是壞消息，將使得2021年成為企業(yè)辦公選擇的機(jī)會窗口，更具性價比的租金和更多的選擇，使得實(shí)體企業(yè)可以及時調(diào)整辦公租賃成本和位置，也能刺激整個行業(yè)的流動活力。

戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東解釋，北京寫字樓此前一直是業(yè)主市場，租戶沒有太大議價空間，近兩年從原來的業(yè)主市場轉(zhuǎn)變到租戶市場，業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)變，帶來了價格窗口期，租戶可以多爭取租金折扣，或免租期。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓租戶部負(fù)責(zé)人張冀蘇也表示，要刺激寫字樓市場，尤其是租賃市場的流動性，需要健康合理的空置率和租金區(qū)間，這會刺激寫字樓租戶擴(kuò)租或升級。目前北京市場整體空置率17.9%，預(yù)測接下來的峰值會達(dá)到21%左右，而行業(yè)認(rèn)知的空置合理區(qū)間，在15%至20%。

高力國際華東區(qū)辦公樓服務(wù)執(zhí)行董事吳群指出，這會使得市場需求向頭部優(yōu)質(zhì)高性價比物業(yè)聚集。

各城市寫字樓市場上一次數(shù)據(jù)類似的階段，是2008年金融危機(jī)時期。

高力國際數(shù)據(jù)顯示，2007到2009年，也是北京寫字樓供應(yīng)高峰期，當(dāng)時空置率最高達(dá)到24%，是由于2007和2008年近90萬平方米的供應(yīng)量。

不過，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海指出，2008年和目前階段不可同日而語，因?yàn)楫?dāng)時的北京市場存量只有3、4百萬平方米，現(xiàn)在的市場存量超過1千萬平方米。

而且，2008年的“四萬億”刺激，使得整體市場資金極為充裕，凈吸納量在2010年和2011年出現(xiàn)爆發(fā)式增長，使得北京市場空置率從24%下降到10%以下，不到兩年的時間租金翻倍，這在目前北京的市場環(huán)境下，很難實(shí)現(xiàn)。

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