陳月芹2021-02-08 22:13
陳月芹 蔡瑞/文 2020年，物管行業(yè)講述了一個“奮進者”的故事。
其一，物業(yè)公司價值在防疫中得以凸顯，專業(yè)性不斷增強。其二，多家物業(yè)管理企業(yè)順利登陸資本市場，物業(yè)板塊在資本市場估值獲得極大提升。
2021年的物業(yè)企業(yè)何去何從，資本市場對物業(yè)公司估值會繼續(xù)上升，還是會出現(xiàn)反轉(zhuǎn)；物業(yè)行業(yè)洗牌是否還會繼續(xù)深入下去，物業(yè)公司在城市服務、智慧科技等新賽道上還有哪些想象力？
頭馬角力
2020年初，彼時A+H股上市物業(yè)公司共有24家，總市值約2500億元。到了年終，上市物企隊伍壯大到42家，行業(yè)總市值翻了2倍，達到7500億元。
進入2021年，隨著榮萬家、宋都服務赴港上市，如果萬科和龍湖分拆物業(yè)上市能夠?qū)崿F(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)距離萬億市值僅有一步之遙。
從單家物業(yè)公司更能看出行業(yè)歷程。2020年碧桂園服務市值從年初707億港元到年底實現(xiàn)翻番，并在2021年1月20日成為首個市值超2000億港元物業(yè)公司。
截至2月5日，已經(jīng)上市的45家物業(yè)公司，有3家市值超過1000億港元。其中，排行第二的恒大物業(yè)1930億港元，華潤萬象生活1041億港元。融創(chuàng)服務、金科服務等公司的市值也超過500億港元。
2021年物業(yè)行業(yè)估值還在進一步放大。截至2月6日，36天里碧桂園服務市值增加近500億港元；華潤萬象生活和融創(chuàng)服務的市值增加了??約200億港元；而恒大物業(yè)市值更是增加了千億港元。
1月29日、2月1日，恒大物業(yè)市值曾一度超過碧桂園服務，盡管在當日收盤前被碧桂園服務反超，但意味著物業(yè)管理行業(yè)長達兩年的“單極市值”終結，物業(yè)行業(yè)群雄并存的格局更加具象化。
萬科物業(yè)和龍湖物業(yè)是否上市、何時上市也是2021年的一個懸念。萬科董事局主席郁亮曾明確表示，萬科物業(yè)一定會上市，只是時間還沒有想好。在郁亮的設想中，能夠上市的業(yè)務都應該去上市，去接受市場考驗，讓“時機”很重要。
1月26日，龍湖集團董事長吳亞軍重申，目前物業(yè)和商業(yè)還沒有單獨上市計劃，“上市是手段，但不是目的，做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘”。在吳亞軍眼里，物業(yè)和商業(yè)是龍湖業(yè)務生態(tài)一部分，各航道需要協(xié)同，而非分拆。
郁亮對萬科物業(yè)寄予厚望，他曾表示，物業(yè)獨立上市，就好像把養(yǎng)了很久還沒成年的孩子當成主要勞動力，郁亮想再養(yǎng)一養(yǎng)，等萬科物業(yè)成年，受過完整教育，再讓他獨立走出去。“我擔心大家被資本迷失了初心。”郁亮養(yǎng)“孩子”策略是：“我們在強調(diào)競爭策略的時候是強調(diào)好產(chǎn)品、好服務，沉下心來認認真真地把工作做得更扎實一些。”
2020年11月27日，港交所調(diào)整主板上市門檻，建議將盈利規(guī)定按市值規(guī)定于2018年的增幅百分比調(diào)高150％，或按恒生指數(shù)平均收報點數(shù)（由1994年至2019年）的平均增幅調(diào)高200％。
新規(guī)極有可能在2021年7月1日實施，港交所提出過渡安排，2021年7月1日前遞表沿用舊規(guī)則。一定程度助推了2021年上半年中小型物業(yè)公司追趕物業(yè)IPO末班車的步伐。
中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長楊熙預計，2021年將有不低于20家物企上市，三年后，大概率會有近100家上市物企。
估值的邊界
截至2月6日，有4家上市物業(yè)公司的市盈率超過100倍，其中華潤萬象生活達到186倍，融創(chuàng)服務147倍，永升生活服務、恒大物業(yè)分別為111倍、106倍。16家市值超百億的物業(yè)公司，估值均超過70倍。
物業(yè)行業(yè)高估值體現(xiàn)出資本市場的認可，這一估值足以讓母公司汗顏。目前，前30強房企平均市盈率約為6.7倍，即便是碧桂園、融創(chuàng)中國的市盈率也不足5倍。而44家物業(yè)企業(yè)的平均市盈率是41倍。
在建業(yè)新生活副總裁汪維清看來，資本市場對物業(yè)企業(yè)估值的認可，從根本上講是對物管行業(yè)發(fā)展模式、發(fā)展邏輯和發(fā)展?jié)摿Φ恼J可。
汪維清認為，隨著物業(yè)上市企業(yè)數(shù)量的增加，港股物業(yè)板塊已經(jīng)形成了規(guī)模效應與板塊效應，資本市場青睞經(jīng)成為赴港上市企業(yè)的行業(yè)紅利預期。
2020年30家上市物業(yè)公司的市值最高點出現(xiàn)在8月，綠城服務、雅生活服務、碧桂園服務、新城悅服務等，永升生活服務、建業(yè)新生活的估值一度超過百倍。自9月開始，29家上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率從45倍下滑到10月23日的30倍。
2021年，物業(yè)估值調(diào)整仍在持續(xù)。截至2月6日，恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務等物業(yè)公司估值已經(jīng)超過百倍。碧桂園服務、金科服務估值也在80倍以上。而雅生活的市值則從高峰期45倍下滑到28倍。
其實，市值下滑的不僅是雅生活，2020年下半年以來，除了一部分龍頭物業(yè)公司及上市不久的景悠活、佳源服務和祈福生活服務外，大部分上市物業(yè)公司估值均有不同程度的下調(diào)。
一家在管面積top10的上市物業(yè)企業(yè)高管認為，物業(yè)板塊已出現(xiàn)“殺估值”的現(xiàn)象，因為市場資金是有限的，物業(yè)管理公司扎堆上市，供給一下子多了起來，加上物業(yè)企業(yè)同質(zhì)化普遍，所以部分規(guī)模較小的上市公司市盈率被攤薄。
在這種情況下，規(guī)模對市值的作用越來越大。“大家都是做生活服務，一方面需要規(guī)模來保證基礎服務收入；另一方面需要較大的客戶基數(shù)做增值服務，進行價值轉(zhuǎn)化。”該高管認為，隨著行業(yè)愈加透明化，資本會比較、算賬，小規(guī)模、沒有明顯特點的公司很難有好的市場表現(xiàn)。
世茂服務執(zhí)行董事、總裁葉明杰也認為，2020年物業(yè)股估值出現(xiàn)了過熱，2021年大概率會有所回調(diào)。
葉明杰提醒，近兩年，前10強房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動性危機，說明房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)見到了天花板。這意味著原來房地產(chǎn)母公司為物業(yè)公司的輸血模式不可持續(xù)，行業(yè)到了真正靠物業(yè)企業(yè)自身能力來創(chuàng)造價值的時候。
在這種轉(zhuǎn)換的過程，物業(yè)企業(yè)自身的問題和短板開始凸顯。物業(yè)服務是人員密集型行業(yè)，要警惕部分物業(yè)公司在員工社保、公積金等方面的合規(guī)性風險，“（這些風險）可能在5年后逐步顯現(xiàn)出來。”葉明杰表示。
在碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁李長江看來，隨著上市物業(yè)公司越來越多，資本市場對行業(yè)越來越了解，資本對公司的選擇性也越來越明顯。運營能力、服務能力、盈利能力、增值服務等成為行業(yè)大浪淘沙的關鍵指標。
試水新賽道
近年，物業(yè)行業(yè)已逐步跳出傳統(tǒng)“四保”業(yè)務，往更開闊的業(yè)務邊界拓荒。
城市服務是眾多企業(yè)追逐的風口之一。萬科物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務、世茂服務等頭部物業(yè)企業(yè)，通過拓展、收并購等方面介入城市公共服務領域，服務半徑從小區(qū)到城市擴圍。
“中國的物企無論大還是小，如果不談一下城市服務，就好像不是物業(yè)企業(yè)，這是一個好事情。”李長江表示。
在2020年底的一場物業(yè)論壇上，除了彩生活服務集團董事局主席潘軍外，包括李長江在內(nèi)的物業(yè)企業(yè)高管均在在主題演講中將城市服務作為核心。
彼時，李長江稱，從2021年開始，碧桂園服務依托物業(yè)服務、城市服務和增值服務，利用五年時間將營收做到千億規(guī)模。“也許未來我們還會在科技產(chǎn)品、專利甚至操作平臺上有所收獲。”
李長江認為，碧桂園服務不僅僅做城市服務，還要做城市運營，2019年在天津簽下幾個老舊小區(qū)改造項目，“城市服務不是現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)做的這一切，我們要跟城市的管理者、城市居民需求相吻合。”
經(jīng)過兩年多的摸索與實踐，萬科物業(yè)將城市服務在雄安新區(qū)、珠海橫琴、廣州、深圳、成都、武漢、青島、廈門等多個城市落地。萬科物業(yè)稱，未來三年城市物業(yè)服務將落地100個城市。
葉明杰透露，2020年11月，世茂服務簽下宿遷市宿城區(qū)首個城市服務項目，2021年1月底，第二個項目在吉林樺甸簽約，春節(jié)后福州永泰的項目也有望達成。“希望能有3-5個樣板項目”，摸索出不同類型城市的服務模式，再大規(guī)模外拓。
城市服務外，物業(yè)資產(chǎn)咨詢、評估、交易也是物業(yè)公司角逐的主要航道。
萬科物業(yè)與戴德梁行聯(lián)合成立萬物聯(lián)行即主要借鑒五大行業(yè)務模式從事物業(yè)資產(chǎn)物業(yè)。“物業(yè)管理、設施管理是給他們（世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯(lián)行）營收最大的板塊，這些能力中國物業(yè)公司還不具備。”
同時，萬科物業(yè)還有規(guī)模不小的一二手房交易業(yè)務，成立樸鄰租房。
在這前后，龍湖、碧桂園服務相繼官宣房屋租售業(yè)務新品牌——“塘鵝”和“有瓦”，更早前，恒大集團旗下房車寶全方位對標貝殼。
葉明杰認為，未來物業(yè)行業(yè)有n種可能，無論是城市服務、綠色服務還是智慧服務，盡管當前大部分物業(yè)公司對新賽道的探索仍處在概念階段，但未來，將有少部分代表性企業(yè)突圍。“科技賦能目的是讓物業(yè)服務提升運營能力、降本增效。”葉明杰說：“當前物業(yè)企業(yè)對母公司的依賴性非常大，母公司對其盈利能力起到?jīng)Q定性作用，科技工具所產(chǎn)生的價值，都被掩蓋了。”
一位top5物業(yè)企業(yè)高管認為，在物業(yè)管理行業(yè)“成本上升-物管費不變-盈利下降”的死結尚未突破情況下，單純做科技智慧社區(qū)不能帶來毛利提升，在商業(yè)上不具備可持續(xù)性。上市公司不能只“講故事”，還要“過日子”，尋找新賽道是必然選擇。
“很多物業(yè)公司的名字加上‘智慧’、‘綠色’，主要為了在傳統(tǒng)物管隊伍中顯得與眾不同，為了讓自己‘劇本’更性感，更能打動資本市場。”該top5物業(yè)企業(yè)高管直言。
當房地產(chǎn)行業(yè)逐步從增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，母公司輸血不可持續(xù)，物業(yè)公司的價值差異才會真正體現(xiàn)出來，葉明杰說。
【地產(chǎn)新勢】系列文章
分享
京公網(wǎng)安備 11010802028547號
微信注冊或登錄
訂閱
