經(jīng)濟觀察報 丁文婷/文 2023年是“十四五”規(guī)劃的第三年,也是保障性租賃住房籌集的關(guān)鍵一年。
根據(jù)住建部規(guī)劃,“十四五”時期,全國初步計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套(間)。2023年9月12日,住建部披露,全國已建設(shè)籌集保障性租賃住房約508萬套(間),完成“十四五”計劃的近60%,可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難,完成投資超過4800億元。
2023年,重點一二線城市基本進入保障性租賃住房大量入市階段。2024年1月27日,上海市市長龔正介紹,2023年上海已建設(shè)籌措8.1萬套(間)保障性租賃住房,加上前兩年的24.8萬套(間),已經(jīng)完成“十四五”目標的70%。2024年,上海還將建設(shè)籌措7萬套(間)。而2021年至今,浙江省也累計建設(shè)籌集保租房82.7萬套(間),完成“十四五”目標任務(wù)的近7成。
各城市規(guī)劃保障性租賃住房的規(guī)模已在當?shù)匦略鲎》抗?yīng)中占據(jù)較高比例。《2023年全國租賃市場報告》顯示,2021年至2023年,深圳保障性租賃住房供應(yīng)占比達到新增住房供應(yīng)55%,為一線城市中最高。二線城市規(guī)劃籌集保障性租賃住房數(shù)量已占新增住房供應(yīng)總量的20%—30%。眾多規(guī)模超千套(間)的租賃式社區(qū)入市,帶來了保租房市場供應(yīng)量的快速上升。
據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計,截至2023年底,熱點城市已開業(yè)的租賃式社區(qū)規(guī)模約為22.3萬套(間),占市場供給總量的24.4%,比2022年增長了17.2%。
保障性租賃住房項目入市對租金一定程度的平抑效果開始顯現(xiàn)。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示,除北京外,其他城市均有不同程度地租金下跌,平均下跌幅度為22.3%。
保障性租賃住房的籌集主要有存量改建“納保”和新建兩種模式。一線城市保障性租賃住房的籌集各有偏重,如北京主要以集體經(jīng)營性建設(shè)用地新建為主,而深圳、廣州等城市則在城中村改造方面發(fā)力。
過去幾年,全國一二線城市出讓了大量涉租賃用地,不過,2023年北京、上海等地公開出讓的涉租賃用地已大幅下降,多地明確保租房籌集“以存量為主,新建為輔”,并出臺相關(guān)配套政策。
2023年年初,央行設(shè)立的1000億元“租賃住房貸款支持計劃”,2024年年初“住房租賃金融17條”創(chuàng)新設(shè)立的團體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品,均支持盤活存量房屋。
2024年,保障性租賃住房供應(yīng)將進入爆發(fā)階段,而存量改造項目在“納保”過程中仍存在痛點和堵點。一位長租公寓企業(yè)負責人表示,關(guān)于如何“納保”,各區(qū)的細致標準不一樣,很多時候都是一區(qū)一議、一事一議。此外,“納保”需要公安、消防、規(guī)劃等多個部門配合,在消防要求上,不同業(yè)態(tài)的消防標準有區(qū)別,但在填報時,“保租房”類目是缺失的,缺乏對應(yīng)標準。
“報建、報消防的過程中,我們的項目種類在絕大多數(shù)部門都被勾選為’其他’。”該負責人提到。2021年開始,上海市關(guān)于保租房認定、管理的相關(guān)政策不斷出臺,但一些部門關(guān)于保租房審批的規(guī)范標準仍需進一步完善。