經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào) 陳月芹/文 如果一家房企按照重要性給各項(xiàng)工作排序，保交樓一定是第一位的。

對(duì)出險(xiǎn)房企而言，保交樓是壓在管理層身上最重的任務(wù)，其重要性、緊急性排在還債之前，且不積極交付、挪用預(yù)售監(jiān)管資金可能面臨入刑等，真切地給各家房企敲響警鐘。

對(duì)尚未出險(xiǎn)的民企而言，“我的房子能交房”這項(xiàng)基本要求成了產(chǎn)品最大的賣(mài)點(diǎn)，需要反復(fù)打消購(gòu)房者的擔(dān)憂(yōu)。央企理應(yīng)氣定神閑得多，但他們也常常面對(duì)購(gòu)房者的質(zhì)疑。

地方政府尤其是住建部門(mén)，擔(dān)起了保交樓的具體任務(wù)，諸如保資產(chǎn)、籌資金，督查項(xiàng)目工程進(jìn)度，協(xié)調(diào)建設(shè)單位、各大債權(quán)方、金融機(jī)構(gòu)、小業(yè)主、供應(yīng)商等。

為了讓停工、爛尾的工地再次轉(zhuǎn)起來(lái)，地方住建部門(mén)經(jīng)辦人員常常得跑法院，申請(qǐng)凍結(jié)資產(chǎn)，和債權(quán)人協(xié)商；再追查挪用預(yù)售資金，爭(zhēng)取顆粒歸倉(cāng)用于后續(xù)工程建設(shè)，必要時(shí)申請(qǐng)行拘相關(guān)負(fù)責(zé)人，或帶隊(duì)到房企總部追討款項(xiàng)；甚至還擔(dān)當(dāng)起了賣(mài)房重任，協(xié)調(diào)城投國(guó)企對(duì)項(xiàng)目兼并購(gòu)、銷(xiāo)售存量房等加大資產(chǎn)處置力度，籌措復(fù)工所需資金。

自2022年7月，央行、住建部、財(cái)政部等部門(mén)聯(lián)手出臺(tái)多項(xiàng)措施，釋放了3500億元的保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款，以及2000億元商業(yè)銀行配套融資。

一年半時(shí)間過(guò)去，據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)，保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率達(dá)到99.9%。截至2023年末，350萬(wàn)套保交樓項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)交付超300萬(wàn)套，交付率超過(guò)86%。

這組數(shù)字意味著，3500億元保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款大多發(fā)放到項(xiàng)目上了，客觀(guān)上推動(dòng)了一批停工項(xiàng)目復(fù)工、交付。但需要注意的是，這僅是能申請(qǐng)到專(zhuān)項(xiàng)借款的項(xiàng)目，仍有一批項(xiàng)目因?yàn)橘Y金缺口過(guò)大、嚴(yán)重資不抵債、沒(méi)有還款來(lái)源等尚未被覆蓋。

顯然，3500億元的專(zhuān)項(xiàng)借款并不能為所有爛尾樓兜底。以恒大為例，其于2023年3月發(fā)布的公告稱(chēng)，“未來(lái)三年的核心任務(wù)是保交樓??預(yù)計(jì)需要額外2500億—3000億元融資”。這還只是一家房企的資金缺口。

在2023年底召開(kāi)的住建工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)倪虹肯定了保交樓取得的階段性成果，并表示，2024年，一是要持續(xù)落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任和城市屬地責(zé)任，切實(shí)完成350萬(wàn)套保交樓任務(wù)（據(jù)前述交付成績(jī)計(jì)算，剩余50萬(wàn)套）；二要抓好房地產(chǎn)項(xiàng)目的交付工作，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，防止出現(xiàn)新的交付風(fēng)險(xiǎn)。

這一年多來(lái)，保交樓與追逃預(yù)售資金同時(shí)進(jìn)行。倪虹強(qiáng)調(diào)，2024年要穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，“落實(shí)房企總部所在城市政府和項(xiàng)目公司所在城市政府責(zé)任，堅(jiān)決追回被抽調(diào)的預(yù)售資金，督促企業(yè)積極自救、加快資產(chǎn)處置”。

監(jiān)管部門(mén)將房企做了分檔歸類(lèi)：對(duì)資可抵債、暫時(shí)資金鏈緊張的房企，支持恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)；對(duì)資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，按照法治化、市場(chǎng)化原則出清，“該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組”，同步做好債權(quán)人權(quán)益保護(hù)和維穩(wěn)工作。這說(shuō)明，出清并未停止，出險(xiǎn)房企仍須積極自救。

三年多來(lái)，停工爛尾項(xiàng)目經(jīng)過(guò)金融機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)的篩選，再經(jīng)專(zhuān)項(xiàng)借款審批程序的篩選，剩余項(xiàng)目必然是保交樓最難啃的骨頭。

銷(xiāo)售端持續(xù)下行，資產(chǎn)貶值持續(xù)，可能導(dǎo)致房企和屬地政府通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)換來(lái)后續(xù)建設(shè)資金的難度加大。部分項(xiàng)目撬動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)借款等動(dòng)工建設(shè)，但完成交付后，剩余房源銷(xiāo)售遇阻，成了國(guó)企城投手上閑置的資產(chǎn)。

此外，項(xiàng)目交付后，開(kāi)發(fā)商須按此前申報(bào)時(shí)提交的還款計(jì)劃，按時(shí)按月還款。存量資產(chǎn)處置和新建房屋銷(xiāo)售回款等資金，全額進(jìn)入政府托管賬戶(hù)，按照專(zhuān)項(xiàng)借款“后進(jìn)先出”原則，優(yōu)先用于償還專(zhuān)項(xiàng)借款。

1月，住建部政策研究中心副主任浦湛說(shuō)，目前，各地正在千方百計(jì)尋求解決（保交樓）問(wèn)題的方案，“2024年，保交樓工作進(jìn)入攻堅(jiān)期，仍需各方站在政治高度，群策群力、攻堅(jiān)克難，把最后的‘硬骨頭’解決好，把人民群眾的合法權(quán)益保障好”。