陳月芹 田國(guó)寶 丁文婷/文 2024年已經(jīng)過(guò)去一個(gè)多月，我們迎來(lái)了農(nóng)歷新年。對(duì)持續(xù)盤(pán)整的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，龍年代表的升騰氣象讓人充滿(mǎn)期待。在新的一年里，房地產(chǎn)能否走出同樣蓬勃的行情，有賴(lài)于政策氣候，也有賴(lài)于企業(yè)的策略，更關(guān)鍵的是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的整體走向，我們選取的龍年地產(chǎn)關(guān)鍵詞正基于此。

超10萬(wàn)套配售型保障房來(lái)了

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)了解，35個(gè)城市計(jì)劃在2024年籌集建設(shè)的配售型保障房合計(jì)約10萬(wàn)套，這一數(shù)據(jù)仍在動(dòng)態(tài)更新中。

2023年8月，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“14號(hào)文”）的發(fā)布，標(biāo)志著一類(lèi)保障房“新物種”——配售型保障房誕生。

至此，保障房分為“配租型”和“配售型”，其中配租型包括公租房、保租房，配售型則按“保本微利”原則配售。因配售型保障房購(gòu)買(mǎi)后實(shí)行封閉管理，不能上市交易，不能私自轉(zhuǎn)讓和長(zhǎng)期閑置，被稱(chēng)為真正的“不動(dòng)產(chǎn)”。

僅從數(shù)量上看，福州的籌建、籌集套數(shù)最多，為1.24萬(wàn)套，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市均為1萬(wàn)套左右。杭州于2023年已推出7223套，但未公布2024年籌建數(shù)量。其次是成都5000套，其余城市籌建數(shù)量在2000套—4000套。城市人口住房缺口較小的東北相應(yīng)地減量建設(shè)，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連分別籌建、籌集2210套、2200套、2170套，符合“14號(hào)文”多次強(qiáng)調(diào)的穩(wěn)慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行原則。

多數(shù)城市規(guī)劃的配售型保障房戶(hù)型面積一般不超過(guò)100平方米，如福州首個(gè)項(xiàng)目戶(hù)型面積分為45、60、75平方米三種。

配售型保障房的籌集來(lái)源，主要分為新建和轉(zhuǎn)化兩種途徑。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)了解，廣州籌建的12個(gè)配售型保障房項(xiàng)目中，有4個(gè)通過(guò)存量房源轉(zhuǎn)化；成都的5000套大部分通過(guò)新開(kāi)工建設(shè)而來(lái)；南京籌集的2500套大部分靠存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)化而來(lái)，原因是此前南京已建設(shè)一批共有產(chǎn)權(quán)房、人才房、經(jīng)濟(jì)適用房等，通過(guò)存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)化是更為經(jīng)濟(jì)、便捷的辦法。

地方政府對(duì)籌建配售型保障房負(fù)主體責(zé)任，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)了解，各地政府把籌建配售型保障房列為重要事項(xiàng)，成立了以市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，分管副市長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，市住建局、市規(guī)劃局等相關(guān)部門(mén)為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組或工作專(zhuān)班負(fù)責(zé)統(tǒng)籌。

籌建資金從何而來(lái)，是每個(gè)城市十分關(guān)心的問(wèn)題。一位地方政府人士告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)，配售型保障房的資金來(lái)源主要是地方財(cái)政、企業(yè)（國(guó)企城投）自籌、國(guó)開(kāi)行開(kāi)發(fā)貸款、地方專(zhuān)項(xiàng)債以及中央財(cái)政以獎(jiǎng)代補(bǔ)專(zhuān)項(xiàng)資金、中央預(yù)算內(nèi)固定資產(chǎn)投資補(bǔ)助資金等。

前述地方政府人士補(bǔ)充一個(gè)細(xì)節(jié)，中央預(yù)算內(nèi)固定資產(chǎn)投資補(bǔ)助資金主要針對(duì)配售型保障房項(xiàng)目的“基礎(chǔ)配套設(shè)施”進(jìn)行補(bǔ)助，主要包括燃?xì)狻⑴潘⒐┧⒐帷⒌缆贰⒐╇姟⑼ㄐ拧⒕G化、照明、消防、垃圾收儲(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施，以及社區(qū)綜合服務(wù)、養(yǎng)老、托幼、助餐、日間照料、無(wú)障礙、停車(chē)場(chǎng)、充電樁、便民、文化體育等公共服務(wù)設(shè)施。因此，各城市在發(fā)布項(xiàng)目招標(biāo)公告、申報(bào)審批時(shí)，須將項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施與主體建設(shè)（土建工程、裝飾等）分開(kāi)。“14號(hào)文”中也有明文要求——配套設(shè)施建設(shè)的投入不得攤?cè)氡Ｕ戏颗涫蹆r(jià)格中，因此不同工程須分類(lèi)打包、入賬。

財(cái)政部、發(fā)改委等部門(mén)對(duì)申報(bào)上述中央預(yù)算內(nèi)投資的項(xiàng)目有要求，新開(kāi)工項(xiàng)目須在2024年內(nèi)開(kāi)工；已開(kāi)工項(xiàng)目應(yīng)為2021年1月1日（含）以來(lái)新開(kāi)工的項(xiàng)目，且項(xiàng)目尚未完工。這筆中央預(yù)算內(nèi)投資的補(bǔ)助金額上限為項(xiàng)目總投資的50%，該地方政府人士透露。

中央、地方等部門(mén)對(duì)籌建配售型保障房寄予多重厚望，一是解決廣大工薪階層等“夾心層”群體住房困難問(wèn)題；二是建立“保障+市場(chǎng)”住房雙軌制，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；三是拉動(dòng)投資。

廣州披露的13個(gè)配售型保障房預(yù)計(jì)總投資約125億元，長(zhǎng)春計(jì)劃總投資14.5億元，南寧7個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)拉動(dòng)投資約39億元。

保障性租賃住房籌集進(jìn)度60%

2023年是“十四五”規(guī)劃的第三年，也是保障性租賃住房籌集的關(guān)鍵一年。

根據(jù)住建部規(guī)劃，“十四五”時(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬(wàn)套（間）。2023年9月12日，住建部披露，全國(guó)已建設(shè)籌集保障性租賃住房約508萬(wàn)套（間），完成“十四五”計(jì)劃的近60%，可解決近1500萬(wàn)新市民、青年人的住房困難，完成投資超過(guò)4800億元。

2023年，重點(diǎn)一二線(xiàn)城市基本進(jìn)入保障性租賃住房大量入市階段。2024年1月27日，上海市市長(zhǎng)龔正介紹，2023年上海已建設(shè)籌措8.1萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，加上前兩年的24.8萬(wàn)套（間），已經(jīng)完成“十四五”目標(biāo)的70%。2024年，上海還將建設(shè)籌措7萬(wàn)套（間）。而2021年至今，浙江省也累計(jì)建設(shè)籌集保租房82.7萬(wàn)套（間），完成“十四五”目標(biāo)任務(wù)的近7成。

各城市規(guī)劃保障性租賃住房的規(guī)模已在當(dāng)?shù)匦略鲎》抗?yīng)中占據(jù)較高比例。《2023年全國(guó)租賃市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2021年至2023年，深圳保障性租賃住房供應(yīng)占比達(dá)到新增住房供應(yīng)55%，為一線(xiàn)城市中最高。二線(xiàn)城市規(guī)劃籌集保障性租賃住房數(shù)量已占新增住房供應(yīng)總量的20%—30%。眾多規(guī)模超千套（間）的租賃式社區(qū)入市，帶來(lái)了保租房市場(chǎng)供應(yīng)量的快速上升。

據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2023年底，熱點(diǎn)城市已開(kāi)業(yè)的租賃式社區(qū)規(guī)模約為22.3萬(wàn)套（間），占市場(chǎng)供給總量的24.4%，比2022年增長(zhǎng)了17.2%。

保障性租賃住房項(xiàng)目入市對(duì)租金一定程度的平抑效果開(kāi)始顯現(xiàn)。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，除北京外，其他城市均有不同程度地租金下跌，平均下跌幅度為22.3%。

保障性租賃住房的籌集主要有存量改建“納保”和新建兩種模式。一線(xiàn)城市保障性租賃住房的籌集各有偏重，如北京主要以集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地新建為主，而深圳、廣州等城市則在城中村改造方面發(fā)力。

過(guò)去幾年，全國(guó)一二線(xiàn)城市出讓了大量涉租賃用地，不過(guò)，2023年北京、上海等地公開(kāi)出讓的涉租賃用地已大幅下降，多地明確保租房籌集“以存量為主，新建為輔”，并出臺(tái)相關(guān)配套政策。

2023年年初，央行設(shè)立的1000億元“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，2024年年初“住房租賃金融17條”創(chuàng)新設(shè)立的團(tuán)體批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房信貸產(chǎn)品，均支持盤(pán)活存量房屋。

2024年，保障性租賃住房供應(yīng)將進(jìn)入爆發(fā)階段，而存量改造項(xiàng)目在“納保”過(guò)程中仍存在痛點(diǎn)和堵點(diǎn)。一位長(zhǎng)租公寓企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，關(guān)于如何“納保”，各區(qū)的細(xì)致標(biāo)準(zhǔn)不一樣，很多時(shí)候都是一區(qū)一議、一事一議。此外，“納保”需要公安、消防、規(guī)劃等多個(gè)部門(mén)配合，在消防要求上，不同業(yè)態(tài)的消防標(biāo)準(zhǔn)有區(qū)別，但在填報(bào)時(shí)，“保租房”類(lèi)目是缺失的，缺乏對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

“報(bào)建、報(bào)消防的過(guò)程中，我們的項(xiàng)目種類(lèi)在絕大多數(shù)部門(mén)都被勾選為’其他’。”該負(fù)責(zé)人提到。2021年開(kāi)始，上海市關(guān)于保租房認(rèn)定、管理的相關(guān)政策不斷出臺(tái)，但一些部門(mén)關(guān)于保租房審批的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)仍需進(jìn)一步完善。

超大特大城市城中村改造預(yù)計(jì)帶動(dòng)10萬(wàn)億投資

2023年是超大特大城市城中村改造的開(kāi)篇之年，7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，意味著城中村改造頂層設(shè)計(jì)落地，超大特大城市及城區(qū)人口300萬(wàn)以上的城市進(jìn)入新一輪城中村改造發(fā)力期。

本次城中村改造不同于上一輪的棚改。上一輪棚改是在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展的，尤其是庫(kù)存較高的三四線(xiàn)城市，而此次城中村改造主要聚焦在21個(gè)超大特大城市；也不同于棚改的大拆大建，此次城中村改造將采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三種模式推進(jìn)；資金層面上，除了棚改時(shí)期的專(zhuān)項(xiàng)貸款、專(zhuān)項(xiàng)債等，社會(huì)資本也將在城中村改造中發(fā)揮重要作用。

2023年—2024年初，廈門(mén)、合肥、廣州、南寧、青島、沈陽(yáng)、上海、浙江等省市陸續(xù)公布了城中村改造計(jì)劃，普遍計(jì)劃3—5年完成改造。

2023年，各大城市的城中村改造政策進(jìn)一步推進(jìn)。如廣州成為首個(gè)在城中村改造中使用房票安置的城市；為加快城中村改造的步伐，深圳在意愿征集中表明，拆除新建類(lèi)城中村改造項(xiàng)目需經(jīng)物業(yè)權(quán)利人2/3以上同意，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意后方可實(shí)施，意味著多數(shù)人同意即可實(shí)施改造。

截至2024年1月底，已有廣州、南京、蘇州、寧波、合肥、成都、石家莊、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、濟(jì)南等10城官宣首筆城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款實(shí)施投放，資金主要用于城中村改造項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償安置、安置住房建設(shè)以及安置住房小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

2024年是超大特大城市城中村改造的全力推進(jìn)之年。如上海計(jì)劃2024年啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目10個(gè)，廣州將強(qiáng)力推進(jìn)廣州新中軸（海珠）、廣州火車(chē)站、羅沖圍、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)四大片區(qū)改造，實(shí)現(xiàn)首期項(xiàng)目全面開(kāi)工建設(shè)。

據(jù)民生證券數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2023—2025年，21個(gè)城市每年城中村改造投資規(guī)模或在萬(wàn)億元。

1月，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜測(cè)算，三大工程之一的城中村改造將在未來(lái)5年帶動(dòng)約10億平方米的投資規(guī)模，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效支撐，平均到每一年，其帶來(lái)的住宅新增需求約有4400萬(wàn)平方米。在投資帶動(dòng)方面，城中村改造包括土地購(gòu)置和建安投資，大約有10萬(wàn)億元的規(guī)模。

中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院專(zhuān)家委員會(huì)委員王鋒測(cè)算，全國(guó)21個(gè)超大特大城市城中村改造可以產(chǎn)生直接投資超過(guò)10萬(wàn)億元，帶動(dòng)其他投資超過(guò)15萬(wàn)億元，合計(jì)超過(guò)25萬(wàn)億元。

“平急兩用”新機(jī)遇

1月31日，湖南省長(zhǎng)沙市舉行了一場(chǎng)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目推介會(huì)，國(guó)開(kāi)行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、農(nóng)發(fā)行、建行、農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)與北盛應(yīng)急儲(chǔ)備倉(cāng)儲(chǔ)基地等8個(gè)項(xiàng)目集中簽約。

截至目前，湖南省首批平急兩用儲(chǔ)備項(xiàng)目69個(gè)，總投資588億元，其中長(zhǎng)沙33個(gè)，總投資408億元。這次簽約的項(xiàng)目中，旅游居住設(shè)施4個(gè)，城郊大倉(cāng)基地4個(gè)，總投資額104.4億元，共獲授信85億元。

2023年中央金融工作會(huì)議將平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施與保障性住房、城中村改造列入三大工程。平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施是集隔離、醫(yī)療、人員安置和物資保障為一體的重要應(yīng)急保障設(shè)施，“平時(shí)”可用作旅游、康養(yǎng)、休閑等，“急時(shí)”可轉(zhuǎn)換為隔離場(chǎng)所，滿(mǎn)足應(yīng)急隔離、臨時(shí)安置、物資保障等需求。

除湖南外，杭州計(jì)劃未來(lái)5年建成116個(gè)平急兩用項(xiàng)目，總投資770億元；武漢首批項(xiàng)目總投資163億元；重慶和大連公布的部分項(xiàng)目清單總投資分別為25億元和24億元；此外，北京、貴州等均有平急兩用項(xiàng)目落地。

從已落地項(xiàng)目看，一類(lèi)是新建，在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中即兼顧平急兩用；一類(lèi)是存量改造，即通過(guò)對(duì)原有設(shè)施改造達(dá)到平急兩用要求。

一位從事平急兩用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)，該類(lèi)項(xiàng)目需要兼顧“平時(shí)”的商業(yè)盈利和“急時(shí)”的實(shí)用性，尤其是兩種功能切換時(shí)的銜接問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方挑戰(zhàn)更大，“以物流園為例，一旦進(jìn)入應(yīng)急狀態(tài)，客戶(hù)物資怎么轉(zhuǎn)移和安置？如何賠償？疫情期間以配送防疫物資和醫(yī)藥用品為主的物流園，平時(shí)該類(lèi)物資需求沒(méi)那么大，如何快速解決空置、空轉(zhuǎn)問(wèn)題？如何補(bǔ)缺口？都需要有一套系統(tǒng)性的預(yù)案”。

根據(jù)國(guó)海證券測(cè)算，21個(gè)城市平急兩用基建年均投資額在1500億—3200億元之間。

保交樓進(jìn)入攻堅(jiān)期

如果一家房企按照重要性給各項(xiàng)工作排序，保交樓一定是第一位的。

對(duì)出險(xiǎn)房企而言，保交樓是壓在管理層身上最重的任務(wù)，其重要性、緊急性排在還債之前，且不積極交付、挪用預(yù)售監(jiān)管資金可能面臨入刑等，真切地給各家房企敲響警鐘。

對(duì)尚未出險(xiǎn)的民企而言，“我的房子能交房”這項(xiàng)基本要求成了產(chǎn)品最大的賣(mài)點(diǎn)，需要反復(fù)打消購(gòu)房者的擔(dān)憂(yōu)。央企理應(yīng)氣定神閑得多，但他們也常常面對(duì)購(gòu)房者的質(zhì)疑。

地方政府尤其是住建部門(mén)，擔(dān)起了保交樓的具體任務(wù)，諸如保資產(chǎn)、籌資金，督查項(xiàng)目工程進(jìn)度，協(xié)調(diào)建設(shè)單位、各大債權(quán)方、金融機(jī)構(gòu)、小業(yè)主、供應(yīng)商等。

為了讓停工、爛尾的工地再次轉(zhuǎn)起來(lái)，地方住建部門(mén)經(jīng)辦人員常常得跑法院，申請(qǐng)凍結(jié)資產(chǎn)，和債權(quán)人協(xié)商；再追查挪用預(yù)售資金，爭(zhēng)取顆粒歸倉(cāng)用于后續(xù)工程建設(shè)，必要時(shí)申請(qǐng)行拘相關(guān)負(fù)責(zé)人，或帶隊(duì)到房企總部追討款項(xiàng)；甚至還擔(dān)當(dāng)起了賣(mài)房重任，協(xié)調(diào)城投國(guó)企對(duì)項(xiàng)目兼并購(gòu)、銷(xiāo)售存量房等加大資產(chǎn)處置力度，籌措復(fù)工所需資金。

自2022年7月，央行、住建部、財(cái)政部等部門(mén)聯(lián)手出臺(tái)多項(xiàng)措施，釋放了3500億元的保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款，以及2000億元商業(yè)銀行配套融資。

一年半時(shí)間過(guò)去，據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)，保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率達(dá)到99.9%。截至2023年末，350萬(wàn)套保交樓項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)交付超300萬(wàn)套，交付率超過(guò)86%。

這組數(shù)字意味著，3500億元保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款大多發(fā)放到項(xiàng)目上了，客觀(guān)上推動(dòng)了一批停工項(xiàng)目復(fù)工、交付。但需要注意的是，這僅是能申請(qǐng)到專(zhuān)項(xiàng)借款的項(xiàng)目，仍有一批項(xiàng)目因?yàn)橘Y金缺口過(guò)大、嚴(yán)重資不抵債、沒(méi)有還款來(lái)源等尚未被覆蓋。

顯然，3500億元的專(zhuān)項(xiàng)借款并不能為所有爛尾樓兜底。以恒大為例，其于2023年3月發(fā)布的公告稱(chēng)，“未來(lái)三年的核心任務(wù)是保交樓??預(yù)計(jì)需要額外2500億—3000億元融資”。這還只是一家房企的資金缺口。

在2023年底召開(kāi)的住建工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)倪虹肯定了保交樓取得的階段性成果，并表示，2024年，一是要持續(xù)落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任和城市屬地責(zé)任，切實(shí)完成350萬(wàn)套保交樓任務(wù)（據(jù)前述交付成績(jī)計(jì)算，剩余50萬(wàn)套）；二要抓好房地產(chǎn)項(xiàng)目的交付工作，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，防止出現(xiàn)新的交付風(fēng)險(xiǎn)。

這一年多來(lái)，保交樓與追逃預(yù)售資金同時(shí)進(jìn)行。倪虹強(qiáng)調(diào)，2024年要穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，“落實(shí)房企總部所在城市政府和項(xiàng)目公司所在城市政府責(zé)任，堅(jiān)決追回被抽調(diào)的預(yù)售資金，督促企業(yè)積極自救、加快資產(chǎn)處置”。

監(jiān)管部門(mén)將房企做了分檔歸類(lèi)：對(duì)資可抵債、暫時(shí)資金鏈緊張的房企，支持恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)；對(duì)資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，按照法治化、市場(chǎng)化原則出清，“該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組”，同步做好債權(quán)人權(quán)益保護(hù)和維穩(wěn)工作。這說(shuō)明，出清并未停止，出險(xiǎn)房企仍須積極自救。

三年多來(lái)，停工爛尾項(xiàng)目經(jīng)過(guò)金融機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)的篩選，再經(jīng)專(zhuān)項(xiàng)借款審批程序的篩選，剩余項(xiàng)目必然是保交樓最難啃的骨頭。

銷(xiāo)售端持續(xù)下行，資產(chǎn)貶值持續(xù)，可能導(dǎo)致房企和屬地政府通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)換來(lái)后續(xù)建設(shè)資金的難度加大。部分項(xiàng)目撬動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)借款等動(dòng)工建設(shè)，但完成交付后，剩余房源銷(xiāo)售遇阻，成了國(guó)企城投手上閑置的資產(chǎn)。

此外，項(xiàng)目交付后，開(kāi)發(fā)商須按此前申報(bào)時(shí)提交的還款計(jì)劃，按時(shí)按月還款。存量資產(chǎn)處置和新建房屋銷(xiāo)售回款等資金，全額進(jìn)入政府托管賬戶(hù)，按照專(zhuān)項(xiàng)借款“后進(jìn)先出”原則，優(yōu)先用于償還專(zhuān)項(xiàng)借款。

1月，住建部政策研究中心副主任浦湛說(shuō)，目前，各地正在千方百計(jì)尋求解決（保交樓）問(wèn)題的方案，“2024年，保交樓工作進(jìn)入攻堅(jiān)期，仍需各方站在政治高度，群策群力、攻堅(jiān)克難，把最后的‘硬骨頭’解決好，把人民群眾的合法權(quán)益保障好”。

調(diào)控做減法之后

2023年的樓市調(diào)控風(fēng)向，是從當(dāng)年7月24日政治局會(huì)議的一句話(huà)定調(diào)——“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”開(kāi)始逆轉(zhuǎn)的。自此開(kāi)始，各級(jí)政府部門(mén)頻繁優(yōu)化樓市政策力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段。

各地頻繁調(diào)整“四限”（限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)）政策，涉及住房公積金、房貸利率、契稅補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼、普宅線(xiàn)等全方位的寬松。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年各省市共出臺(tái)800余次優(yōu)化政策，涉及城市超300個(gè)。

2023年里，LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)了2次。部分城市已對(duì)房貸利率下限調(diào)降多次，部分城市首套住房個(gè)人住房貸款利率下限最低已降至3.6%，例如南寧、中山等，百城中60城首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。存量房貸利率也降了，1月24日央行副行長(zhǎng)宣昌能披露，超過(guò)23萬(wàn)億的存量房貸利率完成下調(diào)，平均降幅0.73%，每年減少房貸借款人利息支出約1700億元。

尤其是2024年1月底，住建部重申“各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”，截至2024年2月初，仍執(zhí)行較嚴(yán)格限購(gòu)門(mén)檻的“高地”僅剩北京、上海、深圳等少數(shù)核心城市。

實(shí)際上，部分城市政府對(duì)調(diào)控松綁、刺激市場(chǎng)仍懷有疑慮，正在緩慢地試探市場(chǎng)的“底”、政策工具箱的“底”和上級(jí)部門(mén)的“底”。

需要明確的是，“房住不炒”基調(diào)并未改變，所有撤銷(xiāo)調(diào)控舊規(guī)的舉措必須圍繞支持剛需和改善性住房需求，嚴(yán)防投機(jī)炒房勢(shì)頭席卷重來(lái)，而積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展成為住建部門(mén)新一年的重要工作。

多名政府人士認(rèn)為，2024年的樓市調(diào)控基調(diào)會(huì)以“強(qiáng)刺激”“穩(wěn)市場(chǎng)”為主，穩(wěn)住居民購(gòu)房預(yù)期和信心。

如果降低購(gòu)房成本的刺激手段所起效用逐漸減弱，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力不足，推動(dòng)新一輪城中村改造會(huì)是更為有效的辦法，是直接調(diào)節(jié)供求關(guān)系、創(chuàng)造購(gòu)房需求、激活市場(chǎng)交易和置換、拉動(dòng)萬(wàn)億級(jí)投資的辦法。

大部分二線(xiàn)及低能級(jí)城市松綁政策已基本見(jiàn)底，當(dāng)刺激手段乏力，以往通過(guò)“上枷鎖”抑制市場(chǎng)過(guò)熱的路徑并不能直接反向起效——僅靠撤銷(xiāo)限制政策實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)復(fù)蘇，此時(shí)，需求端的購(gòu)房者、供給端的開(kāi)發(fā)商等翹首以盼，等待監(jiān)管部門(mén)拿出更有力的政策工具。

集體土地入市加速

1月30日，長(zhǎng)沙雨花現(xiàn)代物流中心開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以11.21億元，在長(zhǎng)沙雨花區(qū)獲得一宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。這是長(zhǎng)沙作為集體土地入市試點(diǎn)城市以來(lái)，成功交易的首宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

集體土地入市經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)而曲折的過(guò)程，本世紀(jì)初就開(kāi)始探索，但直到2017年才在北京、上海和廣州等地獲得突破，從集體土地建設(shè)租賃住房到集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地正式入市交易。尤其是北京，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地除了可以建設(shè)工業(yè)和商辦項(xiàng)目，還可以用來(lái)建設(shè)可售型共有產(chǎn)權(quán)住宅。

雖然集體土地入市在部分城市突飛猛進(jìn)，但從全國(guó)范圍看，由于集體土地分食了地方政府土地財(cái)政收入，各地進(jìn)展較為緩慢。一直到2023年底，集體土地入市才陸續(xù)在各地實(shí)現(xiàn)零的突破。2023年12月，武漢、資江、玉溪等地出讓了首宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

2024年以來(lái)，集體土地入市進(jìn)展明顯加速，除了長(zhǎng)沙，漳州、秦皇島、大慶、荊州、石家莊和自貢等地也成功出讓了首宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，從用途來(lái)看，主要集中在經(jīng)營(yíng)性用地方面，住宅領(lǐng)域相對(duì)較少。

一位接近自然資源部人士表示，在所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分立”明確之前，自然資源部和地方政府推進(jìn)一直較為謹(jǐn)慎，隨著頂層設(shè)計(jì)確立，加上土地財(cái)政式微，集體土地確權(quán)和入市有了全面突破性進(jìn)展。

而且，未來(lái)土地出讓逐步減少增量，以存量改造為主，存量土地中，除了國(guó)有建設(shè)用地，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地也是未來(lái)一個(gè)重要方向，將釋放出更多的市場(chǎng)空間。

降速之后，如何建“好房子”

1月24日，住建部官網(wǎng)刊發(fā)了住建部部長(zhǎng)倪虹的一篇署名文章，其中提到，住建系統(tǒng)將“以好房子為基礎(chǔ)，推動(dòng)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)‘四好’建設(shè)”。

近3年的市場(chǎng)調(diào)整，深刻地改變了房子需求端、供給端的邏輯：

在需求端，在多數(shù)城市松綁政策近乎出盡的背景下，70個(gè)統(tǒng)計(jì)城市中，有62個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，二手房更是無(wú)一上漲。此前因“害怕跟不上房?jī)r(jià)上漲速度”而提前透支買(mǎi)房需求的剛需購(gòu)房者選擇再觀(guān)望，投資客也冷靜下來(lái)了。此時(shí)，吸引購(gòu)房者走進(jìn)售樓處并刷卡買(mǎi)單的理由，更多變成了“我需要改善居住環(huán)境”，而支持剛需和改善性住房需求也正是多項(xiàng)政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。這是“好房子”行動(dòng)誕生的背景。

在供給端，“建造好房子”不再只是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭，而是其安身立命的根本。尤其是多數(shù)城市處于供過(guò)于求階段，又遇上10萬(wàn)套配售型保障房增加了供應(yīng)，剛需工薪階層有了更多選擇。開(kāi)發(fā)商不得不想方設(shè)法抓住改善性需求客戶(hù)，認(rèn)真思考自身的產(chǎn)品力、競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

實(shí)際上，2023年，在住建部等部門(mén)全程指導(dǎo)下，中國(guó)勘察設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)推出了全國(guó)“好房子”設(shè)計(jì)大賽。這場(chǎng)比賽規(guī)格空前，有276家建筑設(shè)計(jì)單位和高校組建了531支設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)參賽，僅評(píng)委數(shù)量就達(dá)到了166人。

通過(guò)比賽的形式，集結(jié)政企研學(xué)媒參與討論何為“好房子”、“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該有哪些，并應(yīng)用到具體的項(xiàng)目建造中去，不失為探索住房供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)與機(jī)制的一個(gè)思路，讓更多企業(yè)和市場(chǎng)主體關(guān)注房屋質(zhì)量、建造工藝等。

什么是“好房子”？答案千人千面，參考這次大賽提出的十大評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，分別是協(xié)調(diào)美觀(guān)、生活便利、環(huán)境宜居、全齡友好、功能適用、健康舒適、安全耐久、靈活可變、低碳環(huán)保、運(yùn)維經(jīng)濟(jì)。

2024年住建工作的一個(gè)重點(diǎn)是，“下力氣建設(shè)好房子”。像汽車(chē)行業(yè)打造電動(dòng)汽車(chē)一樣，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道，住建部將成立專(zhuān)班推進(jìn)這項(xiàng)工作，它關(guān)系到建筑業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)乃至智慧化建造、智能家裝等全鏈條。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)了解，為了抓“好房子”建設(shè)，住建部等部門(mén)頻頻向外取經(jīng)，其調(diào)研名單里不僅有中建集團(tuán)、中國(guó)建科集團(tuán)等建筑企業(yè)，還出現(xiàn)了華為、海爾、科大訊飛、蔚來(lái)汽車(chē)、長(zhǎng)安汽車(chē)等智能制造大廠(chǎng)、汽車(chē)企業(yè)。

開(kāi)發(fā)商們也早早行動(dòng)起來(lái)了，如越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等房企正在內(nèi)部對(duì)標(biāo)鄭州永威、龍湖、保利、中海、招商、綠城等同行。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，想要房子賣(mài)得好，房子必須造得好，但“好房子”、高端產(chǎn)品并不等于貴價(jià)材料的堆砌，產(chǎn)品力也非一朝一夕就能習(xí)成。

過(guò)去十余年，在行業(yè)高速發(fā)展之際趁風(fēng)口扶搖而上的房企們，必須慢下來(lái)，花真金白銀，付出時(shí)間精力，以及內(nèi)部上上下下動(dòng)員調(diào)整，全身心撲到建造出讓購(gòu)房者愿意買(mǎi)單的“好房子”這件事上。

融資白名單逐步落地

1月26日，住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，要求建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，地級(jí)及以上城市人民政府發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)作用，迅速建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，并運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接，協(xié)調(diào)解決好房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，針對(duì)當(dāng)前部分房地產(chǎn)項(xiàng)目融資難題，各地要以項(xiàng)目為對(duì)象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求。

同時(shí)，要確保信貸資金封閉運(yùn)行、合規(guī)使用，堅(jiān)決防止挪用。省級(jí)層面跟蹤監(jiān)測(cè)落實(shí)情況，加強(qiáng)督促指導(dǎo)；國(guó)家層面建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目信息平臺(tái)，實(shí)行周調(diào)度、月通報(bào)；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部抓機(jī)制落實(shí)力度。

從中不難發(fā)現(xiàn)，所謂的融資白名單僅針對(duì)項(xiàng)目，而非此前傳言的房企。截至2月2日，已經(jīng)有重慶、南寧、武漢、大連、成都、西安、昆明、青島、哈爾濱等11個(gè)城市向銀行推送了首批房地產(chǎn)項(xiàng)目融資白名單。

其中重慶涉及項(xiàng)目314個(gè)，融資需求830億元；昆明涉及項(xiàng)目212個(gè)，融資需求916億元；青島涉及項(xiàng)目84個(gè)，融資需求250億元；西安涉及項(xiàng)目54個(gè)，涉及融資179億元；成都涉及項(xiàng)目227個(gè)，武漢涉及項(xiàng)目101個(gè)，南寧涉及項(xiàng)目10個(gè)。

雖然房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立起來(lái)了，多省市也建立了相應(yīng)的白名單項(xiàng)目，但如何落實(shí)仍是一個(gè)難題。一位金融機(jī)構(gòu)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，是否為項(xiàng)目融資，首要考慮的仍是股東背景和自?xún)斈芰Γc是否納入白名單關(guān)系不大。

另一位銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)，由于融資涉及到風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)基層工作人員需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制想要暢行無(wú)阻，需要建立明確的責(zé)任機(jī)制，“政策性倡導(dǎo)的融資，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任，這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題不明確很難落實(shí)到位”。

公募REITs逆勢(shì)而行

對(duì)公募REITs來(lái)說(shuō)，2024年依然是一個(gè)煎熬的年份，截至2月2日，短短一個(gè)月時(shí)間，共有10只REITs價(jià)格跌幅超過(guò)10%，其中嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT跌幅超過(guò)了28%，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT跌幅超過(guò)17%，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT跌幅超過(guò)15%。

跌幅較大的公募REITs主要集中在產(chǎn)業(yè)園、部分物流園，以及高速公路領(lǐng)域，自上市以來(lái)，華夏中國(guó)交建高速公路REIT跌幅超過(guò)45%，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT和博時(shí)招商產(chǎn)業(yè)園REIT跌幅超過(guò)30%，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園等另外7只的跌幅也超過(guò)20%。

相比而言，能源和水務(wù)領(lǐng)域的公募REITs價(jià)格波動(dòng)幅度相對(duì)較小，部分還出現(xiàn)一定幅度的上行。上市以來(lái)，鵬華深圳能源REIT上漲19%，中航首鋼生物質(zhì)REIT上漲13%，中航京能光伏漲了4%，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT漲了3%。

從2021年推出以來(lái)，公募REITs被寄予厚望，先后有產(chǎn)業(yè)園、物流園、保障房、高速公路、水務(wù)、能源、消費(fèi)等多個(gè)行業(yè)陸續(xù)被納入試點(diǎn)范圍，一定程度增強(qiáng)了資本對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域的投資熱情。

繼2023年四季度消費(fèi)公募REITs試點(diǎn)推出以來(lái)，預(yù)計(jì)文旅行業(yè)將在2024年推出首批公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，屆時(shí)公募REITs隊(duì)伍將進(jìn)一步壯大。

一位消費(fèi)公募REITs原始權(quán)益方相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)，公募REITs意義不僅僅是盤(pán)活開(kāi)發(fā)企業(yè)的沉淀資金，更大的意義在于“資本獲得退出通道，企業(yè)解決資金難題，群眾獲得一個(gè)投資品種，總體是一個(gè)多贏的局面”。

在他看來(lái)，目前公募REITs的困境只是暫時(shí)的，不能因暫時(shí)困難否定公募REITs的價(jià)值，“就像股市，不能因?yàn)楣墒胁缓茫头穸ㄆ鋬r(jià)值”。

老舊小區(qū)改造新任務(wù)

根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2023年全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.37萬(wàn)個(gè)，惠及897萬(wàn)戶(hù)居民；加裝電梯3.6萬(wàn)部；增設(shè)停車(chē)位85萬(wàn)個(gè)，電動(dòng)汽車(chē)充電樁3.66萬(wàn)個(gè)，電動(dòng)自行車(chē)充電樁28.8萬(wàn)個(gè)；增設(shè)養(yǎng)老托育等社區(qū)服務(wù)設(shè)施2.1萬(wàn)個(gè)；改造城市水電氣熱等各類(lèi)老化管線(xiàn)7.6萬(wàn)公里；新增文化休閑、體育健身場(chǎng)地637萬(wàn)平方米。

2023年，中央金融工作會(huì)議提出“三大工程”后，老舊小區(qū)改造被納入城中村改造。2024年全國(guó)城鄉(xiāng)住房建設(shè)工作會(huì)議，對(duì)老舊小區(qū)提出新的任務(wù)，未來(lái)一年：

研究建立城市設(shè)計(jì)制度，再改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，重點(diǎn)解決加裝電梯平層入戶(hù)、停車(chē)難等問(wèn)題；建設(shè)一批完整社區(qū)，補(bǔ)齊一老一幼等設(shè)施短板，加強(qiáng)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造；打造一批兒童友好空間建設(shè)樣板，大力推進(jìn)城市地下管網(wǎng)改造，實(shí)施城市排水防澇能力提升工程；深入推進(jìn)城市生命線(xiàn)安全工程建設(shè)，推進(jìn)城市生活垃圾分類(lèi)提質(zhì)增效，持續(xù)推進(jìn)“口袋公園”、城市綠道建設(shè)；探索在中小學(xué)校、幼兒園周邊配套建設(shè)公園、公廁和等候區(qū)等場(chǎng)所設(shè)施，為接送孩子的家長(zhǎng)提供便利。

從地方兩會(huì)透露的信息看，2024年老舊小區(qū)改造依然保持相應(yīng)的力度。

廣東計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1100個(gè)以上，山東推進(jìn)160個(gè)老舊片區(qū)綜合更新，改造56萬(wàn)戶(hù)；上海計(jì)劃完成12萬(wàn)平方米中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造、31萬(wàn)平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造；北京計(jì)劃實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)綜合整治新開(kāi)工300個(gè)、完工200個(gè)，老樓加裝電梯新開(kāi)工1000部、完工600部，同時(shí)推進(jìn)核心區(qū)平房整院落退租、完成申請(qǐng)式退租2000戶(hù)，啟動(dòng)危舊樓房改建20萬(wàn)平方米；江西新增改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1008個(gè)、39.1萬(wàn)戶(hù)；遼寧改造老舊小區(qū)700個(gè)、老舊管網(wǎng)4600公里；天津啟動(dòng)275個(gè)老舊小區(qū)改造提升。

國(guó)海證券統(tǒng)計(jì)，2024年，21個(gè)超大特大城市城中村改造項(xiàng)目1034個(gè)，預(yù)計(jì)年均投資5067億元。

代建既是“錢(qián)途”也是窄門(mén)

短短三年時(shí)間，地產(chǎn)代建已經(jīng)從藍(lán)海變成紅海，布局玩家也發(fā)展到了近百家。

近十年來(lái)，房地產(chǎn)公司講起多元化賽道的新故事，都不免談到傳統(tǒng)地產(chǎn)主業(yè)天花板已到，必須尋求第二增長(zhǎng)點(diǎn)，這其中包括商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)、物流、新能源等。代建也如此，但有一點(diǎn)不一樣，它興起的背景是眾多房地產(chǎn)公司真的到了難以為繼的程度，需要開(kāi)辟出一條“生路”，賺點(diǎn)小錢(qián)以保留團(tuán)隊(duì)和公司品牌。

1月18日，老牌央企招商蛇口也宣布成為代建新玩家，設(shè)立代建專(zhuān)業(yè)公司，“統(tǒng)籌管理并開(kāi)展代建業(yè)務(wù)”。央企代建派有著得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)，可以承接會(huì)展中心、學(xué)校、醫(yī)院等政府代建訂單。

新的行業(yè)趨勢(shì)也在逐步顯現(xiàn)。

一是充分競(jìng)爭(zhēng)必然引發(fā)“內(nèi)卷”。2023年，代建企業(yè)以低費(fèi)率搶占市場(chǎng)份額的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，例如商業(yè)代建管理費(fèi)報(bào)價(jià)1%，只要覆蓋人員成本，沒(méi)有利潤(rùn)也要做。也有不少代建公司對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)做對(duì)賭，項(xiàng)目交付時(shí)卻遇到下行行情，不僅無(wú)法獲得超額受益，還持續(xù)增加人工投入。

實(shí)際上，“地產(chǎn)向下，代建向上”是個(gè)偽命題，尤其是商業(yè)代建，委托方的最終訴求是把房子賣(mài)出去，如果整個(gè)區(qū)域甚至地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)萎靡，代建也會(huì)相應(yīng)地承壓。因此，在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，代建既是“錢(qián)途”，也是窄門(mén)。

二是“三大工程”帶來(lái)代建業(yè)務(wù)放量的機(jī)會(huì)。新一輪保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將拉動(dòng)近萬(wàn)億元規(guī)模的房地產(chǎn)投資增量，其中，政府代建需求充沛。

三是甲方和乙方深度綁定，如藍(lán)綠雙城牽手花樣年，深度參與后者業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)以推動(dòng)其境內(nèi)資產(chǎn)重組；綠城管理牽手長(zhǎng)城資產(chǎn)、長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)，參與不良資產(chǎn)紓困代建。

四是代建公司雙雙抱團(tuán)。自2023年下半年以來(lái)，多家代建公司傳出抱團(tuán)消息，如藍(lán)城樂(lè)居與重慶華宇集團(tuán)，金科開(kāi)發(fā)管理與世紀(jì)金源旗下騰云華力，騰云當(dāng)代管理與湖南建投，旭輝建管和北京住總、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、浙江海寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、大連德泰等達(dá)成戰(zhàn)略合作。

五是代建品牌的紛爭(zhēng)將加劇，行業(yè)正從野性生長(zhǎng)向進(jìn)一步規(guī)范化過(guò)渡。例如1月，綠城管理宣布終止品牌授權(quán)，即代建項(xiàng)目不能再使用綠城品牌進(jìn)行宣傳銷(xiāo)售等，業(yè)主紛紛控訴：沖著開(kāi)發(fā)商品牌買(mǎi)房，不到一年就被通知“撤牌”，項(xiàng)目涉嫌虛假宣傳。這其中涉及代建作為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如何進(jìn)行品牌授權(quán)管理的問(wèn)題。

行業(yè)龍頭綠城管理的業(yè)績(jī)和資本市場(chǎng)表現(xiàn)等，讓其他房企看到了代建業(yè)務(wù)的“光”。2023年，綠城管理的新拓代建費(fèi)超百億，同比增幅超20%，和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的悲喜并不想通。

物業(yè)這頭“現(xiàn)金奶牛”瘦了

多位物業(yè)高管曾用“長(zhǎng)坡厚雪”形容物業(yè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特性和行業(yè)前景：發(fā)展?jié)摿ψ悖臻g大，須堅(jiān)持長(zhǎng)期主義。到了2023年，上市物企的內(nèi)外部環(huán)境都發(fā)生了許多變化。

外部方面，資本市場(chǎng)退潮。

盡管物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容沒(méi)有變，仍在為千萬(wàn)個(gè)小區(qū)提供“四保一服”（保安、保潔、保綠、保修和客服），甚至一再拓寬其服務(wù)邊界，想做小區(qū)的淘寶（社區(qū)零售）、貝殼（房產(chǎn)租售）、家裝、教育等，但股債市場(chǎng)的投資者們爭(zhēng)相撤離，激不起更多火花。二級(jí)市場(chǎng)上，多家小型物企或沒(méi)有品牌的物業(yè)公司幾乎沒(méi)有成交量。

據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，截至2月3日，62家上市物業(yè)公司的市值加起來(lái)約為2114億港元，而高峰時(shí)，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)都曾創(chuàng)下市值超2500億港元的紀(jì)錄。如今，市值第一的是華潤(rùn)萬(wàn)象生活（517億港元），超百億的物企還有萬(wàn)物云、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)和招商積余。過(guò)半數(shù)物企市值低于10億港元。

物企內(nèi)部，為了保住地產(chǎn)母公司，物業(yè)公司一再被“抽干”，體現(xiàn)為出售物業(yè)股權(quán)、給地產(chǎn)公司提供巨額借款收不回來(lái)、開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)欠費(fèi)、未售空置房物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)等，關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款大幅增加，頻頻上演賣(mài)物業(yè)向地產(chǎn)母公司討債的戲碼。

地產(chǎn)新房銷(xiāo)售與交付直接影響著物業(yè)公司的業(yè)績(jī)。當(dāng)整體開(kāi)發(fā)規(guī)模增速放緩，物業(yè)公司需要在存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，比如2023年的標(biāo)志事件是萬(wàn)物云等公司“帶資進(jìn)場(chǎng)”引發(fā)爭(zhēng)議。通過(guò)發(fā)展“兩非一改”（非住宅、非開(kāi)發(fā)商、舊改）新客戶(hù)來(lái)進(jìn)行補(bǔ)漏，也是增收的主要思路。

憑借穩(wěn)定的物業(yè)費(fèi)收入，物業(yè)一直被關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)公司或投資者視為“現(xiàn)金奶牛”。如今，“現(xiàn)金奶牛”瘦了，但它依然是“長(zhǎng)坡薄雪”型、與民生緊密相關(guān)的行業(yè)。因此，如何圍繞C端、B端、G端客戶(hù)做好服務(wù)，如何發(fā)揮物業(yè)在不同業(yè)態(tài)、空間之間的連接作用，是物業(yè)公司走出差異化需要思考的命題。

房產(chǎn)中介受累

2023年7月，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告，上半年，深圳的2.7萬(wàn)名中介一共賣(mài)出2萬(wàn)套二手房，平均每人每個(gè)月的成交量是0.12套，折算下來(lái)，一名中介人員一年只能賣(mài)掉1.48套房。

開(kāi)單量持續(xù)低迷，行業(yè)退局者增加。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告，2023年上半年有104間計(jì)劃或已關(guān)停的門(mén)店，占比達(dá)11.1%。

即使是成交頻率更高的租房業(yè)務(wù)，近年來(lái)的形勢(shì)也不容樂(lè)觀(guān)。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年1—10月，個(gè)人業(yè)主出租房源顯著增加，房源出租速度放緩，各城市租賃房源成交周期均處于較高位水平。深圳房源成交周期達(dá)到近2個(gè)月，廣州超過(guò)2個(gè)月，上海超過(guò)1.5個(gè)月，北京接近1.5個(gè)月，而在2019年1—10月，四個(gè)一線(xiàn)城市的房源成交周期均在40天內(nèi)。

2023年，隨著新房、二手房交易的低迷，中介企業(yè)的交易額度下滑明顯。貝殼2023年一季度GTV（總交易額）為9715億元，同比增長(zhǎng)65.8%；二季度GTV為7806億元，同比增長(zhǎng)22.1%。到了三季度，貝殼GTV同比下降11.1%，其中，新房業(yè)務(wù)下滑幅度較大，達(dá)26.5%。

新房、二手房市場(chǎng)的持續(xù)低迷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金問(wèn)題都直接影響著中介企業(yè)的生存狀況。2023年5月，Q房網(wǎng)陷入倒閉傳聞，雖然Q房網(wǎng)隨后辟謠，但Q房網(wǎng)仍不斷傳出欠薪消息，Q房網(wǎng)控股股東湖北國(guó)創(chuàng)高新材料股份有限公司也將Q房網(wǎng)完全剝離。

2023年8月，老牌房地產(chǎn)中介中原地產(chǎn)發(fā)布通報(bào)，“近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)極為不景氣，各大開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂相繼爆雷，無(wú)法正常支付中原集團(tuán)及旗下相關(guān)公司的銷(xiāo)售傭金，導(dǎo)致公司連續(xù)的巨額虧損，經(jīng)營(yíng)舉步維艱”，中原地產(chǎn)提及，開(kāi)發(fā)商、代理商尚未支付深圳中原的傭金超過(guò)10億元。

1月30日，我愛(ài)我家發(fā)布2023年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2023年歸屬上市公司股東的虧損額在7.5億至8.5億元之間，而2022年同期為虧損3.06億元。

家裝行業(yè)進(jìn)入存量消費(fèi)時(shí)代

貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2023年有裝修需求的消費(fèi)者中，從裝修房屋類(lèi)型來(lái)看，二手房占比58%左右。而城市能級(jí)越高，二手房裝修占比越高，一線(xiàn)城市中，二手房裝修占比超過(guò)75%，新一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市這一比例也分別超過(guò)了56%和60%。

貝殼研究院預(yù)計(jì)，存量房帶來(lái)的裝修規(guī)模在逐步擴(kuò)大，并將在未來(lái)逐步取代新房裝修。

一方面，存量消費(fèi)時(shí)代下家裝行業(yè)并購(gòu)頻發(fā)。

2023年10月，貝殼宣布與愛(ài)空間簽訂股權(quán)收購(gòu)協(xié)議，收購(gòu)?fù)瓿珊螅瑦?ài)空間將成為其全資附屬公司。這是繼2022年4月全資收購(gòu)圣都家裝后，貝殼在家裝行業(yè)的第二大收購(gòu)。

此外，2023年1月8日，廈門(mén)建發(fā)股份通過(guò)現(xiàn)金方式協(xié)議收購(gòu)紅星美凱龍家居集團(tuán)不超過(guò)30%的股份。11月，金隅集團(tuán)收購(gòu)居然之家部分股權(quán)并宣告共同發(fā)力整裝。當(dāng)月，“美的系”斥百億元拿下顧家家居控股權(quán)，成為家居行業(yè)歷史上金額最大的股權(quán)轉(zhuǎn)讓案。

另一方面，受到房地產(chǎn)開(kāi)工、銷(xiāo)售等因素的影響，家裝行業(yè)增速低于整體消費(fèi)復(fù)蘇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的國(guó)民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，與家裝消費(fèi)相關(guān)的家用電器、家具類(lèi)、建筑及裝潢材料類(lèi)三類(lèi)商品2023年1—12月同比增長(zhǎng)0.5%、2.8%、-7.8%。

艾瑞咨詢(xún)報(bào)告認(rèn)為，隨著住房由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過(guò)渡，家裝行業(yè)也將面臨重塑，預(yù)計(jì)行業(yè)增幅將逐年略微回落。但未來(lái)三年，家裝行業(yè)增幅依舊會(huì)高于GDP。預(yù)計(jì)2025年，行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到37802億元。

寫(xiě)字樓租金回到十年前 2024年仍有供應(yīng)“洪峰”

2023年，寫(xiě)字樓以創(chuàng)紀(jì)錄的“高空置率”與“低租金”重回公眾視野。

各大機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)無(wú)一不反映著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的冷卻程度。四大一線(xiàn)城市的空置率幾乎都來(lái)到了近三年的最高水平。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2023年末，北京、上海、廣州及深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓辦公市場(chǎng)的空置率分別為21.7%、19.8%、18.2%以及20.9%。其中，北京寫(xiě)字樓空置率達(dá)到2009年末以來(lái)最高水平。一些傳統(tǒng)的辦公區(qū)域，如望京、金融街、中關(guān)村、燕莎、王府井等區(qū)域全年租金跌幅靠前。上海、深圳的寫(xiě)字樓租金水平更是降至十年最低。

以上海和深圳為例，上海寫(xiě)字樓的凈吸納量（新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積）已經(jīng)連續(xù)三年下降。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量為39萬(wàn)平方米，而2022和2021年這一數(shù)字分別為63萬(wàn)平方米、142萬(wàn)平方米。近乎成倍地縮減。

深圳的情況類(lèi)似，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2023年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量不到22萬(wàn)平方米，創(chuàng)近十年新低。

大量新增的寫(xiě)字樓供應(yīng)是空置率上升的原因之一。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年，上海全年入市辦公建筑規(guī)模達(dá)155萬(wàn)平方米，而當(dāng)年的凈吸納量?jī)H為供應(yīng)量的四分之一。

上海一位辦公園區(qū)的招商人員告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)，2023年，他的一項(xiàng)重要工作就是每天跑客戶(hù)，跑客戶(hù)并非發(fā)展新的客戶(hù)，而是維系現(xiàn)有客戶(hù)。“尤其是快到期的客戶(hù)，’留住’是終極目標(biāo)”。

一位五大行寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“以?xún)r(jià)換量”是造成租金下行的最大因素。對(duì)業(yè)主而言，現(xiàn)有客戶(hù)的續(xù)約是重中之重，業(yè)主不惜以降低租金、延長(zhǎng)免租期為代價(jià)，因?yàn)楝F(xiàn)在流失了客戶(hù)，就很難填補(bǔ)回來(lái)。

然而，寫(xiě)字樓業(yè)主還將面臨更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)和更大的租金壓力。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2024年，廣州預(yù)計(jì)還將會(huì)有70萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)入市。未來(lái)三年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)也將迎來(lái)百萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中40%都集中在2024年入市。

民營(yíng)房企困惑

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始向優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企和混合所有制房企蔓延，旭輝和遠(yuǎn)洋的公開(kāi)債先后展期，部分國(guó)央企也面臨著較大的資金壓力。如果短期內(nèi)市場(chǎng)仍無(wú)法觸底回升，風(fēng)險(xiǎn)面勢(shì)必進(jìn)一步擴(kuò)大。

而隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式確立，原有高周轉(zhuǎn)模式已不復(fù)存在，對(duì)房企投資周期的考驗(yàn)更大，尤其是民企，未來(lái)生存環(huán)境將更加艱辛。

一位TOP20房企人士表示，無(wú)論是保障性住房建設(shè)，還是城中村改造，在多數(shù)城市，改造和建設(shè)主體只能是國(guó)企或央企，僅有少部分城市民企可以參與建設(shè)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)了解，部分房企已經(jīng)逐步將重心轉(zhuǎn)向多元化業(yè)務(wù)，減少在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的投資權(quán)重，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)縮量，國(guó)央企占比持續(xù)上升，辦公、商業(yè)、長(zhǎng)租、物流、物業(yè)和代建等多元化業(yè)務(wù)成為未來(lái)民企賴(lài)以生存的基礎(chǔ)。

一位出險(xiǎn)房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)，其所在公司的日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，除一部分來(lái)自零星銷(xiāo)售和應(yīng)收款回款，主要依靠多元化業(yè)務(wù)現(xiàn)金流，“雖然不多，一年只有上億的收入，但總部運(yùn)轉(zhuǎn)就靠這些錢(qián)維持”。

對(duì)出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，目前最大任務(wù)是保交樓，另外就是探索新業(yè)務(wù)作為轉(zhuǎn)型方向。但由于之前所有的資源和重心都傾向于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，多數(shù)房企的新業(yè)務(wù)并不成熟，這一定程度增加了轉(zhuǎn)型難度。

而沒(méi)有出險(xiǎn)的房企，一方面需要繼續(xù)和國(guó)央企在土地市場(chǎng)拼殺，另一方面，部分房企也在尋找新的出路，比如參與開(kāi)發(fā)國(guó)央企或城投公司拿下的土地，或通過(guò)帶資進(jìn)場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較重的代建業(yè)務(wù)。