經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 截至2024年1月30日，已有廣州、深圳等19個(gè)城市披露了2024年配售型保障房建設(shè)任務(wù)，而重慶、天津、東莞、佛山等16個(gè)城市暫未公布。也有城市并未單列配售型保障房籌建數(shù)量，如上海披露的是“建設(shè)籌措保障性住房1萬套以上”，北京計(jì)劃建設(shè)1萬套“產(chǎn)權(quán)型保障房”。

2023年8月，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件（以下簡稱“14號文”）的發(fā)布，標(biāo)志著一類保障房“新物種”——配售型保障房誕生。

至此，保障房分為“配租型”和“配售型”，其中配租型包括公租房、保租房，配售型則按“保本微利”原則配售。

因配售型保障房購買后實(shí)行封閉管理，不能上市交易，不能私自轉(zhuǎn)讓和長期閑置，被稱為真正的“不動產(chǎn)”。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，35個(gè)城市計(jì)劃在2024年籌集建設(shè)的配售型保障房合計(jì)約10萬套，這一數(shù)據(jù)仍在動態(tài)更新中。

僅從數(shù)量上看，福州的籌建、籌集套數(shù)最多，為1.24萬套，北上廣深四個(gè)一線城市均為1萬套左右。杭州于2023年已推出7223套，但未公布2024年籌建數(shù)量。其次是成都5000套，其余城市籌建數(shù)量在2000套—4000套之間。

和一線、新一線城市相比，城市人口住房缺口較小的東北也相應(yīng)地減量建設(shè)，長春、沈陽、大連分別籌建、籌集2210套、2200套、2170套，符合“14號文”多次強(qiáng)調(diào)的穩(wěn)慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行原則。“14號文”中也提到，支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐，“具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的城市要做好政策和項(xiàng)目儲備”。

此外，多數(shù)城市規(guī)劃的配售型保障房戶型面積一般不超過100平方米/套，如福州首個(gè)項(xiàng)目戶型面積分為45平方米、60平方米、75平方米三種。

配售型保障房的籌集來源，主要分為新建和轉(zhuǎn)化兩種途徑。其中“新建”可通過劃撥土地出讓，也可利用存量土地如政府已批未建土地等從零開始建設(shè)，也可通過存量的人才房、共有產(chǎn)權(quán)房或企業(yè)破產(chǎn)處置的商品房轉(zhuǎn)化。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，選擇何種組合方式籌建保障房，和每個(gè)城市對保障房的需求量、財(cái)政實(shí)力、保障房庫存等條件有關(guān)。廣州籌建的12個(gè)配售型保障房項(xiàng)目中，有4個(gè)通過存量房源轉(zhuǎn)化；成都的5000套大部分通過新開工建設(shè)而來；南京籌集的2500套大部分靠存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)化而來，原因是此前南京已建設(shè)一批共有產(chǎn)權(quán)房、人才房、經(jīng)濟(jì)適用房等，通過存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)化是更為經(jīng)濟(jì)、便捷的辦法。

地方政府對籌建配售型保障房負(fù)主體責(zé)任，“14號文”還明確“將住房保障相關(guān)工作納入領(lǐng)導(dǎo)班子績效考核范圍”。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，各地政府把籌建配售型保障房列為重要事項(xiàng)，成立了以市長任組長，分管副市長任副組長，市住建局、市規(guī)劃局等相關(guān)部門為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組或工作專班負(fù)責(zé)統(tǒng)籌。

每個(gè)部門有不同的分工。住建、土地部門在前期土地供應(yīng)、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃建設(shè)等手續(xù)辦理上加快審批；住建、人社等部門組織對全市保障房需求、不同申請對象（住房困難群體、教師和醫(yī)護(hù)人員等機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員、城市引進(jìn)人才等）進(jìn)行摸底，以此確定保障房的面積標(biāo)準(zhǔn)、配售門檻。

籌建資金從何而來，是每個(gè)城市十分關(guān)心的問題。

一位地方政府人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，配售型保障房的資金來源主要是地方財(cái)政、企業(yè)（國企城投）自籌、國開行開發(fā)貸款、地方專項(xiàng)債以及中央財(cái)政以獎(jiǎng)代補(bǔ)專項(xiàng)資金、中央預(yù)算內(nèi)固定資產(chǎn)投資補(bǔ)助資金等。

在2023年12月底，國開行已向福州市雙龍新居保障房項(xiàng)目授信2.02億元，這是全國第一筆落地的配售型保障房開發(fā)貸款。

2023年底，財(cái)政部、發(fā)改委等部門要求各地開始一筆中央財(cái)政資金的申報(bào)，名為“中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金預(yù)算”，保障房、城中村改造等便在中央預(yù)算內(nèi)投資范圍中。

前述地方政府人士補(bǔ)充一個(gè)細(xì)節(jié)，相關(guān)部門要求，中央預(yù)算內(nèi)固定資產(chǎn)投資補(bǔ)助資金主要針對配售型保障房項(xiàng)目的“基礎(chǔ)配套設(shè)施”進(jìn)行補(bǔ)助，這主要包括燃?xì)狻⑴潘⒐┧⒐帷⒌缆贰⒐╇姟⑼ㄐ拧⒕G化、照明、消防、垃圾收儲等基礎(chǔ)設(shè)施，以及社區(qū)綜合服務(wù)、養(yǎng)老、托幼、助餐、日間照料、無障礙、停車場、充電樁、便民、文化體育等公共服務(wù)設(shè)施。

因此，各城市在發(fā)布項(xiàng)目招標(biāo)公告、申報(bào)審批時(shí)，須將項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施與主體建設(shè)（土建工程、裝飾等）分開。“14號文”中也有明文要求——配套設(shè)施建設(shè)的投入不得攤?cè)氡Ｕ戏颗涫蹆r(jià)格中，因此不同工程須分類打包、入賬。

財(cái)政部、發(fā)改委等部門對申報(bào)上述中央預(yù)算內(nèi)投資的項(xiàng)目有要求，新開工項(xiàng)目須在2024年內(nèi)開工；已開工項(xiàng)目應(yīng)為2021年1月1日（含）以來新開工的項(xiàng)目，且項(xiàng)目尚未完工。這筆中央預(yù)算內(nèi)投資的補(bǔ)助金額上限為項(xiàng)目總投資的50%，該地方政府人士透露。

中央、地方等部門對籌建配售型保障房寄予多重厚望，一是解決廣大工薪階層等“夾心層”群體住房困難問題；二是建立“保障+市場”住房雙軌制，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；三是拉動投資。

廣州披露的13個(gè)配售型保障房預(yù)計(jì)總投資約125億元，長春計(jì)劃總投資14.5億元，南寧7個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)拉動投資約39億元。

2024年1月，獲準(zhǔn)進(jìn)行保障房籌集建設(shè)的城市已從城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，擴(kuò)圍至省會城市或城區(qū)常住人口超過100萬的大城市，包括洛陽、邯鄲、珠海、南通、包頭等。調(diào)整后，納入保障房建設(shè)的城市由35個(gè)擴(kuò)大至106個(gè)。