經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 蔡越坤  股價(jià)持續(xù)下探至10月29日收盤的0.38港元，總市值僅11億港元。

當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“當(dāng)代置業(yè)”，01107.HK）的股價(jià)在10月走出了上市八年以來(lái)的新低。

10月26日，這家以“綠色科技”為標(biāo)志性品牌的百?gòu)?qiáng)房企，宣告一筆余額為2.5億美元的債券發(fā)生違約。這之前，當(dāng)代置業(yè)曾試圖將該筆債券展期3個(gè)月兌付，但之后終止了延期兌付。

此番宣告，讓當(dāng)代置業(yè)成為繼恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、花樣年控股、新力控股之后又一出現(xiàn)債務(wù)違約的百?gòu)?qiáng)房企。

對(duì)于違約原因，當(dāng)代置業(yè)董事會(huì)主席張雷以及總裁張鵬在10月23日給員工發(fā)了一封內(nèi)部信中坦言公司遇到了相當(dāng)?shù)馁Y金承壓?jiǎn)栴}，并表示采用了資產(chǎn)處置、股東借款、戰(zhàn)投方引入等方式，在形勢(shì)更加嚴(yán)峻的情況下，有幾項(xiàng)工作沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的結(jié)果，導(dǎo)致此次風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

對(duì)于未來(lái)，當(dāng)代置業(yè)希望通過(guò)資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略投資人的引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)公司的再生和持續(xù)發(fā)展。

對(duì)此，10月28日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者也撥打了當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬的聯(lián)系方式，但截至發(fā)稿，尚未取得聯(lián)系。

“2.5億美債違約”

根據(jù)官網(wǎng)介紹，當(dāng)代置業(yè)設(shè)立于2000年，總部位于北京，2013年在香港聯(lián)合交易所上市。集團(tuán)具有一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，自主研發(fā)運(yùn)營(yíng)十大綠色科技系統(tǒng)和五大擴(kuò)展系統(tǒng)，打造中國(guó)綠色科技地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)志性品牌——“MOMΛ”，當(dāng)代MOMΛ項(xiàng)目曾榮獲世界十大建筑奇跡之一。

10月11日當(dāng)代置業(yè)官網(wǎng)披露的9月通訊內(nèi)容中指出，截至2021年9月30日止九個(gè)月，該集團(tuán)合約銷售額約人民幣 335.44億元，同比增長(zhǎng)24.62%。

盡管如此，當(dāng)代置業(yè)旗下一筆2.5億美元債仍然出現(xiàn)延期。

10月26日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告表示，本公司發(fā)行并于新加坡證券交易所上市的于2021年到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)于10月25日到期，發(fā)生票據(jù)違約。

根據(jù)規(guī)管票據(jù)的契約，該等票據(jù)的所有未償還本金及其任何應(yīng)計(jì)但未付利息于2021年10月25日到期。因宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及本集團(tuán)最近面臨的COVID-19疫情等多種因素的不利影響導(dǎo)致預(yù)計(jì)之外的流動(dòng)性問(wèn)題，票據(jù)本金及其應(yīng)計(jì)但未付利息的還款安排未能于當(dāng)日達(dá)成。

對(duì)于給公司帶來(lái)的影響，當(dāng)代置業(yè)表示，公司董事會(huì)及管理層正在評(píng)估本集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況及現(xiàn)金狀況，并密切監(jiān)察此事的發(fā)展。公司正與其法律顧問(wèn)盛德律師事務(wù)所合作，并預(yù)計(jì)近期聘請(qǐng)獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)，以協(xié)助其制定顧及境內(nèi)外利益相關(guān)者之利益的整體規(guī)劃。

此外，當(dāng)代置業(yè)稱，應(yīng)公司要求，自2021年10月21日上午9時(shí)起，公司股份及債權(quán)證券于聯(lián)交所暫停買賣。公司股份及債權(quán)證券將繼續(xù)暫停買賣直至進(jìn)一步通知。

據(jù)悉，10月11日，當(dāng)代置業(yè)于發(fā)布公告表示，10月25日到期的2億美元債券余額延期3個(gè)月兌付，目前正在尋求投資人諒解和同意。但10月20日，公司再發(fā)文，終止有關(guān)于2021年到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)的同意征求。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者根據(jù)債券數(shù)據(jù)平臺(tái)DM查詢，該筆債券是當(dāng)代置業(yè)于2019年4月25日發(fā)行，期限為18個(gè)月，發(fā)行規(guī)模為3億美元。由當(dāng)代置業(yè)的若干附屬公司擔(dān)保，并在新交所上市。目前余額為2.5億美元，利率為12.85%。

在上述余額為2.5億美元債公布延期兌付后，10月12日，穆迪將當(dāng)代置業(yè)的家族企業(yè)評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至Caa2，將其發(fā)行債券的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從B3下調(diào)至Caa3，并將上述評(píng)級(jí)列入可能進(jìn)一步下調(diào)的觀察。

10月26日，穆迪再次宣布將當(dāng)代置業(yè)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“Caa2”下調(diào)至“Ca”，將其高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從“Caa3”下調(diào)至“C”，并將評(píng)級(jí)展望由“下調(diào)觀察”調(diào)整為“負(fù)面”。此次評(píng)級(jí)行動(dòng)結(jié)束了穆迪于2021年10月11日啟動(dòng)的對(duì)當(dāng)代置業(yè)的評(píng)級(jí)下調(diào)觀察。

穆迪副總裁兼高級(jí)分析師CelineYang表示，評(píng)級(jí)下調(diào)反映了穆迪的預(yù)期，即當(dāng)代置業(yè)債券持有人的回收前景疲軟，原因是該公司于10月26日宣布未能如期償付2021年10月25日到期的2.5億美元債券。

穆迪稱，展望“負(fù)面”反映了穆迪的觀點(diǎn)，即當(dāng)代置業(yè)債權(quán)人的回收前景可能會(huì)進(jìn)一步減弱。穆迪指出，當(dāng)代置業(yè)將不得不依靠資產(chǎn)出售或引入戰(zhàn)投來(lái)獲得資金以支付其債務(wù)，但這些籌款活動(dòng)存在很高的不確定性，債權(quán)人的回收前景仍不明朗。

“高杠桿”前行

當(dāng)代置業(yè)10月26日違約的美元債發(fā)行于2019年，也是該公司近期存續(xù)的5筆美元債中利率最高的一只，利率達(dá)12.85%。

當(dāng)代置業(yè)高息發(fā)債不乏前例。早在2018年12月，當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)15.5%，彼時(shí)創(chuàng)下了亞洲之最。

除了這筆美元債，據(jù)記者根據(jù)DM查詢，目前當(dāng)代置業(yè)存續(xù)的四只美元債，總規(guī)模超過(guò)10億美元。值得注意的是，在上述余額為2.5億美元債公布延期兌付后，這四只美元債券出現(xiàn)暴跌，報(bào)價(jià)均跌破20美元。

此外，當(dāng)代置業(yè)的總體融資成本也偏高，其2018-2020年的平均融資成本分別為8.20%、9.90%和9.90%，今年上半年降至9.73%。

截至上半年，當(dāng)代置業(yè)整體債務(wù)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，長(zhǎng)期債務(wù)在債務(wù)總額中占據(jù)更大比重。計(jì)息債務(wù)總額由2020年末的人民幣245.93億元擴(kuò)大至2021年上半年末的人民幣287.55億元。短期債務(wù)占計(jì)息債務(wù)總額的百分比由2020年末的39.9%降至2021年上半年末的32.5%。

不僅如此，按照房企三條紅線的監(jiān)管，當(dāng)代置業(yè)的指標(biāo)處于“黃檔”水平。凈資產(chǎn)負(fù)債率為93%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，未滿足小于70%的監(jiān)管要求。

盡管上半年負(fù)債高企，當(dāng)代置業(yè)卻仍在拿地。根據(jù)半年報(bào)披露，上半年當(dāng)代置業(yè)在西安、重慶、青島、蘇州、合肥、呼和浩特等地新獲取20個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容建筑面積約356.4萬(wàn)平方米，獲地方式進(jìn)一步多元化，產(chǎn)業(yè)協(xié)同、招拍掛和收并購(gòu)占比合理。

“處置資產(chǎn)自救”

另?yè)?jù)悉，在宣布正式違約前，當(dāng)代置業(yè)董事會(huì)主席張雷以及總裁張鵬在10月23日給員工發(fā)了一封內(nèi)部信。

內(nèi)部信中指出，這兩年以來(lái)，嚴(yán)峻的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)確實(shí)導(dǎo)致很多房地產(chǎn)公司發(fā)生了債務(wù)危機(jī)，很多企業(yè)都遇到了前所未有的困難。當(dāng)代置業(yè)一直堅(jiān)守綠色科技發(fā)展之路，希望通過(guò)領(lǐng)先的綠色科技在行業(yè)內(nèi)占有一席之地，但在一再嚴(yán)峻的形勢(shì)之下，還是遇到了相當(dāng)?shù)馁Y金承壓?jiǎn)栴}。

公司一直堅(jiān)信可以越過(guò)艱難，設(shè)計(jì)出方案，并成立專項(xiàng)組，努力度過(guò)一次又一次的難關(guān)。對(duì)于這一次債務(wù)問(wèn)題，也采用了資產(chǎn)處置、股東借款、戰(zhàn)投方引入等方式，在形勢(shì)更加嚴(yán)峻的情況下，有幾項(xiàng)工作沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的結(jié)果，導(dǎo)致此次風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

當(dāng)代置業(yè)稱，不過(guò)工作持續(xù)推進(jìn)，公司資產(chǎn)處置和大股東借款會(huì)陸續(xù)到位，公司將第一時(shí)間保證職員的權(quán)益，具體的方案涉及到法律、合規(guī)，集團(tuán)還在仔細(xì)設(shè)計(jì)通過(guò)后與同事們溝通。對(duì)于公司的未來(lái)發(fā)展，希望通過(guò)資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略投資人的引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)公司的再生和持續(xù)發(fā)展。

在此之前，2021年10月11日，當(dāng)代置業(yè)公告表示，公司董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷和總裁兼執(zhí)行董事張鵬最近向本集團(tuán)傳達(dá)，為支持本集團(tuán)，彼等有意向本集團(tuán)提供合共約人民幣8億元的股東貸款，并預(yù)期于未來(lái)兩至三個(gè)月內(nèi)完成。

張雷表示，將視乎本集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況適時(shí)考慮予以持續(xù)支持，展現(xiàn)其對(duì)本集團(tuán)之持續(xù)承諾及對(duì)本集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展堅(jiān)定不移的信心。

截至10月29日收盤，當(dāng)代置業(yè)股價(jià)為0.38港元/股，總市值僅11億元港元，仍然繼續(xù)處于停牌狀態(tài)。

另外，從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，據(jù)當(dāng)代置業(yè)半年報(bào)數(shù)據(jù)，2021年上半年其總收入同比增長(zhǎng)9.6%至人民幣95.43億元；物業(yè)銷售收入同比增8.6%至人民幣93.16億元，占總收入的97.6%；毛利率由2020年上半年的24.4%下滑至2021年上半年的23.2%。

當(dāng)代置業(yè)在半年報(bào)中披露，對(duì)于房地產(chǎn)而言，風(fēng)大浪大、水大魚(yú)大的時(shí)代注定成為歷史，以往高杠桿、高毛利、高增長(zhǎng)的蒙眼狂奔模式一去不復(fù)返，未來(lái)必定是個(gè)回歸的時(shí)代，重回普通行業(yè)屬性，即低杠桿、低利潤(rùn)和低增長(zhǎng)。可以預(yù)期，房地產(chǎn)政策將持續(xù)收緊，從供給端、需求端和金融端加強(qiáng)全生命周期的監(jiān)管，供給端實(shí)行土地兩集中，提高公開(kāi)市場(chǎng)獲地門檻；需求端繼續(xù)深化限購(gòu)限價(jià)限貸限商限二手房等組合拳，甚至有些地方出臺(tái)房票制度；金融端強(qiáng)化五道紅線，嚴(yán)格監(jiān)管購(gòu)地金額占比，旨在倒逼房企實(shí)質(zhì)性降杠桿，穩(wěn)定房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展秩序。

拖累地產(chǎn)美元債

10月26日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)生實(shí)質(zhì)性美元債逾期后，多只中資地產(chǎn)美元債下跌。

根據(jù)DM數(shù)據(jù)顯示，截至10月29日，陽(yáng)光城、中國(guó)奧園、中梁控股、融信中國(guó)當(dāng)周的跌幅均超過(guò)10%。

在此之前，已經(jīng)有恒大、花樣年控股、新力控股等房企發(fā)生美元債違約事件。

對(duì)此，平安證券固收表示，近期高收益美元債的波動(dòng)，一方面與高壓監(jiān)管下的融資收緊相關(guān)，另一方面違約開(kāi)發(fā)商有自身的原因，如泰禾主營(yíng)高端住宅但資產(chǎn)負(fù)債周轉(zhuǎn)速度不匹配、且2020年疫情沖擊其銷售，藍(lán)光盈利能力長(zhǎng)期偏弱、非標(biāo)融資占比高，恒大債務(wù)負(fù)擔(dān)重且占用大量上游資金，花樣年美元債占比高、債務(wù)結(jié)構(gòu)偏剛性，且3季度銷售增速明顯下滑等。

10月26日，國(guó)家發(fā)改委外資司會(huì)同外匯局資本司召開(kāi)部分重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)外債座談會(huì)。據(jù)悉，此次參會(huì)的地產(chǎn)企業(yè)大多為美元債大戶。

會(huì)議指出，將繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求，同時(shí)要求企業(yè)不斷優(yōu)化外債結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按照批準(zhǔn)用途使用外債募集資金，自覺(jué)遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律和市場(chǎng)規(guī)則，積極主動(dòng)做好境外債券本息兌付準(zhǔn)備，共同維護(hù)企業(yè)自身信譽(yù)和市場(chǎng)整體秩序。

有行業(yè)人士解讀，會(huì)議目的旨在摸底地產(chǎn)企業(yè)美元債到期情況，一定程度上釋放出維穩(wěn)的信號(hào)。

光大證券數(shù)據(jù)顯示，近期地產(chǎn)美元債密集到期，再融資需求加大。從到期情況看，未來(lái)15個(gè)月內(nèi)將有近637.11億美元債務(wù)面臨到期，再融資需求加大。其中，2021年四季度共有92.95億美元的地產(chǎn)美元債即將到期，2022年全年共有544.16億美元的債務(wù)即將到期。從發(fā)行主體來(lái)看，目前地產(chǎn)美元債存量規(guī)模較高的房企有恒大集團(tuán)、碧桂園、佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)等，其中，恒大、碧桂園和佳兆業(yè)集團(tuán)的存量規(guī)模逾百億美元。

對(duì)于地產(chǎn)美元債違約事件帶來(lái)的長(zhǎng)期影響，華西證券稱，第一，地產(chǎn)美元債再融資通道正在關(guān)閉。10月份以來(lái)，隨著某房企境外債違約，截至中旬地產(chǎn)美元債僅發(fā)行兩只新券，合計(jì)發(fā)行金額4.8億美元。相較于目前價(jià)格波動(dòng)，更值得關(guān)注的是地產(chǎn)美元債再融資渠道暫停對(duì)于房企再融資能力是否會(huì)形成新一輪沖擊。

第二，地產(chǎn)美元債正在經(jīng)歷一輪壓力測(cè)試。地產(chǎn)美元債市場(chǎng)此前幾乎未經(jīng)歷過(guò)壓力測(cè)試，也從未經(jīng)歷過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的凈融資流出，而地產(chǎn)美元債到期高峰則在明年。如做最悲觀假設(shè)，房企美元債再融資完全暫停，在境內(nèi)資金出境相對(duì)受限的情況下，需關(guān)注房企境外債到期壓力。

再看當(dāng)代置業(yè)的債務(wù)困境，盡管其坦言未來(lái)房企將回歸“低杠桿、低利潤(rùn)和低增長(zhǎng)”，但對(duì)于自身的債務(wù)問(wèn)題能否順利解決，仍然需要時(shí)間去驗(yàn)證。