經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 田國寶 3月16日一大早，河北省三河市西關(guān)環(huán)島附近的人口管理大隊(duì)門前排起長長的隊(duì)伍，排隊(duì)的人手里拿著各色的文件袋或公文包，隊(duì)伍中夾雜著焦灼和不安，有的人等待時間已經(jīng)超過了三小時。

包啟明是這個隊(duì)伍中的一員，早晨不到6點(diǎn)，他從燕郊的家中驅(qū)車30公里來到三河市區(qū)，他和隊(duì)伍中其他人都有一個共同目的：辦理落戶。在三河市內(nèi)，燕郊又被稱為西城，三河市區(qū)被稱為東城。

3月初，有關(guān)三河市放寬落戶的消息開始在房地產(chǎn)銷售和中介群體中流傳，一直到3月中旬，開始正式接受辦理。每天工作時間內(nèi)，三河市人口管理大隊(duì)門前都排起了長隊(duì)，這一情形已經(jīng)持續(xù)多日。

包啟明是山東人，有著近二十多年的北漂經(jīng)歷，2016-2017年期間，他陸續(xù)在燕郊購入三套住宅，隨著燕郊限購及房價腰斬，他成為眾多環(huán)京樓市投資客中被套者之一。幾年下來，雖然燕郊房價有所回升，但他還是虧了近一半的本金。

“這一次燕郊房價真的漲起來了。”這是包啟明的希望，也是眾多環(huán)京投資客的期望。三河落戶放寬消息傳出后，引發(fā)了投資客、銷售和中介的集體狂歡。對于他們而言，可能會出現(xiàn)一個千載難逢的解套機(jī)會。

“這幾天價格漲了不少，成交也比原來好了一些。”一位鏈家的中介人員透露，但由于限購政策沒有改變，短期內(nèi)戶籍新政對樓市刺激有限。

包啟明已經(jīng)在燕郊居住了三年，他希望燕郊樓市能有一波行情，“價格起來了，就趕緊賣掉，在北京買一套，就不需要兩地跑了。”與包啟明有同樣想法的人不在少數(shù)，他們認(rèn)為這是一次將房產(chǎn)從燕郊置換到北京的機(jī)會。

戶籍新政

根據(jù)現(xiàn)場辦理人員透露出的信息，燕郊落戶分為兩個部分，一個是房產(chǎn)落戶，即三河市范圍內(nèi)，持有三河市轄區(qū)內(nèi)70年產(chǎn)權(quán)房本的本人、配偶、子女及父母等近親屬均可以落戶，公寓落戶具體以現(xiàn)場審核為準(zhǔn)。

另一個是人才引進(jìn)政策，燕郊行政大廳的工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，大專及以上學(xué)歷和相關(guān)技能證，只要在三河市范圍內(nèi)有合法經(jīng)營的公司、單位勞動合同及一個月的社保或個稅記錄，可以申請人才落戶。

除了個人外，個體商戶及公司經(jīng)營者，只要有2個月的相關(guān)納稅記錄同樣可以申請落戶。申請落戶者如果在三河或燕郊有房產(chǎn)，可以直接在房產(chǎn)所在地落戶，如果無房產(chǎn)，可申請單位集體戶口，具體以三河市人口管理大隊(duì)審核為準(zhǔn)。

三河市房產(chǎn)落戶政策由來已久，2017年限購前，只有購買住宅均可以辦理落戶。彼時，憑借房產(chǎn)證或購房合同就可以拿到準(zhǔn)遷證，購房落戶政策讓燕郊從一個幾萬人的小鎮(zhèn)變身為常住人口上百萬的新區(qū)。

2016年5月前后，房產(chǎn)落戶政策進(jìn)行調(diào)整，2016年4月10日前購買新建商品房并網(wǎng)簽的可以直接落戶；之后及購買二手房的需要在三河市連續(xù)繳納三年社保方可落戶。

2020年5月，三河市開始執(zhí)行人才落戶政策，大專及以上學(xué)歷、相關(guān)技能人才及工商業(yè)經(jīng)營者，有工作單位及連續(xù)三個月社保繳存或相關(guān)納稅記錄，且沒有異地社保可以申請?jiān)谘嘟悸鋺簟?/p>

這一次三河戶籍政策調(diào)整，房產(chǎn)落戶方面，主要取消了對2016年4月10日前網(wǎng)簽新建商品房的限制，只要有70年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證即可申請落戶；人才引進(jìn)落戶方面，放寬了對社保和個稅繳存時間的要求。

燕郊戶籍新政從一則傳言開始。據(jù)上述鏈家中介透露，3月5日，有關(guān)燕郊即將解除二手房限購的消息，開始在房地產(chǎn)中介群體間流傳，“傳得有板有眼的，當(dāng)時是周五，說周一就正式放開。”

此前，包括燕郊、大廠在內(nèi)的部分環(huán)京區(qū)域已經(jīng)放開了一手房限購，外地人只要在本地名下無房，可以購買一套新房，自拿房本起五年內(nèi)限售。這一消息雖然沒有獲得官方公開認(rèn)可，但已經(jīng)開始實(shí)施。

雖然一手房限購松動了，但燕郊二手房仍執(zhí)行2017年限購政策，即本地戶籍家庭限購兩套住房，外地戶籍家庭社保滿三年限購一套。由于多數(shù)在燕郊居住的人繳納北京社保，限購政策重創(chuàng)燕郊樓市。

如果燕郊放開二手房限購，對于包啟明等投資客的意義不言而喻。

3月11日，最終消息落實(shí)，燕郊二手房限購放開的消息沒有實(shí)施，二手房落戶的政策開始執(zhí)行。此后幾天里，負(fù)責(zé)落戶咨詢、申請和辦理的三河市人口管理大隊(duì)電話一直處于忙線中。

看到希望

北漂包啟明一直生活在北京做小生意，2016年到2017年限購前，在京津冀協(xié)同發(fā)展及地鐵平谷縣等一系列政策刺激下，包括燕郊在內(nèi)的環(huán)京樓市迎來最為輝煌的時刻，彼時，部分小區(qū)二手房成交價一度接近4萬元/平方米。

那個時候，有人在出逃，通過出售燕郊房產(chǎn)，成功將居住地轉(zhuǎn)移到北京；但也不乏像包啟明開始將燕郊作為房產(chǎn)投資地。

據(jù)包啟明介紹，尤其是北京317限購政策出臺后，多數(shù)人認(rèn)為北京剛需客將進(jìn)一步外溢到燕郊等環(huán)京地區(qū)，加上一系列消息刺激，“我們普遍認(rèn)為燕郊房價普遍到4萬元/平方米沒有任何懸念。”

彼時，包啟明頻繁出入燕郊，每周末都會和燕郊的投資客聚會，探討政策、樓市的走向，他們甚至商量準(zhǔn)備成立一家公司，專門從事投資房產(chǎn)業(yè)務(wù)。

那段時間，包啟明生意不錯，可以周轉(zhuǎn)的資金較多，所以他先后在燕郊買下三套二手房，其中有兩套單價在3.3萬元/平方米左右，另一套的單價也超過了3萬元/平方米。

但隨之而來環(huán)京的限購政策讓他和眾多投資客傻眼了。“北京市3月限購，燕郊是5月，剛開始限購的時候，其實(shí)沒想到會影響那么大。”包啟明說，雖然限購了，但他依然認(rèn)為燕郊還有投資價值和潛力。

到了7月，燕郊限購的影響開始顯現(xiàn)，成交一路下滑，二手房月成交量只有高峰期的十分之一。隨著成交的萎縮，價格也一路走低，“那個時候，一兩千的降幅基本沒有反應(yīng)。”現(xiàn)在回想起來，包啟明仍直搖頭。

“限購開始的時候，其實(shí)價格降到位，還是可以出手的。”包啟明說，在二手房成交價跌破三萬的時候，他曾勸說一位朋友直接降到2.7萬元/平方米甚至2.5萬元/平方米出手，“但那時都還抱著幻想，誰也沒有那個勇氣。”

據(jù)他透露，他的那位有多套房的朋友，因?yàn)槊媾R斷供的風(fēng)險，先后以1.8萬元/平方米到2.2萬元/平方的價格賣出三套房，“加上稅費(fèi)和給銀行的，基本上賠了一半。我還好，都是全款，還能撐下去。”

包啟明這一撐就是三年，這三年發(fā)生了很多事，生意沒那么好做了，他把家從北京搬到了燕郊，忍受各種煎熬。“大家一說炒房，就拿我們舉例子，走到哪都沒臉見熟人，這幾年大家心里都憋著一口氣。”

這次二手房放松限購的消息雖然沒有落地，但戶籍新政已經(jīng)足以讓他和投資客們欣慰了。“落戶人多了，慢慢肯定能形成購房需求，平谷線馬上要開工了，燕郊的吸引力會越來越大。”包啟明說，他終于看到希望了。

投資客出逃

燕郊二手房限購即將放松的消息，很快通過中介傳遞給一直緊密關(guān)注燕郊樓市政策動向的投資客，更多的投資客開始將房源上架，并調(diào)高掛牌價，其中就包括包啟明。上述鏈家中介透露，消息傳出至今，新增掛牌量增加了兩倍。

包啟明的三套房在一個小區(qū)，由于燕郊房價一路下跌，他的房子一直沒有在中介掛牌，“反正咱是全款，也不著急，什么時候漲起來了，什么時候出手。”

燕郊二手房限購消息傳出第二天，他聯(lián)系中介把兩套房掛了出去。雖然2.2萬元/平方米的掛牌價創(chuàng)造了他房產(chǎn)所在小區(qū)的新高，但與他購買時相比，總價仍相差140萬元左右。

他所在小區(qū)在售二手房接近900套，2021年以來共成交量不到30套，價格在1.6萬元/平方米到2萬元/平方米，近期平均成交價在1.9萬元左右，比之前有所上升。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，3月4日到3月11日一周，燕郊二手房平均成交價為1.71萬元/平方米，環(huán)比上升1.9%，同比上漲14%。但與2020年3月成交均價相比，仍有1000元/平方米左右的下跌。

中國房價行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日最近一個月，三河市二手房均價為1.79萬元/平方米，環(huán)比下跌1.59%，同比下跌3.69%。

上述鏈家中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，二手房限購放松消息出臺前，燕郊的房價一直處于小幅度下跌中。但消息放出后，價格開始出現(xiàn)上漲，與1、2月相比，大約漲了1000元左右/平方米，個別小區(qū)漲了近3000元/平方米。

目前燕郊一手房價格普遍在2.2萬元/平方米-2.5萬元/平方米左右，位置較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域及緊鄰燕郊的大廠夏墊區(qū)域，價格在1.3萬元/平方米-1.5萬元/平方米左右。但二手房由于限購影響，與一手房價有較大差距。

包啟明的夢想是賣掉兩套房，回北京買一套，他至今后悔當(dāng)初沒有在北京買房，而選擇了在燕郊投資。“當(dāng)時我的錢在北京能買一套豪宅，平谷的話，全款買一套別墅也不成問題，偏偏選擇了燕郊。”

他相信燕郊房價早晚一天會漲回去，“不等了，乘著這波行情，割肉也要賣了。”包啟明說，兩套都賣出了，可以拿到400多萬元現(xiàn)金，“五環(huán)內(nèi)是不敢想了，五環(huán)外選擇的空間還是很大的。”

按照他的規(guī)劃，在燕郊落戶，留一套房，“以后北京待不下去，咱還有根據(jù)地，孩子上學(xué)、高考的問題也解決了。”包啟明說，這樣既解決跨城通勤問題，也不用為了孩子上學(xué)回老家了。

上述鏈家中介在燕郊干了五年房地產(chǎn)銷售工作，見證了燕郊樓市的跌宕起伏。據(jù)他介紹，燕郊投資客中，有一大部分是銷售和中介，“我們平時聊得時候，很多人都說，房子賣了以后就離開燕郊。”

有更多的房地產(chǎn)銷售和中介早已經(jīng)離開燕郊，近期，他們也委托在燕郊的中介朋友幫忙處置房。上述鏈家中介表示，由于是從業(yè)者，銷售和中介比一般投資客更容易解套，往往能賣出好價格。

最近幾年，包啟明也認(rèn)識不少銷售和中介，有的還成為關(guān)系要好的朋友，“他們消息靈通，各種消息，最先也都是從他們那里知道的，一來二去成了哥們兒了。”他表示，如果沒有銷售和中介的朋友，很難抓住一些解套機(jī)會。

最近他和投資客朋友們一次聚會中，大家也普遍認(rèn)為目前是解套的最好時機(jī)，“漲回3萬短時間是不可能了，乘著這波行情，能跑就跑，北京房價一天一天漲，再不換到北京，估計這輩子就沒機(jī)會了。”