經(jīng)濟觀察報 丁文婷/文 2023年，寫字樓以創(chuàng)紀錄的“高空置率”與“低租金”重回公眾視野。

各大機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)無一不反映著寫字樓市場的冷卻程度。四大一線城市的空置率幾乎都來到了近三年的最高水平。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2023年末，北京、上海、廣州及深圳優(yōu)質寫字樓辦公市場的空置率分別為21.7%、19.8%、18.2%以及20.9%。其中，北京寫字樓空置率達到2009年末以來最高水平。一些傳統(tǒng)的辦公區(qū)域，如望京、金融街、中關村、燕莎、王府井等區(qū)域全年租金跌幅靠前。上海、深圳的寫字樓租金水平更是降至十年最低。

以上海和深圳為例，上海寫字樓的凈吸納量（新租面積+擴租面積-退租面積）已經(jīng)連續(xù)三年下降。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，上海寫字樓市場凈吸納量為39萬平方米，而2022和2021年這一數(shù)字分別為63萬平方米、142萬平方米。近乎成倍地縮減。

深圳的情況類似，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2023年，深圳甲級寫字樓市場凈吸納量不到22萬平方米，創(chuàng)近十年新低。

大量新增的寫字樓供應是空置率上升的原因之一。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年，上海全年入市辦公建筑規(guī)模達155萬平方米，而當年的凈吸納量僅為供應量的四分之一。

上海一位辦公園區(qū)的招商人員告訴經(jīng)濟觀察報，2023年，他的一項重要工作就是每天跑客戶，跑客戶并非發(fā)展新的客戶，而是維系現(xiàn)有客戶。“尤其是快到期的客戶，’留住’是終極目標”。

一位五大行寫字樓業(yè)務相關負責人表示，“以價換量”是造成租金下行的最大因素。對業(yè)主而言，現(xiàn)有客戶的續(xù)約是重中之重，業(yè)主不惜以降低租金、延長免租期為代價，因為現(xiàn)在流失了客戶，就很難填補回來。

然而，寫字樓業(yè)主還將面臨更為激烈的競爭和更大的租金壓力。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2024年，廣州預計還將會有70萬平方米的甲級寫字樓供應入市。未來三年，北京寫字樓市場也將迎來百萬平方米的新增供應，其中40%都集中在2024年入市。