經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 陳月芹/文 短短三年時(shí)間，地產(chǎn)代建已經(jīng)從藍(lán)海變成紅海，布局玩家也發(fā)展到了近百家。

近十年來(lái)，房地產(chǎn)公司講起多元化賽道的新故事，都不免談到傳統(tǒng)地產(chǎn)主業(yè)天花板已到，必須尋求第二增長(zhǎng)點(diǎn)，這其中包括商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)、物流、新能源等。代建也如此，但有一點(diǎn)不一樣，它興起的背景是眾多房地產(chǎn)公司真的到了難以為繼的程度，需要開辟出一條“生路”，賺點(diǎn)小錢以保留團(tuán)隊(duì)和公司品牌。

1月18日，老牌央企招商蛇口也宣布成為代建新玩家，設(shè)立代建專業(yè)公司，“統(tǒng)籌管理并開展代建業(yè)務(wù)”。央企代建派有著得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)，可以承接會(huì)展中心、學(xué)校、醫(yī)院等政府代建訂單。

新的行業(yè)趨勢(shì)也在逐步顯現(xiàn)。

一是充分競(jìng)爭(zhēng)必然引發(fā)“內(nèi)卷”。2023年，代建企業(yè)以低費(fèi)率搶占市場(chǎng)份額的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，例如商業(yè)代建管理費(fèi)報(bào)價(jià)1%，只要覆蓋人員成本，沒(méi)有利潤(rùn)也要做。也有不少代建公司對(duì)項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)做對(duì)賭，項(xiàng)目交付時(shí)卻遇到下行行情，不僅無(wú)法獲得超額受益，還持續(xù)增加人工投入。

實(shí)際上，“地產(chǎn)向下，代建向上”是個(gè)偽命題，尤其是商業(yè)代建，委托方的最終訴求是把房子賣出去，如果整個(gè)區(qū)域甚至地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)萎靡，代建也會(huì)相應(yīng)地承壓。因此，在后開發(fā)時(shí)代，代建既是“錢途”，也是窄門。

二是“三大工程”帶來(lái)代建業(yè)務(wù)放量的機(jī)會(huì)。新一輪保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將拉動(dòng)近萬(wàn)億元規(guī)模的房地產(chǎn)投資增量，其中，政府代建需求充沛。

三是甲方和乙方深度綁定，如藍(lán)綠雙城牽手花樣年，深度參與后者業(yè)務(wù)開發(fā)以推動(dòng)其境內(nèi)資產(chǎn)重組；綠城管理牽手長(zhǎng)城資產(chǎn)、長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)，參與不良資產(chǎn)紓困代建。

四是代建公司雙雙抱團(tuán)。自2023年下半年以來(lái)，多家代建公司傳出抱團(tuán)消息，如藍(lán)城樂(lè)居與重慶華宇集團(tuán)，金科開發(fā)管理與世紀(jì)金源旗下騰云華力，騰云當(dāng)代管理與湖南建投，旭輝建管和北京住總、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、浙江海寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大連德泰等達(dá)成戰(zhàn)略合作。

五是代建品牌的紛爭(zhēng)將加劇，行業(yè)正從野性生長(zhǎng)向進(jìn)一步規(guī)范化過(guò)渡。例如1月，綠城管理宣布終止品牌授權(quán)，即代建項(xiàng)目不能再使用綠城品牌進(jìn)行宣傳銷售等，業(yè)主紛紛控訴：沖著開發(fā)商品牌買房，不到一年就被通知“撤牌”，項(xiàng)目涉嫌虛假宣傳。這其中涉及代建作為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如何進(jìn)行品牌授權(quán)管理的問(wèn)題。

行業(yè)龍頭綠城管理的業(yè)績(jī)和資本市場(chǎng)表現(xiàn)等，讓其他房企看到了代建業(yè)務(wù)的“光”。2023年，綠城管理的新拓代建費(fèi)超百億，同比增幅超20%，和地產(chǎn)開發(fā)公司的悲喜并不相通。