經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 陳月芹/文 多位物業(yè)高管曾用“長(zhǎng)坡厚雪”形容物業(yè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特性和行業(yè)前景：發(fā)展?jié)摿ψ悖臻g大，須堅(jiān)持長(zhǎng)期主義。到了2023年，上市物企的內(nèi)外部環(huán)境都發(fā)生了許多變化。

外部方面，資本市場(chǎng)退潮。

盡管物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容沒(méi)有變，仍在為千萬(wàn)個(gè)小區(qū)提供“四保一服”（保安、保潔、保綠、保修和客服），甚至一再拓寬其服務(wù)邊界，想做小區(qū)的淘寶（社區(qū)零售）、貝殼（房產(chǎn)租售）、家裝、教育等，但股債市場(chǎng)的投資者們爭(zhēng)相撤離，激不起更多火花。二級(jí)市場(chǎng)上，多家小型物企或沒(méi)有品牌的物業(yè)公司幾乎沒(méi)有成交量。

據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，截至2月3日，62家上市物業(yè)公司的市值加起來(lái)約為2114億港元，而高峰時(shí)，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)都曾創(chuàng)下市值超2500億港元的紀(jì)錄。如今，市值第一的是華潤(rùn)萬(wàn)象生活（517億港元），超百億的物企還有萬(wàn)物云、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)和招商積余。過(guò)半數(shù)物企市值低于10億港元。

物企內(nèi)部，為了保住地產(chǎn)母公司，物業(yè)公司一再被“抽干”，體現(xiàn)為出售物業(yè)股權(quán)、給地產(chǎn)公司提供巨額借款收不回來(lái)、開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)欠費(fèi)、未售空置房物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)等，關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款大幅增加，頻頻上演賣物業(yè)向地產(chǎn)母公司討債的戲碼。

地產(chǎn)新房銷售與交付直接影響著物業(yè)公司的業(yè)績(jī)。當(dāng)整體開(kāi)發(fā)規(guī)模增速放緩，物業(yè)公司需要在存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，比如2023年的標(biāo)志事件是萬(wàn)物云等公司“帶資進(jìn)場(chǎng)”引發(fā)爭(zhēng)議。通過(guò)發(fā)展“兩非一改”（非住宅、非開(kāi)發(fā)商、舊改）新客戶來(lái)進(jìn)行補(bǔ)漏，也是增收的主要思路。

憑借穩(wěn)定的物業(yè)費(fèi)收入，物業(yè)一直被關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)公司或投資者視為“現(xiàn)金奶牛”。如今，“現(xiàn)金奶牛”瘦了，但它依然是“長(zhǎng)坡薄雪”型、與民生緊密相關(guān)的行業(yè)。因此，如何圍繞C端、B端、G端客戶做好服務(wù)，如何發(fā)揮物業(yè)在不同業(yè)態(tài)、空間之間的連接作用，是物業(yè)公司走出差異化需要思考的命題。