經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 2023年12月剛開篇,各大銀行涉房業(yè)務(wù)部門就忙起來了,召集部分房地產(chǎn)企業(yè)開座談會的消息接踵而來。
自11月17日三部門聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會后,農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、浙商銀行等多家銀行陸續(xù)召集房企開會,就企業(yè)融資需求、項目對接、債券承銷與投資等多個方面進行交流。
一位銀行人士告訴經(jīng)濟觀察報,這是為金融支持房地產(chǎn)融資新政制定細則做準(zhǔn)備。
在前述金融機構(gòu)座談會上,監(jiān)管部門提出了“三個不低于”,一改2020年底出臺的銀行貸款“兩道紅線”的口徑:各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速;非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速;對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。
上述銀行人士介紹,新政以2022年11月央行和原銀保監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱“金融16條”)為工具藍本,并結(jié)合“三個不低于”等最新要求實施,預(yù)計2024年初落地。
一位房企人士評價:這一輪地產(chǎn)融資新政與之前相比,更注重針對性、務(wù)實性和有效性。新政落地后,有望緩解部分開發(fā)主體和項目層面的資金壓力。
老工具新用
多位銀行人士表示,目前商業(yè)銀行并沒有收到任何白名單相關(guān)文件。也有個別銀行從業(yè)人員稱,監(jiān)管方面確實草擬了一份涉房貸款的企業(yè)白名單,但這份名單更多是一種參考。
這份名單包括19家央企、13家地方國企、5家混合所有制企業(yè)、10家未出險的民企,以及3家已經(jīng)出險但違約規(guī)模較小的民營房企。
一位國有大行人士表示,所謂50家房企白名單,只是監(jiān)管層的建議,在新政落地過程中,銀行會結(jié)合自身業(yè)務(wù)和風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn),在自有名單基礎(chǔ)上做相應(yīng)調(diào)整。
在日常工作中,每家銀行都有相應(yīng)的企業(yè)白名單作為參考,白名單房企不一定全部能獲得融資,沒有進入白名單的企業(yè)也有獲得融資的機會。
對外界傳言的“為白名單房企發(fā)放無抵押流貸”等消息,多數(shù)銀行和房企人士均表示可能性不大。一位區(qū)域銀行人士表示,目前為房企提供流動資金貸款仍被視為違規(guī),如果傳言屬實,意味著需要對原有監(jiān)管體系進行調(diào)整。
上述銀行人士表示,此輪融資新政仍以原有政策工具為主,但具體實施又不同于以往,屬于“老工具新用”,“說明政策原來的落地情況沒有達到監(jiān)管預(yù)期,這一輪監(jiān)管層更加重視和務(wù)實”。
上述區(qū)域銀行人士認為,這次地產(chǎn)融資新政,一是為了控制風(fēng)險蔓延,“沒有出問題的房企,不要再出問題了”;二是為了保交付,不要新增問題樓盤,通過金融手段幫助項目獲得交付所需資金。
對新政的效果,接受經(jīng)濟觀察報采訪的多數(shù)房企表現(xiàn)冷靜,即便所有政策都能落實到位,依然解決不了房企的根本問題,并且,因為現(xiàn)在民企融資大部分只能用于保交付,不能用于還債或發(fā)展,“有的房企也不一定愿意去借錢”。
目前,主要的商業(yè)銀行正在通過與房企座談等形式,了解房企的困難和訴求,為制定細則做準(zhǔn)備,待細則制定后,再下發(fā)到分行執(zhí)行。
上述區(qū)域銀行人士認為,監(jiān)管部門要求銀行平等對待各類房企,在一定程度上能夠提升銀行對借貸主體或標(biāo)的項目的綜合判斷力,而不是簡單秉持“出身論”,倒逼商業(yè)銀行進一步聚焦業(yè)務(wù)本身,認真研判項目,做好貸后管理。
多位銀行人士表示,新一輪地產(chǎn)融資新政不會突破原有監(jiān)管規(guī)則和風(fēng)控體系,防范風(fēng)險依然是主線,更多是在已有工具基礎(chǔ)上對實施細則做調(diào)整和優(yōu)化。
各有難處
房企的資金來源主要是融資和銷售回款,目前,銷售回款面臨兩個方面的巨大壓力:一是銷售進一步下降,一位房企人士介紹,其公司前11個月銷售額降幅超三成,個別區(qū)域降幅超過一半;二是回款,保交付是所有房企的第一要務(wù),地方政府對預(yù)售資金實施全額監(jiān)管,項目回款極大受限。
在這種情況下,融資顯得更為重要,雖然監(jiān)管下發(fā)一系列房地產(chǎn)融資政策,但落地效果并不顯著。
2022年以來,民企發(fā)債以擔(dān)保中票為主,銀行主要充當(dāng)債券承銷和投資兩個角色。即便有擔(dān)保,也不是所有銀行都愿意認購,除非房企承諾拿出一部分募集資金償還存量貸款。
情況類似的還有開發(fā)貸,好的項目即便沒有政策也會得到銀行開發(fā)貸支持,差的項目,雖然政策鼓勵,但銀行執(zhí)行層面格外謹慎,甚至要求房企提供額外抵押物。
一位股份制銀行人士表示,目前地產(chǎn)風(fēng)險處于可控狀態(tài),已經(jīng)形成壞賬的債務(wù),以及展期且償還風(fēng)險大的債務(wù),需要銀行愿意犧牲約3-5年的利潤,才可以化解風(fēng)險。
但銀行作為防范金融系統(tǒng)風(fēng)險的核心陣地,其風(fēng)險來源除了房地產(chǎn),還有城投和其他領(lǐng)域。銀行不愿也無力承擔(dān)更多風(fēng)險,因此在風(fēng)控方面更加謹慎,對潛在風(fēng)險容忍度更低。
多位銀行人士強調(diào),作為上市公司,銀行除了貫徹落實相關(guān)政策,也需要對投資人負責(zé)。所以,監(jiān)管層更多是鼓勵銀行支持房地產(chǎn),而非直接下達指示,即便是“三個不低于”政策下,風(fēng)控依然是無法逾越的紅線。
上述區(qū)域銀行人士表示,銀行之所以不愿介入保交付配套融資,主要是保交付項目去化不好,多數(shù)項目的預(yù)售資金或開發(fā)貸已被挪用。無論哪種情況,都存在缺乏后續(xù)還款資金的問題。
如果房企愿意提供額外的優(yōu)質(zhì)抵押物,銀行也愿意參與保交付項目配套融資,但對當(dāng)前保交付項目的開發(fā)主體來說,符合抵押要求的資產(chǎn)并不多。
房企和銀行人士普遍表示,房地產(chǎn)表面問題是爆雷風(fēng)險,真正根源是市場下行,只有終端市場回暖,才能徹底解決房企難題。現(xiàn)有的融資政策只是延長了風(fēng)險爆發(fā)的時間。