經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 2023年12月剛開篇，各大銀行涉房業(yè)務(wù)部門就忙起來了，召集部分房地產(chǎn)企業(yè)開座談會的消息接踵而來。

自11月17日三部門聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會后，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、浙商銀行等多家銀行陸續(xù)召集房企開會，就企業(yè)融資需求、項目對接、債券承銷與投資等多個方面進行交流。

一位銀行人士告訴經(jīng)濟觀察報，這是為金融支持房地產(chǎn)融資新政制定細則做準(zhǔn)備。

在前述金融機構(gòu)座談會上，監(jiān)管部門提出了“三個不低于”，一改2020年底出臺的銀行貸款“兩道紅線”的口徑：各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

上述銀行人士介紹，新政以2022年11月央行和原銀保監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱“金融16條”）為工具藍本，并結(jié)合“三個不低于”等最新要求實施，預(yù)計2024年初落地。

一位房企人士評價：這一輪地產(chǎn)融資新政與之前相比，更注重針對性、務(wù)實性和有效性。新政落地后，有望緩解部分開發(fā)主體和項目層面的資金壓力。

老工具新用

多位銀行人士表示，目前商業(yè)銀行并沒有收到任何白名單相關(guān)文件。也有個別銀行從業(yè)人員稱，監(jiān)管方面確實草擬了一份涉房貸款的企業(yè)白名單，但這份名單更多是一種參考。

這份名單包括19家央企、13家地方國企、5家混合所有制企業(yè)、10家未出險的民企，以及3家已經(jīng)出險但違約規(guī)模較小的民營房企。

一位國有大行人士表示，所謂50家房企白名單，只是監(jiān)管層的建議，在新政落地過程中，銀行會結(jié)合自身業(yè)務(wù)和風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)，在自有名單基礎(chǔ)上做相應(yīng)調(diào)整。

在日常工作中，每家銀行都有相應(yīng)的企業(yè)白名單作為參考，白名單房企不一定全部能獲得融資，沒有進入白名單的企業(yè)也有獲得融資的機會。

對外界傳言的“為白名單房企發(fā)放無抵押流貸”等消息，多數(shù)銀行和房企人士均表示可能性不大。一位區(qū)域銀行人士表示，目前為房企提供流動資金貸款仍被視為違規(guī)，如果傳言屬實，意味著需要對原有監(jiān)管體系進行調(diào)整。

上述銀行人士表示，此輪融資新政仍以原有政策工具為主，但具體實施又不同于以往，屬于“老工具新用”，“說明政策原來的落地情況沒有達到監(jiān)管預(yù)期，這一輪監(jiān)管層更加重視和務(wù)實”。

上述區(qū)域銀行人士認為，這次地產(chǎn)融資新政，一是為了控制風(fēng)險蔓延，“沒有出問題的房企，不要再出問題了”；二是為了保交付，不要新增問題樓盤，通過金融手段幫助項目獲得交付所需資金。

對新政的效果，接受經(jīng)濟觀察報采訪的多數(shù)房企表現(xiàn)冷靜，即便所有政策都能落實到位，依然解決不了房企的根本問題，并且，因為現(xiàn)在民企融資大部分只能用于保交付，不能用于還債或發(fā)展，“有的房企也不一定愿意去借錢”。

目前，主要的商業(yè)銀行正在通過與房企座談等形式，了解房企的困難和訴求，為制定細則做準(zhǔn)備，待細則制定后，再下發(fā)到分行執(zhí)行。

上述區(qū)域銀行人士認為，監(jiān)管部門要求銀行平等對待各類房企，在一定程度上能夠提升銀行對借貸主體或標(biāo)的項目的綜合判斷力，而不是簡單秉持“出身論”，倒逼商業(yè)銀行進一步聚焦業(yè)務(wù)本身，認真研判項目，做好貸后管理。

多位銀行人士表示，新一輪地產(chǎn)融資新政不會突破原有監(jiān)管規(guī)則和風(fēng)控體系，防范風(fēng)險依然是主線，更多是在已有工具基礎(chǔ)上對實施細則做調(diào)整和優(yōu)化。

各有難處

房企的資金來源主要是融資和銷售回款，目前，銷售回款面臨兩個方面的巨大壓力：一是銷售進一步下降，一位房企人士介紹，其公司前11個月銷售額降幅超三成，個別區(qū)域降幅超過一半；二是回款，保交付是所有房企的第一要務(wù)，地方政府對預(yù)售資金實施全額監(jiān)管，項目回款極大受限。

在這種情況下，融資顯得更為重要，雖然監(jiān)管下發(fā)一系列房地產(chǎn)融資政策，但落地效果并不顯著。

2022年以來，民企發(fā)債以擔(dān)保中票為主，銀行主要充當(dāng)債券承銷和投資兩個角色。即便有擔(dān)保，也不是所有銀行都愿意認購，除非房企承諾拿出一部分募集資金償還存量貸款。

情況類似的還有開發(fā)貸，好的項目即便沒有政策也會得到銀行開發(fā)貸支持，差的項目，雖然政策鼓勵，但銀行執(zhí)行層面格外謹慎，甚至要求房企提供額外抵押物。

一位股份制銀行人士表示，目前地產(chǎn)風(fēng)險處于可控狀態(tài)，已經(jīng)形成壞賬的債務(wù)，以及展期且償還風(fēng)險大的債務(wù)，需要銀行愿意犧牲約3-5年的利潤，才可以化解風(fēng)險。

但銀行作為防范金融系統(tǒng)風(fēng)險的核心陣地，其風(fēng)險來源除了房地產(chǎn)，還有城投和其他領(lǐng)域。銀行不愿也無力承擔(dān)更多風(fēng)險，因此在風(fēng)控方面更加謹慎，對潛在風(fēng)險容忍度更低。

多位銀行人士強調(diào)，作為上市公司，銀行除了貫徹落實相關(guān)政策，也需要對投資人負責(zé)。所以，監(jiān)管層更多是鼓勵銀行支持房地產(chǎn)，而非直接下達指示，即便是“三個不低于”政策下，風(fēng)控依然是無法逾越的紅線。

上述區(qū)域銀行人士表示，銀行之所以不愿介入保交付配套融資，主要是保交付項目去化不好，多數(shù)項目的預(yù)售資金或開發(fā)貸已被挪用。無論哪種情況，都存在缺乏后續(xù)還款資金的問題。

如果房企愿意提供額外的優(yōu)質(zhì)抵押物，銀行也愿意參與保交付項目配套融資，但對當(dāng)前保交付項目的開發(fā)主體來說，符合抵押要求的資產(chǎn)并不多。

房企和銀行人士普遍表示，房地產(chǎn)表面問題是爆雷風(fēng)險，真正根源是市場下行，只有終端市場回暖，才能徹底解決房企難題。現(xiàn)有的融資政策只是延長了風(fēng)險爆發(fā)的時間。