經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶  “這個(gè)戶型的房子，9月底680萬元成交，現(xiàn)在掛640萬元沒人問”，11月中旬，在北京中關(guān)村的一家我愛我家門店，中介人員王超一邊用鼠標(biāo)劃拉電腦屏幕上的房源，一邊感嘆：國慶假期后，房價(jià)一天一個(gè)樣。

王超所說的這套房源位于中關(guān)村附近，因?yàn)橛兄嘘P(guān)村一小加持，此前二手房成交價(jià)一直保持在15萬元/平方米左右，但不到兩個(gè)月時(shí)間，掛牌價(jià)降至13萬元/平方米左右，“9月，同一小區(qū)成交了兩套房源，之后就沒成交過”。

有關(guān)北京學(xué)區(qū)房價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的消息，最早出現(xiàn)在萬柳蜂鳥家園小區(qū)，一套52平方米開間以11.9萬元/平方米單價(jià)成交，該小區(qū)2022年曾以22萬元/平方米價(jià)格成交一套開間，巨大的下跌幅度讓輿論嘩然。

王超說，最近一個(gè)月來，包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的二手房價(jià)格變動(dòng)頻繁，但個(gè)別降幅較大的成交屬于個(gè)案，并不具備普遍性，“價(jià)格跌了沒？確實(shí)是跌了；但平均跌幅真有那么大嗎？答案顯然是否定的”。

下跌

王超從事房地產(chǎn)中介十多年，見證過房地產(chǎn)市場的高光時(shí)刻，也經(jīng)歷過市場波折。但當(dāng)前頻繁的變化，他還是首次經(jīng)歷，“今天的成交價(jià)，可能就是明天的掛牌價(jià)，價(jià)格一直小步快跑往下走”。

在海淀定慧寺某小區(qū)，配套的小學(xué)有人大附小分校，小區(qū)環(huán)境相對較好，此前成交價(jià)在10萬元/平方米左右，11月初，該小區(qū)以8.1萬元/平方米單價(jià)成交一套180平方米大戶型，價(jià)格回至三年前。

一位中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，近期，他們隱藏了一部分價(jià)格不合理的房源，“有些房源只能在后臺看到，也正常交易，但不對外顯示了，從后臺看，6萬元/平方米價(jià)格的房源也不少”。

在北京學(xué)區(qū)房市場，海淀區(qū)、西城區(qū)和東城區(qū)因豐富的中小學(xué)教育資源，成為學(xué)區(qū)房聚集地。學(xué)區(qū)房也一直是北京房價(jià)的天花板。

近年來，隨著入學(xué)政策不斷調(diào)整，學(xué)區(qū)房效應(yīng)逐步減弱。尤其是海淀區(qū)，在原有 “多校劃片”、“六年一學(xué)位”等基礎(chǔ)上，2022年初，進(jìn)一步對學(xué)區(qū)進(jìn)行優(yōu)化。根據(jù)新政，所有用于九年一貫制學(xué)校入學(xué)的住房，九年內(nèi)只提供一個(gè)入學(xué)學(xué)位（符合國家生育政策的除外）。

此外，海淀區(qū)將“2022年1月1日后新遷入戶口”和“2019年1月1日后新購房”全部納入多校劃片，2020年以后新建的中小學(xué)繼續(xù)實(shí)施多校劃片。多校劃片范圍不斷擴(kuò)大，即便是買到學(xué)區(qū)房，獲得學(xué)位，也不一定能進(jìn)入意向?qū)W校。

北京一家中介公司片區(qū)負(fù)責(zé)人表示，隨著入學(xué)規(guī)則不斷調(diào)整，學(xué)區(qū)房價(jià)格泡沫被逐步刺破，價(jià)值逐步回歸至居住屬性，“現(xiàn)在跌的幅度有多大，說明之前上漲幅度更大，既然能接受房價(jià)上漲，為什么接受不了房價(jià)下跌”。

“整個(gè)市場都在下行，不僅是學(xué)區(qū)房，其他房子價(jià)格也在跌”，王超表示，相比較而言，此前價(jià)格虛高的學(xué)區(qū)房，價(jià)格下跌幅度更大，“蜂鳥家園只是個(gè)例，大部分小區(qū)價(jià)格跌幅并沒有這么大，只是成交少了，個(gè)案被放大了”。

不止學(xué)區(qū)房

9月，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列樓市寬松政策影響下，一部分需求被釋放，推動(dòng)北京樓市迎來一波回暖，但持續(xù)時(shí)間并不長。

上述中介片區(qū)負(fù)責(zé)人表示，9月政策效應(yīng)帶來的成交不及3月，“3月的行情持續(xù)了將近一個(gè)月，9月的行情持續(xù)兩周左右”。

據(jù)其介紹，10月以后，樓市呈現(xiàn)兩個(gè)主要特征，一是成交量萎縮。以其管轄的一個(gè)門店為例，9月成交了10套，而10月僅成交了2套，“店長也說不清原因”。

同花順數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住宅成交10653套，環(huán)比減少25%，同比減少5%。從全年來看，成交量僅高于1月和7月。新建商品住宅方面，10月共計(jì)成交5177套，環(huán)比下降12%，同比降幅達(dá)到35%。由于新房入市數(shù)量減少，截至10月底，新房庫存較9月下降3個(gè)百分點(diǎn)。

二是成交價(jià)格下跌，而且價(jià)格下跌很大程度由成交量下降導(dǎo)致。上述中介片區(qū)負(fù)責(zé)人介紹，從門店實(shí)際成交來看，由于一部分人著急套現(xiàn)，而市場觀望情緒較濃，所以，“只能降價(jià)出售”。

王超也表示，目前的市場行情下，想要快速成交，只能選擇降價(jià)，而且需要一次性降到位。

隨著房子從投資屬性逐步回歸至居住屬性，一些本身品質(zhì)、居住條件和物業(yè)服務(wù)較差，以往靠學(xué)區(qū)、區(qū)位和產(chǎn)業(yè)等附加資源升值起來的房源，價(jià)格開始回歸理性，相反，一些本身品質(zhì)、服務(wù)和配套資源較好的房源，如果有教育、產(chǎn)業(yè)等附加資源加持，即便在市場下行的背景下，成交和價(jià)格依然保持相對穩(wěn)定性。這就造成二手房市場分化，在這一輪樓市下行中，老破小首當(dāng)其沖。

市場分化的同時(shí)，二手房賣家也在分化，一部分賣家急需用錢，選擇折價(jià)套現(xiàn)；另一部分賣家，選擇等待市場階段性回暖或樓市徹底恢復(fù)后再考慮出售。

誰在低價(jià)賣房

王超介紹，一般業(yè)主對價(jià)格相當(dāng)敏感，一套總價(jià)500萬元的房子，每次價(jià)格調(diào)整幅度基本不會超過5萬元，但會根據(jù)實(shí)時(shí)市場行情增加調(diào)整頻率，“心里預(yù)期總是會高于實(shí)際市場價(jià)格，所以很難一次調(diào)整到位”。

在當(dāng)前二手房市場，小幅快頻調(diào)整價(jià)格幅度恰恰是大忌，從時(shí)間軸來觀察，整體價(jià)格調(diào)整幅度并不小，但由于每次調(diào)整幅度較小，總是與市場擦肩而過，最終結(jié)果是，價(jià)格降了不少，但房子總賣不出去。

急于變現(xiàn)的業(yè)主，由于著急用錢，一般會忍痛割肉，一次性將價(jià)格降到購房者心理預(yù)期。從一個(gè)長周期來看，這種策略反而能讓房子賣出一個(gè)好的價(jià)格，“如果不是急用錢或著急出手，多數(shù)人很難主動(dòng)割肉”。

據(jù)多個(gè)中介人士介紹，二手房折價(jià)套現(xiàn)的業(yè)主主要分為三大類：

第一類是換房業(yè)主，通常情況下，換房采取買賣同時(shí)進(jìn)行，即一邊看房買房，一邊掛網(wǎng)賣房。在看房過程中，如果遇到心儀的房子，往往急于下定，而忽視了老房子出手難度，最終不得不折價(jià)出手老房子。

無論購買新房還是二手房，首付周期最長半年時(shí)間，“很多人覺得賣老房子，有半年時(shí)間足夠了”，王超說，他經(jīng)手的很多案例，最終都是新房子的付款截止日期將至，而老房子出售還沒有眉目。

為了不發(fā)生違約，只能“不計(jì)成本”出手老房子，對于購房人來說，“首付比例越高，付款周期越短，撿到便宜房子的幾率就越大”，王超說，以往，類似的機(jī)遇很少，但今年以來格外多，幾乎每個(gè)月都有幾例。

第二類是做生意虧損，需要賣房償還負(fù)債。以往，類似的案例也有，但今年更多。

比如做教培的小企業(yè)主，由于學(xué)生學(xué)費(fèi)多數(shù)用于房租、員工工資、償還貸款等方面，教培機(jī)構(gòu)關(guān)閉后，需要向?qū)W生退還大量學(xué)費(fèi)，“學(xué)生交的學(xué)費(fèi)早花完了，又沒有其他收入，只能把房子賣掉退學(xué)費(fèi)”。

一位從事旅游咨詢的企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，疫情三年，由于業(yè)務(wù)量銳減，大量業(yè)務(wù)作廢，導(dǎo)致公司現(xiàn)金流入不敷出。今年業(yè)務(wù)恢復(fù)后，客戶應(yīng)付款拖欠情況嚴(yán)重，只能賣掉一套房子維持公司日常運(yùn)營。

第三類是移民或孩子出國留學(xué)群體。據(jù)王超介紹，一般計(jì)劃送孩子出國留學(xué)的家庭收入都不錯(cuò)，很早之前就投資房子作為孩子留學(xué)費(fèi)用來源，“現(xiàn)在孩子要出去讀書了，所以著急把房子賣掉籌集學(xué)費(fèi)”。

這種情況，賣房子一般較為緊急，購房者只要付款條件較好，一般折扣都比較大。王超曾遇到一個(gè)賣房客戶，如果購房者能付全款，折扣可以達(dá)到六折。

此外，還有一些低價(jià)賣房是因?yàn)榭床　⑹I(yè)、房子有斷供風(fēng)險(xiǎn)等，“有些客戶因?yàn)橛幸环绞I(yè)，家庭收入減少，還不起月供，就把大房子換成小房子”，王超說，有的是因?yàn)楹⒆由细咧兄С霰容^大，“把學(xué)區(qū)房賣掉，換到郊區(qū)，騰挪出資金給孩子用于高考和上大學(xué)”。

（文中王超為化名）