經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 胡艷明 汪青  7月11日，肖強第三次接到了建行的提醒還款電話。

對面是人工智能語音，但他還是耐心地跟電話那端講述了他為何暫停還房貸的前因后果。

停貸的念頭出現(xiàn)在6月份。每月的1號，建行會按時劃走肖強銀行卡中的3300元以償還住房按揭貸款。6月底，他的卡里只剩下3000塊，在7月1日被銀行劃走，還有300多元沒還。

工資無力支撐房貸、租房和日常開銷，入不敷出是他當(dāng)下的狀態(tài)。出于無奈，他暫停了還貸。7月6日，肖強還與購買同一樓盤的多位業(yè)主簽署了停貸告知書。

近日，已有超150個停工或爛尾樓盤項目的業(yè)主發(fā)出停貸告知書，涉及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市。

在業(yè)主發(fā)出的停貸告知書中，多個樓盤業(yè)主直指，銀行在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬號等違規(guī)問題，引發(fā)了關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管和商品房預(yù)售制的反思探討。

金融市場上，銀行板塊走勢震蕩。商業(yè)銀行排查相關(guān)業(yè)務(wù)情況，17家上市銀行公告做出回應(yīng)，業(yè)務(wù)規(guī)模較小，總體風(fēng)險可控。

停貸

2019年5月，肖強在新鄭市康橋那云溪二期購買了一套住房，父母提供了首付27萬元，其在建行貸款67萬元，當(dāng)時的貸款利率為5.88%，每月還款3400元左右；后續(xù)，隨著5年期以上LPR下調(diào)，利率降至5.73%，他每月還款額為3300元左右。

按照約定，2022年7月底之前，肖強買的房子就可以交房了，他也盼著早日住進新房。但從2021年7月到現(xiàn)在，康橋那云溪已經(jīng)停工將近1年的時間，何時交房無望。

康橋那云溪由鄭州康文置業(yè)有限公司（下稱“康文公司”）開發(fā)建設(shè)，隸屬于河南當(dāng)?shù)胤科罂禈蚣瘓F旗下項目。從今年2月起，康橋那云溪的業(yè)主與開發(fā)商多次就復(fù)工事宜進行溝通。

與肖強購買了同一全小區(qū)樓房的施先生，未能如期住上新樓房。他告訴記者，康橋那云溪二期樓盤按照約定要在2022年5月30日前、7月31日前、11月30日前交房，樓盤剩余工程量還有三分之二，業(yè)主頻頻去工地，看到無人動工，眼看延期交房已經(jīng)成為既定事實，且開發(fā)商也曾表示會延期，但是關(guān)于延期多久，什么時間全面復(fù)工，業(yè)主們的感受是，康橋集團沒有給業(yè)主一個合情合理的回應(yīng)，一直在溝通的過程中敷衍業(yè)主，口頭承諾沒有兌現(xiàn)。

2022年2月9日、2022年3月11日、2022年3月15日、2022年3月21日、2022年3月28日……康橋那云溪的業(yè)主數(shù)次到康橋集團溝通，希望早日復(fù)工，但他們未得到明確的答復(fù)。

施先生回憶，2022年4月26日，幾位業(yè)主代表在新鄭市龍湖鎮(zhèn)政府，由龍湖鎮(zhèn)信訪辦組織與康橋集團、中建七局（總承包單位）、康橋那云溪業(yè)主進行一次會談，當(dāng)時中建七局未參會，開發(fā)商仍然維持原有說法，復(fù)工需要2到3個月，具體時間不確定，什么時間能交房，不確定。

“我們廣大業(yè)主的最大的訴求是康橋那云溪二期什么時間能全面復(fù)工？什么時間可以交房？”經(jīng)過多月溝通，業(yè)主仍然沒有等到答案。

6月30日，一份顯示來自江西省景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭樓盤業(yè)主們的《強制停貸告知書》在網(wǎng)上流傳。康橋那云溪的業(yè)主們看到后，決定也要停貸，7月6日，多位業(yè)主簽署了《康橋那云溪全體業(yè)主決定于2022年8月強制停貸告知書》（以下簡稱“《停貸告知書》”）。

監(jiān)管賬戶

“為啥業(yè)主去走‘停貸’這條路呢？那都是沒法，其他路都堵死了。”施先生說，幾個月來，他們跟開發(fā)商康橋集團、當(dāng)?shù)卣①J款銀行溝通無數(shù)次，但都沒有結(jié)果。

康橋那云溪業(yè)主的按揭貸款涉及到多家銀行，施先生和肖強都是在當(dāng)?shù)亟ㄐ修k理的貸款。

7月4日和7月11日，幾位業(yè)主到建行鄭州經(jīng)三路支行進行溝通，業(yè)主希望建行經(jīng)三路支行個貸中心回復(fù)他們兩個訴求：一是查詢康橋那云溪二期業(yè)主貸款資金流向，建行經(jīng)三路支行個貸中心回復(fù)10個工作日給出回復(fù)。

第二個訴求是停息停貸，直到康橋那云溪二期交房后再次還房貸。建行經(jīng)三路支行個貸中心回復(fù)表示向上級反映并回復(fù)上級回復(fù)結(jié)果。

根據(jù)《停貸告知書》，康橋那云溪全體業(yè)主所簽購房合同第五條和附件一的約定，鄭州市人民政府、中國人民銀行鄭州中心支行《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》第三章第十條第二款:“預(yù)購人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行按預(yù)售人提供的商品房預(yù)售款專用存款賬號直接劃入”。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局《關(guān)于繼續(xù)做好商品房預(yù)(銷)售行為規(guī)范工作的通知》(2016年5月3日)第七條:“加強商品房預(yù)售款監(jiān)管。商品房預(yù)售款必須嚴格按照有關(guān)規(guī)定，專戶存儲、專款專用。凡屬售房資金(包括首付款、分期付款、按揭貸款等)，必須及時進入監(jiān)管賬戶，不得賬外循環(huán)”。

施先生給記者提供的房貸合同中的打款賬戶和《商品房預(yù)售許可證》中的監(jiān)管賬戶顯示，兩個賬戶不一致。

施先生購買的房子所在樓棟的《商品房預(yù)售許可證》中的監(jiān)管銀行為交通銀行鄭州黃河路支行；而他的房貸合同中的貸款款項劃入了康文公司開在建行鄭州崇山路支行的賬戶。

康橋那云溪的業(yè)主認為，按揭房貸涉及到的銀行應(yīng)當(dāng)將貸款付至康文公司預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶。但幾家銀行將貸款資金付至康文公司一般賬戶，使資金無法受到有效監(jiān)管，業(yè)主們認為，該行為已經(jīng)嚴重違規(guī)違法，因而導(dǎo)致了康文公司輕易地挪用資金，進而導(dǎo)致工地長期停工延期爛尾等嚴重后果。

北京市京師律師事務(wù)所向霞律師對記者表示，如果銀行違反規(guī)定，購房者因銀行過錯等問題停貸，購房者可以通過訴訟方式確認銀行是否存在過錯，如銀行確實存在過錯，購房者是可以停貸的，對于已支付的購房款，購房者可與開發(fā)商解除購房合同解決。在按揭貸款購房中銀行依約既享有抵押權(quán)，又享有債權(quán)，如果違規(guī)放貸，疏于監(jiān)管甚至為開發(fā)商“開綠燈”，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。

北京盈科律師事務(wù)所張曉英律師對記者表示，在此次事件中涉及到的法律關(guān)系有兩個：一是業(yè)主跟銀行的借貸關(guān)系，一個是跟開發(fā)商的購房關(guān)系。以爛尾樓為例，不能因開發(fā)商爛尾，業(yè)主就拒絕還銀行的貸款，因為它們的法律關(guān)系不同，除非是借款合同里頭有明確的約定，在什么情況下可以申請逾期，這可以跟銀行方面進行協(xié)商。但如果單方面自動停貸的話，那對于廣大的購房者來說不利，因為私自停貸是一種違約行為。

具體分析來說，張曉英認為，如果購房者希望停貸，要拆分出兩個法律關(guān)系。因為作為買房人，是跟開發(fā)商簽的購房合同，如果開發(fā)商涉嫌違規(guī)或者沒有按期交房的，需要按照商品房買賣合同的相關(guān)法律規(guī)定去主張，具體是主張解除合同、還是追究開發(fā)商的違約責(zé)任等。

對于多位買房人反映的將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬號問題，張曉英認為，如果銀行監(jiān)管不到位，把資金劃撥給開發(fā)商，但資金被開發(fā)商挪用去還其他的借款，或者是又去做其他的開發(fā)，那銀行在監(jiān)管資金中可能存在過失。但是都改變不了購房者與銀行簽訂的商業(yè)貸款的合同性質(zhì)。購房者與銀行簽訂的是購房貸款協(xié)議，要落實到具體的貸款合同里的條款約定，如果銀行涉及給開發(fā)商放款，涉及資金監(jiān)管不到位的問題，業(yè)主可以向銀行的監(jiān)管機關(guān)比如銀保監(jiān)會舉報投訴處理，不能把這幾項不同的法律關(guān)系混合在一起。

反思預(yù)售

正如上文康橋那云溪的業(yè)主所指向的貸款未入監(jiān)管賬戶，在其他多個停工的小區(qū)業(yè)主告知書中也多有出現(xiàn)。

有股份行對公業(yè)務(wù)人士對記者表示，這種情況在過去幾年并不鮮見。“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房子會有一個資金監(jiān)管賬戶，這個資金監(jiān)管賬戶是開在銀行的，這部分錢是不能動的，是根據(jù)施工進度才能動用。但是很多時候，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金流的問題，可能跟銀行溝通比較密切，會提前動用一些資金。”

中南財經(jīng)政法大學(xué)兼職教授譚浩俊表示，從銀行責(zé)任和義務(wù)來看，開發(fā)商動用預(yù)售資金時，銀行應(yīng)該及時報告給監(jiān)管部門，必須經(jīng)過監(jiān)管部門同意才能調(diào)撥這些資金，否則銀行就是擅自動用這個資金，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的。

針對監(jiān)管賬戶的資金不到位或者說被挪用的原因，譚浩俊分析認為可能存在三方面的原因，其一，可能監(jiān)管部門沒有嚴格按照政策執(zhí)行，沒有監(jiān)督開發(fā)商將商品房預(yù)售資金及時足額交到監(jiān)管賬戶銀行。第二，有可能監(jiān)管部門與開發(fā)商之間有一些利益關(guān)系，同意開發(fā)商提前支取這些監(jiān)管資金。第三，也有可能是銀行與開發(fā)商之間勾兌，把不該提前支付的資金支付給開發(fā)商，從而導(dǎo)致監(jiān)管賬戶資金監(jiān)管不到位。不管是開發(fā)商還是監(jiān)管部門、銀行，一旦發(fā)生這樣的問題，都是嚴重違規(guī)，需要追究責(zé)任。

預(yù)售資金監(jiān)管賬戶伴隨著商品房預(yù)售制度而產(chǎn)生。商品房預(yù)售制度1956年起源于香港，當(dāng)時又被稱作“預(yù)售樓花”。1980-1986年，深圳和上海借鑒香港，率先開展商品房預(yù)售試點。1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售制度作出原則性規(guī)定，同年11月《城市商品房預(yù)售管理辦法》出臺，對預(yù)售監(jiān)管細則進行完善，這兩項政策構(gòu)成了預(yù)售制度的基本監(jiān)管框架，包括預(yù)售條件、預(yù)售資金監(jiān)管等，地方制定相應(yīng)的管理規(guī)定和實施細則。

2010年后，各地有制定相應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管政策。據(jù)安信證券分析師池光勝梳理，在資金收存方面，各地規(guī)定差異不大。從資金監(jiān)管范圍看均包括全部購房款，含首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等，部分地區(qū)如合肥強調(diào)還包括訂金部分。從資金收存方式看多數(shù)地區(qū)均強調(diào)預(yù)售資金直接存入監(jiān)管賬戶。

房地產(chǎn)企業(yè)一般不能私自動用資金監(jiān)管賬戶的錢，要專款專用。對于房產(chǎn)商未按規(guī)定提取監(jiān)管賬戶資金，上述股份行人士表示，銀行一開始是不同意的，但是隨著溝通，因為銀行也要存款，大家相互來講，各取所需。

“房地產(chǎn)行情好的時候，資金回籠都比較快，房地產(chǎn)企業(yè)融資能力還是比較強的。但是現(xiàn)在這種情況下，房企現(xiàn)在很難，所以這個問題就暴露出來。”上述股份行業(yè)務(wù)人士表示。

“房地產(chǎn)抵押貸款資金監(jiān)管不到位、房地產(chǎn)開發(fā)商在多地開發(fā)過度擴張、多元化經(jīng)營、債務(wù)杠桿比率過高以及各地房地產(chǎn)市場下行、銷售不暢，導(dǎo)致停工斷供。”中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大對經(jīng)濟觀察報表示。

停貸斷供風(fēng)波，再次引起了社會各界對預(yù)售制該不該取消、并改為現(xiàn)房銷售的討論。

“是該取消商品房預(yù)售制了，用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對購房者的不公平。以后誰有錢誰建房，沒錢沒實力的別建了，不能把包袱甩給老百姓和社會。”近日，經(jīng)濟學(xué)家任澤平發(fā)布的《關(guān)于預(yù)售制的理性思考》研究報告提到。

況偉大認為，預(yù)售制是針對樓市供小于求的背景下制定出臺的。彼時，購房者根據(jù)供銷情況和實際購房需求，預(yù)判未來房價大概率會呈上升趨勢，故此愿意承擔(dān)一定的購房風(fēng)險。當(dāng)前，對于一些去化壓力大的三四線城市，預(yù)售制或已不再適用，建議在這些地區(qū)試點推行現(xiàn)房銷售制度。

銀行風(fēng)險幾何

地方“停貸告知”項目數(shù)量增加，其影響也在持續(xù)發(fā)酵，銀行指數(shù)已經(jīng)連續(xù)三個交易日下跌。銀行指數(shù)7月13日下跌2.29%，7月14日下跌2.1%，7月15日下跌0.88%。

7月13日，銀行股全線下挫，其中江蘇銀行、成都銀行分別跌4.4%、4.12%，報收6.96元、16.05元。郵儲銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行均跌超3%。

7月14日，銀行股開盤后大范圍跳水，招商銀行、平安銀行、寧波銀行一度跌超4%。截至收盤，招商銀行收于36.48元，跌3.75%；平安銀行收于13.37元，跌4.29%；興業(yè)銀行報收18元，下跌3.23%；寧波銀行收于32.51元，跌1.19%。

對于停貸的金融風(fēng)險影響，部分券商第一時間進行了測算。根據(jù)天風(fēng)證券研報，央行數(shù)據(jù)顯示，新房按揭貸款發(fā)放額占新建商品住宅銷售額的比值長期穩(wěn)定在38%~42%之間。在40%的中性假設(shè)下，對應(yīng)按揭潛在斷供規(guī)模在3600億~7300億，占2021年第一季度按揭貸款余額的比重為0.9%~1.9%，整體來看難以構(gòu)成系統(tǒng)性沖擊。

7月14日、15日，包括國有六大行在內(nèi)的17家銀行紛紛緊急發(fā)布公告，回應(yīng)涉爛尾“斷貸”風(fēng)險情況，均稱相關(guān)業(yè)務(wù)整體規(guī)模較小，風(fēng)險可控。

除了建行、中行未披露相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)外，另外14家銀行均公告了涉及到相關(guān)風(fēng)險的一手房按揭資金情況，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，涉及金額約23億。

工行公告稱，經(jīng)排查，目前停工項目涉及不良貸款余額6.37億元，占全行按揭貸款余額的0.01%，風(fēng)險可控。農(nóng)行表示，已初步認定存在“保交樓”風(fēng)險的樓盤涉及逾期按揭貸款余額6.6億元，占全行按揭貸款余額的0.012%，占一手樓按揭貸款余額的0.017%。目前涉及“保交樓”風(fēng)險的業(yè)務(wù)規(guī)模較小，總體風(fēng)險可控。郵儲銀行公告顯示，初步認定的停工項目涉及住房貸款逾期金額1.27億元，規(guī)模和占比小，風(fēng)險可控。

交行發(fā)布公告稱，經(jīng)初步排查，媒體報道中存在風(fēng)險的樓盤所涉及的本公司逾期住房按揭貸款余額0.998億元，占本公司境內(nèi)住房按揭貸款余額0.0067%，規(guī)模和占比較小，風(fēng)險可控。

股份行中，興業(yè)銀行涉及金額及停貸金額在目前已公布的股份行中最高。涉及“停貸事件”樓盤相關(guān)按揭貸款余額16億元（其中不良貸款余額0.75億元），已出現(xiàn)停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)。

民生銀行公告稱，截至2022年6月末，其住房按揭貸款余額5910.39億元，其中涉及上述風(fēng)險事件逾期按揭貸款余額0.66億元，總體風(fēng)險可控。光大銀行公告表示，經(jīng)初步排查，截至2022年6月末，認定存在“保交樓”風(fēng)險樓盤的逾期按揭貸款余額0.65億元，占全行按揭貸款余額的0.01%。浦發(fā)銀行稱，目前涉及“保交樓”風(fēng)險逾期按揭貸款余額0.56億元，總體風(fēng)險可控。中信銀行稱，存在風(fēng)險的樓盤所涉及本行逾期個人住房貸款余額0.46億元。

平安銀行公告稱，目前涉及網(wǎng)傳“停貸事件” 樓盤的逾期按揭貸款余額0.318億，占全行按揭貸款余額的0.011%，占一手樓按揭貸款余額的0.021%。招商銀行公告顯示，經(jīng)初步排查，目前涉及“網(wǎng)傳停貸”事件的樓盤數(shù)量占比較小，所涉及的招商銀行逾期個人住房貸款余額0.12億元，占銀行境內(nèi)個人住房貸款余額的比例不到0.001%，風(fēng)險整體可控。浙商銀行稱，相關(guān)樓盤涉及該行按揭貸款余額約0.31億元，同時謹慎且寬泛認定可能存在“保交樓”風(fēng)險的樓盤涉及按揭貸款余額2.6億元。

華夏銀行公告稱，目前公司涉及媒體報道“停貸事件”樓盤的逾期按揭貸款余額0.31億元，占全行個人住房按揭貸款余額的0.01%，業(yè)務(wù)規(guī)模較小，總體風(fēng)險可控。

城商行中，江蘇銀行稱，可能存在“保交樓”風(fēng)險的樓盤涉及的個人住房貸款不良余額為0.31億元，占本行個人住房貸款余額的0.01%，對整體信貸資產(chǎn)質(zhì)量影響小。南京銀行稱，可能存在“保交樓”風(fēng)險的樓盤涉及個人按揭貸款余額僅為0.2114億元。

7月14日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人做出回應(yīng)，表示將引導(dǎo)金融機構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

有券商投資人士認為，很多人分析停供潮的影響絕對值，這個有時候可能反而是次要的，麻煩的是帶來的連鎖反應(yīng)。

“現(xiàn)在業(yè)主這種聯(lián)名公告，其實已經(jīng)不是單純的法律問題，應(yīng)當(dāng)涉及到地方政府、銀行等多方溝通，協(xié)調(diào)保障這些業(yè)主的合法權(quán)益。如果單純從個案的角度上，涉及到法律問題的話，業(yè)主是很被動的，所以現(xiàn)在不是一個簡單的法律能解決這些問題。”張曉英表示。

（應(yīng)受訪者要求，肖強為化名）