經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 9月以來，孫斌每次到北京市規(guī)自委朝陽分局辦理規(guī)劃相關(guān)手續(xù)，該局土地出讓相關(guān)負(fù)責(zé)人都會(huì)拉上他聊一會(huì)，詢問對(duì)第二批集中供地的意見和建議，并希望他們公司參與報(bào)名。

孫斌是一家千億房企的北京區(qū)域負(fù)責(zé)人，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)混跡十多年，在他的印象中，朝陽分局的這種待遇還是第一次遇到。以往，都是企業(yè)主動(dòng)找主管部門的負(fù)責(zé)人了解地塊相關(guān)信息，有時(shí)候問詢的人多了，主管部門會(huì)組織召開答疑會(huì)。

這一次，孫斌不是特例，每一家房企都遇到了類似的VIP待遇。彼時(shí)孫斌就判斷，可能是房企參與北京第二批集中供地的情況不樂觀，土地部門面臨比較大的壓力，“不像其他城市，以往北京很少主動(dòng)推銷土地”。

10月13日，北京第二批集中供地落幕，推出的43幅宅地成交17幅，累計(jì)成交金額513.5億元，另外26幅起拍總價(jià)869億元的土地因沒有企業(yè)報(bào)名而延期交易。

此前孫斌看好的幾幅土地，大都順利成交了，但這一次北京集中土拍，他所在的公司只能做個(gè)看客。開拍兩天前的中午，孫斌接到上司電話，明確了集團(tuán)不參與北京第二批集中供地的決定。

為了備戰(zhàn)北京第二批集中供地，孫斌和同事們已經(jīng)忙碌了一個(gè)多月。9月，集團(tuán)總部高管還親赴北京考察相關(guān)地塊，初步敲定了海淀、門頭溝及豐臺(tái)的8幅宅地。

北京土地市場(chǎng)遇冷，讓參與首批集中供地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的孫斌感慨萬千。今年5月，北京首批集中供地推出30幅土地，吸引上百家房企參與，累計(jì)成交1102億元。而第二批集中供地推出的地塊數(shù)量和起拍總金額遠(yuǎn)超上一次，但最后成交金額不到上次一半。

北京之外，已經(jīng)完成第二批集中供地的上海、杭州、廣州、重慶等城市，同樣遭遇了房企參與度低、大量流拍等尷尬。

到底是什么原因，在短短五個(gè)月時(shí)間，讓北京及全國主要城市的房地產(chǎn)直轉(zhuǎn)急下？“總的來說，供應(yīng)多了，需求少了，區(qū)域結(jié)構(gòu)性供需失衡。”孫斌分析認(rèn)為，三道紅線、兩個(gè)上限和雙集中供地等一系列調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入內(nèi)卷期，“就那么多需求，誰的動(dòng)作快，誰的策略好，把客戶搶到了，其他人就連湯都沒得喝。”

向下

第二批集中供地普遍遇冷。

杭州31宗地塊僅成交14宗，沈陽和合肥成交率不到一半；長(zhǎng)春、福州、天津和成都的成交率不到七成；南京和重慶等城市的流拍和中止交易占比均超過15%。

土地市場(chǎng)遇冷背后是樓市成交下滑，某房企北京項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，北京樓市從6月中開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷跡象。

北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人透露，他們公司5月新開盤一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)月去化率超過80%，到8月“連車位都賣光了”；但下半年，同一個(gè)區(qū)域的新項(xiàng)目，“兩個(gè)月了，去化還不到三分之一”。

下半年以來，全國主要城市一二手房成交同比均呈現(xiàn)較大幅度下滑，億翰數(shù)據(jù)顯示，9月一線城市新房成交環(huán)比下降25%，同比下滑42%；核心二線城市、普通二線城市及三四線城市成交也同比下跌了22%、40%和31%。

9月本來是樓市傳統(tǒng)旺季，但近年較往年市場(chǎng)更為冷淡，根據(jù)北京市住建委信息，9月新房網(wǎng)簽量7128套，比8月少了近300套，比7月少了近1600套；二手房網(wǎng)簽12575套，創(chuàng)下2021年單月網(wǎng)簽套數(shù)新低。

北京朝陽區(qū)某鏈家門店負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，上半年北京一度呈現(xiàn)簽約跳價(jià)的情況，但下半年以來，無論帶看還是成交，均明顯不及上半年。此前，從2020年8月到2021年6月，北京樓市一度成交旺盛。

這位門店負(fù)責(zé)人透露，市場(chǎng)需求依然存在，只是觀望情緒漸濃，“我們店里談過的幾個(gè)客戶，差不多到簽合同的時(shí)候，買家突然不著急了，有的房主著急賣，便宜三五十萬，也沒反應(yīng)”。

孫斌也認(rèn)為，北京市場(chǎng)需求依然存在，變化是供應(yīng)端和金融端，“就那么多肉，一兩頭狼吃沒問題，現(xiàn)在是狼多了，而且還有源源不斷的狼趕來，最后大家肯定都吃不飽，有的甚至還得餓死”。

轉(zhuǎn)向

10月13日，北京市朝陽區(qū)東壩北東南一期土地儲(chǔ)備項(xiàng)目1104-612西側(cè)地塊獲得預(yù)售證，這個(gè)名為德賢嘉園的項(xiàng)目共計(jì)獲批360套住宅，預(yù)售均價(jià)8萬元/平方米。

作為北京首批集中供地成交的土地，德賢嘉園出師便面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。在北京東北部區(qū)域的東壩、金盞、崔各莊一帶，目前拿到預(yù)售證的項(xiàng)目達(dá)到了7個(gè)，如果加上限競(jìng)房時(shí)代遺留下來的孫河庫存項(xiàng)目，這個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可謂慘烈。

這些項(xiàng)目均針對(duì)改善型需求，崔各莊“三兄弟”售價(jià)8.8萬元/平方米，金盞“三兄弟”售價(jià)為6.5萬元/平方米，東壩、孫河等區(qū)域的項(xiàng)目售價(jià)也在8萬元/平方米左右，整個(gè)區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重。

北京首批集中供地結(jié)束后，因土地集中出讓造成同一個(gè)區(qū)域同時(shí)出現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目的情況，房地產(chǎn)行業(yè)人士稱之為兄弟項(xiàng)目，除了崔各莊和金盞外，較為知名的地塊還有“王四營三兄弟”、“樹村兩兄弟”。

孫斌表示，過去幾年里，首都機(jī)場(chǎng)高速道路兩側(cè)區(qū)域一直不缺新房供應(yīng)，雖然成交相對(duì)較好，但“該收割的也收割的差不多了”，需求逐步減少，但供應(yīng)持續(xù)增加，形成結(jié)構(gòu)性供需失衡，“現(xiàn)在七八個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開著賣，誰都沒好”。

北京第二批集中供地中，孫河再一次推出6幅土地，但不出業(yè)內(nèi)預(yù)料，孫河的6幅土地沒有一家房企報(bào)名，“都那樣了，誰還敢去拿地，那不是找死嗎？”

面臨同樣境遇的還有朝陽王四營區(qū)域，首批集中供地中，王四營地區(qū)成交的三幅土地，樓面價(jià)均在5萬元/平方米，銷售限價(jià)7.1萬元/平方米。此前，王四營區(qū)域已經(jīng)10年沒有新盤供應(yīng)。

9月13日，作為10年來王四營地區(qū)首個(gè)新盤，悅錦雅苑拿到預(yù)售證，一位熟悉項(xiàng)目的人士透露，經(jīng)過前期蓄客、促銷等手段，“原計(jì)劃是當(dāng)月去化三成，加上國慶假期達(dá)到6成左右，到年底清盤”，但實(shí)際上，加上國慶假期，該項(xiàng)目?jī)H賣出60套左右，該人士透露，項(xiàng)目操盤方將引入渠道幫助去化，“自銷捋一遍，渠道進(jìn)來再捋一遍，需求挖得差不多了，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該沒問題，但后面的項(xiàng)目就不好說了”。

9月30日，王四營區(qū)域另一個(gè)項(xiàng)目彤廷雅苑開盤，據(jù)上述熟悉項(xiàng)目人士透露，從國慶假期至今半個(gè)月時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目的銷售套數(shù)保持在個(gè)位數(shù)。

一位房企負(fù)責(zé)人介紹，集中供地下，地方政府傾向于集中成片開發(fā)，導(dǎo)致一個(gè)地區(qū)同時(shí)出現(xiàn)多個(gè)新盤，“那幾個(gè)‘兄弟’項(xiàng)目，大家都清楚，如果三年推三個(gè)，賣的可能都不錯(cuò)，但同時(shí)推三個(gè)，可能三年都賣不完”。

孫斌告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，雖然部分城市對(duì)原有調(diào)控政策進(jìn)行升級(jí)，導(dǎo)致需求端有小幅壓縮，但整體上影響不大，尤其像北京，需求與之前比并沒有太大變化，成交下滑主要源自供應(yīng)端及市場(chǎng)預(yù)期變化。

“需求有沒有？有，多不多？也多，就是不著急買房了。”孫斌表示，由于限價(jià)等政策及供需結(jié)構(gòu)變化，購房者普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)有較大的下行空間，“反正價(jià)格漲不了，購房者晚一年兩年買不影響，但開發(fā)商受不了”。

內(nèi)卷

截至10月13日，北京首批集中成交的30幅土地已經(jīng)有11幅土地拿到預(yù)售證，其中7個(gè)項(xiàng)目位于朝陽區(qū)，從項(xiàng)目樓面價(jià)和售價(jià)來看，多數(shù)項(xiàng)目不僅面臨著去化壓力，也面臨著較大的盈利壓力。

以崔各莊的三個(gè)項(xiàng)目來看，目前已有兩個(gè)項(xiàng)目出臺(tái)建設(shè)方案，按可售面積來看，兩幅土地的樓面價(jià)均超過7萬元/平方米。這兩個(gè)項(xiàng)目均拿到預(yù)售證，銷售均價(jià)為8.8萬元/平方米。

其他項(xiàng)目也面臨著類似的壓力，剛獲得預(yù)售證的德賢嘉園項(xiàng)目，批準(zhǔn)的銷售價(jià)格為8萬元/平方米，如果將配建的1萬平方米租賃住房扣除，可銷售部分樓面價(jià)達(dá)到了6.2萬元/平方米。

據(jù)一位房企人士介紹，目前一般住宅的建安成本在5000元/平方米左右，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案需要額外增加3000元/平方米的成本，如果再加上配套費(fèi)用及其他稅費(fèi)成本，“大部分項(xiàng)目是很難賺到錢的”。

上述房企負(fù)責(zé)人透露，對(duì)房企來說，融資、拿地、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)都受到嚴(yán)格限制，“原來地買貴了，房子可以賣貴點(diǎn)；資金緊張了，便宜點(diǎn)賣房子回款，現(xiàn)在都不行了”。

在拿地環(huán)節(jié)，除了拿地資金自有及土地成本外，地塊的建設(shè)成本、銷售價(jià)格及利潤等方面都有明確限制，“比如第二次集中供地中有一塊地，20多萬平方米的計(jì)容面積，真正按商品房銷售的只有7萬多平方米”。

對(duì)開發(fā)商來說，拿地資金及后期建安等各項(xiàng)成本，基本是可測(cè)算的，關(guān)鍵是如何騰挪出更多的可售面積。在可售面積中，商品住宅通常是固定的，可以騰挪的空間極小，這部分貨值屬于房企的基本盤，如果這部分貨值可以與成本持平，項(xiàng)目即可以獲得一定的盈利空間；如果這一部分回款無法覆蓋成本，項(xiàng)目大概率會(huì)虧損。

孫斌透露，北京今年開盤的一個(gè)項(xiàng)目，本來沒有太多利潤空間，但經(jīng)過開發(fā)商騰挪，最后增加出近10億元的可售貨值。“大部分是地下倉儲(chǔ)或車位，即便賣不掉，贈(zèng)送給業(yè)主也能提高房子的單價(jià)”。

在銷售端，銷售費(fèi)用是開發(fā)商無法忽視的一項(xiàng)費(fèi)用，據(jù)上述房企負(fù)責(zé)人透露，過去，房企盡量避免上“渠道”，因?yàn)槌杀咎撸壳岸鄶?shù)渠道的費(fèi)用均在3%左右，“你賣1000億元，30億元就得給渠道。”

與渠道相比，自銷成本更低，只有千分之幾。該房企負(fù)責(zé)人透露，他們公司在長(zhǎng)三角的一個(gè)項(xiàng)目，原計(jì)劃銷售費(fèi)用2億元，但由于去化較好，沒有用渠道，“最后實(shí)際銷售費(fèi)用只用了不到3000萬元，等于省下的1.7億元就是利潤了”。

據(jù)他介紹，下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后，部分項(xiàng)目去化較難，雪上加霜的是，8月開始，部分主要城市的按揭貸款額度用完了，“我和同行聊過，下半年大家回款率普遍在30%左右，如果這種情況持續(xù)到年底，后果不堪設(shè)想”，該房企負(fù)責(zé)人表示，即便是沒有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企也難以經(jīng)受這種考驗(yàn)，“你賣了1000億元，實(shí)際回款只有300億元，去掉受限的部分，可能到手的不到100億元。一家千億的房企，一年到手資金不到百億，各種融資、建筑商和供應(yīng)商的欠款、員工工資，總有一個(gè)會(huì)蓋不住”。

采訪中，多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)人士表示，9月27日央行會(huì)議后，監(jiān)管層有意釋放一部分按揭貸款額度，以緩解房企流動(dòng)性緊張難題，具體可能通過兩個(gè)途徑：第一，將2022年一季度部分額度挪到2021年四季度；第二，銀行機(jī)構(gòu)將部分信貸資產(chǎn)證券化，用來釋放一部分房貸額度。

（應(yīng)受訪者要求，文中孫斌為化名）