經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 5月21日，在漕河涇上班的小陳將10萬(wàn)元定金轉(zhuǎn)給中介，定下了松江九亭附近一套十幾年房齡的二手房，小陳說(shuō)：“等不起了”。

小陳一直在等的樓盤本來(lái)是松江九亭地鐵站附近的樓盤貝尚灣二期。該項(xiàng)目一期早在2007年底取證銷售，此后10年，貝尚灣陸續(xù)有推盤銷售。2020年4月，沉寂了約4年的貝尚灣終于再次傳來(lái)取證開(kāi)盤的消息。二期總共9棟樓，第一批開(kāi)5棟樓，總共270套，均價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米。

“那時(shí)候我還沒(méi)拿到戶口”，小陳表示，銷售人員告訴我，不要灰心，二期剩下的4棟樓會(huì)在2021年后繼續(xù)推。

小陳在等的就是貝尚灣二期這4棟樓，知情人士表示，這4棟樓早在2018年左右就建設(shè)完工了，卻一直處于待售狀態(tài)。

小陳一過(guò)完年就往售樓處跑了三趟。“去年說(shuō)今年年初開(kāi)，過(guò)完年說(shuō)5、6月份，現(xiàn)在仍然遙遙無(wú)期”。

失望的購(gòu)房者不止小陳一個(gè)，不少購(gòu)房人都在盯著貝尚灣這個(gè)盤，因?yàn)榫磐さ罔F站附近這幾年幾乎沒(méi)有新房供應(yīng)，貝尚灣售樓處門口不時(shí)就會(huì)有人想進(jìn)入看房。樣板房有，但是不能看。

不僅是貝尚灣，在土地和新盤都較稀有的上海市中心，一些樓盤早已建成多年，卻大門緊閉，甚至無(wú)售樓處可循，成為了鬧市區(qū)中神秘的存在。與當(dāng)下開(kāi)發(fā)商普遍采取的快速開(kāi)盤回籠資金的高周轉(zhuǎn)模式不同，這些隱盤的開(kāi)發(fā)時(shí)間少則5、6年，長(zhǎng)則近20年。大多數(shù)早已建成，隱秘在鬧市區(qū)中。

“新房有是有，但你買不到”

貝尚灣所在的九亭是松江區(qū)最靠近市區(qū)且發(fā)展較早的板塊，通過(guò)滬松公路、嘉閔高架、滬渝高速、沈海高速等多條交通干道都可以便捷地進(jìn)入市區(qū)，非高峰期，一刻鐘之內(nèi)就能到虹橋火車站，半小時(shí)就可以到市中心人民廣場(chǎng)。

因此，九亭憑借地理優(yōu)勢(shì)，在郊區(qū)板塊里，早期就吸引了一大批五湖四海來(lái)上海打拼的年輕人，九亭也一直被稱為外來(lái)者的天下。隨著漕河涇板塊的發(fā)展，九亭更是眾多漕河涇上班族的首選“上車地”之一。

距離和價(jià)格是最主要的因素，距離漕河涇5站地鐵，8站直達(dá)徐家匯。漕河涇附近房齡在20年以上的非學(xué)區(qū)老小區(qū)單價(jià)在6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米，次新房?jī)r(jià)格則多在9萬(wàn)元/平方米以上，新盤價(jià)格也逼近9萬(wàn)元/平方米，相比而言，九亭4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)引得眾多剛需趨之若鶩。

正因?yàn)殚_(kāi)發(fā)建設(shè)較早，最近幾年，九亭地區(qū)尤其是九亭地鐵站附近鮮有新盤入市。九亭新房缺席，也使得熱度一直傳導(dǎo)至其下一站泗涇的身上，2021年年初開(kāi)盤的泗涇地鐵站新盤招商九號(hào)公館二期認(rèn)籌率近500%，3月份開(kāi)盤的泗水和鳴三期認(rèn)購(gòu)分?jǐn)?shù)也達(dá)到了68分的高分，與上海中環(huán)內(nèi)一些熱盤相當(dāng)。

一名熟悉九亭、泗涇板塊的中介人員介紹，泗涇的新房基本上開(kāi)完了，要買需要的分?jǐn)?shù)并不低。何況就目前來(lái)說(shuō)，九亭擁有成熟的商業(yè)、辦公等配套，“所以瞄準(zhǔn)九亭的剛需并不少，但九亭無(wú)地可賣了，新房有是有，但你買不到。”他表示。

安居客信息顯示，九亭板塊目前可售的一手住宅僅有兩個(gè)，分別是北九亭的貝尚灣和南九亭的洋江唐頓公館。分別是“在售”和“待售”狀態(tài)，但是想要買到這兩個(gè)新房卻并不容易。

松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局網(wǎng)站顯示，洋江唐頓公館在2017年已經(jīng)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)。現(xiàn)在項(xiàng)目封頂，塔吊和圍擋都已經(jīng)拆除，目前仍然待售。售樓處雖然已經(jīng)于去年11月份完工，但也不接待看房者。

貝尚灣的售房時(shí)間線拉得更長(zhǎng)。

一名知情人士介紹，貝尚灣的3期地塊均是在2003年拿的。目前第2期還有4棟樓尚未開(kāi)售，一拖再拖的原因主要在于價(jià)格。

“政府想開(kāi)的價(jià)格在5.5萬(wàn)-5.8萬(wàn)元/平方米之間，但是公司希望開(kāi)到6.5萬(wàn)元/平方米以上。”該人士表示。

貝尚灣去年4月的開(kāi)盤價(jià)格為4.32萬(wàn)元-5.28萬(wàn)元/平方米，若要達(dá)到6.5萬(wàn)元的售價(jià)，意味著漲幅要達(dá)到23%-50%，但是從上海今年第一批次過(guò)會(huì)的新盤價(jià)格看，較前幾期幾乎0漲幅。

此外，近鄰貝尚灣二期還有一大塊空地格外醒目。這塊地更加靠近地鐵站，知情人士介紹，這塊地按照規(guī)劃是貝尚灣3期，2003年就拿地了。“規(guī)劃已經(jīng)有了，但是建設(shè)還要等2-3年”。

“戰(zhàn)線拉得長(zhǎng)，時(shí)間帶來(lái)的是收益。”上述九亭地區(qū)中介人員表示，自己眼見(jiàn)這14年間九亭的房?jī)r(jià)隨著上海房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)上漲。2007年底，貝尚灣一期推盤時(shí)，單價(jià)在6500元/平方米左右，2012年9月，貝尚灣推出的精裝房，開(kāi)盤單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米。“2020年4月均價(jià)在4.8萬(wàn)元/平方米左右，加上3500元/平方米的裝修包，均價(jià)也不過(guò)5萬(wàn)元出頭。但是去年上海房?jī)r(jià)大漲了一波，九亭這邊也上了一個(gè)臺(tái)階”。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)注意到，2020年中旬，貝尚灣一期二手房成交單價(jià)還在5萬(wàn)元/平方米出頭，去年年底至今，二手房成交價(jià)則多在6萬(wàn)-6.5萬(wàn)元/平方米之間。

價(jià)格博弈

不僅在外環(huán)外，在寸土寸金的環(huán)線內(nèi)，也有樓盤建造完成數(shù)年，卻遲遲未入市。

長(zhǎng)寧區(qū)作為上海中心城區(qū)，新房供應(yīng)量一直排全市末尾。尤其是其位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的新房，過(guò)去三年僅開(kāi)盤了3個(gè)：2019年，淮海名邸、虹康昭暉苑2個(gè)新盤入市；2018年則無(wú)項(xiàng)目開(kāi)盤；2020年，僅中海長(zhǎng)寧第一個(gè)項(xiàng)目入市，認(rèn)購(gòu)率超過(guò)了400%，286套房源不到半天便全部售完。

離江蘇路地鐵站500米左右的東諸安浜路上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)就能望見(jiàn)兩幢高高矗立的建筑，高樓外立面由造價(jià)昂貴的石材打造，表面還覆有精細(xì)的雕刻，在周邊幾個(gè)房齡超過(guò)30年的老舊小區(qū)間格外顯眼。因?yàn)榭拷K路與東諸安浜路交叉的十字路口，門口來(lái)往行人絡(luò)繹不絕，但幾扇古銅色的大門卻始終緊閉。

“沒(méi)有售樓處，也沒(méi)有具體的開(kāi)盤時(shí)間。”該項(xiàng)目工作人士表示，只有公司安排專人帶領(lǐng)才能進(jìn)去看房，其他人都不允許入內(nèi)。

即便如此，關(guān)注這個(gè)盤的人并不少，每天來(lái)看房或是路過(guò)打探情況的人不下10個(gè)。“15年前就已經(jīng)拿下地了，2018年基本建設(shè)完成，2019年裝修完畢。”現(xiàn)在主要是預(yù)售證不好拿，該工作人員透露，公司想要開(kāi)盤的單價(jià)與政府批準(zhǔn)的備案價(jià)格相差較大。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)注意到，2019年開(kāi)盤、同樣位于長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的淮海名邸和虹康昭暉苑，備案均價(jià)均未超過(guò)13萬(wàn)元/平方米，這也是2018年以來(lái)，長(zhǎng)寧區(qū)新房獲批的最高價(jià)。

“許多樓盤遲遲不開(kāi)盤都是價(jià)格因素造成的。”一名中型房企上海區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，一般情況下，澆筑式的建筑只要封頂，裝配式建筑蓋到1/2即可申請(qǐng)預(yù)售證開(kāi)始售賣，大多數(shù)項(xiàng)目遲遲無(wú)法開(kāi)售的主要原因在于價(jià)格。“價(jià)格過(guò)了，遞交相關(guān)材料后，拿預(yù)售證就相當(dāng)快了。”他說(shuō)。

他進(jìn)一步表示，過(guò)去那種完全不動(dòng)工的捂盤少了，現(xiàn)在的捂盤惜售，絕大多數(shù)都是地產(chǎn)公司想開(kāi)售的價(jià)格高于政府允許的價(jià)格，只要能承擔(dān)資金壓力，就干脆不賣。

“但政府也不能一直不給漲價(jià)，房企也不能一直囤積，房源總有釋放的一天，這是個(gè)博弈。”他透露，一般情況下，政府都會(huì)先與企業(yè)溝通價(jià)格，接受的企業(yè)即可按照指定的備案價(jià)報(bào)價(jià)過(guò)會(huì)，若不能接受這個(gè)價(jià)格，則可以等一段時(shí)間再去找政府溝通，看均價(jià)方面能不能有所松動(dòng)。符合取證標(biāo)準(zhǔn)后等待半年再上會(huì)取證的現(xiàn)象非常普遍。

一家top20房企的營(yíng)銷人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，按照目前的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，一些快周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商，從拿地到開(kāi)盤通常在8個(gè)月內(nèi)，以期快速周轉(zhuǎn)回籠資金，但是一些小開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇拖延取預(yù)售證。因?yàn)轭A(yù)售證拿到后公示三天就要開(kāi)盤了，有著嚴(yán)格的時(shí)間規(guī)定，但是什么時(shí)候申請(qǐng)取證在上海沒(méi)有硬性規(guī)定。一些沒(méi)有資金壓力的小開(kāi)發(fā)商就選擇了打時(shí)間拉鋸戰(zhàn)，干脆不申請(qǐng)預(yù)售證。

“大部分房企都不想這么做的，會(huì)想盡快完成開(kāi)發(fā)，回籠資金，一些本地小房企在目前的土地市場(chǎng)上也很難拿到地，就干脆把價(jià)格拖上去。”他進(jìn)一步表示。

除了價(jià)格因素，一些不可抗力也會(huì)造成樓盤遲遲無(wú)法銷售。

這位營(yíng)銷人士介紹，上海很多舊改地塊可能真的需要十幾年以后才能賣。比如距離壹公館不到2公里的愚源名邸就是一個(gè)拉鋸了10多年的項(xiàng)目。2010年12月，上海市長(zhǎng)寧區(qū)住房保障和房屋管理局發(fā)布“長(zhǎng)寧區(qū)39街坊舊區(qū)改造”，2015年才由中山建設(shè)實(shí)業(yè)發(fā)展總公司完成動(dòng)遷。“動(dòng)遷涉及的因素復(fù)雜，時(shí)間戰(zhàn)線確實(shí)會(huì)比公開(kāi)拿地的樓盤拖得長(zhǎng)”。

其實(shí)早在今年1月底，上海市住建委等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》中就提出，要嚴(yán)肅查處捂盤惜售、價(jià)格違法行為、人為制造市場(chǎng)緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。

但多名房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人都表示，上海對(duì)何時(shí)申請(qǐng)預(yù)售證并沒(méi)有硬性規(guī)定，申請(qǐng)時(shí)間由企業(yè)自行掌控。“大部分企業(yè)也不會(huì)拖，超過(guò)三四年的非常少。”上述top20房企營(yíng)銷人士表示，現(xiàn)在的大環(huán)境已經(jīng)與過(guò)去不同了，刻意捂盤沒(méi)有意義，大部分開(kāi)發(fā)商都想盡快銷售，去拿下一個(gè)項(xiàng)目，讓資金運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。

“不過(guò)不開(kāi)盤有時(shí)也因?yàn)榇_實(shí)要虧本。”他表示，目前的備案價(jià)一般根據(jù)整個(gè)區(qū)域的情況參考制定，例如該區(qū)域新房的歷史售價(jià)。也會(huì)考慮每個(gè)項(xiàng)目的建造成本、交通地段等，但這些因素對(duì)最終定價(jià)的影響十分有限。這就非常考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商從拿地時(shí)的研判能力。“為了周轉(zhuǎn)，有的項(xiàng)目甚至沒(méi)有利潤(rùn)也要賣，因?yàn)榫揞~資金量面前，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商拖不起太長(zhǎng)時(shí)間。”他說(shuō)。