經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶 11月11日下午，北京順義南外環(huán)路臨河村附近一片空地被嚴(yán)密圍起，幾個(gè)簡易大門不時(shí)有車輛進(jìn)出，圍擋內(nèi)的空地上，地質(zhì)勘探作業(yè)在緊鑼密鼓地進(jìn)行著。

雖然圍擋上還張貼著一級(jí)土地開發(fā)商北京城建的宣傳畫，但早在8月27日，這里的三幅土地已經(jīng)分別出讓給旭輝首開城建聯(lián)合體、路勁及平安。正在進(jìn)行的地質(zhì)勘察意味著三幅土地進(jìn)入開工倒計(jì)時(shí)。

其中平安獲取的33號(hào)地塊，近期主體工商注冊發(fā)生變更。11月2日，深圳市創(chuàng)欣志企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“創(chuàng)欣志企業(yè)”）增加邊豐、崔志強(qiáng)和陳偉明三名高管。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，這三名董事均來自龍湖。

工商注冊資料顯示，創(chuàng)欣志企業(yè)成立于2019年12月30日，平安科創(chuàng)、平安不動(dòng)產(chǎn)合計(jì)持股49%，廣東樂賢投資有限公司（以下簡稱“樂賢投資”）持股51%。龍湖人員的加入也為項(xiàng)目未來開發(fā)建設(shè)提供了更多想象空間。

今年以來，類似合作并非孤例，與之前企業(yè)之間合作拿地不同，由一家公司作為主體拿地后，其他企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)，或企業(yè)與資本之間設(shè)立合資公司作為主體拿地，成為房企拿地的新動(dòng)向。

參與開發(fā)

今年8月27日，創(chuàng)欣志企業(yè)以24.34億元獲得位于北京順義仁和鎮(zhèn)臨河村33號(hào)地塊，該地塊包含住宅和商業(yè)，其中地上建筑面積14.6萬平方米，樓面價(jià)1.67萬元/平方米，為不限價(jià)地塊。

10月26日，北京市發(fā)改委核準(zhǔn)了地塊立項(xiàng)，核準(zhǔn)文件顯示，項(xiàng)目投資36.62億元，按照總投資計(jì)算，該地塊地上部分成本價(jià)為2.5萬元/平方米。而地塊附近北京城建合院項(xiàng)目的銷售均價(jià)為4.5萬元/平方米。

創(chuàng)欣志企業(yè)原為平安創(chuàng)投全資所有，在拿地前一個(gè)月，股東變更為平安創(chuàng)投子公司深圳市創(chuàng)欣源企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“創(chuàng)欣源企業(yè)”）。8月4日，創(chuàng)欣源企業(yè)引入樂賢投資，持股51%，平安創(chuàng)投股權(quán)從100%降至49%。

從股權(quán)來看，樂賢投資由自然人莊江勇全資持有，不過，種種跡象顯示，其與廣州本土房企方圓集團(tuán)關(guān)系緊密。不僅樂賢投資的工商注冊郵箱使用了方圓集團(tuán)的后綴，而且代表樂賢投資新加入創(chuàng)欣源企業(yè)的監(jiān)事趙永紅，在方圓金控旗下多個(gè)公司擔(dān)任監(jiān)事。

樂賢投資和平安合資公司拿下33號(hào)地塊不到兩個(gè)月，龍湖即介入項(xiàng)目。工商注冊資料顯示，10月15日，創(chuàng)欣志企業(yè)股權(quán)被質(zhì)押至北京龍湖中佰置業(yè)有限公司名下。目前，龍湖已經(jīng)開始為項(xiàng)目招聘銷售和渠道人員。

對(duì)于平安和樂賢投資而言，之所以引入龍湖，除了看中龍湖產(chǎn)品號(hào)召力外，還有龍湖在北京市場成熟的操盤經(jīng)驗(yàn)。在北京房地產(chǎn)市場，拿地后引入合作方的案例并不鮮見。但不同的房企引入合作方的目的并不相同。

今年1月，金茂以46.75億元拿下北京四季青頤和金茂府項(xiàng)目后，4月8日，拿地主體天津北方中茂置地有限公司60%的股權(quán)被質(zhì)押給綠城中國旗下的北京緯誠置業(yè)有限公司，4月17日，綠城又將緯誠置業(yè)33.34%股權(quán)質(zhì)押給平安。

不過，綠城真正成為頤和金茂府的股東還要等到四個(gè)月后，7月，金茂開始通過產(chǎn)權(quán)交易所為項(xiàng)目招募合作方，9月綠城成為合作方，直到10月10日，頤和金茂府開盤10天后，工商注冊資料才完成變更。

今年5月，合生創(chuàng)展以180多億元的代價(jià)一口氣在北京分鐘寺拿下三幅土地，拿地初始，合生創(chuàng)展持股比例僅為30%，另外70%股權(quán)由中誠信托管理的一只私募基金持有。拿地前夕，這只私募基金出資人變更為合生創(chuàng)展。

7月，三個(gè)地塊均找到新的合作方，其中有兩塊的合作方是世茂，世茂在兩個(gè)地塊中各持股49%和50%。在世茂進(jìn)入項(xiàng)目的同時(shí)，世茂旗下參股項(xiàng)目的主體公司股權(quán)又質(zhì)押給中誠信托。

金茂在另外一塊土地中占有40%權(quán)益，7月合生創(chuàng)展方面把地塊股權(quán)質(zhì)押給金茂，8月金茂正式成為項(xiàng)目股東，但金茂持有項(xiàng)目的股權(quán)沒有質(zhì)押。

過往，也不乏一些房企拿地后，將部分甚至全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去或引入合作方的先例，同樣也不乏以聯(lián)合體方式獲取土地的案例。今年以來，通過引入合作方參與項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)案例逐步多了起來。

合資拿地

不同于合生創(chuàng)展、金茂和平安等企業(yè)拿地后引入合作方，還有一類房企在拿地之前，就與合作方及金融機(jī)構(gòu)成立相應(yīng)合資公司作為拿地主體。其中，佳兆業(yè)等房企在這方面合作較為頻繁。

今年7月14日，北京鼎泰佳業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“鼎泰佳業(yè)”）以12.6億元價(jià)格取得北京門頭溝24號(hào)住宅用地。這筆地價(jià)并不高的交易，背后的拿地主體卻不簡單。

7月6日，24號(hào)地塊報(bào)名截止日期還剩下一個(gè)星期，鼎泰佳業(yè)正式注冊成立，由泰安鼎泰嘉股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）持股90%，佳兆業(yè)地產(chǎn)（北京）有限公司持股10%。

鼎泰嘉股權(quán)投資基金管理人為益安財(cái)富投資管理有限公司，最大出資人泰安煜豐盈創(chuàng)業(yè)投資管理合伙企業(yè)（有限合伙），出資份額占比44.44%。煜豐盈創(chuàng)業(yè)投資管理人為深圳益田，出資人為光大興隴信托和深圳益田。

鼎泰嘉股權(quán)投資基金的另外4名出資人均為自然人成立的管理咨詢中心，各持股13.33%，其中丁亞萍、趙飛來自益田集團(tuán)，姜懷倫和田龍也大量參與益田集團(tuán)作為管理人的私募基金。

成立時(shí)，鼎泰佳業(yè)房地產(chǎn)有4名管理人員，其中章武和羅明潔來自佳兆業(yè)，董事長吳笛在紅星美凱龍持股51%的上海洛昶企業(yè)管理有限公司擔(dān)任董事長及法人代表，黃可之作為董事或監(jiān)事，曾多次出現(xiàn)在與光大興隴信托、國華人壽等資本投資的實(shí)體中。

9月9日，鼎泰佳業(yè)的管理人員發(fā)生變更，新增霍勇、毛劍豪、汪夢博和馬越等4人作為董事、監(jiān)事。其中霍勇和馬越來自花樣年地產(chǎn)，汪夢博與國華人壽關(guān)系緊密，而毛劍豪曾出現(xiàn)在多個(gè)光大興隴信托投資的實(shí)體中。

從股權(quán)上看，鼎泰佳業(yè)的出資人中，除了佳兆業(yè)外，還有深圳益田、光大興隴信托及一眾個(gè)人投資者。但從備案的管理人員來看，其構(gòu)成更為繁雜，不僅有花樣年地產(chǎn)的房企，還有不少金融機(jī)構(gòu)參與。

樂賢投資和平安創(chuàng)投合作拿下的也不僅僅是北京順義33號(hào)地塊，同在8月，兩家公司合資成立的創(chuàng)欣源企業(yè)，還在重慶大渡口區(qū)獲得一幅二類住宅用地。這家成立不久的企業(yè)，還廣泛參與長沙、南昌等城市的土拍活動(dòng)。

2020年 11月 5日一天時(shí)間，創(chuàng)欣源企業(yè)旗下的子公司數(shù)量從4家變成12家。樂賢投資和平安創(chuàng)投聯(lián)合成立了廣州粵港澳核心區(qū)產(chǎn)業(yè)投資有限公司，其中涉及房地產(chǎn)開發(fā)及汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和建設(shè)等房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營活動(dòng)。

這種合作模式，對(duì)平安而言解決了資本輸出問題；而樂賢作為一家中小房企，解決了資金難題。引入龍湖這樣的房企，實(shí)際上也解決未來品牌和銷售等方面的問題，通過合作的方式，實(shí)現(xiàn)資源利用最大化。

新變化

過去，在房企拿地過程中，前融是一個(gè)繞不開的關(guān)鍵詞。房企拿到一塊地，通過金融機(jī)構(gòu)融一筆資金，用來繳納土地出讓金，等辦理完國有土地使用證后，再為金融機(jī)構(gòu)辦理抵押手續(xù)。這種操作使得房企拿地不會(huì)占用太多自有資金，通常被稱為前融。

2019月5月，隨著金融新政的出臺(tái)和實(shí)施，房地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)被逐步限制，融資獲得的資金只能用于還債和日常經(jīng)營。如果全靠自有資金拿地，在土地價(jià)格不斷攀升的背景下，勢必對(duì)房企現(xiàn)金流形成較大壓力。

在這種情況下，無論是引入合作方，還是引入資本成立拿地主體，均被賦予新的意義。一位港股上市房企的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“融資不能用來拿地，但是可以做收并購，個(gè)別房企引入合作方，可以能是基于這樣一種考量”。

據(jù)他介紹，一些房企在拿地之前，已經(jīng)確定好合作方，其中一方作為拿地主體，先墊付拿地資金，拿地后，合作方以收并購方式介入項(xiàng)目，而合作方的資金有可能來自融資，可以替換出拿地房

企的一部分自有資金。

利用收并購方式介入的方式有兩種模式，第一，拿地主體先墊付土地出讓金，合作方進(jìn)入后替換出來一部分；第二，拿地主體獲得土地后，距離繳納土地出讓金還有一定期限，引入合作方后，合作方將資金注入雙方合資公司，用來繳納土地出讓金。

但他也提醒，并不是所有項(xiàng)目引入合作方都基于這一考慮，地產(chǎn)項(xiàng)目引入合作方歷年一直存在，“有的房企可能是看中合作方的操盤能力，也有的看中的是合作方的品牌溢價(jià)，合作可以達(dá)到互利互惠。”

此外，另一種常見的方式是房企聯(lián)合資本方共同成立合資公司，以合資公司或合資公司旗下公司拿地，“這種合作可能是多方面的合作，既包括投資方面，也包括其他方面，而拿地只是投資中一部分。”上述港股上市房企人士表示。

在他看來，成立合資公司拿地的方式，作為資本合作方，到底是一種投資行為，還是一種融資行為，從表面上很難判斷。“這個(gè)主要看雙方具體是怎么約定的，如果沒有固定的保底收益，也共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失，那就是投資行為，否則可能就是融資行為。”

無論是引入合作方，還是雙方合作成立主體拿地；無論是真正的合作，還是變相融資，如果做穿透式的監(jiān)管，依然很難行得通。“我就看你的資金到底從哪里來的，如果合作方的錢是融資得來的，對(duì)不起不能用來拿地。”

另一家千億級(jí)房企的投融資人士表示，一旦做穿透式的監(jiān)管，將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響，“如果大家都靠經(jīng)營回款拿地，這個(gè)行業(yè)就沒法干了，誰的家底有多少，大家心里都清楚，到時(shí)候土地成交可能會(huì)縮水一半。”

根據(jù)房地產(chǎn)三道紅線的監(jiān)管要求，明股實(shí)債被單獨(dú)列出上報(bào)，如果這一行為覆蓋到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，意味著穿透式金融監(jiān)管也將常態(tài)化。上述港股房企人士表示：“如果真到了那一天，可能還會(huì)有其他路可走。”