經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 美的置業(yè)（HK.03990）在長(zhǎng)三角與珠三角的布局及銷售進(jìn)一步分化。

2020年上半年，美的置業(yè)在長(zhǎng)三角合約銷售額為224.1億元，占比46.5%；在珠三角為70.4億元，占比14.6%。2019年長(zhǎng)三角銷售是珠三角的兩倍，今年上半年已經(jīng)擴(kuò)大到了三倍。

美的置業(yè)一直在推進(jìn)全國(guó)化布局。美的置業(yè)董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，長(zhǎng)三角可以發(fā)展的區(qū)域和城市量級(jí)相比珠三角更強(qiáng)勁。

珠三角主要圍繞深圳、廣州、東莞、惠州、佛山、珠海、中山、江門等城市，粵東粵西粵北的城市相對(duì)比較薄弱。

而長(zhǎng)三角覆蓋了江蘇、浙江、安徽三個(gè)省份，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和人口流入量都很強(qiáng)勁。“這樣的大背景之下，美的置業(yè)從2018年以來(lái)，持續(xù)在長(zhǎng)三角加大投資力度。今年剛好到了回收期，長(zhǎng)三角的銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于珠三角，這是基本趨勢(shì)，也是公司的戰(zhàn)略選擇。”郝恒樂(lè)表示。

郝恒樂(lè)稱，珠三角沒(méi)必要硬追趕長(zhǎng)三角，只要保持住珠三角的土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)占有率即可。

從投資策略也可以一窺美的置業(yè)對(duì)于長(zhǎng)三角區(qū)域的重視。上半年，美的置業(yè)在全國(guó)15個(gè)城市新增24宗土地。其中，長(zhǎng)三角占比48%，華北占比19%，長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)比重為15%，西南占比11%，珠三角僅占7%。

按照計(jì)劃，美的置業(yè)將根據(jù)年度銷售規(guī)模和回款情況，用三分之一的銷售金額進(jìn)行補(bǔ)倉(cāng)。

今年上半年，美的置業(yè)合約銷售金額482億元，同比增2.1%，但新增土儲(chǔ)總建面399萬(wàn)平方米，同比減少58.7%。

拿地力度放緩基于美的置業(yè)對(duì)上半年土地市場(chǎng)的判斷。郝恒樂(lè)觀察到，上半年，疫情控制后，土地市場(chǎng)出現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象，主要一二線城市土地?zé)岫容^高，甚至超過(guò)2018、2019年。“這是資金避險(xiǎn)行為，大家認(rèn)為有限的資金應(yīng)該往有流量、去化不錯(cuò)的城市聚焦，導(dǎo)致個(gè)別城市地價(jià)被推高。”他總結(jié)。

美的置業(yè)真正拿地的動(dòng)作發(fā)生在今年3-5月份。“疫情下，未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)還不清晰，不確定性增加，公司還是采取審慎拿地策略。”郝恒樂(lè)向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，之后部分城市土地市場(chǎng)快速恢復(fù)，他認(rèn)為沒(méi)有必要激進(jìn)和高價(jià)位去獲取土地。

按照郝恒樂(lè)的預(yù)判，下半年，特別是第四季度，隨著部分企業(yè)資金趨于緊張，土地?zé)岫群鸵鐑r(jià)率會(huì)有所控制。因此，美的置業(yè)將在第四季度根據(jù)土儲(chǔ)情況進(jìn)行策略性地補(bǔ)倉(cāng)，不過(guò)總體預(yù)算還是按照銷售的三分之一標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)增加拿地預(yù)算。

2020年中報(bào)顯示，截至6月30日，美的置業(yè)擁有土地儲(chǔ)備建面達(dá)5431萬(wàn)平方米，其中一二線城市占比57%，比2019年略有提升。尤其是長(zhǎng)三角和珠三角重要板塊，土儲(chǔ)建面達(dá)到2866萬(wàn)平方米，合計(jì)占比47%。

不同于2019年頻頻擴(kuò)張新的城市，2020年上半年，美的置業(yè)僅新進(jìn)溫州和洛陽(yáng)，布局城市的數(shù)量達(dá)到61個(gè)。

過(guò)去這半年，美的置業(yè)進(jìn)一步調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，深耕部分潛力城市。郝恒樂(lè)提到，現(xiàn)有的城市，將采取穩(wěn)扎穩(wěn)打的策略，主要目標(biāo)是提升單個(gè)城市的產(chǎn)能；對(duì)于新進(jìn)城市，目前是謹(jǐn)慎和嚴(yán)控的。

“以去化和盈利作為最主要的導(dǎo)向，財(cái)務(wù)指標(biāo)牽引和優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)及布局”，這是美的置業(yè)在土地拓展中設(shè)置的一道紅線。

郝恒樂(lè)透露，美的置業(yè)拿地不一味追高，而是按照既定的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)。“我們拿地的要求，一般按照市場(chǎng)售價(jià)預(yù)期下，8%的利潤(rùn)率來(lái)衡量。當(dāng)然，這也不是完全機(jī)械的一條紅線，會(huì)有一些彈性的管理。”