經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 饒賢君 7月24日，貝殼找房（以下簡稱“貝殼”）正式向美國紐交所遞交IPO申請，股票代碼為“BEKE”，據(jù)透露，這將是截至目前，中國企業(yè)年度最大規(guī)模的赴美IPO項目，高盛、摩根士丹利、華興資本為貝殼此次IPO的聯(lián)席主承銷商。

招股書數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年，貝殼營業(yè)收入分別為286億元、460億元（人民幣，下同），營業(yè)收入增速約為60%，2019年，貝殼的GTV（成交總額）達到2.13萬億元，是中國最大的房產(chǎn)交易和服務平臺，以及中國第二大商業(yè)平臺。

貝殼是線上線下交融的房產(chǎn)交易平臺，線上能力是其顯著的優(yōu)勢，通過數(shù)據(jù)、交易流程、服務質量的數(shù)字化與標準化，搭建“數(shù)據(jù)與技術驅動的線上運營網(wǎng)絡”。不過，偏向互聯(lián)網(wǎng)式的激進打法以及快速的規(guī)模擴張依舊是“燒金機器”，盡管招股書數(shù)據(jù)顯示，2019年貝殼調整后EBITDA為29.17億元，增速達380%，但2020年一季度貝殼在營收約71.2億元的情況下，凈虧損依然達到約12.31億元。

分業(yè)務來看，貝殼的二手房交易GTV從2018年的8219億元提升為2019年的12970億元，增長58%，二手房板塊2019年收入為245.7億元；新房交易GTV從2018年的2808億元提升到2019年的7476億元，增長166%，新房板塊在2019年實現(xiàn)202.7億元收入。

招股書信息顯示，貝殼是資本市場偏好的“現(xiàn)金奶牛”，其在2017年、2018年和2019年儲備的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為52.4億元、91.2億元和243.2億元。

系出同門的“前輩”鏈家被裝在了貝殼找房的IPO框架內(nèi)。貝殼方面給出的資料顯示，“我們擁有并運營中國地產(chǎn)經(jīng)紀領先品牌鏈家，它是貝殼平臺上不可分割的一部分。我們堅信鏈家的成功經(jīng)驗幫助貝殼在搭建行業(yè)基礎設施和標準、貝殼快速和可持續(xù)增長方面鋪平了道路。”

事實上，貝殼能夠在短短兩年時間里完成“大躍進”，2001年建立的鏈家在19年時間里打造出的線下網(wǎng)絡功不可沒，曾有多位貝殼區(qū)域高管向經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，貝殼成立初期的線下網(wǎng)絡推進都是以鏈家為基礎，逐漸向外延伸。招股書數(shù)據(jù)顯示，目前貝殼進駐了全國103個城市，連接了265個新經(jīng)紀品牌的超過45.6萬經(jīng)紀人和4.2萬家經(jīng)紀門店。

據(jù)介紹，鏈家在2016年4月的B輪融資時，鏈家創(chuàng)始人、貝殼找房董事長左暉曾與投資人簽訂對賭協(xié)議，鏈家需要在5年內(nèi)完成IPO，因此，鏈家的投資方股權在2019年就已經(jīng)通過鏡像平移至貝殼，此次借道貝殼上市，完成了對賭協(xié)議。

然而，這樣的做法或許會加重市場對貝殼與鏈家體系的質疑，盡管貝殼CEO彭永東多次強調，鏈家在貝殼平臺接受同樣甚至更嚴厲的監(jiān)督、鏈家品牌與其他加盟品牌相比也不占任何平臺資源上的優(yōu)勢，但同在上市公司框架內(nèi)，出于利潤考慮，上市之后還能否一碗水端平是未知數(shù)。

貝殼與鏈家雙重身份上市的方式讓貝殼核心團隊保持對貝殼的絕對控制權，核心管理團隊的股權占比為51%，機構投資者中，騰訊持股12.3%、軟銀持股10.2%、高瓴資本持股5.3%，左暉通過Propitious Global Holdings Limited持股達28.9%，投票權46.8%。

在招股書中，貝殼表達了對平臺未來機會的看好，其援引CIC數(shù)據(jù)報告預計，2024年，中國通過房地產(chǎn)經(jīng)紀服務實現(xiàn)的房屋銷售和租賃GTV總額將從2019年的10.5萬億元增長到2024年的19.1萬億元，經(jīng)紀服務滲透率將從2019年的47.1％增長到2024年的62.2％。

在看好未來發(fā)展空間的前提下，貝殼提出了上市后的四大關鍵戰(zhàn)略：繼續(xù)發(fā)展基礎設施，提高行業(yè)效率和體驗；繼續(xù)提高服務品質，并加大對服務者的投入；拓展服務類別，提供居住服務一站式解決方案；精選戰(zhàn)略投資和收購標的，整合互補，穩(wěn)固市場領先地位。