幾乎遍覽大部分房企中期財報的投資者們，希望找到一個另類的參照物，于是他們等來了中國海外發(fā)展（00688.HK）的成績單。要知道，近80家房企中期業(yè)績預告中有六成披露出現(xiàn)虧損，碧桂園、遠洋集團、融創(chuàng)中國的虧損額在百億以上，部分央國企也在困損陣營中。

在業(yè)績會問答環(huán)節(jié)，有投資者拿過話筒，稱“看到這份業(yè)績真的挺感動的”，肯定了近幾年中海堅持又好又快、穩(wěn)中求進的發(fā)展戰(zhàn)略，在行業(yè)上行期時不盲目高歌猛進，直到近兩年劇烈調(diào)整，抗住了下行壓力，“滄海橫流方顯英雄本色”。

中海地產(chǎn)董事局主席顏建國業(yè)績會上作了千余字的發(fā)言，對中海上半年業(yè)績作總結(jié)，其中多次用上“最”字眼：

一是核心凈利潤率保持在行業(yè)最高區(qū)間；

二是融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。

三是繼續(xù)保持行業(yè)最穩(wěn)健的財務狀況、最充裕的現(xiàn)金；資產(chǎn)負債率在頭部房企中最低。

四是中海是國內(nèi)發(fā)展歷史最長的房企。顏建國以此強調(diào)，成立于1979年的中海，是唯一經(jīng)歷了三次大的經(jīng)濟危機與行業(yè)周期轉(zhuǎn)換劇烈沖擊的房企，包括1997年亞洲金融風暴、2008 年次貸危機，以及當前正在經(jīng)歷的以市場整體下行、行業(yè)大洗牌為特征的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折期。

這六個“最”字，恰是中海的稟賦和優(yōu)勢，是44年努力的結(jié)果，也是它被投資人和市場認可的部分要素。

逆市超額完成目標

在同行主動降速，甚至有房企不再披露全年增速目標時，3月底，中海管理層公開表示2023年銷售增長目標為20%，且內(nèi)部有更高的目標，據(jù)了解，為30%。

半年報便是業(yè)績兌現(xiàn)時刻，中海期內(nèi)完成銷售合約額1801.8 億元，同比增長 30.1%。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全口徑銷售位居行業(yè)第三，而權益銷售登頂。

無論是年初公布的“20%銷售增長”年度目標還是內(nèi)部更高要求，中海都如約達到了。

不僅整體銷售額過關，單個城市的市占率也進一步提高，在33個城市市占率躋身前三，較 2022年度增加3個。其中北京合約銷售額 359 億元，連續(xù)多年霸榜銷冠。

中海管理層重申對實現(xiàn)年度目標充滿信心，這源于上半年在低谷期依然圓滿完成，且下半年貨量非常充足，全集團有6100億元總可售貨量，并且8成在一線、強二線城市，其中，上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等城市都有新的項目入市，均是最受益于此輪房地產(chǎn)政策利好的城市。

8月底正是一線城市樓市逆轉(zhuǎn)級政策密集出臺時期，認房不認貸、降低首付比例和房貸利率等紛紛出臺，而顏建國在主席報告書中特意強調(diào)了一點：中海在北上廣深四個一線城市的新增貨值在本集團新增貨值中占比44.7%。這將是下半場發(fā)力的彈藥。

提前還貸的考量

穩(wěn)健的財務狀況和充裕的現(xiàn)金流，是中海一貫的特長和優(yōu)勢。

截至6月末，中海在手現(xiàn)金1142億元，現(xiàn)金占總資產(chǎn)的比例繼續(xù)保持在10%以上，資產(chǎn)負債率 58.3%，凈借貸比率 37.7%，資產(chǎn)負債率在頭部房企中最低，繼續(xù)保持“綠檔”。

且期內(nèi)獲地16宗，權益投資額約414億元，在保持投資購地金額居行業(yè)前列的基礎上，還提前償還了境內(nèi)外今、明年款項超過400億元。而多數(shù)同行疲于應對臨期的債務而進一步走到爆雷、展期邊緣。

一位知情人士透露，中海提前還債的原因，一方面是千億在手現(xiàn)金“闊綽有余”，且上半年的加權平均融資成本為3.54%，處于融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間，比2022年度的3.57%還進一步降低。提前還債有益于置換更低成本的融資，進一步降低整體成本，提高資金使用效率。

中海仍保持著行業(yè)領先信用評級，具體為惠譽A-、穆迪Baa1、標準普爾 BBB+、聯(lián)合AAA，融資優(yōu)勢進一步加強。

提前還債的另一個原因是，地市分化，主戰(zhàn)場高能級城市熱度上揚，但中海仍有節(jié)制地恪守投資底線。

收縮投資、回歸一線和南方強二線已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)共識。可以看到的是，上半年幾乎所有還有余力投資拿地的房企，都涌向一二線城市的土拍，尤其是核心城市核心區(qū)域的核心地塊一般都競價至搖號環(huán)節(jié)，因此拿到好地全憑參與度和運氣。

中海在土地市場亦表現(xiàn)活躍，幾乎參與了核心城市的所有土拍，80%貨量位于一線和強二線城市。且內(nèi)部更加強調(diào)精準投資，有嚴格的測算邏輯，不拿錯地，不拿高價地，甚至連一線城市的郊區(qū)地塊，也不能盲摘，一定要盡量商談出更優(yōu)的價格、付款和配建條件，足見下行市場中海又進取又謹慎的作風，確保行業(yè)領先的盈利能力。

在回應投資策略時，中國海外發(fā)展有限公司行政總裁張智超先生表示，上半年中海的權益投資額379億，相當于去年全年投資額44%。上半年公司跟蹤的重點城市供地量大概占全年供地量36%，意味著下半年有更多投資機會出現(xiàn)。

他也坦言上半年熱點城市、熱點地塊競爭激烈，但從 7、8 月份情況來看，土地市場表現(xiàn)更加理性和平穩(wěn)，下半年投資機會應該會更好。

投資策略方面，中海堅持“三個主流” ，即投資主流城市、主流地段、主流項目。同時也嚴守投資紀律、投資刻度，在這些標尺下，上半年的綜合拿地回報率都高于公司投資刻度，“下半年會更勤奮參與公開市場投資”。

公開市場有財力、專業(yè)測算和運氣加持，同時，收并購和城市更新市場更待進一步發(fā)力，那是少數(shù)頭部央國企玩家的戰(zhàn)場。上半年中海在北京和上海的兩個大的城市更新項目——北京中信城、上海建國東路項目推進順利，8月底還從碧桂園手上收購了廣州亞運城項目的股權，成功控股該項目。

商業(yè)加速，“明天”可期

中海在戰(zhàn)略上堅持以房地產(chǎn)為主的專業(yè)化經(jīng)營，確立了今天、明天、后天的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)務結(jié)構。

“今天”是住宅板塊，仍將是公司的核心業(yè)務，年投入90%左右的資源。

“明天”的業(yè)務是指商業(yè)，包括辦公、購物中心、長租公寓等，年度資源投入約8%左右。

剩余的2%資源則用于發(fā)展面向未來的“后天的業(yè)務”，包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、供應鏈管理等圍繞不動產(chǎn)開發(fā)運營上下游產(chǎn)業(yè)鏈的相關多元化業(yè)務。

可喜的是，上半年中海“明天”的業(yè)務展現(xiàn)出亮眼成績：商業(yè)項目入市進入加速期，在2021年入市18個項目、2022年入市15個項目基礎上，上半年已入市10個項目，包括3 座寫字樓、4 座購物中心、3棟長租公寓。年內(nèi)預計入市20個項目。

3月底，中海管理層展望2023年時，提到了五項重點工作，其中一個便是加快商業(yè)項目入市節(jié)奏，租金收入加速增長，且制定了30%的增長目標，未來幾年商業(yè)收入增長可觀。

5 月，山姆會員店作為上海真如環(huán)宇城 MAX 首店開業(yè)，這座山姆店創(chuàng)造兩個“全球第一”：全球唯一一家開在公園里的山姆會員商店，店鋪位于海納中央公園下方；同時也是距離中心城區(qū)最近的一家山姆商店，有望成為“亞洲山姆店王”。環(huán)宇城 MAX 為中海商業(yè)最高產(chǎn)品線首發(fā)旗艦作品，預計年底入市。

中海管理層多次重申公司對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)轉(zhuǎn)好保持信心。

中央對房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢作出了判斷，這是新變化，但仍有三個“不變”：房地產(chǎn)依然是大行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)的定位沒有變，中海穩(wěn)中求進的高質(zhì)量發(fā)展策略沒有變，銷售與利潤穩(wěn)中有升的目標維持不變。

管理層也用市場數(shù)據(jù)穩(wěn)定投資者的信心。從監(jiān)控數(shù)據(jù)來看，7 月份是傳統(tǒng)的銷售淡季，但8月份銷售案場來訪量較7月份上升15-20%，“相信一系列支持市場的政策會對市場回升起到積極作用，下半年政策對市場會有更大的助力”。

在本輪行業(yè)洗牌中，中海擁有充裕的財務空間應對市場波動的風險，擁有厚實的資源抓住市場調(diào)整的機會，以攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展態(tài)勢應對挑戰(zhàn)，抓住機遇。管理層表示。

顏建國進一步強調(diào)，中海戰(zhàn)勝市場的信心，源自于充足的貨量，以及主力貨量布局于核心城市的貨量結(jié)構優(yōu)勢，以及財務資金優(yōu)勢、融資成本優(yōu)勢、成本費用優(yōu)勢等。

市場低迷之時，中海希望用真金白銀的投資表明自己看好房地產(chǎn)行業(yè)的決心，表示下半年將加大核心城市的投資，積極主動捕捉收并購機會，確保公司穩(wěn)中求進地可持續(xù)發(fā)展。