經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 越秀服務(wù)舉辦的中期業(yè)績媒體交流會(huì)上，有一半的問題事關(guān)收并購計(jì)劃。實(shí)際上，多數(shù)物業(yè)企業(yè)早已經(jīng)失去了對(duì)收并購的興趣。

一方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)普遍面臨流動(dòng)性困難，一定程度波及到物業(yè)服務(wù)行業(yè)；另一方面，三年間，物業(yè)股在資本市場坐了一趟過山車，估值全線下滑，物業(yè)服務(wù)行業(yè)早已今非昔比。同花順數(shù)據(jù)顯示，8月24日近半數(shù)上市物業(yè)公司的市盈率不足5倍。

行業(yè)格局變了，講故事的邏輯也變了，不再用大規(guī)模收并購來快速擴(kuò)張規(guī)模，更多時(shí)間和精力用來修煉內(nèi)功。

2023年上半年，越秀服務(wù)營業(yè)收入15.12億元，同比增長38.7%，增幅遠(yuǎn)超中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云等；毛利率下降了3.6個(gè)百分點(diǎn)至28.1%，其中主要是非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率從46.7%降至32.5%，拉低了整體水平。

越秀服務(wù)資本運(yùn)營總監(jiān)萬思蘊(yùn)解釋，主要是因?yàn)樾略龅闹悄芑瘶I(yè)務(wù)處于發(fā)展初期，相比其他非業(yè)主增值業(yè)務(wù)的毛利率較低。

智能化、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、新零售、美居、社區(qū)商業(yè)等非主業(yè)增值服務(wù)被視為越秀服務(wù)的第二增長曲線，上半年?duì)I收同比增長105%，貢獻(xiàn)了一半的營收。而基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入僅占3成。

近兩年，受地產(chǎn)行業(yè)下行和民營房企爆雷影響，以開發(fā)商為主要客戶、支撐物企高毛利的非業(yè)主增值服務(wù)受到?jīng)_擊。2022年有8家物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)收入同比下降超50%。

上半年，越秀服務(wù)新增了826萬平方米合約面積，其中16%來自越秀地產(chǎn)，37%來自越秀集團(tuán)旗下農(nóng)牧板塊，如輝山加工廠、撫順乳品廠等，有47%來自第三方外拓。

業(yè)績會(huì)上，越秀服務(wù)多次提到越秀地產(chǎn)拿地戰(zhàn)績對(duì)于未來越秀服務(wù)潛在規(guī)模增長的影響，試圖以此體現(xiàn)增長確定性。“越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì)每年能新增拓展約400萬-500萬平方米的一二線的土地資源，交付給我們?nèi)ス芾恚煌瑫r(shí)也包括案場管理、早介服務(wù)等業(yè)務(wù)。”

截至6月底，越秀服務(wù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物46.2億元，包括越秀服務(wù)在2021年6月上市時(shí)募集的資金。

2021年6月上市時(shí)，越秀服務(wù)計(jì)劃將募集資金的60%，即約10億元用于策略收購和投資，余下40%分別用于進(jìn)一步發(fā)展增值服務(wù)、開發(fā)信息技術(shù)系統(tǒng)和智能社區(qū)、補(bǔ)充營運(yùn)資金和一般公司用途。

2021年下半年，伴隨著地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，物業(yè)行業(yè)也經(jīng)歷洗牌。“我們不會(huì)為了收并購而收并購”，越秀服務(wù)董事會(huì)主席林峰解釋，近兩年，越秀服務(wù)在收并購方面一直較為積極，但接觸的標(biāo)的有不少存在責(zé)任待厘清問題，或是和公司管理區(qū)域重疊度不高等原因，最終只能放棄。

“評(píng)判標(biāo)的我們還是審慎，我們要評(píng)估標(biāo)的的估值、收購價(jià)格的合理、收購標(biāo)的后能否增加我們管轄區(qū)域的管理濃度和密度，包括未來增值、經(jīng)營潛力、可持續(xù)性”，林峰強(qiáng)調(diào)物業(yè)的收并購“不能就收回來一堆合同”，如果增值可持續(xù)性較低，導(dǎo)致商譽(yù)減值，會(huì)給公司盈利帶來非常重大的影響，“我們本身一年盈利就10億多，商譽(yù)減值傷害會(huì)非常大”。

2021年中期業(yè)績會(huì)上，越秀服務(wù)曾表示，力爭上市3年內(nèi)在管面積達(dá)到1億平方米。截至2023年6月30日，越秀服務(wù)在管面積5876萬平方米，仍有較大差距。

林峰重申1億平方米目標(biāo)沒有變。“整個(gè)規(guī)模發(fā)展有壓力，但比較穩(wěn)健，目前合約面積已經(jīng)到了7700萬平方米，還有一年的時(shí)間可以去努力”。

2021年時(shí)，越秀服務(wù)計(jì)劃1億平方米目標(biāo)中，有3000平方米來自收并購，但現(xiàn)在收并購因?yàn)槭袌霭l(fā)生變化，不得不放緩步伐。

越秀服務(wù)常務(wù)副總裁毛良敏補(bǔ)充，經(jīng)過這一輪市場洗禮，物業(yè)公司對(duì)收并購普遍謹(jǐn)慎，“收并購是一個(gè)重要的方式，但我們更傾向通過拓展增加規(guī)模”。

“全年來自第三方外拓的目標(biāo)大概是1000萬平方米，慢慢地，第三方外拓（在管）面積會(huì)超過母公司交付面積”，林峰透露：“現(xiàn)在（與目標(biāo)規(guī)模）差距主要在收并購，我們希望通過第三方外拓能夠縮短差距”。

“我們不是把資金放在賬上，不想辦法”，對(duì)于現(xiàn)金如何使用，林峰表示：通過銀行，把資金集中管理，做定期存款、協(xié)定存款保本等資金安排。上半年資金年化收益率提高到2.28%，利息收入5200萬元。

對(duì)于收并購，在保利物業(yè)2023年中期投資者業(yè)績會(huì)上，保利物業(yè)董秘尹超表示，上半年收并購成交萎縮，目前呈現(xiàn)供需兩降態(tài)勢，供給有回落，需求端也有明顯下降。從商業(yè)估值角度看，有下降；對(duì)于大型優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，買賣雙方在估值上也有分歧。

一家頭部物業(yè)公司高管向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，目前物業(yè)行業(yè)的收并購估值已經(jīng)低至2-3倍，2020年-2021年高峰時(shí)，平均估值約在20-30倍區(qū)間，最高達(dá)到50倍以上。

尹超補(bǔ)充，保利物業(yè)對(duì)收并購的關(guān)注度沒有下降，但比較謹(jǐn)慎，也在積極尋找符合需要的標(biāo)的，比如優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)細(xì)分業(yè)態(tài)，“市場任何階段都不缺標(biāo)的，主要是找到適配性好的標(biāo)的”。

在2020年前后，多數(shù)物業(yè)公司通過收并購做大規(guī)模。目前保利物業(yè)、越秀服務(wù)等眾多現(xiàn)金充足的物業(yè)公司，更多強(qiáng)調(diào)的是“進(jìn)一步提升管理密度”。