經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 編輯 張雅楠 11月16日，美的置業(yè)2022年第四期中期票據(jù)正式在交易商協(xié)會(huì)掛網(wǎng)，項(xiàng)目狀態(tài)顯示為：預(yù)評(píng)中。前一天，美的置業(yè)150億元儲(chǔ)架式中期票據(jù)被交易商協(xié)會(huì)受理。這次發(fā)行的30億元為其中一部分。

同一天，交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)顯示，龍湖20億元中票已經(jīng)完成注冊(cè)。這是龍湖200億元儲(chǔ)架式中期票據(jù)額度組成部分。11月15日，合景泰富13億元中票也獲得交易商協(xié)會(huì)反饋。

同在11月16日，雅居樂發(fā)布公告稱，將以每股2.68港元價(jià)格配售2.95億股，預(yù)計(jì)最高可募集7.83億港元資金；11月15日，碧桂園也公布了配股方案，計(jì)劃募集39.2億港元。兩家公司配股所得資金均用來償還債務(wù)。

11月以來，民營房企在融資方面獲得明顯突破，除了碧桂園、龍湖、美的置業(yè)和雅居樂外，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，還會(huì)有更多的民營房企發(fā)行中票和配售股份。

一家金融機(jī)構(gòu)人士對(duì)當(dāng)前的融資回暖表示了謹(jǐn)慎樂觀，他認(rèn)為，無論是發(fā)行中票，還是配售股份，都無法從根本上解決民營房企流動(dòng)性問題，但能為部分還未出險(xiǎn)的房企續(xù)命，為等待房地產(chǎn)市場回暖爭取必要的時(shí)間。

發(fā)債

美的置業(yè)2022年第四期中票由建設(shè)銀行作為主承銷商及簿記管理人，郵儲(chǔ)銀行為聯(lián)席主承銷商，本次中票注冊(cè)金額150億元，首期發(fā)行基礎(chǔ)金額5億元，發(fā)行上限30億元，目前正在預(yù)評(píng)中。

在11月15日的公告中，美的置業(yè)稱，在申請(qǐng)注冊(cè)中票的同時(shí)，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡稱“中債增”）也同步受理了美的置業(yè)的增信業(yè)務(wù)意向。這意味著，本次美的置業(yè)的中票發(fā)行依然由中債增來擔(dān)保。

今年9月，美的置業(yè)已經(jīng)發(fā)行一筆10億元中期票據(jù)，即由中債增進(jìn)行全額擔(dān)保，美的集團(tuán)提供了反擔(dān)保。據(jù)多個(gè)了解情況的人士透露，這次美的置業(yè)的30億元中票發(fā)行依然會(huì)由美的集團(tuán)提供反擔(dān)保。

龍湖完成注冊(cè)的20億元中票分為兩個(gè)產(chǎn)品，每個(gè)產(chǎn)品10億元，其中產(chǎn)品一是三年期，產(chǎn)品二是五年期，兩個(gè)品種間可以雙向回?fù)埽負(fù)鼙壤皇芟拗疲ㄟ^集中簿記建檔、集中配售方式發(fā)行，主承銷商和聯(lián)合承銷商余額包銷。

龍湖這一次的承銷團(tuán)隊(duì)堪稱豪華。由工商銀行作為主承銷商、簿記管理人和存續(xù)期管理機(jī)構(gòu)，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、郵儲(chǔ)銀行和交通銀行作為共同推薦人及聯(lián)合承銷商，承銷團(tuán)隊(duì)達(dá)到6家。

一家房企的融資人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，根據(jù)銀行內(nèi)部風(fēng)控，承銷商一般有認(rèn)購額度的上限，有的銀行只能認(rèn)購一個(gè)產(chǎn)品總額的20%，也有的是30%，“一般是主承銷商認(rèn)購20%，聯(lián)合承銷商合計(jì)認(rèn)購20%，剩余60%需要發(fā)行人自己去找錢”。不過，一家承銷銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，這次龍湖20億元中票發(fā)行額度，全部由六大銀行認(rèn)購。

與美的置業(yè)由集團(tuán)提供反擔(dān)保不同，這次中票發(fā)行，龍湖用天街項(xiàng)目提供反擔(dān)保。今年8月，龍湖發(fā)行首筆由中債增全額擔(dān)保的中票時(shí)，即以重慶的天街項(xiàng)目做反擔(dān)保。

除了美的置業(yè)和龍湖，這次交易商協(xié)會(huì)還為新城控股提供了150億元儲(chǔ)架式中期票據(jù)發(fā)行額度，不過，截至11月17日，還沒有新城控股發(fā)行中票的相關(guān)掛網(wǎng)信息。

倒是總部位于廣州的合景泰富向交易商協(xié)會(huì)提交了13億元中票發(fā)行申請(qǐng)，這筆三年期的中票由中信證券作為主承銷商、簿記管理人和存續(xù)期管理機(jī)構(gòu)，目前沒有公布其他聯(lián)合承銷機(jī)構(gòu)。

不同于龍湖和美的置業(yè)的儲(chǔ)架式發(fā)行模式，合景泰富這筆中票采取傳統(tǒng)中票模式，如果不出意外，將依然由中債增進(jìn)行擔(dān)保，募集資金主要用于項(xiàng)目建設(shè)、購回或償還境外美元債等方面。

上述房企的融資人士表示，其所在公司也在交易商協(xié)會(huì)發(fā)債名單內(nèi)，但由于年內(nèi)沒有公開到期債務(wù)，暫時(shí)還不會(huì)申請(qǐng)發(fā)行，“如果明年有需要的話，可以隨時(shí)申請(qǐng)，反擔(dān)保物都是現(xiàn)成的”。

配售

一部分房企發(fā)行中票的同時(shí)，另一部分房企已經(jīng)開始通過配售股份來籌集資金。

11月16日，雅居樂發(fā)布公告稱，將以2.68港元/股向至少6名投資人配售2.95億股，除去發(fā)行成本及稅費(fèi)后，大約可以募集到7.83億港元資金。巴黎證券、瑞士信貸和JP摩根作為整體協(xié)調(diào)人和配售代理。

11月15日，碧桂園發(fā)布公告稱，將以2.68港元/股向不低于6名投資人配售14.63億股，預(yù)計(jì)可以募集到39.2億港元。瑞銀和JP摩根作為碧桂園這次配售的協(xié)調(diào)人和代理。

最近一周來，受第二支箭、央行16條及銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等政策影響，地產(chǎn)股連續(xù)多個(gè)交易日上漲，多只地產(chǎn)股價(jià)格實(shí)現(xiàn)翻番甚至數(shù)倍漲幅。

上述房企融資人士表示，股價(jià)上漲是促使房企配售股份的主要?jiǎng)恿χ唬?ldquo;雖然股價(jià)不如去年，但相比其他融資，性價(jià)比更高，沒有利息，也不用償還”。

尤其是與發(fā)行中票相比，配售股份對(duì)房企更具吸引力。今年三季度首次發(fā)行擔(dān)保中票時(shí)，碧桂園由于缺乏符合中債增要求的反擔(dān)保物，最后將佛山兩幅住宅用地抵押給佛山城投公司，后者對(duì)碧桂園的中票進(jìn)行了反擔(dān)保。

根據(jù)公告，碧桂園和雅居樂的配售價(jià)，均較前一個(gè)交易日收盤折價(jià)超過17個(gè)百分點(diǎn)，兩家公司的資金用途也類似，碧桂園用于償還境外債務(wù)及補(bǔ)充運(yùn)營資金，雅居樂用于償還債券及一般用途。從發(fā)行費(fèi)用來看，碧桂園的發(fā)行費(fèi)率為1.25%，雅居樂是0.7%。

不過，11月16日當(dāng)天，包括碧桂園、雅居樂在內(nèi)的部分內(nèi)房股回調(diào)，雅居樂股價(jià)跌破配售價(jià)；截至11月17日午間收盤，碧桂園股價(jià)2.7港元/股，與2.68港元/股的配售價(jià)相差不大。

一家房企的財(cái)務(wù)人士介紹，當(dāng)前，房企股價(jià)波動(dòng)幅度較大，雖然折價(jià)配售，但是依然不排除跌破配售價(jià)的可能，一旦跌破配售價(jià)，投資人的認(rèn)購意愿就會(huì)下降，面臨著配售失敗或認(rèn)購額不足的風(fēng)險(xiǎn)。

不過有機(jī)構(gòu)人士表示，配售股份一般都是提前協(xié)商認(rèn)購機(jī)構(gòu)，不會(huì)因?yàn)楣善钡婆涫蹆r(jià)而反悔，“一般情況下，認(rèn)購方都是旱澇保收的”。

11月17日，地產(chǎn)股再次下跌，由于上市房企市值普遍較低，一定程度限制了房企配股的動(dòng)力。截至17日午間，民營房企中，僅有碧桂園和雅居樂公布了配售股份的消息；此外A股上市的廣宇發(fā)展也公布非公開發(fā)行股票被受理的消息。

可持續(xù)性

10月底，央行副行長潘功勝到中債增調(diào)研，一同前往的還有貨幣政策司和金融市場司相關(guān)負(fù)責(zé)人。潘功勝對(duì)中債增支持民營房企發(fā)債融資工作，及維護(hù)民營房企債券融資穩(wěn)定等方面予以肯定。

11月初，中債增邀請(qǐng)21家房企召開會(huì)議，其中就包括合景泰富、雅居樂、金輝等企業(yè)，會(huì)議介紹了龍湖、碧桂園、旭輝等第一批6家中債增擔(dān)保發(fā)債的情況，也正是在這次會(huì)議上，透露了龍湖、新城和美的置業(yè)的第二批發(fā)債計(jì)劃。

在這前后，對(duì)民營房企擔(dān)保發(fā)債方案、擔(dān)保方式及擔(dān)保費(fèi)用等方面，中債增進(jìn)行改進(jìn)，其中反擔(dān)保方面提出地方城投或國企、母公司、實(shí)物反擔(dān)保和信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證等四種方案。

在增加反擔(dān)保途徑的同時(shí)，中債增也部分下調(diào)了擔(dān)保費(fèi)用，從之前的1.5%下降至0.8%左右，大幅減少了房企發(fā)債擔(dān)保費(fèi)用。

對(duì)房企來說，反擔(dān)保依然不具備可持續(xù)性。從國企和城投平臺(tái)提供反擔(dān)保來看，由于國企和城投平臺(tái)有嚴(yán)格的擔(dān)保限制，所以除非經(jīng)過特批，否則并不具備規(guī)模復(fù)制的可能性。

一家央企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，央企和國企對(duì)第三方擔(dān)保均有嚴(yán)格的限制，對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人而言，這是紅線。

實(shí)物反擔(dān)保也同樣不具備可持續(xù)性，據(jù)一位銀行人士透露，在第二批中債增擔(dān)保發(fā)債的過程中，某家房企經(jīng)過內(nèi)部甄選，拿出10個(gè)物業(yè)作為反擔(dān)保抵押物備選，經(jīng)過評(píng)估后，被告知只有2個(gè)物業(yè)符合條件。

如果僅僅發(fā)行一兩筆擔(dān)保中票，還能找到反擔(dān)保抵押物，但如果每一筆中票都需要類似的反擔(dān)保抵押物，“沒有哪家房企有這么多的抵押物，這種方式只能是救急”，該銀行人士表示。

對(duì)中債增同樣如此。該銀行人士與中債增有過頻繁的業(yè)務(wù)往來，據(jù)他介紹，由于中債增缺乏不良資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)，也沒有不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，所以更傾向第三方提供反擔(dān)保，而不是實(shí)物反擔(dān)保抵押。

也正是這一原因，使得中債增對(duì)反擔(dān)保抵押物要求甚高。而且，由于抵押物折扣較低，也左右著房企參與發(fā)行中票的積極性。

據(jù)上述房企融資人士介紹，擔(dān)保中票發(fā)行中，反擔(dān)保抵押物折扣甚至低至3折左右，“同類物業(yè)在銀行做抵押貸，折扣不會(huì)低于五折，大部分在六折、七折，而且抵押貸利率也就4%左右，綜合成本差不多”。

配售股份方面，由于房企資產(chǎn)被大幅低估，這個(gè)時(shí)候配售股份，實(shí)際上等同于賤賣資產(chǎn)，“因?yàn)槭兄祵?duì)應(yīng)的是資產(chǎn)，股價(jià)越低，資產(chǎn)估值越低，配售越多，損失越大”，上述銀行人士表示。