經濟觀察報 記者 田國寶 盯著電腦屏幕上的法拍房名單，周成心里一陣陣發(fā)緊，他后悔沒有在合適的時間點把手中的房子割肉套現，時至今日， 與高峰期相比，他的兩套房子價格已經縮水了一半左右。

周成在和北京只有一河之隔的河北燕郊生活超過十年，他在北京有一套“老破小”，在燕郊有兩套房子。他一直的夢想是在北京有個像燕郊一樣的大房子。從去年開始，他就在北京物色新房。

他在北京的那套房，雖然單價較高，但是面積小，無法達到新房子的首付，想要在北京換上大房子，必須賣掉燕郊的房子，但燕郊冷淡的成交和慘不忍睹的房價，讓他感覺到無力又無奈。

兩套房子掛出去半年多了，由于市場和價格原因，一直沒有賣出去，“2017年在燕郊買第二套，全款接近400萬了，比平谷和順義都高”，周成說，如果當時在北京郊區(qū)買了，也不會掉坑里。

周成“掉坑”五年后，燕郊的房價從高點的3萬元/平方米下跌至目前的1.5萬元/平方米左右；他曾經在北京平谷馬坊看過的一個項目，價格從原來的1萬元/平方米出頭漲到了目前的2.5萬元/平方米。

對周成這類購房者而言，“買對”房子，無疑是一件關系到下半生幸福指數的事情，今年以來，由于房地產市場下行、房企普遍發(fā)生流動性風險、業(yè)主斷貸等一系列事件影響，購房者面對的雷區(qū)也越來越多，一旦踩雷，輕則資產縮水、變現置換困難；重則項目爛尾，錢房兩空。如何用幾代人的血汗錢買到一套既可以“保交付”，又能保值升值的房子，無疑是每一個購房者不得不面對的難題。

掉入雷區(qū)

2008年，剛參加了一年工作的周成，在燕郊以10萬元首付買下了一套小兩居，那個時候雖然收入不多，好在月供只有1000元左右，他并沒有太大壓力。2008年房子交付后，他就開始了跨城生活。

“那時經常出差跑業(yè)務，所以住在燕郊也沒感覺不方便”，周成說，這一住就是三年，2011年，燕郊新樓盤開始多了起來，周成賣掉了原來的房子，置換了一套更大的兩居室，“當時房價已經到了八千左右，原來那套買的時候四千多”。

此后，周成在燕郊結婚、生子，事業(yè)也越做越好，“2016年，燕郊樓市就有點失控的感覺，房價基本一個月漲一千，感覺風險比較大了”，周成說，身邊越來越多在北京工作的人到燕郊買房子。

由于樓市上行，一部分早期在燕郊買房的人，開始利用2016年前后的那一波行情將房產置換到北京，周成也不例外，不一樣的是，他在北京買了一套房子，但沒有賣掉燕郊的房子，“房子一天一個價，所以一直沒有賣”。

北京的房子距離周成上班的地方不遠，是一套年代比較久的二手房，周成禮拜一到禮拜四住在北京，禮拜五下班回到燕郊，寒暑假，妻子和孩子也一塊到北京居住。那段時間周成的事業(yè)風生水起，他也躊躇滿志。

2017年北京加強調控后，周成一度考慮將燕郊的房子賣了，一家人搬到北京生活，“都開始給孩子找學校了，但最終因為各種原因沒有實現，如果那個時候干脆點，就好了”，直到今天，周成說起來還有遺憾。

當時影響周成判斷的一個主要原因是，由于北京抬高了購房門檻，價格會出現松動，而這部分被限制的需求將外溢到周邊衛(wèi)星城，燕郊距離北京市中心只有30公里，必然會成為首選置業(yè)地，因而價格也會繼續(xù)上漲。

“當時燕郊的房價三萬五，通州是五六萬，大家都說通州的房價要超10萬元，燕郊房價起碼得四五萬”，周成說，當時順義的房價三四萬，平谷只有一萬出頭，“人們也沒覺得不正常，就覺得燕郊應該比平谷貴”。

北京調控兩個月后，燕郊等河北地區(qū)也限購了。限購前，周成在燕郊買下了第二套房子，幾乎趕在燕郊房價的最高點，“兩套房子在一個小區(qū)，第一套8000多元/平方米，第二套3.3萬元/平方米”。

燕郊剛限購時，周成一度竊喜，“覺得燕郊只有那么多房子，限購等于鎖盤，距離北京這么近的、交通這么方便的只有燕郊，所以價格只有漲沒有跌，沒有人會覺得燕郊房價會跌”。

周成和大部分的燕郊投資客顯然低估了燕郊對北京的依附，限購后，來自北京樓市的外溢需求被切斷，光靠燕郊50多萬戶籍人口，顯然沒辦法撐起一個3萬元房價的市場，更何況，多數燕郊戶籍人口都是買房帶來的。

燕郊限購后，交易量大幅萎縮，到了2017年底，價格也開始出現松動，尤其是高杠桿炒房客潰退，燕郊的房價很快從高峰滑落，截至目前，周成所在小區(qū)的市場價維持在1.5萬元/平方米左右。

燕郊房價的下跌，讓周成在北京住大房子的夢想越發(fā)遙遠。周成一度打算辭掉北京的工作，回到燕郊工作和生活，“反正有兩套房子，都在一個小區(qū)，以后父母過來也方便照顧，北京房子租出去也能有不少收入”。

割肉

但突如其來的疫情打破了一切，尤其是今年以來，由于疫情防控需要，周成很長一段時間無法回到燕郊與家人團聚；有時候回到燕郊，又無法回到北京工作，加上生意越來越難做，更堅定了他在北京換房的決定。

但周成在北京的房子由于總價不高，距離首付還有200多萬元的缺口，只能賣掉燕郊的房子才能籌夠首付款，“首付比較高，月供壓力相對小些，主要是燕郊房子賣不掉”。

2017年入手的第二套三居室，買入的時候，加上稅費總價接近400萬元。按照現在的市場行情，他掛出的價格是170萬元，半年多了，只有10來個看房的，基本都沒有到談價格的步驟。

中介告訴周成，想要賣出去，就要舍得割肉，如果把價格放到150萬元左右，更容易成交一些，但周成有所不甘。

沒事的時候，周成就關注燕郊以及他所在小區(qū)的房價，一是看中介的成交價，多年倒騰房子，他結識了幾名中介人員，能夠及時獲取市場信息；二是關注法拍房價格，法拍房價格一定代表房價的底線。

今年以來，周成所在小區(qū)上線的法拍房有七八套，其中成交的有四五套，“年初起拍價在1.3萬元/平方米左右，最終成交在1.4萬元-1.5萬元/平方米左右，但最近的起拍價在1.1萬元/平方米左右，成交價降到1.3萬元/平方米左右”。

這一情況并不止于燕郊，同為北三縣的大廠和香河也面臨著同樣的尷尬，香河某知名項目，高峰期價格超過2萬元/平方米，目前市場價在7000元/平方米左右，“法拍房的起拍價都在5000元/平方米左右”。

每次看法拍房的情況，都讓周成背后一陣陣發(fā)涼，如果這一情況持續(xù)下去，他所在小區(qū)的房價不排除進一步下探的可能，“所以，又到了做決斷的時候了，上一次沒有選對，起碼錯過了十年的人生”。

因為孩子還在燕郊上學，燕郊的兩居室還要保留下來，三居如果能賣150萬元，距離北京的備選房子首付還有六七十萬元的差價，“看過幾個項目，基本首付都能緩個半年左右，還有時間籌錢”。

周成說，如果2017年沒有選擇燕郊，而是選擇了順義或者平谷，現在在北京換房會更輕松，“那個時候不到400萬元的房子，到現在起碼能賣出700萬元到800萬元，加上手里的現金，首付根本不是問題”。

“大家買房都說區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位，從距離上來說，燕郊就是比順義和平谷好，但實際上搞錯了順序”，周成說，正常情況下，應該選城市，然后再去選區(qū)位，他錯就錯在選了區(qū)位，才去選的城市。

周成決定在國慶假期期間把北京的房子定下來，然后著手賣燕郊的房子，“那邊定下來，這邊馬上就和中介交代，只要能賣出去，價格多少都能接受，不糾結了，越糾結，損失越大”。

在剛剛結束的北京第三次集中土拍上，首次出現了指導價10萬元/平方米的土地，在周成看來，現在的指導價就是未來的市場價，“而且北京教育、醫(yī)療、交通等所有配套，都遠遠好于燕郊，這也是燕郊房價跑不過平谷的根源”。

避雷

從置業(yè)角度來說，如果在全國范圍購房的話，首選的是都市圈，長三角、珠三角、京津冀等都市圈的經濟、產業(yè)及配套等方面都不同，選擇在哪個都市圈生活、工作，顯然是一個比較重要的決定。

確定好了都市圈，其次選擇的是城市，從城市能級來看，首選是都市圈的核心城市，長三角的上海、杭州，珠三角的深圳和廣州，京津冀的北京。核心城市是一個都市圈的資源聚集地，具備更廣闊的發(fā)展空間。

對資深房地產投資客來說，有“寧做鳳尾，不做雞頭”的不成文標準，即買房寧可選在一線城市最為邊緣的郊區(qū)，也不要選擇四五線城市的中心。

同一座城市，中心城區(qū)和郊區(qū)在各方面的配套有天壤之別，北京五環(huán)內的房子和平谷的房子不在一個級別上；同樣，上海內環(huán)的價值也遠遠高于臨港等區(qū)域。

燕郊作為北京的衛(wèi)星城，在距離上有天然的優(yōu)勢，但由于行政區(qū)劃不同，兩地不僅僅是物理距離上的差距，更是河北和北京兩個省市的差異。在同樣價格的情況下，高能級城市的優(yōu)勢總會顯現。

當確定在某個城市的某個區(qū)域購房時，相關的配套格外重要，無論是一二線城市，還是三四線城市，教育是其中最為關鍵的核心配套，沒有之一，同一個小區(qū)，不同學區(qū)，房價可以有20%甚至更高的差距。

實際上，一些能級不高的城市中，配套的教育資源已經成為當地房價的天花板，相反， 缺乏優(yōu)質教育資源的小區(qū)，房產價值支撐力度也缺失很多。

當然，教育資源不是唯一的因素，優(yōu)質的產業(yè)資源、便利的交通、高收入群體規(guī)模等因素，也是支撐一個區(qū)域房地產市場的主要力量，但往往這些資源也容易吸引優(yōu)質的教育資源在該區(qū)域落地。

在當下，新房項目的開發(fā)商背景也是需要關注的指標之一，尤其是在當前民營房企流動性緊張、項目交付延期的背景下，買到的房子能否順利交付才是根本，一旦項目無法按期交付，其他因素很難發(fā)揮作用。

開發(fā)商出現流動性風險并不意味著項目一定會延期交付，一些預售資金監(jiān)管較為嚴格、市場交易活躍的城市，雖然母公司房企爆雷，但并不影響項目的順利交付，比如上海、深圳、北京及杭州等城市，項目停工的情況相對較少。

同一個區(qū)位、同等配套，價格也會千差萬別，原因就在于房屋品質，以周成的北京房子為例，作為“老破小”的典型，比周邊新小區(qū)的價格低了20%左右，建筑質量、小區(qū)綠化、物業(yè)服務，往往也是決定房產價值的主要因素。

在房地產上行的年代，部分開發(fā)商為了提升開發(fā)項目的溢價，每年會從開發(fā)業(yè)務中拿出一部分資金，用來支持存量小區(qū)配套的改善升級，獲得老業(yè)主的認可，一定程度上也會吸引更多購房者，促進新盤去化。

周成說，隨著經過燕郊的北京22號地鐵線建設以及京津冀協同發(fā)展的日漸深入，燕郊的房價早晚有一天能漲回來，但是他等不及了，“上一波已經錯過了，這一波不想再錯過了，否則就沒有機會了”。

由于孩子還在燕郊上學，即便在北京換了房子，周成注定還得繼續(xù)維持跨城生活，“現在確實比我剛來的時候方便了，那時去北京只有一條道，現在已經四通八達了，等地鐵通了，就更方便了”。