經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 物業(yè)行業(yè)整體估值回歸理性，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司的投資信心也受房地產(chǎn)上游變動(dòng)影響。此時(shí)的物業(yè)企業(yè)更應(yīng)該回歸服務(wù)初心、回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)。從創(chuàng)新層面上講，物業(yè)行業(yè)也越來越集中，管理規(guī)模逐步擴(kuò)大，管理難度呈幾何級(jí)的增長(zhǎng)。

如何創(chuàng)新管理和經(jīng)營(yíng)，尤其是打造第二成長(zhǎng)曲線，這是許多物業(yè)公司當(dāng)下必須思考和探索的問題。

9月25日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的2022藍(lán)籌物業(yè)百?gòu)?qiáng)峰會(huì)在廣州拉開帷幕。雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司執(zhí)行董事、總裁及首席執(zhí)行官李大龍作了《守正出新的DNA》的演講。

李大龍認(rèn)為，社區(qū)增值服務(wù)有可能會(huì)成為未來物業(yè)經(jīng)營(yíng)端的第二增長(zhǎng)曲線，但在實(shí)踐過程中有各種各樣的壓力。

物業(yè)公司做社區(qū)商業(yè)增值服務(wù)，已經(jīng)從最早的1.0圍墻優(yōu)勢(shì)，即在每一堵墻內(nèi)對(duì)場(chǎng)景、資源進(jìn)行發(fā)掘的階段；到了目前的2.0場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)，物業(yè)公司圍繞人、資產(chǎn)進(jìn)行主動(dòng)式服務(wù)，這就有了流量變現(xiàn)和服務(wù)延伸的價(jià)值；但未來，還要通過建立數(shù)據(jù)化的優(yōu)勢(shì)走到3.0場(chǎng)景，打造社區(qū)商業(yè)的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，這也是物業(yè)公司長(zhǎng)期時(shí)間價(jià)值下的核動(dòng)能，也是護(hù)城河，通過運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生價(jià)值，精準(zhǔn)提升效率，數(shù)據(jù)疊加復(fù)用，實(shí)現(xiàn)指數(shù)增長(zhǎng)效應(yīng)。

以下根據(jù)李大龍演講內(nèi)容整理：

雅生活在物業(yè)行業(yè)走過了30年，具有一定的特性。體量上，2021年收入規(guī)模超過140億元。截至目前，在管面積及合約面積分別為5.29億平方米、7.07億平方米，有40%來自于住宅，40%來自政府公建業(yè)務(wù)，20%是To B端的園區(qū)或商業(yè)類的業(yè)務(wù)。

雅生活推行“一體兩翼”戰(zhàn)略，“一體”是基本盤物業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)，占整個(gè)體量的70%左右，這主要是保服務(wù)的品質(zhì)、保現(xiàn)金流。“兩翼”是社區(qū)增值服務(wù)和城市服務(wù)。

物業(yè)是類消費(fèi)的一個(gè)行業(yè)。隨著消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)、服務(wù)升級(jí)，在物業(yè)場(chǎng)景之下有更多服務(wù)機(jī)會(huì)，社區(qū)增值服務(wù)有可能會(huì)成為未來物業(yè)經(jīng)營(yíng)端的第二增長(zhǎng)曲線。

首先，消費(fèi)升級(jí)情況下，中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)能力異軍突起，也提升了消費(fèi)習(xí)慣。根據(jù)第七次人口普查情況，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，1.9億人口處于65歲以上，隨之而來的是銀發(fā)經(jīng)濟(jì)。隨著國(guó)家三胎政策的落位，普惠型的托育，以及如何解決容易生但不好養(yǎng)的擔(dān)憂，一老一小，也是社區(qū)里能夠進(jìn)行增值服務(wù)的機(jī)會(huì)。

然而，目前社區(qū)增值服務(wù)貢獻(xiàn)收入的整體占比仍較小，尤其是社區(qū)層面的消費(fèi)只占到整體消費(fèi)的大概不到1/3，而發(fā)達(dá)國(guó)家是成熟市場(chǎng)，下沉消費(fèi)，在社區(qū)層面的消費(fèi)基本上超過60%。

增值服務(wù)進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代，但在實(shí)踐過程中也感受到了各種各樣的壓力，非業(yè)主增值服

務(wù)明顯受到地產(chǎn)的寒意和地產(chǎn)調(diào)控影響，整體利潤(rùn)率、利潤(rùn)貢獻(xiàn)明顯下降，而且存在非常強(qiáng)的周期性特點(diǎn)。與此同時(shí)，我們現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多來自互聯(lián)網(wǎng)大市場(chǎng)，它們也在下沉布局社區(qū)市場(chǎng)，對(duì)物業(yè)企業(yè)來說增加了一批競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

第二，物業(yè)企業(yè)的增值服務(wù)占比不斷提高的同時(shí)，每家企業(yè)的業(yè)務(wù)定位、業(yè)務(wù)類型、發(fā)展路徑基本趨同，實(shí)際上缺乏創(chuàng)新，同行競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

第三，社區(qū)增值服務(wù)對(duì)物業(yè)企業(yè)跨行來說，很重要一點(diǎn)是要解決滲透率和供應(yīng)鏈的問題，考慮業(yè)務(wù)與自身現(xiàn)階段發(fā)展的匹配度問題，打通供需兩端難，讓業(yè)務(wù)模式真正跑通，快速提高滲透率。

以前社區(qū)增值服務(wù)都是在地上撿錢，通過自己的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)發(fā)掘增值服務(wù)的機(jī)會(huì)，今天我們要主動(dòng)服務(wù)，尤其市場(chǎng)化的服務(wù)，改變?cè)鍪詹辉隼那闆r。那么，如何完善增值服務(wù)，如何提升滲透率，提升市場(chǎng)化的能力，布局我們的產(chǎn)業(yè)鏈？這對(duì)我們來說又是一個(gè)新的課題。

行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行的今天，雅生活也做了一些嘗試，我們始終圍繞著創(chuàng)新能力、創(chuàng)新量級(jí)和創(chuàng)新的場(chǎng)域進(jìn)行構(gòu)建。

首先，在創(chuàng)新能力上，社區(qū)商業(yè)可能從最早的1.0圍墻優(yōu)勢(shì)，即我們?cè)诿恳欢聣?nèi)對(duì)場(chǎng)景、資源進(jìn)行發(fā)掘；到了目前的2.0場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)，我們圍繞人、資產(chǎn)進(jìn)行主動(dòng)式的服務(wù)，這就有了所謂的流量變現(xiàn)和服務(wù)延伸的價(jià)值；但未來，我們希望能夠通過建立數(shù)據(jù)化的優(yōu)勢(shì)走到3.0場(chǎng)景，這也是我們踐行增值服務(wù)，在行業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)層面上長(zhǎng)期發(fā)展的核動(dòng)力。具體來講便是通過運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生價(jià)值，精準(zhǔn)提升效率，數(shù)據(jù)疊加復(fù)用，實(shí)現(xiàn)指數(shù)增長(zhǎng)效應(yīng)。

雅生活認(rèn)為，打造社區(qū)商業(yè)的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，這既是長(zhǎng)期時(shí)間價(jià)值下的核動(dòng)能，也是護(hù)城河。

基于此，雅生活戰(zhàn)略聚焦什么場(chǎng)景？比如通過家裝、租售沉淀資產(chǎn)或者房屋的數(shù)據(jù)，通過入戶服務(wù)和托幼服務(wù)，沉淀相關(guān)家庭和人口的數(shù)據(jù)；停車場(chǎng)可以盤點(diǎn)或者沉淀車輛的數(shù)據(jù)。這是一個(gè)立體的社區(qū)商業(yè)或關(guān)于人或資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，可以逐步形成趨勢(shì)或圍墻。

我們真正的圍墻，并不指社區(qū)的圍墻，而是通過數(shù)據(jù)治理，拿到在社區(qū)里綜合維度數(shù)據(jù)的圍墻。

其次說量級(jí)。我們從社區(qū)走向社會(huì)服務(wù)，以市場(chǎng)化作為驅(qū)動(dòng)，靠專業(yè)化來創(chuàng)造更大的價(jià)值。

今天雅生活有5億平方米的社區(qū)管理規(guī)模，這數(shù)字感覺很大，但真正落位到整個(gè)行業(yè)的占比仍非常小。同時(shí)在社區(qū)服務(wù)層面，我們更看重密度和服務(wù)距離。我們的社區(qū)非常分散，這種情況下要提供比較綜合性的社區(qū)增值服務(wù)，資源層面和供應(yīng)鏈層面跟不上。

因此，我們所依托的管理規(guī)模和資源、平臺(tái)和生態(tài)的布局，更重要的是在產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈層面上找到更加專業(yè)化、市場(chǎng)化的供應(yīng)鏈。我們也希望跨越圍墻、跨越社區(qū)，以社區(qū)的密度作為場(chǎng)景，去推進(jìn)市場(chǎng)化的服務(wù)。

最近，雅生活以業(yè)主和客戶為中心，圍繞社區(qū)的服務(wù)需求，也培育了生活綜合服務(wù)、家裝宅配、空間和其他多元化層面的服務(wù)產(chǎn)品種類，去提升所在項(xiàng)目的滲透率。

這兩年，我們自己做增值服務(wù)的同時(shí)，因?yàn)槲沂亲鐾顿Y出身，我們更愿意去聯(lián)動(dòng)一些成熟類的專業(yè)化、創(chuàng)意類的公司，打造成雅生活生態(tài)鏈里的產(chǎn)品鏈和供應(yīng)鏈。這幾年，我們也通過資源整合和股權(quán)整合層面上對(duì)一些高潛能孵化類產(chǎn)品以及供應(yīng)鏈進(jìn)行了整合、投資，

實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)能力的社會(huì)化拓展，比如2021年我們投資了一家叫51家庭管家的到家服務(wù)公司。

2020年，我們也布局了托幼業(yè)務(wù)，目前在大灣區(qū)開的托幼經(jīng)營(yíng)店超過50家，在上海通過股權(quán)合作，收購(gòu)了一家托育機(jī)構(gòu)，目前在上海的托育店也超過了30-40家，整體超過了100家。通過托幼業(yè)務(wù)的實(shí)踐，引入專業(yè)團(tuán)隊(duì)做專業(yè)的事情，我們也具備了一定的管理能力。

今天雅生活的DNA也是行業(yè)的DNA，就是守正出新。

從創(chuàng)新的能力上，我們圍繞不同的場(chǎng)景打造數(shù)據(jù)圍墻，打造數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，踐行長(zhǎng)期主義。從創(chuàng)新量級(jí)上來說，我們需要更市場(chǎng)化、專業(yè)化，從以前感覺“物業(yè)什么都可以做”，到現(xiàn)在“我們只做好一件事情”——打造這樣一個(gè)場(chǎng)景，讓更專業(yè)化、市場(chǎng)化，更具備創(chuàng)意屬性的團(tuán)隊(duì)和公司來做，我們?nèi)プ鲆粋€(gè)組合。因此，我們不是什么都做，而是走向社會(huì)服務(wù)，突破管理邊界，構(gòu)建業(yè)主增值服務(wù)的生態(tài)圈。

時(shí)代洪流在不斷催生新的發(fā)展方向。我們一直強(qiáng)調(diào)，希望保持戰(zhàn)略定位。誠(chéng)然，目前市場(chǎng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)和上游房地產(chǎn)影響，大家可能都處于一個(gè)低谷，但我想，行業(yè)基本面沒有發(fā)生變化，我們的創(chuàng)新精神和創(chuàng)新勢(shì)頭也沒有發(fā)生變化。雅生活會(huì)堅(jiān)守呵護(hù)一生、溫暖一程的“光”實(shí)力。