經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 從2021年底至今，中央和地方陸續(xù)出臺一系列旨在解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難、市場下行的政策，但效果似乎并不明顯。

房地產(chǎn)市場一直被視為經(jīng)濟的晴雨表，在9月26日由經(jīng)濟觀察報主辦的第十二屆（2022）IF·商業(yè)年會上，中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹表示，房地產(chǎn)市場下行主要原因是購房者對未來收入的信心和市場預(yù)期不好。

秦虹認為，目前房地產(chǎn)市場尤其是改善性市場仍擁有較大的潛在需求，但受收入預(yù)期下降以及房企爆雷和業(yè)主停貸等事件影響，購房者變得越來越謹慎，所以，解決市場目前的問題，需要多管齊下。

以下為秦虹演講內(nèi)容節(jié)選：

怎么看當(dāng)前房地產(chǎn)市場？我認為，從需求端來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍在底部運行。從月度數(shù)據(jù)看，2021年6月是歷年來商品房銷售數(shù)據(jù)當(dāng)月最高值，但從去年7月開始，房地產(chǎn)月度銷售數(shù)據(jù)開始下行，一直到今年4月是一個底部，5月和6月的市場有所恢復(fù)，但7月受到了爛尾停貸事件影響，8月又是高溫和疫情反彈，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了下調(diào)。不過，雖然7月、8月市場有所下調(diào)，但總體來看，月度銷售仍沒有低于4月，4月基本就是最底部。

針對市場下行，中央已經(jīng)給了地方政府明確的政策空間，我們可以看到，今年上半年，全國各地出臺了300多項“因城施策”的政策，一直持續(xù)到6、7、8月仍在出臺。除了一線城市外，其他城市的限購、限售、限貸、限價等政策都有了明顯調(diào)整。

特別是購房按揭貸款利率和放款周期都有了明顯下調(diào)，目前，首套房按揭貸款利率比高點已經(jīng)下降142BP，二套房利率也比高點下降了93BP；放款周期與去年相比縮短了2/3。

這些“因城施策”的政策對需求端有沒有影響？中指院做了一個調(diào)查，到8月，50%以上的受訪者認為未來房價會保持穩(wěn)定；超過20%居民認為未來房價還會上漲。從8月購房意愿調(diào)查結(jié)果來看，表示要在半年內(nèi)和半年到一年內(nèi)購房的意向明顯上升，比4月上升了20%；70%的受調(diào)者認為在一年內(nèi)會買房，4月，這個數(shù)字只有50%多一點。我認為，四季度在地方政策放松和開發(fā)企業(yè)促銷的情況下，銷售會有所改善。當(dāng)然，需求端要跳出市場底部，有明顯恢復(fù)還比較困難，必須有購房者收入助力和供給端供給改善才能實現(xiàn)。

需求在哪里

我們出了這么多政策，需求端變化并不明顯，我認為主要受制于兩個因素：

第一是購房者收入預(yù)期不好。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，16-24歲失業(yè)率在7月達到19.9%，處于歷史上高位；全國城鎮(zhèn)失業(yè)率在5月是6.1%，同期，大中城市失業(yè)率達到6.9%，明顯高于全國城鎮(zhèn)的平均水平。

雖然需求端給了很多政策，未來可能還會繼續(xù)放松，但效果不能期待過高，主要原因就是這些剛需購房者在疫情影響下失業(yè)、減薪，對未來收入預(yù)期沒有信心，導(dǎo)致購房動力不足。

購房者是否買房由三個因素決定，即意愿、能力和準入。第一是有沒有意愿買。從七普數(shù)據(jù)可以看到，目前城鎮(zhèn)住房改善仍然上升空間。2020年，全國城

鎮(zhèn)人均住房建筑面積是38.62平方米，其中城市36.52平方米，鎮(zhèn)42.29平方米，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積如果折算為使用面積只有29平方米。這樣來看，城鎮(zhèn)住房改善需求空間仍然非常大，不是沒有意愿。

第二是有沒有能力買。關(guān)于收入，還需要等待經(jīng)濟恢復(fù)、失業(yè)率下降，人們重新修復(fù)對未來收入的信心，這非常關(guān)鍵。

第三是有沒有資格買。從購房準入資格來看，目前除了一線城市，其他城市的限購放開很多了。

從潛在需求看，過去十年，中國城鎮(zhèn)累計銷售商品住房1.17億套，需求是如何構(gòu)成的？從七普數(shù)據(jù)可以看到，人均住房面積從2010年30平方米增加到2020年的38.6平方米，年均增加0.83平方米，改善型需求占比達到27%。

其次是拆遷需求，過去十年，中國城鎮(zhèn)化大約拆遷了5000萬套房子，其中通過貨幣化方式到市場上購房的占到三分之一，大約是1650萬套。

此外，城鎮(zhèn)化的過程也創(chuàng)造了大量購房需求，過去十年，中國城鎮(zhèn)新增家庭戶1.032億戶，其中，除了改善和拆遷需求外，還有城鎮(zhèn)化、農(nóng)民進城帶來的需求，我們認為有10%左右是被動城鎮(zhèn)化，除去這部分以后，大概有6500萬戶是城鎮(zhèn)化需求。

未來5年，改善性需求仍然會保持不變，占比甚至有所增加；拆遷貨幣化需求也基本保持不變；決定未來商品住戶需求的重大變量是城鎮(zhèn)化的速度和格局。

從速度看，自1995年到2019年，每年新增城鎮(zhèn)常住人口在2000萬以上，當(dāng)然2019年差7萬就達到2000萬，但2021年是1205萬人，明顯下降。

未來，我們必須要面對商品住房需求總量高位、增速低位的現(xiàn)實。我們預(yù)計未來5年，中國住房潛在市場需求年化總量仍然在12億平方米以上，但在全國分布不一樣。從七普數(shù)據(jù)可以看到，過去10年，有79.2%的人口流向五大城市群，33%流向30個大中城市，人口流向差別非常大，有的城市人口增長，有的城市人口減少。

大家都在爭論房地產(chǎn)業(yè)是不是支柱產(chǎn)業(yè)，這不需要爭論，一個產(chǎn)業(yè)是不是支柱產(chǎn)業(yè)不是文件規(guī)定的，而是客觀現(xiàn)實。

從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)業(yè)是城市運行載體，是城市必需的生產(chǎn)資料和生活資料，商業(yè)、工業(yè)、辦公、住房等等都需要房地產(chǎn)予以承載。所以，一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的好壞主要取決于地產(chǎn)之上所承載的產(chǎn)業(yè)和人口的增長狀況，這是城鎮(zhèn)化的格局。

未來住房潛在需求在12億平方米左右，這仍是高位，但目前總體住房水平已超過戶均1套，所以房地產(chǎn)市場會增速低位，要接受這個現(xiàn)實。

潛在需求釋放除了取決于收入增長外，這和經(jīng)濟增長同步，目前也取決于供給端的優(yōu)化。

如何優(yōu)化供給端

今年1-8月，全國商品房銷售面積下降23%，但現(xiàn)房銷售依然增長，這說明購房者不敢買期房，因為企業(yè)有可能違約爆雷，房子有可能爛尾。購房者買現(xiàn)房不敢買期房，買央企、國企的房子不敢買民企的房子，這是對供給端的擔(dān)憂。

目前供給端存在債重、供減、地價高等問題。特別是民企債務(wù)重，今年10月、明年2月和3月都是房企償債高峰期，今年1-8月到期的債務(wù)，有的不能償還展期了，但展期也要還，所以未來整體還債壓力仍比較重。

如果房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)問題不能有效解決，會導(dǎo)致惡性循環(huán)。企業(yè)只要債務(wù)違約爆雷就會影響信用，銷售就會受到影響；銷售受影響，回款慢有可能出現(xiàn)新的

爛尾；出現(xiàn)新爛尾，銷售更加困難，債務(wù)問題就會更加嚴重。所以，對企業(yè)債重問題，必須給予足夠重視。

其次是供減，盡管今年商品房銷售面積和銷售金額出現(xiàn)明顯負增長，但比銷售增速下降更快、下降幅度更大的是新開工面積和土地購置面積。

新開工面積從2020年開始增速出現(xiàn)下降，到2022年7月同比降幅接近40%；土地購置面積也連續(xù)3年負增長，所以，目前全國總庫存量并沒有2014-2016年高，甚至一部分城市供給明顯不足。

我算了一下，在22個熱點城市中，有1/3明年供給量不足一年，有1/3在12-18個月之間，還有1/3在18個月以上。

最近住建部召開新聞發(fā)布會，提到了“一二三四”，“一”是堅持房住不炒一個定位；“二”是完善保障和市場兩個體系；“三”是實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期；“四”是人、地、房、錢的協(xié)調(diào)。就是要解決供求平衡。

第三個是供給端地價高的問題，今年銷售市場很差，但樓面地價沒有下降太多，盡管月度之間有波動，但依然在高位。因為政府在收儲土地時，支出成本是剛性的，非常高，所以樓面地價沒有明顯下降。

如果地價在高位，而需求端限價或銷售不暢，企業(yè)盈利壓力就大，可持續(xù)發(fā)展會有很大問題。

因此，在需求端因城施策舉措加大的同時，供給端政策也應(yīng)進一步優(yōu)化。

第一，加大支持。如果中央能夠加大政策和資金支持，確保實現(xiàn)保交樓、保穩(wěn)定、保民生，對恢復(fù)市場信心是有益的。目前這些政策正在實施之中。

第二，疏堵結(jié)合。如果在控制房企負債率的同時，增加股權(quán)融資渠道，比如恢復(fù)房企在資本市場融資和再融資功能，允許涉房項目發(fā)行公募REITs或者允許設(shè)立私募房地產(chǎn)基金等，對房企資金運作和整合負債、緩解負債壓力非常有意義。

第三，稅收扶持。盤活房企存量資產(chǎn)和城市低效資產(chǎn)，對緩解房企債務(wù)壓力和盤活資產(chǎn)非常有意義。房企持有的商辦物業(yè)大概有20萬億左右，和總債務(wù)差不多。但是存量資產(chǎn)盤活有高昂的土增稅等，盤活難度非常大；低效資產(chǎn)盤活也有很大障礙，如何給予更大的政策支持，對活躍房地產(chǎn)市場是有意義的。

第四，完善體系。一方面保障房加大力度供給，另一方面在商品房市場體系和價格管理上，需要有更加優(yōu)化、客觀、實事求是的政策，促進房地產(chǎn)市場活躍是完全有可能的。

第五，試點探索。7月的爛尾、斷貸事件敲響了警鐘，這么多年出了這么多房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，但忽略了購房者風(fēng)險最大的預(yù)售資金監(jiān)管問題；現(xiàn)在北京、深圳、成都、南京等城市開始探索商品房現(xiàn)售制度，未來會有更多城市探索現(xiàn)房銷售。對預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化和現(xiàn)房銷售試點擴大，企業(yè)應(yīng)該有足夠預(yù)期。

第六，全局思維。要實現(xiàn)多目標約束下各部門調(diào)控政策的協(xié)同性，房地產(chǎn)業(yè)涉及多個部門，在制定政策時特別需要注重政策的協(xié)同性，政策要針對需要解決的突出和重點問題目標一致，才能盡快達到預(yù)期的效果。

總之，房地產(chǎn)市場在底部運行，需求端政策的放松，效果會有所顯現(xiàn)，但讓市場走出底部，潛在需求能夠正常釋放，還需要收入預(yù)期和供給端政策優(yōu)化。