經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 市場(chǎng)轉(zhuǎn)型在先，政策護(hù)航在后，住房租賃行業(yè)也迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。增加住房供應(yīng)，實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的同時(shí)，高品質(zhì)租賃市場(chǎng)也展現(xiàn)出其強(qiáng)大的吸引力。伴隨著住房租賃行業(yè)的迭代升級(jí)，多層次住房消費(fèi)格局被“召喚”。

9月26日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)舉辦的第十二屆（2022）IF·商業(yè)年會(huì)啟幕。在商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，如何實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)向好發(fā)展，長(zhǎng)租公寓如何與城市的共生、共融，滿足Z時(shí)代等不同層次住戶的需求，百瑞紀(jì)副總裁劉海文和睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長(zhǎng)郝炬作了分享和交流。

以下為主題對(duì)話實(shí)錄：

租賃新風(fēng)口

問(wèn)：房企半年報(bào)公布之后，大家又開(kāi)始關(guān)注一個(gè)熱詞，叫租賃社區(qū)，讓我們對(duì)長(zhǎng)租公寓有了越來(lái)越多的關(guān)注。政策支持推動(dòng)下，長(zhǎng)租行業(yè)會(huì)有哪些新的機(jī)遇、新的挑戰(zhàn)？

劉海文：長(zhǎng)租公寓是2019年之前的稱(chēng)呼；2020年之后，我們把它稱(chēng)之為租賃住房；2021年開(kāi)始，我們叫得最多的是保障性租賃住房，其實(shí)都是租房。長(zhǎng)租行業(yè)并不是一個(gè)新鮮的風(fēng)口，而是一個(gè)長(zhǎng)期的生意。在過(guò)去，我們看到出的政策非常多，但凡是政策出得多的，可能背后問(wèn)題也比較多。從2021年開(kāi)始，不管是中央到地方政府到各個(gè)部門(mén)的規(guī)范性文件，配套措施也是越來(lái)越多。總體來(lái)講，保障性租賃住房也好，長(zhǎng)租公寓也好，它是一個(gè)可持續(xù)、長(zhǎng)久思考和經(jīng)營(yíng)的事情。

郝炬：長(zhǎng)租公寓是大家一直看好的市場(chǎng)，也是國(guó)外近幾年不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)。在中國(guó)，隨著社會(huì)的發(fā)展，也有幾個(gè)推動(dòng)力：一是人口流動(dòng)性加劇，在一二線城市尤為明顯；二是購(gòu)房門(mén)檻增加，新市民和年輕人在買(mǎi)第一套房前還是要租房，需求很大；三是從2018年以后，國(guó)家和各地相關(guān)政府對(duì)于長(zhǎng)租政策一直給予長(zhǎng)足支持；四是從去年開(kāi)始，我們看到金融方面大力推動(dòng)??雖然現(xiàn)在還有很多實(shí)際問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)租房而言，達(dá)到預(yù)期收益還是有難度的，但目前開(kāi)了一個(gè)好頭。

Z世代的租住新需求

問(wèn)：長(zhǎng)租公寓如何迎接Z世代的到來(lái)？我們應(yīng)該做什么調(diào)整？

劉海文：我們的客戶當(dāng)中，有28%是95后，有14%是00后，也就是Z世代占據(jù)了42%，我相信這個(gè)比例還會(huì)增加。關(guān)于如何跟Z世代客戶溝通，我認(rèn)為主要是產(chǎn)品、服務(wù)。

產(chǎn)品方面，我們做這么多年也發(fā)現(xiàn)，80后、90后、95后確實(shí)不一樣，現(xiàn)在可能喜歡更有個(gè)性、更跳躍的風(fēng)格，每個(gè)時(shí)代不一樣；服務(wù)也是，長(zhǎng)租公寓，不管是中小型的公寓還是大型租賃社區(qū)，可能都把社區(qū)活動(dòng)作為長(zhǎng)租公寓跟出租屋

差別的地方，但現(xiàn)在如果還僅僅停留在社區(qū)活動(dòng)是不夠的。

我們能做什么？分別有大眾共鳴和小眾共鳴。什么叫大眾共鳴？就是你的產(chǎn)品、服務(wù)能夠多一些標(biāo)準(zhǔn)化和模塊化，而差異化程度更少一些，就容易形成大眾共鳴。在軟裝、配飾、色彩和活動(dòng)包括線上線下的服務(wù)，可以做個(gè)性化、差異化，這就容易形成N個(gè)小眾共鳴。

當(dāng)然，還有一個(gè)前提，就是我們要低成本去做這個(gè)事情，這是最重要的。

我們今天聊Z世代，95后是27歲了，再過(guò)5年，他們大部分也都成家了，有一部分人可能自己購(gòu)買(mǎi)了房子，但一部分人還會(huì)租房子住。明顯可以看到，我們?cè)瓉?lái)單一的產(chǎn)品不符合新需求了。這是為什么現(xiàn)在有多產(chǎn)品的集合以及大型租賃社區(qū)，就是做全產(chǎn)品，適合全齡化的客戶。

郝炬：我們接觸到很多年輕人，跟他們交流發(fā)現(xiàn)，他們會(huì)有一些很矛盾和很有意思的地方，比如我發(fā)現(xiàn)很多90后、00后是社恐，不太愛(ài)跟人打交道，但又希望得到別人的認(rèn)同，不太愿意參加活動(dòng)，但又喜歡跟他興趣愛(ài)好一致的人打交道。

Z世代、90后、00后是互聯(lián)網(wǎng)的原住民，他們對(duì)數(shù)字化的要求遠(yuǎn)高于70后、80后，他希望服務(wù)更加智能。在長(zhǎng)租公寓里，在做的過(guò)程當(dāng)中要兩個(gè)平衡：一，要把客戶的需求精準(zhǔn)捕捉提供相應(yīng)的服務(wù)，這非常難，可以增加一些可選擇的主題房，比如進(jìn)去之后增加一面墻就可以做主播，還有寵物、健康達(dá)人的新需求；二，年輕人尋求個(gè)性化，在提供個(gè)性化服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生溢價(jià)的同時(shí)，尋求成本降低，這需要長(zhǎng)租公寓研究出重要的幾個(gè)能力：低成本進(jìn)行設(shè)計(jì)，做出高調(diào)性的產(chǎn)品能力；標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)能力，以及數(shù)字化、智能化應(yīng)用。

Z世代對(duì)于智能化服務(wù)要求越來(lái)越高，他需要一個(gè)APP，從選房開(kāi)始、訂房、辦理入住、辦卡、繳費(fèi)、報(bào)修，所有都可以搞定。很多公寓在智能化投入方面非常大，并以此為核心??因?yàn)樾袠I(yè)也在變，投資方、建設(shè)開(kāi)發(fā)方和資產(chǎn)所有方，加上長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方，形成了多方協(xié)同合作的格局。

保租房REITs帶來(lái)新機(jī)遇

杜斌：8月底，有三只保障性租賃住房的REITs在滬深兩地同時(shí)上市。有了公募REITs之后，這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)有哪些變化和新機(jī)會(huì)？

劉海文：公募REITs上市可以說(shuō)是眾望所歸，也是千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。租賃住房的投資特性決定了它需要的錢(qián)一定是大錢(qián)，還不能是小錢(qián)，小錢(qián)可能就是二房東或者小業(yè)主做的，但現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓都是大中型項(xiàng)目，所以需要的是大錢(qián)；第二，長(zhǎng)租公寓需要的是長(zhǎng)錢(qián)，不能說(shuō)進(jìn)去三年、兩年、一年就退出來(lái)，而需要長(zhǎng)周期；第三，它需要投資回報(bào)率較穩(wěn)定，同時(shí)它又能夠接受回報(bào)率比較低，這種錢(qián)有沒(méi)有？可以說(shuō)有，也可以說(shuō)沒(méi)有。在社會(huì)范疇內(nèi)，個(gè)體或者中小企業(yè)的范疇內(nèi)，沒(méi)有這種錢(qián)，因?yàn)榇蟛糠謧€(gè)體對(duì)長(zhǎng)租行業(yè)不了解，對(duì)這個(gè)資產(chǎn)不了解，他希望更高的回報(bào)，可能能夠承受一定的投資波動(dòng)。

那在哪里有？實(shí)際上金融資本里有這樣的錢(qián)。我們現(xiàn)在其實(shí)處于金融資本過(guò)剩的階段，銀行里很多錢(qián)是找不到貸款渠道，這些錢(qián)從哪里來(lái)？就是無(wú)數(shù)中小投資人或者個(gè)體，沒(méi)有好的投資渠道，沒(méi)有好的理財(cái)產(chǎn)品，所以放到銀行更安全了。

實(shí)際上，保租房就是一個(gè)非常好的金融資產(chǎn)池。公募REITs的推出，我覺(jué)得從一定程度上解決了兩個(gè)問(wèn)題，我們說(shuō)一個(gè)資產(chǎn)有沒(méi)有價(jià)值主要取決于兩個(gè)要素：一是它的定價(jià)邏輯或者定價(jià)機(jī)制清不清晰，會(huì)不會(huì)被認(rèn)可；二是有沒(méi)有交易的便利性和流通性。這兩個(gè)具備了，我覺(jué)得這個(gè)資產(chǎn)或者投資就非常好。

公募REITs就是解決這個(gè)問(wèn)題，它讓我們對(duì)這個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值具有一定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法，很清晰，并具備了交易的便利性和流通性，以后也許面向個(gè)人投資者。

當(dāng)然，有沒(méi)有遺憾或者有沒(méi)有我們需要更努力的地方？當(dāng)然有，我認(rèn)為如何讓保障性租賃住房，未來(lái)成為更多普通大眾或者普通機(jī)構(gòu)可投資的資產(chǎn)池，這很重要。

郝炬：我之前看有關(guān)研究機(jī)構(gòu)研究REITs的投資商和運(yùn)營(yíng)商最大的痛點(diǎn)，前三個(gè)是資產(chǎn)價(jià)格太高、合適的資產(chǎn)獲取難度大、難以獲取匹配的長(zhǎng)期基金。這是我們做長(zhǎng)租公寓的共同難題，至少現(xiàn)在，REITs提供了長(zhǎng)期基金的有效來(lái)源。當(dāng)然，這如何能夠落到行業(yè)里面，我們還需要具體看。

為什么這么說(shuō)？如果我們細(xì)分長(zhǎng)租市場(chǎng)領(lǐng)域，分散租、長(zhǎng)租都有；集中式里有三類(lèi)：租賃、輕資產(chǎn)合資運(yùn)營(yíng)和建造運(yùn)營(yíng)。早期市場(chǎng)化體驗(yàn)主要是第一類(lèi)，有部分是第二類(lèi)，現(xiàn)在這個(gè)政策支持更多的是后者，以資產(chǎn)為主的。所以，未來(lái)對(duì)于重資產(chǎn)投入會(huì)加大，因?yàn)楝F(xiàn)在正由輕轉(zhuǎn)重，形成了輕重并舉的模式。

反過(guò)來(lái)，由于大部分租賃性住房的土地政策和相關(guān)政策支持，是從2018年之后才開(kāi)始，很多是2019年、2020年、2021年陸續(xù)出讓了專(zhuān)用的土地，還有一些是用集體用地，這幾年陸陸續(xù)續(xù)釋放出來(lái)，從入市到開(kāi)始營(yíng)業(yè)到運(yùn)營(yíng)成熟，收益達(dá)到REITs的標(biāo)準(zhǔn)，我想還是有難度的，這依然需要重點(diǎn)考慮。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或者存量市場(chǎng)，包括長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)都一樣，以前都是一起干，我投錢(qián)，我來(lái)運(yùn)作，現(xiàn)在資本市場(chǎng)推動(dòng)，實(shí)際上這兩年已經(jīng)越來(lái)越明確，之前大部分是用現(xiàn)金流發(fā)一個(gè)類(lèi)REITs產(chǎn)品或者是抵押貸款的產(chǎn)品，現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)形成了長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)，我建好了，專(zhuān)門(mén)請(qǐng)運(yùn)營(yíng)商來(lái)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)到位之后，中間投資商、資本方還會(huì)介入，發(fā)行REITs之后有可能是機(jī)構(gòu)投資商或者是個(gè)人投資者。我想這個(gè)圈才真正形成了，讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，這才是更合理的生態(tài)。

最后，REITs類(lèi)產(chǎn)品對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)、長(zhǎng)租領(lǐng)域而言，我覺(jué)得是很重要的政策導(dǎo)向，就是長(zhǎng)租公寓成為了中央政府和地方政府需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題，后者會(huì)大力支持，但同時(shí)我們也有一個(gè)預(yù)見(jiàn)，就是這個(gè)市場(chǎng)主要還是集中在一線城市和核心二線城市，長(zhǎng)租企業(yè)之前的難日子可能還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，但未來(lái)在政策和金融推動(dòng)之下，一定會(huì)迎來(lái)新的春天。