經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 蔡越坤  2022年8月5日是徐磊的房貸的還款日，但這一次，他不打算還了。

作為西安市未央?yún)^(qū)“世茂·璀璨傾城二期”項(xiàng)目的業(yè)主，徐磊的房子在2022年6月30日已經(jīng)到了交房期。然而，房子并沒有如期交房。

2019年7月，徐磊以總價近140萬元買入了一套107平方米的房子，當(dāng)時首付不到30%，共計(jì)45萬；貸款94萬元，貸款銀行為交通銀行西安分行，貸款利率為5.6%。

徐磊說，之前，他和家人一直處于一邊租房一邊還房貸的生活——付房租的同時，每個月需要還房貸及車位貸累計(jì)將近6700元。

原本希望6月30日可以順利搬進(jìn)新房，但是未能如期交房的噩耗打破了他的計(jì)劃。

多位“世茂·璀璨傾城二期”項(xiàng)目業(yè)主向記者表示，目前小區(qū)數(shù)百位業(yè)主已經(jīng)自主聯(lián)合發(fā)布了“停貸告知書”的聲明。截至7月14日，部分業(yè)主已經(jīng)采取了停貸的措施。

其中一位已經(jīng)停貸的業(yè)主向記者表示，停貸后其已經(jīng)收到了銀行發(fā)送的短信，短信內(nèi)容提示稱：到期如未及時還款，您的逾期信息將被報(bào)送至人民銀行個人征信數(shù)據(jù)庫。

該業(yè)主稱，并不是沒有想過停貸后帶來的連鎖反應(yīng)，可能影響征信，以及可能造成工資卡被凍結(jié)，但自己沒有選擇。他希望停貸能夠引起各方重視，可以“保交樓”。

據(jù)了解，“世茂·璀璨傾城二期”開發(fā)商為“陜西開城實(shí)業(yè)有限公司”，是世茂集團(tuán)旗下子公司，總包方為陜西建工集團(tuán)有限公司和中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司西北分公司。

除了“世茂·璀璨傾城二期”，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在西安，發(fā)布了“停貸告知書”的聲明的小區(qū)還包括德杰狀元府邸二期、綠地蘭亭公館等。目前延期交房的包括西安錦領(lǐng)公寓、西安易合坊等多個小區(qū)。

停貸告知

多位“世茂·璀璨傾城二期”項(xiàng)目業(yè)主向記者表示，7月12日，該項(xiàng)目數(shù)百名業(yè)主聯(lián)合發(fā)布了“停貸告知函”，正式宣告將對渤海、秦農(nóng)、中信、昆侖等十幾家銀行牽涉該樓盤的按揭貸款銀行強(qiáng)制停貸。

“停貸告知函”中指出：“在辦理購房貸款的過程中，開發(fā)商將我們（業(yè)主）推薦為你們（銀行方）的客戶，而你們則應(yīng)開發(fā)商的要求，在擬定貸款合同時，未按照購房合同和國家相關(guān)法律規(guī)定，將按揭貸款的收款賬戶設(shè)定為監(jiān)管賬戶，而是設(shè)定為開發(fā)商的一般賬戶，這樣就直接導(dǎo)致我們（業(yè)主）的按揭款脫離了監(jiān)管，很快被開發(fā)商挪用一空。

現(xiàn)在，因購房資金被挪用，我們買的房子停工爛尾，未能按合同約定的交房時間交付。對此，你們負(fù)有不可推卸的法律責(zé)任。

故我們業(yè)主一致決定，自7月起，暫停償還貴行的按揭貸款，直至房子交付。嗣后，一旦房子交付，我們將立即恢復(fù)還貸。”

根據(jù)“停貸告知函”內(nèi)容，記者發(fā)現(xiàn)，“世茂·璀璨傾城二期”項(xiàng)目業(yè)主爭議點(diǎn)在于按揭款脫離了監(jiān)管，導(dǎo)致房子出現(xiàn)了爛尾。因?yàn)槟壳胺孔右呀?jīng)出現(xiàn)了延期交付的情況，因此業(yè)主們希望當(dāng)房子交付后，才會恢復(fù)還貸。

按揭貸款未入監(jiān)管賬戶

7月14日，“世茂·璀璨傾城二期”項(xiàng)目的業(yè)主向記者提供了多份關(guān)于陜西銀行保險(xiǎn)違法行為舉報(bào)調(diào)查意見書回函，其中顯示，多位業(yè)主的按揭貸款未劃入陜西開城實(shí)業(yè)有限公司開立在渤海銀行的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

其中一份陜西銀保監(jiān)局向一位業(yè)主涉及昆侖銀行西安分行按揭貸款的調(diào)查回函顯示：

“你向昆侖銀行西安分行申請個人住房按揭貸款142萬元用于購買‘世茂璀璨傾城’項(xiàng)目住房。放款資料顯示，昆侖銀行西安分行于2019年9月17日將142萬元貸款劃入陜西開城實(shí)業(yè)有限公司在昆侖銀行西安分行未央湖花園支行開立的賬戶（賬號：79102100454310000015），未劃入陜西開城實(shí)業(yè)有限公司開立在渤海銀行的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(賬號：2003603319000283)。針對該問題，我局將在職責(zé)范圍內(nèi)采取相應(yīng)的監(jiān)管措施。”

另一份陜西銀保監(jiān)局向一位業(yè)主涉及秦農(nóng)銀行蓮湖支行個人住房按揭貸款未劃入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的事項(xiàng)已調(diào)查回函顯示：

“你向秦農(nóng)銀行蓮湖支行申請個人住房按揭貸款60萬元，用于購買“世茂璀璨傾城項(xiàng)目”住房。放款資料顯示，秦農(nóng)銀行蓮湖支行于2019年10月22日將60萬元貸款劃入陜西開誠實(shí)業(yè)有限公司在秦農(nóng)銀行蓮湖支行開立的賬戶（賬號2701051801201000132023)，未劃入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。針對該問題，我局將在職責(zé)范圍內(nèi)采取相應(yīng)的監(jiān)管措施。”

（“世茂·璀璨傾城二期”項(xiàng)目業(yè)主提供）

據(jù)上述“世茂·璀璨傾城二期”項(xiàng)目業(yè)主提供的陜西銀保監(jiān)局回函還涉及建行、工行、中信銀行、浙商銀行、華夏銀行等多家貸款銀行，均顯示業(yè)主按揭貸款未劃入陜西開城實(shí)業(yè)有限公司開立在渤海銀行的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

7月14日，為有效防范商品房延期交房增量問題，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合西安市金融工作局等部門聯(lián)合發(fā)布《防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》。

通知第六條指出，商品房預(yù)售資金全額入賬。商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。

第十條指出，夯實(shí)銀行責(zé)任。商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

在此之前，根據(jù)2021年3月19日西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》的通知，第九條明確指出，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。

此外，第二十八條指出，監(jiān)管銀行違反規(guī)定或未按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，擅自收存、維護(hù)以開發(fā)企業(yè)名義轉(zhuǎn)入的資金，未按規(guī)定監(jiān)控、反饋購房貸款入賬情況，擅自撥付資金，或存在其他違規(guī)行為的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；市住房建設(shè)行政主管部門可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。購房貸款發(fā)放銀行未按規(guī)定將發(fā)放的貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；市住房建設(shè)行政主管部門可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。

而商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房時，購房人按照合同約定支付給開發(fā)企業(yè)的購房款,包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款。

開發(fā)商何時交房？

根據(jù)記者向多位“世茂·璀璨傾城二期”項(xiàng)目的業(yè)主采訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商何時交房是業(yè)主關(guān)注的問題之一。

對于停貸的后果，徐磊也斟酌了很久，擔(dān)心可能會導(dǎo)致個人征信出現(xiàn)等出現(xiàn)一系列問題。他希望業(yè)主集體抱團(tuán)停貸能夠引起相關(guān)方的重視，促進(jìn)項(xiàng)目盡快施工建設(shè)，只要房子順利交付了，也不會出現(xiàn)停貸的情況。

對于“世茂·璀璨傾城二期”項(xiàng)目施工進(jìn)展情況，世茂相關(guān)人士7月14日向記者表示，該項(xiàng)目于6月下旬已經(jīng)復(fù)工了，但是業(yè)主對于復(fù)工的程度不滿意。目前集團(tuán)內(nèi)部也在研究，把更多的資金調(diào)撥過去支持項(xiàng)目的建設(shè)。

而談及地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)延期交房增多的情況，該人士也表示，當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)遇到了流動性困難，不是企業(yè)不愿意復(fù)工，而是現(xiàn)金流有限。企業(yè)還是會優(yōu)先把錢先投到能產(chǎn)生正現(xiàn)金流的項(xiàng)目，因?yàn)檫@樣才能收到回款，再去支援那些沒有產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目，這是房企現(xiàn)在生存的一個艱難狀況，這也是行業(yè)當(dāng)前流動性環(huán)境下的普遍性選擇。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近日，已有約150個停工或爛尾樓盤項(xiàng)目的業(yè)主發(fā)出停貸告知書，涉及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市。購房人強(qiáng)制停貸能否解決爛尾樓的問題？是否會引發(fā)大規(guī)模的購房人停貸斷供?

對此，上海市光明律師事務(wù)所律師付永生表示，該現(xiàn)象反映出買受人對開發(fā)商能否依法、依約、按期履行交房義務(wù)，有深深的擔(dān)憂。若普遍存在不能依法、依約、按期交房的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，則意義重大。

付永生稱，買受人強(qiáng)制停貸不能夠直接解決爛尾樓問題，但有助于引起政府、銀行進(jìn)一步強(qiáng)化購房款的監(jiān)管和專款專用制度，從而降低因?yàn)橘彿靠畋慌灿枚鴮?dǎo)致的項(xiàng)目爛尾的發(fā)生概率。在沒有依法解除擔(dān)保貸款合同的情況下，如果銀行不存在違反監(jiān)管規(guī)定，買受人以聲明方式明確表示停止還貸，即以聲明方式明確表示不履行還款義務(wù)或者真的不還貸，就均屬于違約行為。若不能意識到“買受人停貸聲明”的法律后果，可能會引起越來越多的類似模仿聲明，但是否真的停貸，則取決于項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展以及買受人對商品房價值的預(yù)期與經(jīng)濟(jì)能力等。

不過，對于預(yù)售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶的情況，付永生律師認(rèn)為，如果銀行違反了規(guī)定，比如將專項(xiàng)用于開發(fā)建設(shè)的購房款資金劃入非專門賬戶甚至用于其他用途，從而導(dǎo)致商品房項(xiàng)目發(fā)生停工、爛尾的，買受人集體發(fā)出停貸的聲明就具有正當(dāng)理由。

斷供風(fēng)波范圍多大、有何傳導(dǎo)鏈條？

華泰證券固定收益動態(tài)點(diǎn)評表示，斷供首先影響涉事主體和相關(guān)區(qū)域，目前規(guī)模有限但提防效仿蔓延。更需要提防的是，斷供風(fēng)波沿信用鏈條產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)沖擊金融體系。用目前停工項(xiàng)目或違約房企項(xiàng)目規(guī)模等方法推測斷供規(guī)模容易夸大其詞。當(dāng)業(yè)主斷供時，一旦銀行啟動訴訟程序，業(yè)主存在成為失信人、失去房屋所有權(quán)、承擔(dān)訴訟費(fèi)等風(fēng)險(xiǎn)。從過往判例看，除非房價大幅下跌或有充分法律依據(jù)，否則斷供很難是普遍性現(xiàn)象。值得安慰的是，本次斷供風(fēng)波并非居民資產(chǎn)負(fù)債表所致，更多是“保交樓”的手段。因此，地方政府協(xié)調(diào)下保交樓等政策如果能夠落到實(shí)處，能夠有效的避免風(fēng)險(xiǎn)的傳染。

（應(yīng)受訪者要求，文中徐磊為化名）