（圖源：陳月芹/攝）

經(jīng)濟觀察報 記者 陳月芹 2月11日，5家房企的鄭州負責人接到了河南省住建廳的邀請，希望通過小范圍會議，了解鄭州樓市基本面、企業(yè)目前遇到的困難以及各方訴求。這5家房企既有河南本土房企，也有全國性房企。

會上，一家房企代表發(fā)言，“鄭州是除北京外唯一征收20%差額稅的城市，導致二手房流轉不起來”，這一提議收到了參會同行的一致附和。除此之外，還有房企提出希望政府給予其一些優(yōu)質地塊，開發(fā)成品質住宅；有的開發(fā)商希望爭取到分證規(guī)劃的政策利好，還有人希望有關部門整治市場上首付分期等亂象……直到有房企問，能否協(xié)調供地方盡快償還對開發(fā)商的欠款時，場面一度有些尷尬。

在場的多位河南省住建廳人士并未一一給出明確的反饋，只表示，理解各家企業(yè)都比較難，政府正積極研究相關辦法，和企業(yè)共渡難關。

鄭州樓市此時面臨的“難關”錯綜復雜、環(huán)環(huán)相扣，包括但不局限于：經(jīng)歷了鄭州“7·20”暴雨、半年內3輪新冠肺炎疫情反復后，各行各業(yè)受到重創(chuàng)，又疊加房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，建業(yè)地產(chǎn)、正商集團等河南本土房企裁員瘦身，名門地產(chǎn)、碧源控股等10余家房企要求員工長期休假，多家民企在暴雷邊緣徘徊......

4天后，履新不足一個月的鄭州市代市長何雄直面樓市問題，在鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經(jīng)濟工作會上，坦言“鄭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會有大問題”，同時提出5條提振樓市信心的措施，其中便包含降低二手房交易稅費。

3月1日，為“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，鄭州市發(fā)布18條“救市”措施，涵蓋人、地、錢等要素，取消“認房又認貸”，成為全國首個明確放松限購限貸的強二線省會城市；同時重新啟動去庫存利器——棚改貨幣化安置。

鄭州此次明文鼓勵居民購房、刺激需求、多舉措去庫存，力度之大，覆蓋面之全，在近5年的一二線城市調控中實屬罕見。“幾乎把能用的政策都用上了”，一位鄭州地產(chǎn)從業(yè)者這樣評價，其18條措施不僅涉及住建部門，還需打通規(guī)劃和自然資源部門、銀保監(jiān)局等多個系統(tǒng)。

“大雨只是壓彎鄭州樓市的一根稻草。”一位鄭州房企投資人士認為，特大暴雨過去半年后，市場持續(xù)低迷，其背景是鄭州樓市已經(jīng)歷3年多的橫盤期，近遠郊項目虧本甩賣，甚至有房企不求保本，但求回款。

樓市大松綁，何以鄭州當先？

經(jīng)濟觀察報記者在鄭州進行了為期十天的調查走訪，希望從樓市基本面、在鄭企業(yè)生存情況、供地模式、產(chǎn)業(yè)和就業(yè)等多個側面尋找答案：

1.市場冷暖：橫盤3年的寂寞

2.政策寬嚴：限購限貸早已名存實亡

3.降價無用：城改超量供應與資產(chǎn)貶值危機

4.在鄭房企“囚徒困境”：不敢催的應收款

5.寬松新政能否重塑市場信心

6.拿什么留住你，新鄭州人

圖源：陳月芹/攝

市場冷暖：橫盤3年的寂寞

市場冷到什么地步？一位Top20房企項目營銷負責人劉恬這樣總結：2021年，是其從業(yè)近10年來，鄭州樓市降價最狠、流速最慢、分銷最瘋狂，價格戰(zhàn)最激烈的一年。

2021年11月，劉恬第一次經(jīng)歷了市區(qū)內項目售樓處的門可羅雀，一天里只有兩三組客戶來訪，一周只來十幾組客戶，有的項目兩周才賣出一套房。

原本2021年上半年出現(xiàn)一陣小陽春，全公司信心十足，加速備貨和促銷，不料遇上“7·20”暴雨，8月份出現(xiàn)疫情，許多售樓處到9月份才開門迎客。

但到了9月中旬的中秋節(jié)假期，劉恬意識到：市場亂了。部分房企嗅到市場降溫的危機，或由于資金緊張快速推貨，多個樓盤推出特價房源搶跑，單價降價2000元以上，降幅在10%-20%之間的并不鮮見。

一家Top20房企在2021年鄭州市場年報中這樣總結：下半年市場熱度驟降，主城尚能抗壓，郊區(qū)全面潰敗。尤其是第四季度整個大鄭州（主城八區(qū)+近郊的航空港區(qū)、滎陽、上街、中牟、新鄭市）的住宅成交套數(shù)同比降幅約6成。

鄭州樓市非一日之寒。劉恬列舉了近7年鄭州房價和去化數(shù)據(jù)，2016年2月開始，鄭州樓市量價開始上揚，允許2成首付，利率打折，疊加彼時全城城改項目啟動，許多拆遷戶手握現(xiàn)金，奔赴售樓處全款買房，創(chuàng)造出許多“日清盤”紀錄。

不得不提的一個重要節(jié)點當數(shù)2016年7月，萬科以25億元拍下鄭州三環(huán)內鄭紡機93畝地王，折合樓面價1.34萬元/平方米，鄭州房價翻倍只用了兩個月時間，2016年7月均價8000多元/平方米，9月份已經(jīng)漲到1.5萬元/平方米。

到了2016年10月1日，鄭州市房管局宣布重啟2014年取消的限購令，同時向北京看齊，征收20%二手房交易差額稅等多重措施，“四限”——限購、限貸、限價、限售齊下，但市場熱度仍然延續(xù)到2017年底。

禾略研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年11月開始，鄭州房價開始高位回落，2018年12月開始下探筑底，低位盤整了3年。

市場低迷近3年，讓劉恬逐漸堅信，“今天”永遠是賣房最好的一天。

房子不好賣時，渠道分銷抬頭，一位Top20房企鄭州客研負責人透露，目前大鄭州在售項目采用分銷的占比約88%，作為頭部房企，貝殼此前給予其所在公司的分銷點位2019-2020年間一直是1%，但2021年分銷門檻上提到2%，“這已經(jīng)是整個鄭州市場最低的點數(shù)了”，4環(huán)以外項目的分銷傭金普遍在3%-5%。

以前，鄭州高速路、地鐵、高鐵候車廳等廣告位一位難求，一塊較好的廣告位每月租金高達10萬元，還需要提前一年和廣告代理公司簽訂合同，但近幾個月，劉恬看到好幾個位置都空著。

2月23日，鄭州市房管局產(chǎn)權交易管理中心大廳里，等候辦證的市民寥寥。一位工作人員告訴經(jīng)濟觀察報，去年下半年以來，每天僅70-80組市民來辦理二手房交易手續(xù)，在2016-2017年，每天限號500多組。

政策寬嚴：限購限貸早已名存實亡

一位置業(yè)顧問告訴經(jīng)濟觀察報，盡管鄭州仍是限購城市，但從2019年開始，外地人在鄭州無戶籍無社保也可以實現(xiàn)無門檻購房。

同時，航空港區(qū)、南龍湖等庫存量較大的板塊，項目上紛紛推出組合拳：降價2000元/平方米以上，首付分期，提高傭金至2-3個點，中介帶看并成交獎一部 iPhone13等。劉恬說，整個鄭州市場沒有推首付分期的開發(fā)商不超過5個，主要是管控較嚴的央國企。

一位鄭州頭部中介機構負責人舉例，鄭州一項目與其所在公司簽訂包銷協(xié)議，定價8100元/平方米，但拿地樓面價7800元/平方米，疊加每平方米至少3000元的建安成本，以及財務、人工成本、中介傭金等，賣一套虧一套，整個項目賣完虧損15億元，但開發(fā)商為了回款已經(jīng)等不及了。

目前，鄭州樓市首付分期方式主要分成幾類：第一類是常規(guī)低首付，首付分1-3年內還清；第二類是0首付，首付款在交房前分多次還清；第三類是開發(fā)商用自有資金借給客戶作首付，或引入融360等第三方小額貸款機構，客戶付息，也有開發(fā)商愿意貼息。無論哪一種，開發(fā)商更看中的是除首付外的銀行房貸回款。

2月26日，位于鄭州新鄭市正商蘭亭華府的置業(yè)顧問告訴經(jīng)濟觀察報，項目單價已從2021年初的1.1萬元降至8400元，目前一套總價94萬元的房子，首付比例最低為10%，剩余20%首付款可向開發(fā)商借，兩年內利息約1.5萬元。

同樣位于南龍湖板塊的國泰·紫荊園則推出“高評高貸”方案，這也是首付分期的第四類玩法。一套原總房款136萬元的房子，特價房源僅98萬元，客戶僅需1萬元作為首付，貸款97萬元。

國泰紫荊園的置業(yè)顧問解釋，開發(fā)商的算賬邏輯和客戶不一樣，比如這套房源備案價1.2萬元/平方米，特價房源僅售7700元/平方米，屆時開發(fā)商將按照1.1萬元的單價網(wǎng)簽備案，套取銀行更多的貸款。以136萬元總價的房子為例，7成貸款部分可達到96萬元，幾乎足以覆蓋特價房源的總房款。且由于按揭放款提速，1個月內就可以到賬，“開發(fā)商圖的并不是1萬元的首付”。

前述Top20房企鄭州客研負責人曾統(tǒng)計過，2021年鄭州超6成項目實行首付分期，其中10%首付占比過半，約3%項目采用零首付，6成項目首付分期年限在1-2年之間。

降價無用：城改超量供應與資產(chǎn)貶值危機

多種促銷手段上場，但鄭州市場仍未見起色，劉恬意識到一個更嚴重的信號：降價也賣不動了。來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)10天假期內，整個鄭州市僅銷售出20余套新房。

另一方面，去年下半年的暴雨和疫情帶給鄭州的影響遠不止房地產(chǎn)業(yè)的凋敝。

一位網(wǎng)約車司機原先在鄭州經(jīng)營一家小面館近兩年，去年受疫情影響，接連幾個月生意寥寥，最低時一天只收入200元，不愿繼續(xù)苦等的他，選擇出門開網(wǎng)約車。他在2018年買下鄭東新區(qū)一套89平的房子，目前若賣出，要虧損近30萬元，并且該小區(qū)同戶型房源在貝殼找房上同時掛著110多套，降價后能不能賣出仍是問號。

一位貝殼找房的中介在2018年9月高點買入新鄭一套房，現(xiàn)在每平已降價近3000元，且周邊新房瘋狂降價促銷，一二手房倒掛。原本從事樓盤沙盤設計的他，去年年中被優(yōu)化，轉而加入貝殼作中介。每月無底薪，他要靠積極帶看和成交賺點傭金，很害怕還不上房貸。這位中介反復以自己買房虧損的經(jīng)歷勸導購房者：現(xiàn)在已經(jīng)是鄭州房價的低點，再不買就要漲了。

新房市場低迷的另一邊，鄭州法拍房數(shù)量激增也是值得關注的訊號。劉恬發(fā)現(xiàn)，朋友圈的中介們開始代銷法拍房，甚至出現(xiàn)“低至3折”的字眼。阿里法拍數(shù)據(jù)顯示，鄭州市僅金水區(qū)的法拍房上架數(shù)量便超過1.3萬套，大部分都是斷供房源，申請執(zhí)行人多是銀行。

商辦市場更加低迷。2月份，阿里拍賣平臺再次掛出鄭東新區(qū)地標建筑千璽廣場多套房源，此前兩次掛牌單價9000元均流拍，最新的掛牌起拍單價約3560元/平方米。2010年，這座5A甲級寫字樓開盤售價為3萬-5萬元/平方米。

鄭州特色的巨量供應

（圖源：陳月芹/攝）

2016-2017年，鄭州出臺的“四限”調控政策一定程度上抑制住了投機炒房熱潮。但在鄭州本土房企投資人士眼中，“四限”只是導致樓市降溫的明線，而暗線是鄭州自2012年以來城改用地巨量供應，供遠大于求。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年鄭州主城區(qū)存量商品房約1389萬平方米，去化周期23個月，郊區(qū)存量高達1495萬平方米，去化周期長達43個月。貝殼研究院鄭州分院提供的報告認為，大鄭州的廣義庫存成交周期需8.3年才能去化完畢。

城中村改造用地為供應主力，是鄭州土地市場的特色。2017-2019年間，大鄭州城改地面積均占土地總成交的87%以上，2020年這一比例漲至95%，到了2021年，因主城八區(qū)實行雙集中供地后有所改變。

一家頭部房企河南區(qū)域大運營人士提到，同樣是新一線“四小龍”，西安每年人口凈流入45萬人，鄭州約40萬人，且兩者都是GDP過萬億級城市，但2018年鄭州土地供應比西安多出將近6000畝，2019-2020年每年也較西安多供3000多畝。

該人士認為，這和鄭州建城歷史有一定關系。1954年，河南省人民政府由開封遷入鄭州，鄭州至此成為省會。作為一座“火車拉來的城市”，早期的鄭州主要是廠房和居民房，經(jīng)過了60余年發(fā)展，原來的居民樓演變成城中村，可供動遷的范圍較大。

一位鄭州央企投資人士告訴經(jīng)濟觀察報，鄭州目前80%以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目都是以城中村改造為背景進行的一二級聯(lián)動開發(fā)項目。這決定了企業(yè)想在鄭州市場做地產(chǎn)項目，要么自己做一二級聯(lián)動，要么和已簽約城改項目的本土開發(fā)商合作。在2021年集中供地以前，每年凈地出讓的地塊宗數(shù)僅有個位數(shù)，各家房企都“搶破頭”。

2003年9月，鄭州市政府出臺了《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》，開啟了鄭州城改的大潮。一批開發(fā)商諸如福建升龍集團主導的燕莊變身曼哈頓廣場，香港信和拆改的西史趙成為千畝大盤“普羅旺世”等，讓政府、城改參與方和村民等看到了城改的紅利。

2007年6月，《進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》出爐，和傳統(tǒng)的政府主導負責征地拆遷的模式不同， 由開發(fā)商主要參與城中村改造的“鄭州模式”——PPP公私合營的舊改模式全面開花。到了2012年，鄭州228個自然村有170余個獲批改造。

在房價會不斷上漲的預期下，嘗到舊改“甜頭”的本土或外來房企爭相搶奪城改地。

2014年，鄭州各區(qū)發(fā)起最后一波攻勢，全面啟動剩余城中村改造，四環(huán)以內城中村已全部列入改造計劃，幾乎都與開發(fā)商簽訂拆遷改造協(xié)議。2015年，鄭州市三環(huán)以內所有剩余城中村不管有無企業(yè)提前介入，全部由政府平臺公司啟動拆遷。

一家鄭州本土房企投資人士牟明，正是趕上了負責2015年最后一批“攻堅克難村”拆遷安置的人。

他解釋，鄭州的城改項目由開發(fā)商參與前期征地拆遷，導致其算賬邏輯也和傳統(tǒng)舊改大不相同。具體來說，政府承諾一級開發(fā)成本會折算到成交價款的65%，按照規(guī)定應返還給一級開發(fā)企業(yè)。但實際拆遷過程中，村民要價水漲船高，政府要求承建各類教育、養(yǎng)老配套等，開發(fā)商為了得到城改地付出了遠比土地成交總價更高的成本，65%的土地返還款并不能完全覆蓋拆遷和蓋安置房的成本。

牟明用其參與過的城改項目舉例，假設一塊城改地成交價600萬元/畝，蓋安置房和三年過渡費成本1000萬元/畝，政府返還390萬元/畝，其拿地成本的算賬公式大致是600+1000-390=1210萬元/畝，幾乎是招拍掛成交價的兩倍。

實際操作過程中，65%的土地款返還比例是“理想狀態(tài)”，除非獲得有關部門特批，一般返還比例在50%-62%之間，比例減少3%可能導致的成本增加達數(shù)億元，且這部分返還款還需要向有關部門積極討要，連簽訂拆遷改造協(xié)議時繳納的動輒數(shù)億元的保證金，也常常被拖欠多年應付未付。

“這些變量也得算到一級開發(fā)成本里”，深諳城改操盤的牟明還補充，每個村拆遷過程中還有很多隱性成本，例如掏錢操持村民紅白喜事，幫助村民訂報紙雜志、充話費，這些支出都沒法計到一級開發(fā)的賬面上。

土地由多方供應的模式一定程度上導致了近年來鄭州樓市庫存積壓。牟明提到，鄭州每個城改項目就是一個供地主體，只不過最后都要走招拍掛出讓程序。每個城改項目熟化后，開發(fā)商都希望盡快將其推向市場，較少全盤把握整個區(qū)域的供地節(jié)奏。“以前鄭州每年的供地計劃都沒有被嚴格執(zhí)行，有時計劃定得過多，有時供得過多，每年實際成交和原計劃總是不相匹配。這兩年有所好轉。”公開市場上，各家形成了一定默契：城改地一般由一級開發(fā)企業(yè)底價摘牌。

一旦有同行在出讓環(huán)節(jié)下手爭搶，一級開發(fā)企業(yè)此前付出的拆遷安置投入將付諸東流，也意味著新入局者很可能被這個生態(tài)所排斥。2016年7月，一家北京房企殺入鄭州“搶地”，專挑城改用地下手，一次在搶得一宗地后被鄭州市國土局以提交審核資料不全、不符合規(guī)定為由，宣布其為無效競買，扣押2.6億元保證金，納入黑名單，不得參加鄭州土地公開出讓交易活動等。

城改前期沉淀資金以數(shù)十億計，到了出讓環(huán)節(jié)，如果外來開發(fā)商來搶別人熟化過的地，或爭相舉牌，會使一級開發(fā)企業(yè)額外增加幾千萬或上億元的購地成本。一家鄭州本土開發(fā)商投資人士曾開出2000萬元，“勸”外來房企別參拍或退地，但個別房企甚至不接受，堅定搶地且自己開發(fā)，一度引起鄭州房企眾怒。

2016年12月，數(shù)十輛車列隊披掛條幅，駛上鄭州街頭，矛頭直指搶地開發(fā)商“攪局”、勒令其“滾蛋”。前述鄭州本土開發(fā)商投資人士評價其為“不守規(guī)矩的野蠻人”，同時也是深諳算賬和競買規(guī)則的“聰明人”，但不可否認的是，這場鬧劇也揭開了鄭州城改的漏洞與套利空間。

拆遷安置成本的上漲，最終都要折算到商品房的售價上去。

為了縮短拆遷周期，減少成本，四環(huán)以內的城改項目爭分奪秒。牟明介紹，一般安置房和第一期商品房同時動工，賣房款的一部分反哺一部分安置成本；開發(fā)第二期時基本建完安置房，此時房價有所上漲，但第二期的地價成本一般僅略有上浮，項目到了第二期實現(xiàn)盈虧平衡；第三期則是開發(fā)商純賺的收入。

“這是基于房價穩(wěn)定上漲、一切順風順水的理想狀態(tài)。”牟明解釋，鄭州的城改模式讓開發(fā)商提前鎖定一整片城區(qū)用地，其唯一的風險是房價沒有穩(wěn)定上漲，市場不再支撐了，“如果房價下跌或橫盤，很多開發(fā)商‘對賭’輸了，就可能出現(xiàn)大規(guī)模爛尾”。另一個風險還在于因政策變化而下調安置拆遷比，“最早的安開比能做到1:3，但鄭州最后一批項目只有1:2-1:1.8，需要后期房價翻番才能賺錢”。

為了平衡城改項目盈虧，許多開發(fā)商通過做大容積率來做大利潤，涌現(xiàn)出了不少“拆掉一個城中村，摞起一個城中村”的住宅項目，鑫苑金水觀城、保利心語等城改盤容積率在7以上，“容積率3.5以下的住宅都可以被打上‘低密人居’標簽”。

不敢催的應收款

2月份，河南本省最著名的地產(chǎn)公司建業(yè)集團開啟了大幅度組織優(yōu)化，由五級管理調整為三級管理，總部優(yōu)化比例達61.2%。與此同時，河南本土房企名門地產(chǎn)發(fā)布一則通知，全體員工休假3個月，每人每月發(fā)放最低保障工資2000元。

據(jù)經(jīng)濟觀察報了解，2021年下半年，恒大鄭州分公司要求員工從11月22日到2022年5月21日停工留職，每月發(fā)放最低保障工資；浩創(chuàng)地產(chǎn)、碧源控股等十余家鄭州本土房企均發(fā)過強制休長假公告，包括正商等多家大型房企鄭州公司裁員瘦身，節(jié)衣縮食。

早在2021年9月，一份落款時間為8月中旬，由建業(yè)集團向河南省政府發(fā)出的求救信《關于企業(yè)出現(xiàn)重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》廣泛流傳。

在這份近3000字的報告中，“河南王”建業(yè)集團流露出頗多無奈與窘迫：據(jù)初步估算，建業(yè)因汛情疫情影響總損失超過50億元，已出現(xiàn)重大風險和危機；目前集團已經(jīng)進入戰(zhàn)時緊急狀態(tài)，采取了一系列優(yōu)化管理、降本提質、減員減薪等自救舉措。

與此同時，建業(yè)集團吁請河南省委、省政府采取以下4項非常措施：一是盡快償還多年來由于各種原因拖欠建業(yè)的各類款項(逾50億元）；二是分類減免和緩交建業(yè)旗下公司增值稅、所得稅；三是允許建業(yè)部分在建工程延期交付；四是允許建業(yè)部分土地款延緩支付半年到一年，幫助建業(yè)渡過難關。

經(jīng)濟觀察報獲悉，建業(yè)集團在鄭州的多個項目正和中海、電建地產(chǎn)等多家央企洽談合作。一位參與過洽談的投資人士透露，建業(yè)櫻桃溝足球小鎮(zhèn)項目，由于道路沖斷，復建無期，將造成15億元無效資產(chǎn)，目前項目的住宅用地正對外尋找買家。

牟明補充，在鄭州做城改項目，被政府欠賬是常事，主要是應返未返的土地款、招拍掛或城改項目土地保證金、土增稅返還等。其所在公司被拖欠額度在10億元以上。

一家頭部房企鄭州投資人士陳滿舉例，以北龍湖某3個項目為例，政府規(guī)定土增稅預繳6%，3個項目貨值以200億元計，土增稅預繳至少12億元。陳滿所在的公司被河南省各級部門欠款數(shù)十億元。財政入不敷出，很多區(qū)的基層公務員工資都是靠暫扣土地返還款來發(fā)放。

一位惠濟區(qū)基層公務員向經(jīng)濟觀察報透露，2021年每月下半年僅發(fā)基本工資2000余元，近3個月連基本工資也暫緩發(fā)放了。作為留鄭碩士研究生人才，她畢業(yè)3年內每月可獲得1000元補貼，但從2021年10月開始也沒有再收到到賬信息。

陳滿所在公司正積極協(xié)調各地部門，主要訴求有三：還錢、協(xié)調政策支持、把爛項目收回去。“還錢”指應返未返的土地款，“協(xié)調政策支持”指希望政府允許企業(yè)盤活監(jiān)管資金，釋放流動性，而“爛項目”指因當?shù)貓?zhí)行新政策、強行修改規(guī)劃，導致企業(yè)損失土地、增加成本等項目。

一個已簽訂拆遷改造協(xié)議的城改項目，因政策調整，原規(guī)定的安置開發(fā)比為1:2，但實際各區(qū)執(zhí)行起來，真實安開比遠高于1:2，最低的一期改造方案甚至不到1:1，這是陳滿親身經(jīng)歷的城改難題。“我們每年承擔著1個億的過渡安置費，后面的地因調規(guī)根本出不來”，疊加行業(yè)下行、融資收緊，這家民企不得不希望政府：要么按原協(xié)議執(zhí)行，該有多少地就給多少地；要么國資回購股權，或增資。

3月1日，鄭州市發(fā)布18條穩(wěn)樓市措施，在刺激需求端包括保障大學生在鄭安居、鼓勵外來務工人員置業(yè)，鼓勵親屬來鄭投親養(yǎng)老，家庭購房套數(shù)實現(xiàn)從2套到3套的突破，取消“認房又認貸”；供應端則調節(jié)宅地供應節(jié)奏，土地保證金下調至20%且可分期繳納等。

被視為力度較大的一條則是再次啟動棚改貨幣化安置，促進安置房轉化。實施安置房建設工作3年行動，“大力推進貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成”，且堅持以貨幣化安置為主。

對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。政府還將以回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房。

陳滿記得，上一次大力推行貨幣化安置在2015年，帶來的是2016年鄭州市場開啟“躁動”模式。但四環(huán)以內的城改項目基本已和開發(fā)商簽訂改造協(xié)議，再考慮到，一是蓋安置房還是兩三年后才給，貨幣化是一下子打錢；二是拿到補償款的村民不一定來買自家的房子，“此時讓已簽約未動工的項目轉為貨幣化安置，當下哪家企業(yè)的資金、哪個城改用地的利潤支撐得了？”

產(chǎn)業(yè)！就業(yè)！信心！

在陳滿看來，放松限購限貸，引人留鄭，新政的邏輯依然是十幾年前的發(fā)展邏輯——搶抓城市化紅利，讓農(nóng)村人到縣城買房，縣城人到市區(qū)買房，把鄭州作為河南省單核城市、人口大省紅利的優(yōu)勢用到極致。但不得不考慮的現(xiàn)實是，居民可用杠桿額度已經(jīng)很有限，“重振客戶信心，真的很難”。

市場信心的重建需要時間，也需要各行各業(yè)逐漸恢復正軌。

親歷過鄭州7·20暴雨的出租車司機王謙，現(xiàn)在在路上開車，一晃神還是會想起大雨后全城滿目瘡痍的景象，隧道被浸，轎車被淹沒過車頂，從那以后他對“人生無常”的感慨越發(fā)強烈。

王謙只有一個樸素的想法：活著最重要，同時要留存抗風險的錢。他租的營運出租車一年租金加保險后每月固定成本近6000元，每天再刨去充電費40元，每月能剩6000元-7000元。

去年下半年以來，干地產(chǎn)的、教培的、各行各業(yè)失業(yè)的人都來開網(wǎng)約車，更加擠壓了王謙等出租車司機的生意。到了2021年12月，鄭州市交通運輸綜合行政執(zhí)法支隊宣布開展為期2個月打擊非法營運的整治行動。“原來買斷一輛出租車的價格要47萬元，去年11月后降到45萬元，但嚴查非法網(wǎng)約車開始的幾天，買車的價格一天一萬地漲。2月開始，整治行動結束，價格又降到41萬元”，王謙說。

在嚴查網(wǎng)約車的2個月里，鄭州市交通部門的app上鼓勵市民舉報違規(guī)網(wǎng)約車：拍網(wǎng)約車照片上傳至app，即可識別該車是否具備營運資格。若違規(guī)，市民可獲獎勵500元，而違規(guī)車輛車主將被罰1-3萬元。王謙已經(jīng)養(yǎng)成了在路上行車順手拍下前車照片的習慣。他堅信，車只要在路上跑，勤快點，就一定能多掙一點。

說起還愿不愿意再換房或買房，王謙直搖頭，目前的一套房用來自住，雖然小區(qū)二手房價格有所下跌，但除非著急用錢，不會賣房，暫時也不打算背過高的房貸去換房。王謙代表著一類鄭州市民的居住心理。

劉恬曾注意到，2019年之后，鄭州的購房客群多為剛需，河南省內地市來鄭州務工的人居多，甚至有很大一部分是在鄭州沒有穩(wěn)定工作的靈活就業(yè)者，“2015年-2018年間城區(qū)外溢到近郊改善的客戶已經(jīng)變得非常少了”，剛需占比在70%左右，而這類剛需恰是受疫情、就業(yè)環(huán)境等影響最大的群體。

許多近遠郊的樓盤因為原先區(qū)政府承諾的配套沒有兌現(xiàn)，房產(chǎn)只剩下“房”本身的價值，價格跌幅較大。劉恬說，就連做地產(chǎn)的銷售人員也不再對房價會回暖、上漲充滿信心，不敢跟客戶承諾“你買吧，買了一定會漲”。因為房價下跌的同時，置業(yè)顧問賣房不順利，自己的房產(chǎn)也被套牢，每月還房貸，二手房有價無市，租也租不出去。

樓市低迷只是經(jīng)濟的表象之一，牟明認為要重塑購房者、開發(fā)商乃至各行業(yè)從業(yè)者信心，必須回歸到解決產(chǎn)業(yè)和就業(yè)問題。鄭州計劃每年吸引20萬名大學生留鄭，疊加外來務工人員，兩大群體2-3年內在鄭州買房，這一需求量能達到3000萬平米左右，全新的調控政策預期，僅此兩項，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。

但牟明提醒，前提是：鄭州以什么留住大學生和外來務工人員？留下來的這批大學生和務工者，2-3年內就能具備買房能力嗎？

房企投資人員進行多輪精簡后，牟明的工作也有所變化，轉為幫產(chǎn)業(yè)園招商引資，因此也對鄭州的產(chǎn)業(yè)有所了解。牟明介紹，上世紀60年代，鄭州主要聚焦輕工業(yè)，依靠充足勞動力發(fā)展棉紡織業(yè)，后借中部城市交通樞紐的核心位置，是國內大的運輸集散基地，發(fā)展倉儲物流。依托農(nóng)業(yè)大省的優(yōu)勢，鄭州擁有多家食品加工廠，如思念、三全、雙匯、鍋圈食匯等。

核心產(chǎn)業(yè)應當數(shù)汽車裝配制造，本土企業(yè)諸如宇通客車、鄭煤機；海馬汽車、榮威汽車在鄭也有裝配廠。2010年，河南省引進了全球最大代工企業(yè)富士康，后者在鄭州投建了3座工廠，總員工數(shù)量在20萬人以上。鄭州富士康也是全球最大的iPhone生產(chǎn)組裝大本營之一。

牟明認為，鄭州的產(chǎn)業(yè)基礎薄弱，目前已有的食品加工、中低端制造業(yè)有待升級，“最直觀的現(xiàn)象是，河南省內唯一一所211的鄭州大學畢業(yè)生，提到在鄭州最向往的單位，首選不會是富士康，最好的一批會去房地產(chǎn)公司和考公務員。”

前述惠濟區(qū)基層公務員提起，建業(yè)地產(chǎn)集團創(chuàng)始人胡葆森是鄭州大學的校友，此前建業(yè)地產(chǎn)每年校園招聘都到鄭州大學收走一疊疊簡歷。春招在即，鄭大的師弟師妹們都在翹首以盼：建業(yè)集團還會不會對他們打開招聘窗口。

（應受訪者要求，牟明、劉恬、王謙、陳滿為化名）