中國物業(yè)行業(yè)20余年，走過了從“管理”物到“服務(wù)”人的階段，從原先對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施設(shè)備、場所場地進行管理，側(cè)重點逐漸轉(zhuǎn)移到以人為中心，通過管理和經(jīng)營不同空間來創(chuàng)造價值。

作為前10強物業(yè)板塊仍未上市的兩家公司，萬科和龍湖表現(xiàn)出了難得的默契——切入空間服務(wù)。

早在2020年11月，萬科物業(yè)更名為萬物云，涵蓋了傳統(tǒng)的住宅物業(yè)（萬科物業(yè)）、商業(yè)物業(yè)（萬物梁行）、城市物業(yè)（萬科云城），分別服務(wù)于住宅、商業(yè)辦公樓及城市空間。這三個品牌屬于萬物云“空間”業(yè)務(wù)板塊。

1月7日，龍湖宣布將物業(yè)服務(wù)和商管板塊打包，以新品牌“龍湖智創(chuàng)生活”于港交所遞表。據(jù)招股書，龍湖智創(chuàng)生活業(yè)務(wù)涵蓋為居住空間、商業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)辦公等廣大城市空間提供物業(yè)管理服務(wù)。

越來越多的物業(yè)公司似乎發(fā)現(xiàn)，只做住宅物管，做收物業(yè)費的生意，已經(jīng)落伍于整個行業(yè)的節(jié)奏。業(yè)務(wù)空間需要不斷拓寬，資本市場需要新鮮概念，人均效能需要科技和精細管理來提高......物業(yè)內(nèi)涵外延的轉(zhuǎn)變，一定程度上也說明整個行業(yè)在追求進步。

2022年，地產(chǎn)和物業(yè)行業(yè)都十分期待龍湖物業(yè)、萬科物業(yè)兩顆“雙子星”將以何姿態(tài)上市。如果說招股書披露那一刻，新品牌“龍湖智創(chuàng)生活”的出現(xiàn)讓人意外，那物管和商管的組合，或許會讓熟悉龍湖旗下航道業(yè)務(wù)和物業(yè)行業(yè)生態(tài)的人反問一句：為什么不呢？

商管賺錢嗎？

招股書顯示，2021年前9個月，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入完成77.71億元，凈利潤為11.3億元。其中住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)營業(yè)收入為60.12億元，商業(yè)及物業(yè)管理運營服務(wù)為17.59億元，后者占總營收比例達到22.6%。

從不同業(yè)務(wù)收入增幅來看，龍湖智創(chuàng)生活住宅及非商物管2020年及2021年前9月分別收入54.45億元、60.12億元，同比上漲40%、64%，但2019年到2020年，龍湖智創(chuàng)生活的商管營收從4.82億元增長到17.59億元，收入增幅達到了112%，2021年前9月商管收入增幅達到了182%。

再細看具體業(yè)態(tài)，購物中心的運營服務(wù)前九月收入翻了4.4倍，這部分管理服務(wù)收入則上漲了3.4倍，這兩部分貢獻收入占商業(yè)運營和物管服務(wù)收入的72.9%，剩余27.1%收入為寫字樓物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生。

這背后是龍湖20多年來投入千億元以上到商業(yè)賽道的積淀。截至2021年9月30日，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活在管60個已開業(yè)購物中心，在管面積達到580萬平方米，服務(wù)著超過1.3萬名租戶。另據(jù)招股書，龍湖智創(chuàng)生活已簽約但尚未開業(yè)的儲備購物中心有68個，合約面積約636萬平方米，這將為其后續(xù)商管業(yè)務(wù)收入增長提供保障。

有觀點認為，近兩年中國物業(yè)行業(yè)創(chuàng)造了企業(yè)管理界的奇跡——行業(yè)整體同時在2到3年內(nèi)做到了利潤高、風(fēng)險小、增長快，突破了企業(yè)管理的“不可能三角”。一般而言，物業(yè)與民生息息相關(guān)，其物業(yè)費水平受政府指導(dǎo)，在收入扣除人工及耗材等成本后，利潤水平十分有限。

窮則思變。部分頭部公司兩年來不斷探索物業(yè)服務(wù)的邊界，拓展增值服務(wù)、豐富業(yè)態(tài)都是其中的解局思路。

華潤萬象生活、越秀服務(wù)、寶龍商業(yè)等公司用一份份財報向內(nèi)房物業(yè)股展現(xiàn)了商管業(yè)態(tài)的高利潤率、增長穩(wěn)定性。

從物業(yè)費率來看，龍湖智創(chuàng)生活前9月住宅物業(yè)平均為2.95元/平方米，這在行業(yè)內(nèi)已是較高的水平，和龍湖智創(chuàng)生活在管項目多分布在一二線城市及服務(wù)品質(zhì)有一定關(guān)系。其中，來自母公司龍湖集團項目的物業(yè)費平均為3.44元/月/平方米，來自第三方項目則為2.39元/月/平方米。

同期龍湖智創(chuàng)生活在管購物中心的平均物業(yè)管理費為14.6元/月/平方米，寫字樓為8.09元/月/平方米。截至2021年9月30日，商管運營和物管服務(wù)的毛利率達到35.3%。

資本市場想象力

商管規(guī)模的擴張很大程度上依賴母公司商場數(shù)量的增長，同母公司形成良好的協(xié)同關(guān)系，是商管公司沖出一線的關(guān)鍵。

受益于龍湖集團近20年在商業(yè)上的廣泛布局，龍湖智創(chuàng)生活在商業(yè)運營服務(wù)上具有得天獨厚的優(yōu)勢，因此，“物管+商管”的組合是龍湖基于自身所擁有的資源優(yōu)勢，摸清物管行業(yè)資本市場規(guī)則之后，做出的“更聰明”的選擇。

從2020年9月以來，資本市場對物業(yè)公司的估值開始向下調(diào)整，逐步趨于理性。

經(jīng)過一番調(diào)整后，截至2022年1月10日，物業(yè)股中僅剩碧桂園服務(wù)一家市值超過千億。而縱觀各家物企的市盈率水平，以物管+商管雙輪驅(qū)動的華潤萬象生活一直占據(jù)市盈率鰲頭，截至2022年1月10日收盤的動態(tài)市盈率為56倍。

業(yè)內(nèi)人士表示，資本市場更青睞于給商管業(yè)務(wù)占比較大的物業(yè)公司更高的估值。從目前已于A+H股上市的53家物管公司來看，華潤萬象生活在動態(tài)市盈率超過50倍的企業(yè)中遙遙領(lǐng)先，全行業(yè)平均估值為17倍，有超過一半的物業(yè)公司市盈率低于15倍。

龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書，則意味著繼華潤萬象生活之后 ，又一個優(yōu)質(zhì)的商管標的即將入市。

龍湖智創(chuàng)生活在招股書中還對中國物業(yè)行業(yè)做了分析和對比。在物業(yè)管理服務(wù)市場主要參與者中，按2020年一二線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占比計，龍湖智創(chuàng)生活2020年收入排名前3。