經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 見習(xí)記者 符小茵 9月8日，由《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》、經(jīng)觀傳媒主辦的“2021 IF·商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)”在線上舉辦，本屆年會(huì)以“數(shù)智商業(yè) 美好體驗(yàn)”為主題，在商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化、智能化以及城市更新、消費(fèi)升級(jí)等方面展開了討論。

年會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云帶來了對(duì)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)的分析，并提出市場(chǎng)變動(dòng)下的應(yīng)對(duì)策略。

以下內(nèi)容據(jù)蔡云現(xiàn)場(chǎng)發(fā)言整理：

今天探討的題目是商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)分析和應(yīng)對(duì)策略。首先我們要看一下整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)分三個(gè)方面：

第一，總體上保持很高活力，增速收窄。

第二，開發(fā)企業(yè)到位資金來源持續(xù)向好，定金及預(yù)收款同比增速較快。

第三新開工和竣工繼續(xù)走弱，施工力度回升明顯，商品房銷售面積及銷售金額再創(chuàng)歷史同期新高，總體來看市場(chǎng)發(fā)展更加平穩(wěn)。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境

談到商業(yè)地產(chǎn)，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要細(xì)分市場(chǎng)，每談到房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了住宅市場(chǎng)更多地是以商業(yè)地產(chǎn)，或者持有型物業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)。

全面分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，應(yīng)該從商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展外部環(huán)境與內(nèi)部因素去考慮。

從商業(yè)地產(chǎn)的外部環(huán)境看商業(yè)地產(chǎn)： 

第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在“疫情”爆發(fā)后的世界經(jīng)濟(jì)中顯示出了韌性，超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化；我國(guó)超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化。今年上半年我國(guó)服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到了29.6萬億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重從去年的54.5%提升到了55.7%，為服務(wù)貿(mào)易高質(zhì)量發(fā)展提供了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是最好的基礎(chǔ)。

第二，以城市化、鄉(xiāng)村振興和國(guó)內(nèi)大循環(huán)為核心發(fā)展方向，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%。城市化拉動(dòng)了城市的聚集性發(fā)展，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉動(dòng)了服務(wù)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)了以服務(wù)業(yè)為首的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2020年，我國(guó)完成全面脫貧的壯舉，為讓貧困縣徹底擺脫貧困不再返貧，國(guó)務(wù)院會(huì)議中多次提到深化“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略話題，并持續(xù)推出相關(guān)支持政策，促進(jìn)農(nóng)業(yè)全面升級(jí)、農(nóng)村全面進(jìn)步、農(nóng)民全面發(fā)展。

明確支持加強(qiáng)縣域商業(yè)體建設(shè)，給予正在下沉的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)非常大的機(jī)會(huì)和鼓舞，會(huì)更加堅(jiān)定下沉戰(zhàn)略決心，若能激發(fā)縣域消費(fèi)活力，不僅迎合了國(guó)家“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略，還把縣域作為統(tǒng)籌農(nóng)村商業(yè)發(fā)展的重要切入點(diǎn)，充分發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，支持改造提升縣城商業(yè)設(shè)施，促進(jìn)縣鄉(xiāng)村商業(yè)網(wǎng)絡(luò)連鎖化。這給商業(yè)地產(chǎn)的下沉式發(fā)展提供了更好的契機(jī)。

第三，商業(yè)地產(chǎn)載體作用在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展中得到凸顯。商業(yè)地產(chǎn)作為載體，在新興發(fā)展當(dāng)中會(huì)有刺激消費(fèi)，拉動(dòng)消費(fèi)，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。內(nèi)循環(huán)的作用下，最突出的一點(diǎn)可以說商業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)、酒店，長(zhǎng)租公寓，甚至是停車場(chǎng)都有運(yùn)營(yíng)載體的作用，城市運(yùn)營(yíng)的存量有商業(yè)地產(chǎn)可以發(fā)揮更大的空間。關(guān)鍵的抓手是“服務(wù)業(yè)”，這是一最基本的定位。

第四，文化旅游市場(chǎng)活躍，新型消費(fèi)增加了對(duì)具有服務(wù)性運(yùn)營(yíng)物業(yè)的需要。 2021年上半年，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)1.63萬億元，比上年同期增長(zhǎng)157.9%。其中，城鎮(zhèn)居民旅游消費(fèi)1.29萬億元，增長(zhǎng)149.8%；農(nóng)村居民旅游消費(fèi)0.34萬億元，增長(zhǎng)193.9%。

據(jù)文化和旅游部統(tǒng)計(jì)，今年上半年，人均每次旅游消費(fèi)872.27元，比上年同期增長(zhǎng)28.5%。其中，城鎮(zhèn)居民人均每次旅游消費(fèi)986.20元，增長(zhǎng)30.5%；農(nóng)村居民人均每次旅游消費(fèi)607.57元，增長(zhǎng)30.0%。由此帶來的以文旅地產(chǎn)為載體的服務(wù)于吃喝玩娛購(gòu)游產(chǎn)業(yè)的增容發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)形勢(shì)及前景

第一，今年1-7月份，商業(yè)地產(chǎn)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增幅收窄，存在市場(chǎng)壓力；辦公樓的銷售面積增長(zhǎng)了6.3%，銷售額9.1%，商業(yè)的營(yíng)業(yè)用房面積增長(zhǎng)3.8%，銷售額同時(shí)增長(zhǎng)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)著力點(diǎn)從增量開發(fā)到存量運(yùn)營(yíng)，轉(zhuǎn)型升級(jí)是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展訴求。

隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)沉淀出來的配套服務(wù)商業(yè)，或者作為商業(yè)的購(gòu)物中心，作為住宅產(chǎn)業(yè)的服務(wù)，也得到了更大的發(fā)展。

第三，業(yè)態(tài)多樣，開發(fā)商走向城市運(yùn)營(yíng)商。保值與增值成為業(yè)主、開發(fā)商面臨的最核心問題。

企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占比增加，隨著消費(fèi)需求升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入全新發(fā)展時(shí)期，消費(fèi)行為的改變，將帶動(dòng)消費(fèi)新模式、新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生。再看市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)主要的市場(chǎng)業(yè)態(tài)形式，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)包括就是寫字樓、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、文化街區(qū)、酒店；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有長(zhǎng)租公寓，旅游地產(chǎn)，主題樂園；而在當(dāng)下科技與市場(chǎng)發(fā)展過程中，倉(cāng)儲(chǔ)物流、冷鏈基地、數(shù)字基地等都是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所面對(duì)的市場(chǎng)。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來講，我們要從整個(gè)市場(chǎng)的需求去做分析。我們選取幾個(gè)典型的市場(chǎng)業(yè)態(tài)做分析：

寫字樓：

需求為導(dǎo)向，通過綠色、節(jié)能、智慧化提高運(yùn)營(yíng)效率及服務(wù)水平，提供更具靈活性的產(chǎn)品與服務(wù)，融入多元功能業(yè)態(tài)；全國(guó)來看商業(yè)辦公面臨的挑戰(zhàn)集中在多年的高峰，推動(dòng)了空置率和租金水平同時(shí)下降，供應(yīng)和需求比例下降。

新型業(yè)態(tài)受到市場(chǎng)歡迎，面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整自己的產(chǎn)業(yè)方向，也是開發(fā)企業(yè)必須要應(yīng)對(duì)的。融入多功能、多元化業(yè)態(tài)是寫字樓市場(chǎng)擺脫困境最好的方法。    

數(shù)據(jù)中心、科技園區(qū)：

抓住市場(chǎng)機(jī)遇，從寫字樓派生出來的就是數(shù)據(jù)中心、科技園區(qū)。為服務(wù)企業(yè)提供一站式的精準(zhǔn)服務(wù)，搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，共同發(fā)展。

購(gòu)物中心：

繼續(xù)順應(yīng)市場(chǎng)，加大場(chǎng)景化、體驗(yàn)式發(fā)展，利用鄉(xiāng)村振興的政策，積極下沉拓展空間疫情之后家庭的新消費(fèi)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)在線下商業(yè)終于有了一席之地。購(gòu)物中心加大了場(chǎng)景化，加大了體驗(yàn)性消費(fèi)，加大了市場(chǎng)的更新迭代，購(gòu)物中心完全有發(fā)展空間的。不過我們想說中國(guó)的購(gòu)物中心發(fā)展也好，休閑娛樂發(fā)展也好，還存在結(jié)構(gòu)上的不平衡，真正一些縣域經(jīng)濟(jì)很需要這種經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年輕人也需要娛樂空間，這就是購(gòu)物中心下沉重要的突破點(diǎn)。隨著市場(chǎng)的不斷更迭發(fā)展，購(gòu)物中心也是商業(yè)地產(chǎn)的最具代表性的產(chǎn)品發(fā)展方向。

長(zhǎng)租公寓：

落實(shí) “房住不炒” 的重要內(nèi)容，面臨難得的發(fā)展機(jī)遇；發(fā)展保障性租賃住房是我國(guó)“十四五”期間的重點(diǎn)。原來的散租變成了長(zhǎng)租的形式，年輕人、新市民有住房消費(fèi)的新理念。

長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在面臨著非常難得的發(fā)展機(jī)遇。市場(chǎng)政策逐步規(guī)范或者金融政策的出臺(tái)，在開發(fā)企業(yè)投資上會(huì)有退出機(jī)制上的新政策等，這些對(duì)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展都是極大的利好。

城市更新：

為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的生長(zhǎng)空間。

商業(yè)地產(chǎn)面臨的發(fā)展空間是城市更新，“十四五規(guī)劃”和2035遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中第一次提出了城市更新的行動(dòng)后，全國(guó)各省市都就城市更新出了新法規(guī)、意見和辦法。特別是今年8月，住建部發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》明確了要轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，走內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展的路徑，加強(qiáng)修繕，優(yōu)化城市功能。城市更新要有內(nèi)容和發(fā)展，而不是大拆大建。可以看到城市更新完全是提高城市核心的存量?jī)r(jià)值，這樣為商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展創(chuàng)造更廣泛的空間。

商業(yè)地產(chǎn)，與住宅地產(chǎn)有很大的區(qū)別，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，隨著市場(chǎng)生產(chǎn)需求持續(xù)的回升，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，新動(dòng)能快速的增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)正在迎來新一輪的創(chuàng)新與變化，也期望行業(yè)健康發(fā)展，迎接更燦爛的商業(yè)地產(chǎn)的春天。