經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 張雅楠 9月8日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)在線上舉辦，本屆年會(huì)以數(shù)智商業(yè) 美好體驗(yàn)為主題，在商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化、智能化以及城市更新、消費(fèi)升級(jí)等方面展開了討論。

商業(yè)和科技、藝術(shù)、娛樂(lè)、潮流、資本等等越來(lái)越呈現(xiàn)出一種無(wú)界限的融合狀態(tài)，在商業(yè)無(wú)界的圓桌討論環(huán)節(jié)，中央美術(shù)學(xué)院博士、設(shè)計(jì)師、察哈爾學(xué)會(huì)喜馬拉雅研究中心副主任薛江，華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)華北大區(qū)總經(jīng)理黃萌，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)，以及睿觀研究院院長(zhǎng)郝炬，共同討論在所有元素互相滲透、模糊了邊界的商業(yè)世代，那些變與不變的挑戰(zhàn)和堅(jiān)持。

張雅楠：今年各位遇到的印象深刻的一次跨界經(jīng)歷是什么？

薛江：在我的專業(yè)當(dāng)中，跨界時(shí)刻在發(fā)生，我以往遇到很多類似案例，國(guó)外有一個(gè)類似建筑材料的創(chuàng)新，用了玉米秸稈和蘑菇的菌絲，兩者結(jié)合生產(chǎn)一個(gè)建筑材料，這個(gè)建筑材料能夠自我生長(zhǎng)，建造房屋不用傳統(tǒng)的磚、混凝土，整個(gè)材料是生物材料，放到合適的玉米秸稈培育環(huán)境中，通過(guò)人工智能包括一些設(shè)計(jì)軟件建出來(lái)一些模型，按照設(shè)計(jì)好的模式在生長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的生長(zhǎng)，把房屋的建筑形態(tài)長(zhǎng)出來(lái)。

這個(gè)材料的好處是零排放，沒(méi)有任何污染，沒(méi)有任何碳排放，也沒(méi)有建筑垃圾，以后不用的時(shí)候，拆除之后自然分解到環(huán)境中。

黃萌：我今年印象比較深刻的一次跨界是商業(yè)華北大區(qū)和中國(guó)青年報(bào)社聯(lián)手打造的專屬年輕人的黨史教育項(xiàng)目，名字叫時(shí)光之鏡，通過(guò)數(shù)字化的形式，請(qǐng)回了五位革命先烈，在時(shí)光之鏡的數(shù)字體驗(yàn)區(qū)，觀眾們可以進(jìn)入到體驗(yàn)亭，通過(guò)人機(jī)交互和年前的后革命先烈，隔空對(duì)話。這個(gè)在七一前夕舉辦的時(shí)光之鏡體驗(yàn)亭從北京西單更新場(chǎng)啟動(dòng)，商業(yè)華北的五個(gè)城市七個(gè)項(xiàng)目巡展，效果非常好，得到了廣泛的傳播和高度的贊譽(yù)。

米陽(yáng)：我本人是從事研究行業(yè)的，傳統(tǒng)概念上，大家覺得研究就是搜集數(shù)據(jù)，提供一些前沿的觀點(diǎn)。今年我感覺更跨界一點(diǎn)的概念是我們開發(fā)了一套數(shù)據(jù)產(chǎn)品，叫睿見數(shù)據(jù)，也是剛剛上市的。這個(gè)過(guò)程中，不僅是做過(guò)去傳統(tǒng)意義的研究，進(jìn)行市場(chǎng)數(shù)據(jù)的搜集、信息的分析，更多地是融合在地理信息系統(tǒng)的整體概念上，是地產(chǎn)信息和科技的結(jié)合。

郝炬：我想講近期的一個(gè)小故事。國(guó)潮近期是商業(yè)地產(chǎn)中非常火的、各方面有一些創(chuàng)新性的產(chǎn)品，最近泡泡瑪特上市，這個(gè)盲盒手伴是非常有意思的。我們家孩子考試不錯(cuò)，要獎(jiǎng)勵(lì)他，泡泡瑪特出了一個(gè)新的盲盒需要排隊(duì)，那天早晨我去排的，我看了一下，這個(gè)隊(duì)伍就體現(xiàn)出不同時(shí)間、不同消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)得理念。這一排隊(duì)里，全部都是歲左右的小孩，只有我是多歲的大叔，我感覺很有意思。

我對(duì)這個(gè)東西之前也不熟悉，后來(lái)幫孩子買了之后發(fā)現(xiàn)也挺好玩，也很有意思。我覺得在商業(yè)里面，尤其是商業(yè)地產(chǎn)中，會(huì)不斷涌現(xiàn)出這樣一些有意思的東西，可能去年前年的國(guó)潮、漢服，中國(guó)民族元素、藝術(shù)元素和科技的東西結(jié)合在一起，這個(gè)印象還是挺深的。

張雅楠：各位的跨界，雖然是跨出去了，但并沒(méi)有離開商業(yè)的本行，對(duì)商業(yè)的理解也在不斷地通過(guò)這樣的多元元素加深。之前我們?cè)谡f(shuō)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，會(huì)說(shuō)、、，現(xiàn)在這種多元的融合之下，之前的理念會(huì)發(fā)生怎樣的變化呢？

黃萌：我的理解是，一個(gè)本質(zhì)的變化帶來(lái)兩個(gè)核心表現(xiàn)的變化，經(jīng)過(guò)思考迎合以及迎接這些變化，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)催生出四個(gè)外在行為的變化，最終歸于一個(gè)結(jié)果。

這一個(gè)本質(zhì)的變化指的是時(shí)代的更新，兩個(gè)核心表現(xiàn)是人與城市，人與城市的共生當(dāng)中，我們的城市空間在變化，同時(shí)人群、消費(fèi)者、世代也在蓬勃地發(fā)展。

四個(gè)外在行為我理解主要指的是商業(yè)模式、產(chǎn)品理念、建筑形態(tài)和經(jīng)營(yíng)手法。在這四個(gè)方面隨著人與城市的共生變化，我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)手法也發(fā)生了變化，最終我們帶來(lái)了美好生活的更新。

回到這個(gè)問(wèn)題，做好商業(yè)地產(chǎn)的最基本問(wèn)題變了嗎？我覺得還是在不斷地發(fā)生變化的，當(dāng)下在消費(fèi)升級(jí)和消費(fèi)需求不斷細(xì)分的趨勢(shì)下，購(gòu)物中心已經(jīng)從單純的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所轉(zhuǎn)變成

消費(fèi)、文化、社交、情感體驗(yàn)等多重功能集于一體的活動(dòng)發(fā)生空間。

購(gòu)物中心和零售品牌的經(jīng)營(yíng)核心最終都是面向消費(fèi)者，做好商業(yè)地產(chǎn)第一時(shí)間就應(yīng)該做好客戶研究和消費(fèi)洞察，來(lái)關(guān)注和分析最近消費(fèi)趨勢(shì)的變化。最終使購(gòu)物中心的產(chǎn)品定義、設(shè)計(jì)規(guī)劃、商業(yè)策劃和經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中能夠與時(shí)俱進(jìn)地去迎合和引領(lǐng)這些趨勢(shì)的變化。

郝炬：我們是做行業(yè)和戰(zhàn)略研究的，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)很重要的一個(gè)轉(zhuǎn)型方向，未來(lái)年中，持有和經(jīng)營(yíng)方面的轉(zhuǎn)型，生活服務(wù)方面的轉(zhuǎn)型，科技的轉(zhuǎn)型是很大的方向，商業(yè)領(lǐng)域是研究的重點(diǎn)。

我們?cè)谘芯恐杏羞@樣的感受，地段依然是商業(yè)選址、運(yùn)作最重要的前提。在這個(gè)前提基礎(chǔ)上，商業(yè)在體驗(yàn)性、數(shù)字化、互動(dòng)化、社交化這幾個(gè)方面跟之前會(huì)有很大的變化，未來(lái)的場(chǎng)景打造和體驗(yàn)式創(chuàng)新，我想應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵。

米陽(yáng)：郝總說(shuō)得非常到位，地段是一個(gè)因素，某種程度上是一個(gè)前提，這個(gè)前提在過(guò)去的很長(zhǎng)時(shí)間被大家認(rèn)為是大前提。如何定義地段？什么是好的地段？現(xiàn)在北京環(huán)球影城要開了，環(huán)球影城在的那個(gè)地方，在它開之前能說(shuō)是一個(gè)好的地段嗎？在開之后能說(shuō)是不好的地段嗎？地段是轉(zhuǎn)換的，這個(gè)概念很早就有，比如奧特萊斯，往往不是開在絕佳的地段上，但是照樣會(huì)吸引很大的人流量，很高的成交額，這是一個(gè)方向的體驗(yàn)。

我可能會(huì)從另一個(gè)角度思考，我們說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)，包括零售、辦公，對(duì)辦公來(lái)說(shuō)，地點(diǎn)本身也是非常重要的前提，我們往往看到大城市的，或者商業(yè)聚集區(qū)都是靠近市中心的，當(dāng)一個(gè)城市發(fā)展過(guò)大，決定地段好不好的因素也發(fā)生變化了，政策、人才、教育、產(chǎn)業(yè)，都會(huì)受到不同的影響。

回到今天的主題，如果說(shuō)跨界，我想提出的想法是場(chǎng)景的融合。我們說(shuō)辦公，說(shuō)商業(yè)，說(shuō)其他形態(tài)的空間，有沒(méi)有可能在某一種程度上融合，導(dǎo)致地段賦予的價(jià)值發(fā)生變化，原來(lái)可能是市中心的辦公樓最好，但是跟其他商業(yè)形態(tài)融合之后，以北京舉例，五環(huán)左右、四環(huán)左右的地段仍然可以是好地段。這個(gè)角度來(lái)看，是商業(yè)地產(chǎn)的前提，但是定義會(huì)發(fā)生變化。

薛江：過(guò)去行業(yè)一直強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在商業(yè)越來(lái)越多元，現(xiàn)在由于互聯(lián)網(wǎng)等新科技的出現(xiàn)，影響人們的消費(fèi)觀念，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了很大的變化，隨著社會(huì)代際的變化，很多心態(tài)都會(huì)發(fā)生變化，有點(diǎn)像中國(guó)書法，原來(lái)文字主要起到記錄的功能，后面發(fā)現(xiàn)我們的文字更加多元，有電腦的書寫，有手寫，上升成藝術(shù)叫書法。今天的商業(yè)地產(chǎn)也是這樣，呈現(xiàn)出百花齊放的狀態(tài)，不僅僅是原來(lái)物理形態(tài)實(shí)體化的東西，現(xiàn)在網(wǎng)購(gòu)虛擬互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)了。

今天的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)行跨界融合，文化性的東西被更多地融合進(jìn)來(lái)，因?yàn)橄M(fèi)者的消費(fèi)方式，或者生活方式發(fā)生了很大的變化，這就要求有很多的深度體驗(yàn)性或者參與性在里面。最近國(guó)際和國(guó)內(nèi)一些商場(chǎng)都在做調(diào)整，美術(shù)館進(jìn)入商場(chǎng)，博物館進(jìn)入商場(chǎng)。商場(chǎng)博物館、美術(shù)館化，購(gòu)物作為深度的體驗(yàn)，大家購(gòu)物的同時(shí)體驗(yàn)文化，體驗(yàn)對(duì)身體的感知等等。

類似的變化還有很多，還有一個(gè)重大變化是互聯(lián)網(wǎng)新科技介入之后，特別是時(shí)代來(lái)臨，購(gòu)物環(huán)境或者說(shuō)物理空間將會(huì)發(fā)生時(shí)空性的變化，原來(lái)我們點(diǎn)開門，點(diǎn)關(guān)門，將來(lái)人工智能進(jìn)來(lái)之后，包括自動(dòng)售賣，會(huì)顛覆這種商業(yè)地產(chǎn)固定開業(yè)時(shí)間的限制。

張雅楠：我們討論了對(duì)地段的重新認(rèn)識(shí)，對(duì)地段之上的資產(chǎn)，過(guò)往更多地通過(guò)租金收入來(lái)評(píng)價(jià)其資產(chǎn)價(jià)值，在多元融合的情況下，資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化？

米陽(yáng)：多元的融合肯定帶來(lái)的是價(jià)值。如果多元的融合不僅僅是把價(jià)值作為提升、把收入作為提升，同時(shí)還可以從另外的角度上來(lái)提升我們對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的評(píng)判，今年初我們組織外部討論會(huì)的時(shí)候一位嘉賓的觀點(diǎn)非常新穎，他覺得地產(chǎn)也是流量的節(jié)點(diǎn)，地產(chǎn)的價(jià)值也取決于這個(gè)項(xiàng)目的流量。多元的融合可以有效地提升某個(gè)項(xiàng)目的流量，因?yàn)椴粌H是辦公的人來(lái)了，可能做零售的人也來(lái)了。一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值因?yàn)槎嘣娜诤希欢ㄊ谴蟠筇嵘耍皇遣缓?jiǎn)單地表現(xiàn)在租金增長(zhǎng)，我們會(huì)越來(lái)越多地看到這樣的價(jià)值。

郝炬：現(xiàn)在商業(yè)的創(chuàng)新，很大一部分在于跨界融合，形式有很多種，從小的來(lái)講，小業(yè)態(tài)的融合，比如說(shuō)辦公、酒店、商業(yè)、餐飲全部融合到一起，這是重新進(jìn)行場(chǎng)景定義和打造。

大的跨界融合，以前商場(chǎng)更多地是商業(yè)，現(xiàn)在的商場(chǎng)可能有游樂(lè)園，有博物館，這些跨界把商場(chǎng)里裝的商品和更多的文化元素結(jié)合到一起，這種融合更明顯。

第三是跟科技的融合，尤其是通過(guò)技術(shù)手段，我們之前在討論商業(yè)線上線下競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，

很重要的是線上和線下流量的結(jié)合。年的時(shí)候，線上流量的成本已經(jīng)高于線下了，這給現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)價(jià)帶來(lái)了新的參考指標(biāo)。

最后不管怎樣的融合定義，應(yīng)該是商業(yè)最后形成的結(jié)果，我自己認(rèn)為還是要看租金評(píng)效比，因?yàn)槲覀冎郎虡I(yè)在估值過(guò)程中有資產(chǎn)估值，核心不是重置價(jià)值，而是現(xiàn)金流，一個(gè)地段兩個(gè)項(xiàng)目的差異體現(xiàn)在這里。

另外，還有一個(gè)很重要的政策，今年開始試點(diǎn)，主要是基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園，我想未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)特別遠(yuǎn)，至少在香港可以發(fā)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的模式轉(zhuǎn)型、估值模式的設(shè)計(jì)會(huì)有很大的促進(jìn)作用。

薛江：如何評(píng)價(jià)多元商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值，我覺得今天看待商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值不僅僅是在原來(lái)的物理空間評(píng)價(jià)，更多地要把一些虛擬的或者是無(wú)形產(chǎn)業(yè)納入其中，商業(yè)地產(chǎn)要做知識(shí)生產(chǎn)，生產(chǎn)出來(lái)的資產(chǎn)就是無(wú)形資產(chǎn)，要加以重視，不要像以前一樣把固態(tài)的物理資產(chǎn)看得那么重，虛擬的、知識(shí)性的資產(chǎn)和物理資產(chǎn)共同構(gòu)成了商業(yè)資產(chǎn)，在價(jià)值趨同的時(shí)候，要把三個(gè)方面全部考慮進(jìn)來(lái)，我覺得是一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)空間價(jià)值的體現(xiàn)。