張雅楠/文 8月18日，全國(guó)首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品“國(guó)開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行。

該單類REITs，底層資產(chǎn)是北京保障房中心持有的公共租賃住房，由國(guó)家開發(fā)銀行和北京金控集團(tuán)擔(dān)任統(tǒng)一協(xié)調(diào)人，國(guó)開證券為專項(xiàng)計(jì)劃管理人和主承銷機(jī)構(gòu)，北京保障房中心為專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，首都建設(shè)投資引導(dǎo)基金為基金管理人。

有這樣超豪華的發(fā)行團(tuán)隊(duì)保駕護(hù)航，這單類REITs產(chǎn)品獲得了銀行、公募基金等投資人的踴躍認(rèn)購(gòu)，發(fā)行總額4億元，其中優(yōu)先級(jí)規(guī)模3.8億元，票面利率3.35%，創(chuàng)2021年以來不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品新低，也創(chuàng)公租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有史以來最低。

實(shí)際上，各地在公租房資產(chǎn)證券化方面的嘗試早已有之，深圳、海南都曾發(fā)行過公共人才租賃住房的類REITs產(chǎn)品，并成功在深交所上市。其中，深創(chuàng)投安居人才租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，儲(chǔ)架規(guī)模200億元，第一期產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模31億元，票面利率4.38%，為當(dāng)年類REITs項(xiàng)目市場(chǎng)最低發(fā)行利率；而海南人才租賃住房類REITs于2019年4月發(fā)行成功，發(fā)行總規(guī)模8.7億元，票面利率4.5%。

繼上述兩個(gè)城市之后，北京成功發(fā)行首單公租房類REITs，也是一次有益的嘗試。

要了解這個(gè)“首單”的意義，我們需要明確一下REITs和類REITs的區(qū)別。

經(jīng)過我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式落地的市場(chǎng)教育，很多人都知道REITs是房地產(chǎn)投資信托基金的簡(jiǎn)稱，它可以簡(jiǎn)單理解為，一家通過持有和經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)獲得租金收入的公司，作為份額信托上市，REITs投資者買入信托的一個(gè)份額時(shí)，實(shí)際購(gòu)買的是REITs所持資產(chǎn)的一部分。

而所謂“類REITs”，是在公募REITs落地之前，將持有型資產(chǎn)進(jìn)行證券化從而實(shí)現(xiàn)直接融資。

雖然名字中都有REITs一詞，但兩者的區(qū)別還是很大的，簡(jiǎn)單來說，類REITs是一種債權(quán)型的融資，采取的是私募形式，產(chǎn)品有發(fā)行期限，也不要求強(qiáng)制分紅；而真正的REITs是公募、股權(quán)型融資，產(chǎn)品可以永續(xù)，90%的利潤(rùn)需要強(qiáng)制分紅。

在我國(guó)公募REITs落地之前，類REITs產(chǎn)品發(fā)行如火如荼，以占市場(chǎng)份額大半的深交所數(shù)據(jù)為例，截至今年5月底，深交所累計(jì)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品有50單，規(guī)模超過了1000億元，這些類REITs的底層資產(chǎn)包羅萬象，覆蓋寫字樓、購(gòu)物中心、零售門店、酒店、長(zhǎng)租公寓、公共人才房、物流倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)園等各種不動(dòng)產(chǎn)類型。這也是為什么類REITs領(lǐng)域多“首單”的原因。

雖然類REITs領(lǐng)域“首單”眾多，但北京這次的首單公租房類REITs的發(fā)行，仍然有其積極意義，在官方表述中，它為公租房拓展了新的直接融資渠道，同時(shí)為公租房REITs的推動(dòng)起到了引導(dǎo)作用。

目前，我國(guó)公募REITs的底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施，但市場(chǎng)上其他持有型的資產(chǎn)同樣有發(fā)行REITs的迫切需求，接近政策層的人士透露，下一個(gè)公募REITs的資產(chǎn)類別，很有可能是持有型公寓，公租房以及人才公租房正屬于這一類別，從這個(gè)角度看，越來越多的公租房類REITs成功發(fā)行，或許真的可以視作公租房REITs的先導(dǎo)了。