陳月芹/文 7月23日，一份《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（下稱“55號文”）印發(fā)，一張涉及8個部委的調(diào)控網(wǎng)就此鋪開，這是一篇將歷時3年，劍指房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為的檄文。

發(fā)布前一天，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在一個電話會議上，強調(diào)要進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，他強調(diào)：“要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實管好中介等市場機構(gòu)，堅決查處市場亂象。”

55號文不僅是針對開發(fā)商，還有住房租賃機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、中介等，其殺傷力或許遠(yuǎn)比目前市場上的解讀還要廣泛、深遠(yuǎn)。

細(xì)細(xì)讀文件，能發(fā)現(xiàn)本輪整治房地產(chǎn)市場秩序行動，有四點不同。

一

一是，房地產(chǎn)市場秩序涵蓋的范圍不同。

這是第一次部委層面發(fā)文同時對房地產(chǎn)相關(guān)的多板塊進行整治。以往說到樓市調(diào)控的對象，首當(dāng)其沖的是開發(fā)商和中介。房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)交易向來是重點整治領(lǐng)域，但這一次，住房租賃、物業(yè)服務(wù)也被囊括進來。

對開發(fā)商而言，從前期拿地、開發(fā)建設(shè)、買賣交易，到定期交付、建造品質(zhì)核驗，再到物業(yè)管理服務(wù)，調(diào)控觸角伸向更遠(yuǎn)、更深、更細(xì)處；購房者買房，從貸款資金來源，到是否接收到虛假廣告宣傳，再到交易稅費，甚至是租房端，只要與“房”相關(guān)，都在監(jiān)管范疇之內(nèi)。

二

第二個不同是，此輪整治著力點更側(cè)重于老百姓關(guān)心的買房安家揪心事。

首先是房地塊開發(fā)環(huán)節(jié)，這次主要盯緊了房子的交付，比如交付是否如期、建造質(zhì)量和配套標(biāo)準(zhǔn)如何。

這里不得不提一個背景，近4年時間里，住建部層面密集調(diào)控、因城施策的力度，讓整個房地產(chǎn)行業(yè)逐漸接受一個現(xiàn)實：中國大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)時代被畫上句號，從前攻城略地沖規(guī)模，等待城鎮(zhèn)化紅利帶來房價上漲的“躺贏”年代，已經(jīng)遠(yuǎn)去了。

當(dāng)新建住房面積增幅趨于平緩，住房基本供需平衡；當(dāng)房價不再徑直上揚，生產(chǎn)房子的人開始被市場教育，必須得沉下心來做產(chǎn)品。

怎么解決滲漏、開裂、空鼓這住宅質(zhì)量上的三大通病？要知道，從根源上看，住宅質(zhì)量牽涉開發(fā)企業(yè)、生產(chǎn)者施工企業(yè)、設(shè)計單位、監(jiān)理單位等復(fù)雜關(guān)系，基于此，政策制定者更多考慮的是，怎么保證通過經(jīng)濟合約來約束相關(guān)各方的行為。

北京模式應(yīng)運而生。北京是全國首個將住宅品質(zhì)寫進土地出讓合同里的城市，它不僅在競地環(huán)節(jié)把房價和地價鎖定，還要開發(fā)商承諾住宅品質(zhì)，比如節(jié)能環(huán)保低碳、一二三星綠色住宅、裝配式等，防止企業(yè)在無上限的地價競爭中折損房屋品質(zhì)。誰也不能再把高地價、房屋限價作為質(zhì)量問題的借口。

除了交付時間和質(zhì)量，55號文還要求，光建一棟棟高樓不行，開發(fā)商得按完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)配套設(shè)施。每個社區(qū)內(nèi)要有基本公共服務(wù)設(shè)施、便民商業(yè)、市政配套、公共活動空間，步行5-10分鐘到達(dá)幼兒園、老年服務(wù)站等。

其次是房屋買賣環(huán)節(jié)。55號文里，監(jiān)管部門用了155字點出了多個違規(guī)行為，全都是約束賣方市場中頻發(fā)的亂象，比如捂盤惜售，囤積房源；協(xié)助購房者套取經(jīng)營貸濫加杠桿，避稅，收茶水費，捆綁車位銷售、變相漲價等。幾乎交易環(huán)節(jié)能遇到的“貓膩”，都被點名。

住房租賃環(huán)節(jié)的整頓側(cè)重于規(guī)范租賃企業(yè)的資格，以及“高進低出”“長收短付”模式等，主要目的是防止長租企業(yè)暴雷，讓年輕人租好房。

除了市場化租賃房源，僅7月以來，國務(wù)院、住建部等多部門也推出多個利好長租房的政策。7月20日國務(wù)院辦公廳發(fā)文強調(diào)要“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，增加保障房和共有產(chǎn)權(quán)房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)；一周后減稅政策正式出臺。長租房面臨的土地成本、稅費負(fù)擔(dān)等障礙正逐步得到緩解。

買房后，下一步就到了物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)是整頓房地產(chǎn)市場秩序行動的新面孔。這個與數(shù)以億計的人們生活息息相關(guān)的領(lǐng)域，逐漸接受監(jiān)管部門數(shù)把戒尺的丈量。比如公區(qū)收益使用情況、物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)、退出機制等。

物業(yè)應(yīng)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，那么，每一項服務(wù)怎么計費呢？北京在7月27日率先公布了住宅小區(qū)里的計算公式，即物業(yè)服務(wù)成本價格=年度物業(yè)服務(wù)成本總額/專有部分面積總和/月數(shù)。人工、專項服務(wù)、安全生產(chǎn)管理、能源消耗、物料消耗、辦公費用等都做了明確的規(guī)定。

55號文出臺后，或疊加整體大盤情緒，過于敏感的投資者看到了教育股的“烽火狼煙”，物業(yè)股連續(xù)三日暴跌，有觀點擔(dān)心物業(yè)行業(yè)可能遭遇扼喉式監(jiān)管。

其實不然。政策對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的支持力度沒有變，55號文更多是對市場亂象進行規(guī)范，“有序”“有標(biāo)準(zhǔn)”是主要目的。年初十部門發(fā)文也明確給物業(yè)企業(yè)指了方向，物業(yè)要和生活服務(wù)相結(jié)合，嘗試養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域。

智慧社區(qū)、智慧物業(yè)也是政策支持的風(fēng)口。要通過信息化改造，提升物業(yè)行業(yè)的服務(wù)效率問題，提升物業(yè)服務(wù)的便捷性。

三

第三點不同，是本輪整治給出了明確的時間表，力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

8部門內(nèi)部設(shè)置了評價考核機制，省級住建部門每季度向住建部匯報進展、典型案例和經(jīng)驗做法，后者每半年對各城市整治情況進行通報。整治得力的城市予以表揚，否則將進行約談問責(zé)。

從房地聯(lián)動，到“人地錢房”聯(lián)動，8個部門拉起了一張網(wǎng)。

住建部無疑起牽頭作用，負(fù)責(zé)組織實施整治；公安部查處非法集資，自然資源部查處未拿證先開工，市監(jiān)局查處虛假廣告，稅務(wù)局查處非法避稅，金融部門查處信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，網(wǎng)信部門查處網(wǎng)絡(luò)虛假信息等等。

發(fā)改委還有一個重要的工作，就是匯總房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)信息，納入全國信用信息共享平臺，實施失信聯(lián)合懲戒。

如同55號文中所寫：8部委要“充分運用法治思維和法治方式”，科學(xué)謀劃。監(jiān)管部門希望，制定出可供遵守的規(guī)范，目的是讓房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展，讓老百姓安心安家。

據(jù)多方了解，在十四五期間，有關(guān)部門正探索建立一個信用監(jiān)管平臺，無論是開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)等企業(yè)信息統(tǒng)統(tǒng)錄入系統(tǒng)中，查處違法違規(guī)行為，視危害程度嚴(yán)重性扣分。

由于全國范圍內(nèi)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和中介機構(gòu)、租賃企業(yè)多達(dá)近百萬家，監(jiān)管難度非常大。未來，每個城市可能會成立自己的住房交易管理服務(wù)平臺。

如有違規(guī)，無論是開發(fā)商、中介、租賃企業(yè)、物業(yè)公司、金融機構(gòu)，甚至是自媒體，可能會面臨約談、停業(yè)整頓等處罰。對有重大風(fēng)險的企業(yè)，例如逾期不能償還債務(wù)、大規(guī)模延期交房、負(fù)面輿情較多等，將面臨重點監(jiān)管。

四

第四點不同在于，本輪整治是持續(xù)、動態(tài)的，目的是要形成制度化常態(tài)化整治機制。

除了上述整治重點，住建部還將牽頭全面排查問題線索。各城市要對房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域進行全面排查，形成整治問題清單。還特別提到，對實名舉報的案件要認(rèn)真核實、逐件處理。

對照7月22日韓正的講話，能看出，管好中介的重要性被提到了前所未有的高度。

隨著住房交易結(jié)構(gòu)變化，北上廣深等城市的二手房成交活躍度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了新房，中介也已超出了原來傳統(tǒng)意義上的中介，變成了市場的一個重要參與力量。機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，上半年北京二手房成交超過11萬套，占總成交套數(shù)的7成以上。

中介費向誰收，如何收才合理，成為了近期熱點。中介原是一個提供居間服務(wù)的機構(gòu)，成交一套房的傭金約2-3個點。收費標(biāo)準(zhǔn)也許變化不大，但交易標(biāo)的金額呈倍速增長。打個比方，按照10年前的房價，成交一套100萬元的房子，2個點的中介費是2萬元；但在如今北上廣深動輒千萬起的單套住房而言，同樣的中介服務(wù)收傭20萬元-30萬元不等。中介費或是未來有關(guān)部門出售規(guī)范的方向。