經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 9月16日，北京市統(tǒng)計局發(fā)布1-8月房地產(chǎn)市場運行情況，前8個月住宅銷售面積371.4萬平方米，同比下降18.7%，仍沒有恢復到疫情前水平。

但是從單月銷售來看，同花順數(shù)據(jù)顯示，8月北京商品住宅銷售面積99.3萬平方米，環(huán)比上升48.5%，同比上升了84.2%，創(chuàng)下2017年以來單月銷售面積的新高。

北京某項目銷售人負責告訴經(jīng)濟觀察報，8月新房銷售放量一方面與供應結構有關，一直以來北京新房均位于遠郊地區(qū)，市場關注度較小，8月有一部分五環(huán)附近和五環(huán)內(nèi)項目集中入市，吸納一部分改善型需求。

另一方面也與疫情積壓需求釋放有關，北京樓市從4月底開始恢復，但由于議價空間較大，購房者觀望情緒較濃，隨著優(yōu)質項目陸續(xù)入市，這部分需求在8月得到一定程度的釋放，“但是整體壓力還是比較大。”上述項目銷售負責人表示。

單月新高

從2017年317限購以來，北京商品住宅成交直線下降，2017年全年成交較上一年下滑了四成，2018年再次下滑近一成。但是，從2019年商品住宅開始出現(xiàn)上升，全年成交722.9萬平方米，上升42%。

進入2020年以來，1月北京商品住宅成交面積超過上一年同期。但從2月開始，受春節(jié)假期和疫情影響，銷售面積直線下降，全月成交了15萬平方米，不到1月的三成，創(chuàng)下15年以來月度成交最低紀錄。

此后的兩個月，雖然成交開始陸續(xù)復蘇，但仍沒有恢復到1月水平。一直在5月，北京商品住宅成交面積達到63萬平方米，趕上了2019年月度平均成交面積，這一行情一直延續(xù)到7月。

上述項目銷售負責人表示，一般情況下，一年中銷售旺季在12月，“年底沖業(yè)績，促銷力度比較大，這個很容易理解；其他月份受整體形勢影響比較大，像平時說金九銀十，已經(jīng)好久沒有出現(xiàn)了。”

在他的印象中，樓市很少在8月出現(xiàn)成交高峰或者次高峰，“有時候4月行情好，因為上學、畢業(yè)生剛需等需求。但是8月一般都比較平淡，可能會比二三月好一些，但一般不如四五月或九十月。”

今年8月北京商品住宅成交面積接近百萬平方米，創(chuàng)下2017年以來單月紀錄。在上述銷售負責人看來，這與8月北京優(yōu)質項目集中上市有關。“原來開盤的，大多數(shù)是遠郊的多，要么大興、房山的，要么順義的。”

但8月入市的項目中，大部分集中在亦莊、豐臺、大興舊宮、海淀田村等五環(huán)附近項目，這些項目由于地理、交易、教育等條件相對較好，正好迎合了一大部分疫情期間積壓下來的改善型需求。

朝陽鏈家一家門店負責人也表示，從4月底需要逐步釋放以來，市場需求以改善型需求為主。“疫情讓人們對住房需求有了更多新的需求，很多功能老小區(qū)是無法滿足的，而且本來疫情積壓的需求就比較多。”

上述項目銷售負責人表示，很多購房者可選擇性空間大，但適合需求的比較少，而且隨著價格松動，觀望的多，出手的少。“8月開盤的這些項目一出來，正好迎合這一部分需求，我想這個可能是個重要原因。”

會持續(xù)嗎

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，2020年北京共有85個商品住宅取得預售證，其中第一季度僅發(fā)了12張，大部分是二季度和三季度下發(fā)，其中8月累計下發(fā)了14張預售證。

同花順的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，北京商品住宅新增供應面積是352萬平方米，依然高于同期333萬平方米的銷售面積。

由于8月成交大幅增加，截至8月底，北京商品住宅庫存從7月的1223平方米下降至1160平方米。這一庫存水平近低于6月和7月，依然是2012年3月以來的高點。

按照2020年以來月均去化面積來看，北京商品住宅去化周期是22個月。而根據(jù)保利投顧的測算，截至8月底，北京商品住宅的去化周期是29個月。

9月和10月會持續(xù)8月的行情嗎？9月以來，恒大率先在全國打響7折營銷戰(zhàn)，一部分房企已經(jīng)加入戰(zhàn)局。多位房企的人士向經(jīng)濟觀察報透露，未來三四個月，房企將不惜代價的進行銷售和回款。

上述項目銷售負責人認為可能性不大，在他看來，8月銷售面積攀升有其特殊性，“像豐臺中海和金茂的項目，開盤去化率都超過一半，當月消化的差不多了，如果金九銀十還有類似的項目開出來，那應該沒問題，否則肯定達不到。”

從8月二手房成交數(shù)據(jù)來看，根據(jù)保利投顧的研究報告，8月北京二手房帶看量超過10萬套，環(huán)比上升16%，但最終成交16057套，環(huán)比下降1%，也不及5月和6月的成交量。

一手房銷售面積創(chuàng)紀錄，而二手房銷售一般，一定程度驗證了上述項目銷售負責人的判斷。即新房成交較好，主要因為部分核心區(qū)域項目入市，迎合積壓下來的部分需求，形成短期放量。

同花順的數(shù)據(jù)顯示，9月前兩周，北京商品住宅成交面積為34萬平方米，只有8月成交的三分之一。如果9月想要達到8月的成交水平，成交面積需要在接下來的兩周超過60萬平方米。

貝殼研究院分析師許小樂也認為，今年金九銀十仍難出現(xiàn)，主要原因有三。

第一，過去三年都沒有出現(xiàn)“金九銀十”。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，過去三年，全國18個城市9、10兩個月的成交量均比上月下降，環(huán)比降幅在5%-10%左右。317調控之后，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不存在明顯的波峰了。

第二，今年的調控政策更加精準施策，“金九銀十”更難出現(xiàn)。中央多次強調“房住不炒”的政策導向，LPR利率連續(xù)四個月保持不變，上半年應對疫情的貨幣信貸政策逐步調整。房地產(chǎn)市場快速升溫的條件不存在。

第三，市場預期較弱，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月全國重點城市業(yè)主漲價占比低位持續(xù)下降，房源交易時間仍然保持100天的長周期，這樣的市場很難開啟改善型換房鏈條。因此，今年二手房市場很難有起色。

許小樂認為，新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會出現(xiàn)降價售房的小行情，但價格不僅難以上漲，反而可能小幅下降。

土地熱度減退

對于多數(shù)開發(fā)商來說，北京是一個特別的區(qū)域。超過的兩千萬的常住人口，對于住房需求的不言而喻。2005年到2017年317調控前，北京每年商品住宅成交面積均在千萬平方米級別，即便是2008年金融危機影響，也接近900萬平方米。

受317樓市調控政策影響，2017年北京商品住宅成交面積下滑至557萬平方米，2018年進一步下滑至509萬平方米。2019年，受開發(fā)商促銷等因素影響，北京新房成交面積達到了723萬平方米，創(chuàng)下317以來新高。

一個城市的人口變化、人均可支配收入、房地產(chǎn)成交、房價等指標是房企衡量投資的重要依據(jù)。但實際上，多數(shù)房企對北京土地保持一定警惕。

一位30強的房企營銷負責人表示，在向全國擴張的過程中，項目進京一直是他所在公司的夢想，“之所以一直沒有進來，就是覺得地價這么高，房價空間又不大，萬一拖住了，可能會影響整個集團。”

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，2020年北京土地成交平均樓面價為2.7萬元/平方米，位居全國第一名。如果單看商品住宅用地成交，這一數(shù)字是3.3萬元/平方米。而同為一線城市的上海商品住宅樓面價還不足萬元。

截至9月17日，2020年北京累計出讓土地52幅，土地成交金額1529億元，期中疫情前成交的土地金額占比超過三成。這些土地為北京增加供應560萬平方米，期中新增商品住宅供應面積448萬平方米。

6月以來，北京商品住宅用地（包括住宅混合用地）的買方，就極少出現(xiàn)民企單獨身影。同花順數(shù)據(jù)顯示，6月1日到9月16日，北京累計成交13幅住宅用地，除了佳兆業(yè)和路勁各獲得一幅外，其他土地成交均為央企、國企或聯(lián)合體。

看上的地搶不到，即便搶到也算不過賬；能搶到的地看不上，去化周期慢。這是一部分房企對北京土地市場的感受。尤其是今年受疫情影響，北京新房成交至今未能恢復至2019年水平，也一定程度降低了房企的期望。

一位房企的人士告訴經(jīng)濟觀察報，今年其所在公司在北京獲取兩幅土地，但無論總價和還是樓面價相對較低，“我們整體盤子大，占用的資金比例不大，但是在北京有項目，對于其他地方項目銷售也有推動作用，”

但北京一些核心區(qū)尤其是五環(huán)內(nèi)的土地，依然受到開發(fā)商的青睞。截至9月17日，北京已經(jīng)成交的商品住宅用地中，溢價率超過20%的土地有18幅。但溢價率為0的商品住宅用地也達到了15幅。