經濟觀察報 記者 田國寶 在2020年中期業(yè)績會上，旭輝控股CEO林峰說，沒有回款和利潤的銷售是耍流氓。但2020年上半年，對中國房地產企業(yè)來說，利潤下滑成為一個繞不開的現(xiàn)實。

經濟觀察報統(tǒng)計全國164家房企財報發(fā)現(xiàn)，2020年上半年，歸屬母公司股東凈利潤下滑的房企達到104家，歸母凈利潤總額與去年同期相比，下降了24%，接近四分之一。

對于凈利潤下滑的原因，各家房企給出的答案不盡相同：有的認為是疫情影響結轉；有的把原因歸結于限價等調控影響；也有的認為是持有型物業(yè)降租金導致的收入減少。

銷售費用和財務成本大幅攀升也是造成凈利潤下滑的主要原因。

凈利潤下降

2020年上半年，164家房企營收總額為3.26萬億元，同比上升5.59%。其中有74家營收出現(xiàn)同比下降，主要集中在中小房企。千億房企中，營收下降的有9家。

與營收小幅上升形成鮮明對比的是，2020上半年，164家房企的凈利潤總額為2611億元，比2019年同期減少831億元，降幅達24%。凈利潤減少的房企104家，其中，13家千億房企凈利潤出現(xiàn)下降。

千億房企中，凈利潤降幅最大的是招商蛇口。2020上半年，招商蛇口營收同比上升46%，但是凈利潤卻下滑了81%。

招商蛇口給出的理由有三個：第一，限價等調控政策影響利潤以及結轉結構變化；第二，疫情期間采取減租等措施導致利潤下降；第三，2019年上半年轉讓子公司股權產生22.26億元收益導致基數較大。

招商蛇口半年報也部分印證了這一解釋，2020年上半年，其投資收益同比減少88%。除此之外，由于有息負債規(guī)模擴大，導致財務成本同比上升了77%，銷售費用和管理費用也同比上升了39%和18%。

不僅僅是招商蛇口，在2020年上半年，央企和國企背景的房企凈利潤普遍出現(xiàn)下滑。降幅超過50%的有金融街、大悅城；降幅超過30%但低于50%的有首開、中國交建、遠洋；降幅超過10%低于30%的有首創(chuàng)置業(yè)、華僑城、中海、廣宇發(fā)展、綠地控股。

此外，上半年華潤置地凈利潤降幅也達到9%，扣除非經常性損益后，華潤凈利潤同比降幅為7%綠城和金茂的凈利潤雖然小幅上升，但如果扣除非經常性益損后，降幅超過30%。

非國有背景房企中，凈利潤降幅超過30%的房企有恒大、融信、路勁、禹洲、合景富泰等。另外德信、華夏幸福、碧桂園、正榮、弘陽、富力、花樣年、時代中國等房企凈利潤也出現(xiàn)不同幅度下降。

一位千億房企的人士告訴經濟觀察報，其所在公司今年上半年的凈利潤之所以下降，主要是因為前些年拿地價格較高，由于一二線城市實施限價等原因，導致結轉利潤較低，“這部分高地價項目消化的差不多后，預計利潤會有提升。”

除了限價的因素，營銷費用和財務成本較高也是吞噬房企利潤的主要原因。比如恒大、華僑城、綠地等房企的銷售費用增幅均高于營收增幅；路勁、華夏幸福、藍光、佳兆業(yè)、金地、綠地控股、富力等房企的利息支出上升幅度均高于營收增幅。

2020年上半年，有多家房企銷售費用和利息支出大幅上升。其中利潤支出同比上升幅度超過100%的有中南建設、佳兆業(yè)、中海、華夏幸福、德信中國、禹洲地產等房企；銷售費用增加超過50%的房企有佳源國際、新城控股、中國金茂等房企。

雖然超過一半房企凈利潤出現(xiàn)下降，但由于房企之間加大合作力度，少數股東收益同比大幅增加的房企并不在少數。佳兆業(yè)、華夏幸福、中南建設、濱江、華發(fā)等房企少數股東收益同比增幅均超過100%，禹洲也達到了98%。

凈利潤率低也是2020年上半年房企普遍特征之一。其中花樣年的凈利潤率只有1.04%，恒大凈利潤為2.45%，招商蛇口為 3.76%，綠地控股為3.82%。中梁、正榮、路勁、遠洋、華發(fā)、中南建設等房企的凈利潤率也在5%-7%之間。

凈利潤率較高的房企中，合生創(chuàng)展為48%，中國金茂為31%，中海和華潤也超過20%。

銷售！銷售！

如果問房企下半年最重要的工作是什么，得到的答案大部分是銷售，不惜一切代價的銷售和回款；如果非要再加一項的話，那就是保現(xiàn)金流和降負債。

8月20日，央行和住建部召集12家房企召開座談會后，隨著融資管控的預期加碼，在降負債的硬性要求下，銷售和回款成為房企保證現(xiàn)金流的主要渠道。

“我們下半年的目標只有一個，就是銷售。”一家總部在北京的千億級房企人士告訴經濟觀察報，隨著下半年終端市場競爭白熱化，預期2020年全年房企凈利潤還會進一步萎縮。“現(xiàn)在把房子賣出去把錢拿到手是第一位的，利潤少就少點也沒關系。”該人士表示，近期他與同行交流發(fā)現(xiàn)，這一策略也是今年多數房企的選擇。“我知道的有好幾家房企的項目已經開始虧損賣了。”

2020年上半年，共有13家房企銷售額超過千億元。中指院的數據顯示，1-8月，銷售額超過千億的房企達到了19家，與2019年同期持平；而銷售額超過500億元的房企達到了45家，比去年同期多出3家。

降本降負

如果說降負債是監(jiān)管新規(guī)下房企的被動選擇，那么降成本的主要動力來自對利潤的主動要求。

上述總部在北京的房企人士告訴經濟觀察報，2020年初，其所在房企就要求三年將總成本減少40%左右。

如此大的成本降幅，在房地產行業(yè)中并不多見。作為硬性指標，一方面通過減少拿地等支出來減少成本支出；另一方面也通過降低各項費用來實現(xiàn)降本。“原來只是提出要求，但沒有硬性要求，最近我們頻繁開會，各個部門重新上報預算。”上述人士表示。

2020年上半年，該千億房企銷售費用與上年持平，管理費用降幅超過10%，但是財務費用上升幅度接近10%。“肯定都得降，有效益的部門降得幅度小一點，不產生效益的部門降幅大一些。”上述人士透露。

拿地金額向來是房企支出的大頭，早在年初，部分房企就率先減少拿地方面支出。其中萬科和富力較為典型，上半年萬科的拿地銷售比僅為10%，富力也只有12%。此外，招商蛇口、寶龍、時代中國的拿地銷售比也在20%以下。

在營銷費用方面，金科降幅最大，接近40%，華夏幸福、大悅城、碧桂園等房企的銷售費用降幅也超過20%。藍光、中南建設、首創(chuàng)、融信、富力等房企銷售費用降幅超過10%。

降低管理費用也是眾多房企的動作之一，金融街管理費用同比下降了44%，碧桂園降了31%。華潤置地、富力、陽光城、中海、遠洋、首創(chuàng)和萬科等房企的管理費用的降幅也超過10%。

利息支出同樣是吞噬房企利潤的主要原因之一，2020年上半年，利息支出降幅較大的是金地，同比降幅達到99%，綠城和中國鐵建的降幅也超過50%，大悅城、金融街、金科等房企利息支出降幅也超過30%。

此外，華潤置地、招商蛇口、榮盛發(fā)展、美的置業(yè)、華僑城和旭輝等房企的利息支出降幅超過20%。利息支出下降的房企中，主要以央企和國企為主，民企整體占比不高。

利息支出降低，不排除有利息資本化的因素。從有息負債變化情況看，64家主要房企中，有息負債同比下降的有12家，金茂、榮盛和首創(chuàng)置業(yè)的有息負債同比降幅均超過10%；碧桂園、美的置業(yè)、富力、雅居樂和融創(chuàng)等房企也有10%以內的降幅。

從凈負債角度來看，2020年上半年降幅超過20%的房企有德信、綠城和富力；降幅超過10%的房企有金茂、榮盛、佳源國際和禹洲地產。整體來看，增加負債房企的數量要遠遠高于降低負債的房企，而增幅也遠遠大于降幅。

在2020年中期業(yè)績會上，已經有多家房企宣布要減少拿地、降低負債，尤其是紅檔中的8家房企，大部分均進行類似的表態(tài)。值得注意的是，分拆物業(yè)上市被多數房企視為降低負債的主要途徑之一。