上海徐家匯 東方IC | 供圖
經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 饒賢君 隨著中國城市進入精細化建設(shè)管理的新階段,在土地資源稀缺的背景下,TOD(以公共交通為導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式)模式逐步火熱,并得到了各地方政府的政策扶持。然而,TOD多方合作的復(fù)雜性質(zhì)以及中國TOD較短的發(fā)展歷程,使其在成熟度上與城市的發(fā)展水平有所差距。
TOD項目該怎么做?我們可以借鑒哪些國內(nèi)外的建設(shè)經(jīng)驗?7月30日,浙江省軌道交通建設(shè)與管理協(xié)會、藍綠雙城科技集團共同主辦了“論道城市星云——首屆TOD+SOD高峰論壇”,結(jié)合國內(nèi)外成功TOD項目案例,探索適合中國城市運營的TOD發(fā)展模式。
為什么是TOD?
TOD并非新事物,20世紀90年代,北上深等城市在進行軌道交通建設(shè)時,為了增加土地利用效率,自發(fā)對沿線土地的開發(fā)利用進行了早期探索,其中的成功項目如徐家匯,至今仍是上海的繁華中心之一。
發(fā)展至今,TOD項目已經(jīng)不再是簡單的空余土地再利用。
浙江省發(fā)改委副主任李軍表示,隨著長三角一體化戰(zhàn)略的深入推進,人們對軌道交通建設(shè)提出了更高的要求,城市讓生活更美好的理念越來越堅定,建設(shè)多層次軌道交通的呼聲越來越強烈,軌道交通地下地上空間的綜合開發(fā)打開了軌道交通建設(shè)的新路徑,開啟了城市高質(zhì)量發(fā)展的新模式。
藍綠雙城科技集團董事長曹舟南認為,作為生產(chǎn)空間、生活空間、生態(tài)空間的綜合體,城市要著力實現(xiàn)生產(chǎn)空間節(jié)約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀。面對城市的規(guī)劃布局、建設(shè)密度、運行效率等諸多問題,TOD已經(jīng)從單純的交通流線轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械慕?jīng)濟動脈和人民生活的方式。
從全球的優(yōu)秀案例來看,TOD項目能夠為人們帶來最直接的“城市紅利”。
株式會社日建設(shè)計全球運營總部中國區(qū)總裁陸鐘驍認為,TOD以復(fù)合型、無縫對接的交通樞紐為通路,對現(xiàn)代城市工作、居住、生活、休閑、娛樂、社交等進行重構(gòu)和升華,打造了全新的工作方式、生活方式,逐步從用于“移動”的客運站轉(zhuǎn)變?yōu)榧腥恕⑽铩⑹拢c城市融為一體的未來城市節(jié)點,提升城市生活幸福指數(shù)。
他還表示,隨著區(qū)域配套的成熟度提高,投資、消費、人才隨之而來,TOD讓居民享受豐富都市生活的同時,還能享受區(qū)域快速發(fā)展帶來的更多機遇。
TOD如何做?
從理念上講,TOD并非難以理解的規(guī)劃模式,但在實際落地中,許多城市的TOD項目并不令人滿意。
西南交通大學(xué)TOD研究中心主任朱曉兵認為,國內(nèi)的TOD項目存在八個落地難點:難以控制土地資源;難以調(diào)規(guī);TOD開發(fā)主體、主導(dǎo)權(quán)不明確;難以獲得土地開發(fā)權(quán);TOD相關(guān)利益方對土地價值預(yù)期差異巨大;近期房地產(chǎn)市場無法支撐上蓋開發(fā)造地成本;政策頻出,缺乏路徑策劃,缺乏實施細則,工作難以推進;前期研究不對題目,項目開展方式有問題。
如何解決一系列難點推進TOD的落地?朱曉兵以國內(nèi)外優(yōu)秀TOD項目為例進行了剖析。
以香港港鐵軌道+物業(yè)模式來看,發(fā)展TOD項目首先需要做好頂層設(shè)計,參考香港特區(qū)政府的“公交都市戰(zhàn)略”,嚴格將開發(fā)用地圈在交通節(jié)點周圍。據(jù)介紹,香港計劃2030年在站點周邊1000米范圍內(nèi)覆蓋75%的居住人口和85%的工作崗位,這使得軌道的客流有保證,開發(fā)物業(yè)的人流也有了保障。
港鐵是控股權(quán)歸香港特區(qū)政府所有的上市公司,這就意味著,其產(chǎn)品要實現(xiàn)城市和企業(yè)利益兼顧共贏,同時,港鐵作為項目的開發(fā)主體,有著明確的責(zé)任和定位,向上承接政府戰(zhàn)略、向下對接市場資源,其主體連續(xù)存在,且有連續(xù)的政策以及路徑規(guī)劃,這些都能保障TOD項目的推進不因政策、權(quán)責(zé)、土地等因素干擾而停滯。
除了“承上啟下”的港鐵,日本的TOD項目建設(shè)也佐證了TOD建設(shè)與城市連續(xù)性發(fā)展政策同步規(guī)劃實施的重要性。
朱曉兵表示,日本吸取了美國二戰(zhàn)后小汽車無序發(fā)展產(chǎn)生大量城市病的經(jīng)驗,倡導(dǎo)以公共交通作為城市發(fā)展導(dǎo)向,疊加?xùn)|京鐵路歷史悠久,因此本身“T”有著天然的良好基礎(chǔ),另外,日本鐵路市場向民間開放,土地90%以上是私有,大部分都按照整體來規(guī)劃、設(shè)計、統(tǒng)籌、實施,因此,日本TOD的成功核心點在于鐵路和新城建設(shè)是由同一主體同步規(guī)劃和實施。
朱曉兵總結(jié),國內(nèi)要做好TOD項目需要從以下方面有針對性地“根除病灶”:頂層設(shè)計;明確的TOD責(zé)任主體;明確且適當?shù)姆床改繕耍黄ヅ涞墓ぷ鳈C制與工作流程;針對性的前期系統(tǒng)研究方法;合理、有序的工作推進方法;遵循市場原則的開發(fā)策略;合作共贏的開發(fā)模式。
曹舟南代表藍綠雙城提出了TOD+SOD的新打法,“SOD就是拿到地以后,以終為始,以這塊地交付以后的生活場景模式倒推,首先把服務(wù)功能植入到主要地塊的位置,之后再來確定怎么圍繞服務(wù)功能做綜合開發(fā),這就是SOD以服務(wù)為引領(lǐng)的發(fā)展模式,SOD結(jié)合TOD,未來我相信在中國房地產(chǎn)的下半場一定起到引領(lǐng)的作用。”
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