上海徐家匯  東方IC | 供圖

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 饒賢君 隨著中國城市進入精細化建設(shè)管理的新階段，在土地資源稀缺的背景下，TOD（以公共交通為導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式）模式逐步火熱，并得到了各地方政府的政策扶持。然而，TOD多方合作的復(fù)雜性質(zhì)以及中國TOD較短的發(fā)展歷程，使其在成熟度上與城市的發(fā)展水平有所差距。

TOD項目該怎么做？我們可以借鑒哪些國內(nèi)外的建設(shè)經(jīng)驗？7月30日，浙江省軌道交通建設(shè)與管理協(xié)會、藍綠雙城科技集團共同主辦了“論道城市星云——首屆TOD+SOD高峰論壇”，結(jié)合國內(nèi)外成功TOD項目案例，探索適合中國城市運營的TOD發(fā)展模式。

為什么是TOD？

TOD并非新事物，20世紀90年代，北上深等城市在進行軌道交通建設(shè)時，為了增加土地利用效率，自發(fā)對沿線土地的開發(fā)利用進行了早期探索，其中的成功項目如徐家匯，至今仍是上海的繁華中心之一。

發(fā)展至今，TOD項目已經(jīng)不再是簡單的空余土地再利用。

浙江省發(fā)改委副主任李軍表示，隨著長三角一體化戰(zhàn)略的深入推進，人們對軌道交通建設(shè)提出了更高的要求，城市讓生活更美好的理念越來越堅定，建設(shè)多層次軌道交通的呼聲越來越強烈，軌道交通地下地上空間的綜合開發(fā)打開了軌道交通建設(shè)的新路徑，開啟了城市高質(zhì)量發(fā)展的新模式。

藍綠雙城科技集團董事長曹舟南認為，作為生產(chǎn)空間、生活空間、生態(tài)空間的綜合體，城市要著力實現(xiàn)生產(chǎn)空間節(jié)約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀。面對城市的規(guī)劃布局、建設(shè)密度、運行效率等諸多問題，TOD已經(jīng)從單純的交通流線轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械慕?jīng)濟動脈和人民生活的方式。

從全球的優(yōu)秀案例來看，TOD項目能夠為人們帶來最直接的“城市紅利”。

株式會社日建設(shè)計全球運營總部中國區(qū)總裁陸鐘驍認為，TOD以復(fù)合型、無縫對接的交通樞紐為通路，對現(xiàn)代城市工作、居住、生活、休閑、娛樂、社交等進行重構(gòu)和升華，打造了全新的工作方式、生活方式，逐步從用于“移動”的客運站轉(zhuǎn)變?yōu)榧腥恕⑽铩⑹拢c城市融為一體的未來城市節(jié)點，提升城市生活幸福指數(shù)。

他還表示，隨著區(qū)域配套的成熟度提高，投資、消費、人才隨之而來，TOD讓居民享受豐富都市生活的同時，還能享受區(qū)域快速發(fā)展帶來的更多機遇。

TOD如何做？

從理念上講，TOD并非難以理解的規(guī)劃模式，但在實際落地中，許多城市的TOD項目并不令人滿意。

西南交通大學(xué)TOD研究中心主任朱曉兵認為，國內(nèi)的TOD項目存在八個落地難點：難以控制土地資源；難以調(diào)規(guī)；TOD開發(fā)主體、主導(dǎo)權(quán)不明確；難以獲得土地開發(fā)權(quán)；TOD相關(guān)利益方對土地價值預(yù)期差異巨大；近期房地產(chǎn)市場無法支撐上蓋開發(fā)造地成本；政策頻出，缺乏路徑策劃，缺乏實施細則，工作難以推進；前期研究不對題目，項目開展方式有問題。

如何解決一系列難點推進TOD的落地？朱曉兵以國內(nèi)外優(yōu)秀TOD項目為例進行了剖析。

以香港港鐵軌道+物業(yè)模式來看，發(fā)展TOD項目首先需要做好頂層設(shè)計，參考香港特區(qū)政府的“公交都市戰(zhàn)略”，嚴格將開發(fā)用地圈在交通節(jié)點周圍。據(jù)介紹，香港計劃2030年在站點周邊1000米范圍內(nèi)覆蓋75%的居住人口和85%的工作崗位，這使得軌道的客流有保證，開發(fā)物業(yè)的人流也有了保障。

港鐵是控股權(quán)歸香港特區(qū)政府所有的上市公司，這就意味著，其產(chǎn)品要實現(xiàn)城市和企業(yè)利益兼顧共贏，同時，港鐵作為項目的開發(fā)主體，有著明確的責(zé)任和定位，向上承接政府戰(zhàn)略、向下對接市場資源，其主體連續(xù)存在，且有連續(xù)的政策以及路徑規(guī)劃，這些都能保障TOD項目的推進不因政策、權(quán)責(zé)、土地等因素干擾而停滯。

除了“承上啟下”的港鐵，日本的TOD項目建設(shè)也佐證了TOD建設(shè)與城市連續(xù)性發(fā)展政策同步規(guī)劃實施的重要性。

朱曉兵表示，日本吸取了美國二戰(zhàn)后小汽車無序發(fā)展產(chǎn)生大量城市病的經(jīng)驗，倡導(dǎo)以公共交通作為城市發(fā)展導(dǎo)向，疊加?xùn)|京鐵路歷史悠久，因此本身“T”有著天然的良好基礎(chǔ)，另外，日本鐵路市場向民間開放，土地90%以上是私有，大部分都按照整體來規(guī)劃、設(shè)計、統(tǒng)籌、實施，因此，日本TOD的成功核心點在于鐵路和新城建設(shè)是由同一主體同步規(guī)劃和實施。

朱曉兵總結(jié)，國內(nèi)要做好TOD項目需要從以下方面有針對性地“根除病灶”：頂層設(shè)計；明確的TOD責(zé)任主體；明確且適當?shù)姆床改繕耍黄ヅ涞墓ぷ鳈C制與工作流程；針對性的前期系統(tǒng)研究方法；合理、有序的工作推進方法；遵循市場原則的開發(fā)策略；合作共贏的開發(fā)模式。

曹舟南代表藍綠雙城提出了TOD+SOD的新打法，“SOD就是拿到地以后，以終為始，以這塊地交付以后的生活場景模式倒推，首先把服務(wù)功能植入到主要地塊的位置，之后再來確定怎么圍繞服務(wù)功能做綜合開發(fā)，這就是SOD以服務(wù)為引領(lǐng)的發(fā)展模式，SOD結(jié)合TOD，未來我相信在中國房地產(chǎn)的下半場一定起到引領(lǐng)的作用。”