經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 7月13日，華夏幸福以12.92億元價格在廊坊大廠獲得4宗土地，截至目前，華夏幸福2020年累計拿地支出達到了254.48億元。

從2018年四季度恢復(fù)拿地以來，華夏幸福正在試圖重回規(guī)模軌道，2019年全年拿地金額達到311億元，是2018年的三倍以上，創(chuàng)造了華夏幸福單年拿地金額的歷史新高。

2019年華夏幸福全年房地產(chǎn)銷售額為1027.94億元，同比下滑14.38%，為2016年以來最低。華夏幸福將銷售額下降歸因于2018年以來拿地下降導(dǎo)致的土地儲備不足。

截至2019年底，華夏幸福土地儲備計容面積為1058萬平方米，2020年，華夏幸福計劃新開工1110.6萬平方米。顯然，其土地儲備與計劃新開工之間還存在差距，想要實現(xiàn)全年開工計劃，需要獲取更多的土地。

華夏幸福在多個場合均表達了2020年業(yè)績要在2019年基礎(chǔ)上“更上一層樓”的愿景，增加土地儲備無疑是實現(xiàn)業(yè)績目標(biāo)的基礎(chǔ)，目前華夏幸福還未公布二季度經(jīng)營簡報，不過其一季度房地產(chǎn)銷售額僅為49.4億元。

2017年-2019年的上半年，華夏幸福的房地產(chǎn)銷售金額分別為500.93億元、652.64億元和478.7億元。從今年一季度實際銷售額來看，華夏幸福二季度乃至全年銷售仍面臨著較大的壓力。

截至3月末，華夏幸福土地儲備進一步降至1045.25萬平方米。華夏幸福為第二季度制定了共計不超過330億元的拿地計劃，截至第二季度末，實際拿地完成率為65%左右。

在加大拿地力度的同時，華夏幸福也在通過各種途徑加大杠桿。截至2020年一季度，華夏幸福剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.6%，超過平安入股前的負(fù)債水平。

一位接近華夏幸福的人士表示，華夏幸福房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為平安保險的資產(chǎn)配置服務(wù)，所以不存在財務(wù)上的風(fēng)險。

逆勢拿地

2020年以來，受疫情影響，全國主要房企拿地金額、拿地面積與2019年同期相比，降幅均超過50%。根據(jù)wind統(tǒng)計，截至7月16日，全國主要50家房企2020年的拿地金額，僅有6家超過2019年同期。

華夏幸福是6家之一。根據(jù)華夏幸福公告及公開拿地信息，截至7月12日，華夏幸福今年累計拿地金額是254.48億元。

這一拿地過程中，華夏幸福南方總部充當(dāng)了先鋒的角色，其在武漢、南京、廣州、哈爾濱等地拿地金額達到175.66億元，占到華夏幸福拿地總金額的近七成。

4月30日，華夏幸福南方總部以63億元價格在南京秦淮區(qū)獲得大校場商辦混合用地，該幅土地計容面積為94.28萬平方米，綜合樓面價為6682.51元/平方米。這是繼2019年武漢長江中心項目后又一大手筆拿地。

一個月后的5月29日，華夏幸福南方總部在武漢以19.5億元獲取一幅住宅、商服、公園和綠地用地，地塊規(guī)劃建筑面積21萬平方米，綜合樓面價為9276.29元/平方米。從去年9月至今，華夏幸福南方總部在武漢拿地總金額達到了135.75億元。

6月16日，華夏幸福南方總部在哈爾濱累計獲得5幅土地，耗資24.77億元，綜合樓面價4888.72元/平方米；三天后，再次以68.39億元在廣州獲得6宗土地，樓面價為1.52萬元/平方米。

截至2019年底，華夏幸福土地儲備計容面積為1058萬平方米，同等銷售規(guī)模的遠洋集團、榮盛發(fā)展等房企的土地儲備規(guī)模在3000萬平方米到5000萬平方米。

土地儲備是影響華夏幸福銷售規(guī)模的重要原因之一，2019年全年，華夏幸福房地產(chǎn)銷售額為1027.94億元，為2016年以來最低水平。華夏幸福將銷售下滑原因歸于2018年以來拿地減少造成土地不足。

平安以戰(zhàn)投身份加入華夏幸福以來，華夏幸福內(nèi)部進行了包括人事、業(yè)務(wù)、管理、考核、債務(wù)在內(nèi)的系列變革和調(diào)整。隨著調(diào)整完成，華夏幸福再一次開啟了融資和拿地，尤其是南方總部成立以來，成為華夏幸福拿地主力軍。

2020年一季度，受疫情影響，全國土地市場普遍冷淡，華夏幸福一季度拿地金額為27.27億元。

進入第二季度，隨著疫情好轉(zhuǎn)，土地市場和房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇，房企逐步開始恢復(fù)拿地。根據(jù)華夏幸福公告，4月計劃拿地金額是110億元，5-6月計劃拿地金額不超過220億元，不過，二季度華夏幸福拿地金額與計劃還有一定距離。

根據(jù)公告，華夏幸福4月拿地金額為82.26億元，完成計劃的75%左右；5、6月合計拿地金額131.98億元，完成計劃60%左右。二季度累計拿地金額214.24億元，完成330億元計劃的65%。

加大融資

在加大拿地力度的同時，華夏幸福也在加速在資本市場的動作。

2020年一季度，華夏幸福銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金是115.05億元，而相應(yīng)支付的現(xiàn)金是139.26億元，加上職工、稅費等支出，最終一季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-125.12億元。

一季度，華夏幸福取得借款收到的現(xiàn)金是396.71億元，償還債務(wù)支出是203.43億元，最終籌資活動現(xiàn)金流量凈額是160.89億元。截至3月底，華夏幸福現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額是446.17億元，比2019年底增加了34.73億元。

二季度開始，華夏幸福加大融資力度，4月20日，完成發(fā)行一筆5億元中票；7月7日，總額不超過50億元的公司債券獲得中國證監(jiān)會注冊批復(fù)；7月8日，一筆5.6億元定向債務(wù)融資獲得中國銀行間交易商協(xié)會通過。

7月11日，華夏幸福發(fā)布公告稱，計劃發(fā)行一筆20.5億美元的海外債券。此外，2020年上半年，華夏幸福累計擔(dān)保額度為449.48億元，截至6月底，華夏幸福累計擔(dān)保額度為1575.64億元，為最近一期審計歸屬上市公司凈資產(chǎn)的313.17%。

另外，從5月開始，華夏幸福累計進行了5筆永續(xù)債融資，總額為151億元。其中最大兩筆永續(xù)債融資均來自中國平安：一筆是6月28日向平安養(yǎng)老保險融資50億元，利率為8.5%；另一筆是7月10日向平安資管融資60億元，利率為8%。

根據(jù)經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，華夏幸福永續(xù)債存量額度為289億元，其中110億元來自第二大股東中國平安，18億元來自大股東華夏控股，其他幾筆均來自信托機構(gòu)。

利率最低的是來自華夏控股一筆18億元的永續(xù)債，初始利率為6%；最高利率為中原信托、西部信托、中信信托和陜西國際信托等4筆合計95億元的永續(xù)債，初始利率均為9.5%，還有一筆來自中鐵信托15億元永續(xù)債利率為9.424%。

根據(jù)初始利率計算，這些永續(xù)債將使華夏幸福2020年歸屬母公司股東利凈利潤大約減少12.24億元，到2021年將達到24.8億元。根據(jù)約定，永續(xù)債利率普遍在1年到3年進行上浮，上浮后，最高利率為10.5%-15.5%之間。

截至3月底，華夏幸福有息負(fù)債合計2057.96億元，比2019年底上升了11%，其中短期負(fù)債為832.81億元，比2019年底上升了22.39%。

少數(shù)股東

在逆勢擴張過程中，除傳統(tǒng)融資手段外，通過少數(shù)股東投資也是一種重要方式。華夏幸福年報顯示，2019年通過這一渠道流入的資金是105.28億元，2020年一季度流入資金是45.04億元。

這些以少數(shù)股東投資名義進來的資金，除了一部分來自華夏幸福的合作伙伴外，還有一部分來自由王長安和付寶芝兩名自然人控制下的數(shù)家公司，這些公司將資金以入股、增資等方式注入華夏幸福開發(fā)的房地產(chǎn)項目中。

2019年3月，由王長安持股20%、付寶芝持股80%的霸州市桂淼商貿(mào)有限公司成立，當(dāng)年6月19日，由霸州桂淼全資控股的北京桂緯新東商貿(mào)有限公司成立，形成一個三級控制的組織構(gòu)架。

2019年8月-11月期間，北京桂緯新東先后成立京譽沃翔企業(yè)管理有限公司、北京順裕遠恒貿(mào)易有限公司、北京弘博瑞企業(yè)管理有限公司、北京信源慧企業(yè)管理有限公司、北京辰越木康科貿(mào)有限公司、北京貫天德俊科貿(mào)有限公司、北京達歐浩秦貿(mào)易有限公司和北京聆智偉企業(yè)管理有限公司等8家全資子公司。

6月28日，北京聆智偉通過增資8219萬元注冊資本，持有華夏幸福旗下德清裕榮49.32%股權(quán)。同一天，北京聆智偉引入中城聯(lián)盟旗下的兩只基金，新增了1.25億元注冊資本。

6月19日，北京辰越木康和北京弘博瑞共同向固安孔雀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資4896.55萬元。7月7日，經(jīng)過第二輪注資，固安孔雀海注冊資本上升到28億元，其中北京辰越木康出資10.89億元，北京弘博瑞企業(yè)出資9億元。

早在2019年12月4日，京辰越木康為固安孔雀洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資4.19億元，持股67.68%。2020年1月13日，廊坊京御和北京辰越木康共同對固安孔雀洲進行增資，固安孔雀洲的注冊資本上升至19.8億元，其中北京辰越木康出資13.4億元。

2019年9月12日，北京貫天德俊增資華夏幸福旗下的大廠裕鼎地產(chǎn)，先后投入4.6億元注冊資本，持股73%；2020年1月20日，北京貫天德俊進入華夏幸福旗下肥東裕泰，先后投入4.86億元，持股73%。

2020年3月，北京貫天德俊先后兩次對華夏幸福旗下南京裕鼎增資3.59億元，持股73%。2020年7月1日，又以3.16億元的增資取得華夏幸福旗下大廠裕坤30%的股權(quán)。

2019年9月12日，北京貫天德俊對大廠裕仁增資2700萬元，持股73%；同年12月6日，北京譽沃翔從北京貫天德俊接手大廠裕仁73%股權(quán)，并增資1.17億元。

2019年9月，華夏幸福旗下新鄭市裕坤苑房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的新鄭孔雀城公園海項目動工當(dāng)月，達歐浩秦先后為項目項目注入4.68億元注冊資本，持有項目股權(quán)比例接近70%。

2020年1月16日，達歐浩秦和廊坊京御地產(chǎn)將持有新鄭御坤苑的全部股權(quán)抵押給招商銀行鄭州分行。從股權(quán)關(guān)系看，新鄭裕坤苑控股股東為達歐浩秦，不過，在華夏幸福的各類公告中，仍將其視為控股子公司。

除了利用這些公司為項目直接注資外，王長安和付寶芝控制下的公司還通過融資為項目注入資金。2019年12月12日，由中誠信托和鼎信長城合資成立的嘉興鼎信沛然通北京達歐浩秦、北京辰越木康和北京貫天德俊等主體為華夏幸福旗下7個項目注資20.75億元。

據(jù)上述接近華夏幸福的人士透露，雖然這些項目股權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，但仍然為華夏幸福的控股下的公司，“之所以這么操作，主要是為了降低上市公司的負(fù)債率”。