經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 8月27日上午，在北京順義一個新房項目的營銷中心，銷售人員告訴看房客戶：項目不僅采用高標準商品房住宅建設(shè)方案（下稱“高標方案”），而且得房率也高，如此高性價比的項目在北京樓市不多見。

銷售人員以一套三居室戶型舉例，該戶型建筑面積110平方米，套內(nèi)面積92平方米左右。但如果加上贈送面積，實際使用面積可達110.5平方米。按實際使用面積算，該戶型的得房率超過100%。

房地產(chǎn)供大于求，新房競爭日益激烈。一些新拿地項目，嘗試通過提高得房率來加快去化。以北京市場為例，今年以來，高得房率的房地產(chǎn)項目開始頻現(xiàn)市場，沒有90%的得房率都不好意思賣房。

2023年底舉辦的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，下力氣建設(shè)“好房子”，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。為了建設(shè)“好房子”，2024年以來，成都、貴陽、福州等多個城市出臺新的《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（下稱“新規(guī)”），對原有建筑標準進行調(diào)整，尤其是對層高、挑空、陽臺等指標放寬，為提升得房率創(chuàng)造了空間。

“對購房者來說，高得房率才是實實在在的好處。”在一家民營房企任職的高偉告訴經(jīng)濟觀察報，房企在開發(fā)項目過程中采取高標方案、提升高得房率等一系列舉措，不僅讓購房者得到實惠，也有助于項目銷售。

得房率

嚴格來說，一套房子的得房率是套內(nèi)面積與建筑面積比，一般高層建筑的得房率在70%至85%；多層建筑因公攤面積小，得房率相對較高。

不過，現(xiàn)實中一套房子的使用面積，除了套內(nèi)面積外，還包括一些不計容面積，如陽臺或飄窗的二分之一、設(shè)備間、露臺等。所謂增加得房率，主要通過增加非計容面積實現(xiàn)，即以使用面積與建筑面積比來衡量得房率。

以上述北京順義項目為例，名義得房率為83.5%（套內(nèi)面積與建筑面積比），但實際得房率高達100.5%（使用面積與建筑面積比）。

在沒有出臺新規(guī)的城市，一個房地產(chǎn)項目想要提高得房率，一般通過“偷面積”來實現(xiàn)，主要增加陽臺、設(shè)備間、露臺等非計容面積來增加使用面積，尤其是別墅產(chǎn)品，“偷面積”的情況較為普遍。

通常情況下，符合標準的陽臺、飄窗按投影面積的一半計容，設(shè)備間、露臺、挑空等部分，如果符合建筑標準要求，一般不計容。

以上述北京順義項目的110平方米戶型為例，該戶型贈送的面積有兩處，一處是位于北側(cè)臥室外的設(shè)備間，大約3平方米。銷售人員在現(xiàn)場介紹，交付時臥室和設(shè)備間之間有窗戶和墻體隔離，業(yè)主收房后，通過外移窗戶和墻體可以使北臥室面積增加3平方米。

另一處贈送面積是陽臺，該戶型南側(cè)通體陽臺連通兩個南側(cè)臥室和客廳，總長10.4米，進深1.5米，使用面積15.6平方米。銷售人員介紹，陽臺面積全部為贈送，交付時不封閉，業(yè)主收房后根據(jù)需要自行決定是否封閉。

該戶型套內(nèi)面積為92平方米，加上贈送的15.6平方米陽臺和3平方米設(shè)備間，實際使用面積達到110.5平方米。銷售人員表示，按照項目83.5%的得房率計算，該套房子的使用面積對應(yīng)著132平方米的建筑面積。

對購房者來說，使用面積增加是看得見的實惠，背后看不見的是一筆經(jīng)濟賬。上述北京順義項目110平方米戶型的贈送面積共計18.6平方米，按照當前6萬元/平方米的銷售均價，贈送面積的價值超過百萬元。折合成單價，相當于降價了16.7%。

高偉說，如果開發(fā)商直接降價，不僅面臨被監(jiān)管部門約談的風險，還會引發(fā)老業(yè)主“維權(quán)”。但通過這一方式，既實現(xiàn)了降價去化的目的，也避免了監(jiān)管部門和老業(yè)主的“責難”。

新規(guī)紅利

2024年以來，成都、貴陽、湛江、紹興等近20個城市的規(guī)劃和自然資源部門出臺了新規(guī)，新規(guī)對包括住宅在內(nèi)的所有建筑物的標準進行調(diào)整。高偉說，從得房率角度看，新規(guī)的意義來自三個方面。

第一，層高增加提升居住舒適度。按照原來的技術(shù)規(guī)定，住宅層高是2.8米，新規(guī)對層高的上限大幅度放松。如紹興提升至3米，福州提升至3.3米，成都、貴陽、眉山、巴中等城市的上限提升至3.6米。

層高增加了，就有了將房子空間分成上下兩層的可能性，可以部分增加使用面積。

第二，陽臺等空間占整套房面積比例增加。按照原來的技術(shù)規(guī)定，一套住宅的陽臺面積不能超過該套房屋面積的15%。部分城市的新規(guī)對陽臺比例進一步放寬，成都、溫州等城市上限是20%，眉山等城市的上限是25%，貴陽、安順等城市的上限可達30%。即便按投影面積的一半計容，贈送面積也不小。

第三，放寬房屋部分區(qū)域的挑空比例。這一指標放寬更有利于低層和多層建筑，高層建筑施展空間相對不大。有些城市新規(guī)要求的挑空比例上限是35%。一般情況下，挑空部分不計容，封閉起來就可以變成使用面積。

高偉說，新規(guī)帶來最大的好處是，開發(fā)商可以部分實現(xiàn)“好房子”的建設(shè)目標，增加得房率，增加業(yè)主的居住舒適度；同時，開發(fā)商通過提高得房率、采取高標準建設(shè)方案等方式讓業(yè)主獲得更多實惠，以實現(xiàn)快速去化。

高偉所在的公司在華東某地與當?shù)爻峭豆竞献鏖_發(fā)的多個新規(guī)標準的項目，部分戶型的得房率可達120%、130%。購房者購買一套建筑面積100平方米的房子，獲得的實際使用面積是120平方米或130平方米。

如果購房者想要一套使用面積100平方米的房子，新規(guī)實施前，需要購買建筑面積120平方米的房子才能實現(xiàn)；新規(guī)實施后，只需購買一套80平方米左右的房子就可以實現(xiàn)。

換算成房價后，按照3萬元/平方米計算，120平方米的房子需要360萬元，而80平方米的房子僅需要240萬元，相當于房價打了六折。

謹慎實施

高偉說，雖然全國已經(jīng)有近20個城市發(fā)布并實施了新規(guī)，但多數(shù)城市均謹慎使用政策，所以在房地產(chǎn)項目實際開發(fā)中，并不是所有項目都能享受到新規(guī)的紅利。高偉公司在華東某地落地的項目中，僅有兩成按照新規(guī)獲批。“新規(guī)只是放寬了上限，并不意味著你的項目就一定會按照上限批。”高偉告訴經(jīng)濟觀察報。

一位地方住建部門的人士告訴經(jīng)濟觀察報，監(jiān)管部門謹慎使用新規(guī)的一個重要原因是為了照顧存量項目。由于多數(shù)城市的住宅項目去化較慢，新規(guī)實施后，當?shù)卮蟛糠衷诮ā⒃谑鄣淖≌椖烤前凑赵瓉砑夹g(shù)規(guī)定批復(fù)的規(guī)劃。“一旦新項目都按照新規(guī)批，老項目就更難賣了。”高偉公司旗下也有不少老項目，雖然使出渾身解數(shù)，但多數(shù)項目去化依然不理想，“如果我的項目旁邊出來一個得房率120%的項目，我的房子還怎么賣？”

上述地方住建部門人士說，地方政府也比較糾結(jié)，如果新出讓的土地不按照新規(guī)批復(fù)，多數(shù)開發(fā)商也不愿意參與拍地，“很多開發(fā)商參與拿地，可能就是奔著新規(guī)去的，不按新規(guī)批規(guī)劃，拿這個地還有什么意義”。

對地方政府來說，出于照顧存量項目的需要，無法大批量按照新規(guī)批復(fù)項目；但如果不按新規(guī)批復(fù)項目，賣地又會受到影響。如何平衡兩者，目前多數(shù)地方政府沒有完美的解決方案。

在這種背景下，多數(shù)城市只是推出兩三個試點項目，一方面用來測試市場反應(yīng)，另一方面也在評估新規(guī)對存量房地產(chǎn)項目的沖擊力度。

從目前新規(guī)實施情況來看，多數(shù)城市將試點項目留給了當?shù)貒蠛统峭豆酒煜碌姆康禺a(chǎn)項目，目前民企只是通過合資形式參與項目開發(fā)。如高偉公司參與的新規(guī)項目的大股東為當?shù)爻峭豆尽?/p>

北京雖然還沒有發(fā)布新規(guī)，但上述北京順義項目也已在相關(guān)方面開始嘗試，尤其是得房率層面已經(jīng)最大限度地突破了原來的技術(shù)規(guī)定。該項目為北京市屬國企開發(fā)的項目，另一家房企負責操盤，但沒有持股。

高偉公司的新規(guī)項目入市后，取得了不錯的市場反響，首期開盤的去化率均達到九成左右。