經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 在經(jīng)濟(jì)下行和其他資產(chǎn)品類承壓的情況下，長租公寓在國內(nèi)外不動產(chǎn)市場都展現(xiàn)出了韌性。為什么將一部分存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)為租賃住房的趨勢正在逐漸發(fā)生？

6月19日，在經(jīng)濟(jì)觀察報主辦的第二十一屆（2024）藍(lán)籌年會上，樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO羅意作了《存量資產(chǎn)盤活的樂乎路徑》的主題演講。羅意認(rèn)為，存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)租賃住房可能是一個不得已的選擇，但是對部分目標(biāo)資產(chǎn)是最為理性的選擇。

以下內(nèi)容根據(jù)羅意演講整理：

盡管今年的市場數(shù)據(jù)相較去年同期確實(shí)壓力更大，有所下行，但是相較其他資產(chǎn)門類，長租公寓仍然是不錯的避風(fēng)港。

把很多存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)到租賃賽道是資產(chǎn)持有者心不甘情不愿的事，因?yàn)樽赓U是最不性感，坪效能力最差的。為什么我們提議轉(zhuǎn)型到租賃住房呢？

第一，租賃的市場縱深是足夠的，我們可以不出差、不旅游、不創(chuàng)業(yè)，可以“躺平”，但是得住房子。

第二，租賃住房是生活資料，會表現(xiàn)出它的穩(wěn)定性。但現(xiàn)在長租公寓市場的穩(wěn)定性是不夠的。我們做的是拎包入住和拎包離開，年輕人的工作和生活變動非常大，如果真正迎來了年紀(jì)更大的客戶，穩(wěn)定性會適當(dāng)變強(qiáng)。

事實(shí)上，國家一直在推動整個租賃住房的合規(guī)化。現(xiàn)在，租賃住房已經(jīng)有完整的合規(guī)路徑。從我們的創(chuàng)業(yè)嘗試來看，商業(yè)資產(chǎn)的獲取成本往往高于其他非商業(yè)資產(chǎn)。淡季的時候，我們做長租公寓穩(wěn)盤，旺季的時候就釋放房源出來做酒店，提升坪效能力，通過To B和To C的轉(zhuǎn)換進(jìn)行調(diào)節(jié)。

第二條合規(guī)路徑是非商用的廠房、商辦，我們就走“非改居”。現(xiàn)在租賃住房行業(yè)的合規(guī)路徑已經(jīng)清晰，但遺憾的是，除了保障性租賃住房，市場化的長租房還沒有合規(guī)路徑。

為什么頭部不動產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)現(xiàn)在都在看租賃資產(chǎn)？其他資產(chǎn)沒法買，往往都被高位套牢了，而租賃資產(chǎn)有了相對明晰的募、投、建、管、退道路。不過，現(xiàn)在批量退出的通道仍然不通暢，真正做到了REITs發(fā)行的，多是有國資背景的平臺。

樂乎在2020年以前主要服務(wù)二房東，因?yàn)槟菚r候是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)公司，我們夠不到非常優(yōu)質(zhì)的平臺業(yè)主，不動產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)也不看這個行業(yè)。2021年之后，房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，同行也大面積爆雷，我們出現(xiàn)了一次往上延伸的機(jī)會，我們分事業(yè)部開始品牌提升，同時往上游的資管延伸。樂乎在投、建、管上經(jīng)驗(yàn)較多，募和退方面比較少。

對樂乎來說，我們參照的是美國的睿星資本，一家被稱為輕資產(chǎn)之王的長租公寓企業(yè)，全球有75萬套長租公寓，輕重結(jié)合。所謂輕重結(jié)合，其實(shí)也是輕，所謂的重是管理別人的錢。我們完全按照這個思路在做重資產(chǎn)的收并購交易，包括現(xiàn)在還和一些地產(chǎn)商聯(lián)合拿地，地產(chǎn)商拿地不想干的就是租賃部分，因?yàn)闆]有流動性。我們用不動產(chǎn)資金營建，或者以一定的價格收購過來做長租公寓的運(yùn)營。

目前，在北京能做的收購存量項(xiàng)目，一類是工業(yè)園區(qū)改租賃，現(xiàn)在收商辦做租賃算不過來賬，工業(yè)價格低一點(diǎn)。還有一種是不良資產(chǎn)，往往體量小、價格高一些，但這不是主流的LP（有限合伙人）都能接受的。我們現(xiàn)在合作的多數(shù)都是認(rèn)可政策連續(xù)性的機(jī)構(gòu)。現(xiàn)在包租資產(chǎn)多數(shù)都在國央企手上，在當(dāng)前的環(huán)境下，它們也不太可能成立合資公司，所以很多資產(chǎn)賣不掉就往往用包租的方式做租賃。