經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 物業(yè)服務(wù)的未來在哪里？物業(yè)服務(wù)到底要如何發(fā)展？這是綠城服務(wù)集團(tuán)總裁金科麗過去半年常被同行和投資者問及的問題。

6月19日，在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的第二十一屆（2024）藍(lán)籌年會上，金科麗作了《如何看待物業(yè)行業(yè)的未來》的主題演講，講述了物業(yè)行業(yè)近三年來經(jīng)歷的風(fēng)口、風(fēng)波和新機(jī)遇。

在2021年，物業(yè)是資本寵兒，行業(yè)以收購熱潮和快速擴(kuò)張為主旋律，彼時(shí)綠城服務(wù)提出了三個(gè)關(guān)于成長的叩問：一是行業(yè)快速成長，如何保持服務(wù)定力；二是客戶快速成長，如何保持持續(xù)滿意；三是公司快速成長，品質(zhì)如何保持如一。

三年后的今天，金科麗又提出了三個(gè)問題來回答對物業(yè)未來的思考：一是行業(yè)的蓄水池到底有多大？二是企業(yè)的價(jià)值錨應(yīng)該是什么？三是物業(yè)企業(yè)能力的天花板到底有多高？

最后，金科麗借用一句歌詞，“若是月亮還沒來，路燈也可照窗臺”，堅(jiān)信行業(yè)發(fā)展仍有廣大空間，堅(jiān)定提質(zhì)增效的行動路徑，相信物業(yè)行業(yè)最終會從周期當(dāng)中走出來，看見光亮。

以下內(nèi)容根據(jù)金科麗演講整理：

2021年，我參加經(jīng)觀藍(lán)籌年會時(shí)，物業(yè)行業(yè)是資本寵兒。2021年底，有52家上市物業(yè)公司，總市值超過5700億元，前十大市值平均市盈率超過60倍，是房地產(chǎn)企業(yè)的10倍左右。面對當(dāng)時(shí)行業(yè)動輒30%—50%的高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，綠城服務(wù)也有過焦慮，不比現(xiàn)在的焦慮低。

三年后，我們再來看這個(gè)市場，市值超過百億的上市公司僅剩下7家，平均市盈率回落到12倍，行業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值錨重新切換。

我們認(rèn)為，高安全邊際、高成長韌性和高股東回報(bào)的標(biāo)簽受到了資本市場的看好，而高質(zhì)量發(fā)展之外，以現(xiàn)金流和輕資產(chǎn)為中心的穩(wěn)健經(jīng)營能力，和從儲備到交付再到拓展的良性循環(huán)能力，成為企業(yè)最重要的護(hù)城河。

如何看待物業(yè)行業(yè)的未來？

我想用三個(gè)問題來回答對物業(yè)未來的思考：一是行業(yè)的蓄水池到底有多大？二是企業(yè)的價(jià)值錨應(yīng)該是什么？第三，物業(yè)企業(yè)能力的天花板到底有多高？

物業(yè)服務(wù)輕資產(chǎn)、抗周期的屬性和發(fā)展邏輯沒有改變，具備長期的潛力和增長韌性。生根在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、自身品牌力和服務(wù)力過硬的物業(yè)企業(yè)，更有望成為長跑冠軍。

我們認(rèn)為，首先，所有問題的背后是拼管理。行業(yè)到了轉(zhuǎn)折期，企業(yè)面臨非常大的外部環(huán)境挑戰(zhàn)。物業(yè)公司的上游是地產(chǎn)公司，開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)碰到問題，導(dǎo)致對物業(yè)公司的支持變少，例如支付費(fèi)用變少、周期拉長。但實(shí)質(zhì)上，這是物業(yè)對地產(chǎn)的依賴程度過高，向生活服務(wù)和城市服務(wù)的轉(zhuǎn)型不夠徹底。在經(jīng)營效益上，收入、利潤、現(xiàn)金流沒有實(shí)現(xiàn)均衡增長，物業(yè)服務(wù)和成熟的工業(yè)企業(yè)、金融業(yè)相比，精細(xì)化程度還不夠高。

第二，所有經(jīng)營活動的價(jià)值底層都是拼服務(wù)。客戶需要的是找到解決方案，而對物業(yè)企業(yè)來說，就是讓一線員工愿意做、能做好，這是最簡單的服務(wù)邏輯。新周期之下，如何快速實(shí)現(xiàn)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)主體、服務(wù)生態(tài)和服務(wù)系統(tǒng)的重構(gòu)，是物業(yè)企業(yè)的全新課題。

第三，物業(yè)行業(yè)的能力天花板到底有多高？到目前為止，物業(yè)服務(wù)仍是一個(gè)勞動密集型行業(yè)，其最終走向一定是人本和科技雙輪驅(qū)動。綠城服務(wù)在以主數(shù)據(jù)建設(shè)來倒逼數(shù)字化轉(zhuǎn)型的頂層拉通，用數(shù)據(jù)流來推動服務(wù)流、管理流和經(jīng)營流的再造，而以共享能力的建設(shè)來推動管理集約化能力的提升，加速財(cái)務(wù)共享、人力共享和采購共享。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型一定是一號工程，一定是個(gè)管理型工作，是個(gè)臟活、累活、苦活，絕不是放在PPT里展示的故事和噱頭。

我們認(rèn)為，行業(yè)轉(zhuǎn)折期面臨的最大困難，不是困難的市場，而是面對業(yè)主的需求、員工的期待、組織的效率、經(jīng)營的質(zhì)量和市場的轉(zhuǎn)型與公司發(fā)展不充分、不平衡之間的矛盾。

沒有行業(yè)的時(shí)代，只有時(shí)代的行業(yè)。外部環(huán)境的艱巨挑戰(zhàn)依然存在，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換的周期底部仍在震蕩。借用現(xiàn)在很火的一句歌詞，“若是月亮還沒來，路燈也可照窗臺”，我們依然堅(jiān)信行業(yè)發(fā)展的廣大空間，我們也依然堅(jiān)定提質(zhì)增效的行動路徑，我們相信優(yōu)質(zhì)企業(yè)最終會從周期當(dāng)中走出來，看見光亮。