經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 6月19日，在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的第二十一屆（2024）藍(lán)籌年會(huì)上，睿觀研究院院長(zhǎng)郝炬發(fā)表了主題演講，對(duì)2021年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了系統(tǒng)回顧，并對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及機(jī)遇進(jìn)行分析。

郝炬表示，在未來(lái)的5到10年中，增量和存量市場(chǎng)將并存，而且會(huì)從增量市場(chǎng)逐步向存量市場(chǎng)過(guò)渡，形成新的發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和商業(yè)模式。房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步筑底，房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員需要重塑信心，探尋新模式，殺出一條創(chuàng)新之路、生存之路。

以下內(nèi)容根據(jù)郝炬演講整理：

市場(chǎng)回顧

從2021年下半年到現(xiàn)在，三年多時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整出乎尋常。

從2021年開始，房地產(chǎn)經(jīng)歷了連續(xù)下降，一直到2024年4月，依然處于下降階段，但下降趨勢(shì)或程度在逐步收緊。5月，相關(guān)部委出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到推動(dòng)作用的一些政策，預(yù)示著在市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的情況下，行業(yè)開始穩(wěn)步筑底。

不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在依然沒(méi)有完全走出流動(dòng)性危機(jī)。雖然很多相關(guān)政策出臺(tái)了，但房地產(chǎn)企業(yè)本金、自籌資金、預(yù)售款等依然處于穩(wěn)步下降趨勢(shì)。

開工面積在2020年達(dá)到高點(diǎn)。2021年，新開工面積處于下降狀態(tài)，但2024年開始有所回暖，意味著企業(yè)主體對(duì)未來(lái)市場(chǎng)開始逐步重拾信心。

銷售面積最高點(diǎn)是17億平方米，2023年是11億平方米，今年1—4月是3億平方米左右，全年預(yù)計(jì)有可能在8億平方米—9億平方米，跌幅非常大。

政策放松后，一二線城市部分區(qū)域的二手房交易有適度回暖，一手房銷售也在筑底中。

待售面積有兩個(gè)高點(diǎn)，一個(gè)是2015年達(dá)到7.16億平方米，另一個(gè)是2024年達(dá)到7.4億平方米，當(dāng)下壓力很大。

通過(guò)統(tǒng)計(jì)歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，2008年到2018年發(fā)生了幾個(gè)明顯背離。

第一，房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)與M2之間的背離。從2020年開始，由于疫情和貿(mào)易戰(zhàn)，M2大幅增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)沒(méi)有回升。

第二，房地產(chǎn)政策落實(shí)與房企資金到位情況之間的背離。一般來(lái)講，政策對(duì)房地產(chǎn)的帶動(dòng)與企業(yè)資金層面有一致性，但這次沒(méi)有。也就是說(shuō)，很多政策對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)金流危機(jī)沒(méi)有起到實(shí)質(zhì)作用，當(dāng)然也有銷售不振的原因。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)與庫(kù)存之間的背離。一般情況下，由于前期銷售預(yù)計(jì)悲觀而減少房地產(chǎn)投資，庫(kù)存增長(zhǎng)會(huì)逐步放緩。但在2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱的情況下，庫(kù)存依然不斷上漲。

未來(lái)趨勢(shì)

第一，從價(jià)格下降到市場(chǎng)出清的過(guò)程，給予市場(chǎng)足夠自主權(quán)實(shí)現(xiàn)未來(lái)調(diào)整。同時(shí)，房企如何打破原有高周轉(zhuǎn)模式，從更多維度尋求發(fā)展模式，也是房地產(chǎn)企業(yè)下一步需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

第二，政策引導(dǎo)解決房地產(chǎn)危機(jī)的三個(gè)核心問(wèn)題，一是流動(dòng)性的修復(fù)；二是信用的修復(fù)；三是市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)。

第三，未來(lái)供給機(jī)制的調(diào)整。未來(lái)將逐步形成高端市場(chǎng)有需求、中端市場(chǎng)有支持、低端市場(chǎng)有保障的機(jī)制。

第四，需求依然在，只是由于市場(chǎng)短期低迷和個(gè)人收入預(yù)期影響了購(gòu)房決策。未來(lái)企業(yè)如何做好房子，做出符合需求的房子很重要。

第五，增量與存量并重。2022年之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)增量市場(chǎng)，未來(lái)在增量和存量并舉的情況下，存量資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、盤活、證券化等會(huì)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。這是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)和新模式誕生的重要原因。

很多城市的二手房成交量已經(jīng)超過(guò)一手房，從原來(lái)一二手房簡(jiǎn)單替代關(guān)系變成了聯(lián)動(dòng)關(guān)系。一手房成交好轉(zhuǎn)沒(méi)有二手房成交作為基礎(chǔ)是非常困難的。

同時(shí)，存量的商業(yè)、寫字樓、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)已成為當(dāng)下房地產(chǎn)主流，在企業(yè)的主要業(yè)務(wù)中占比越來(lái)越高。