新生活方式研究院/文 上海老洋房，總價(jià)上億的有不少。圖源：受訪者

每天從一棟市值過億的老洋房中醒來，推窗見綠，花香入室，是一種什么樣的體驗(yàn)？

絕大多數(shù)人都沒法想象這種生活，但上海的老洋房中介見多了。周璇是一位80后中介，在豪宅領(lǐng)域深耕多年，也是一位老洋房專家，用他的話來說，這一行就是一群“沒吃過豬肉，但見過豬跑”的人。

上海老洋房，一般是指解放前世界各國(guó)著名建筑師建造的別墅式住宅，造價(jià)高昂，風(fēng)格各異，大多配有寬闊的私家花園。許多年過去，很多花園里的參天大樹已經(jīng)形成一片小樹林，樹樁之間掛著保姆拿出來曬的被單，旁邊還有供喝咖啡的露天桌椅，也有小朋友玩的秋千和滑梯。

《繁花》播出后，不少房產(chǎn)中介在網(wǎng)上掛出“《繁花》同款洋房”引流，但其實(shí)上海真正的老洋房中介極少，是一群卷到盡頭才剩下來的人。周璇稱，上海有幾十萬中介，但能做到老洋房中介的撐死也就上千個(gè)。

跨上這條獨(dú)木橋后，老洋房中介又得去搶奪稀缺的房源。資料顯示，上海市現(xiàn)存的老洋房數(shù)量在4000-5000棟之間，其中九成以上已被收歸國(guó)有，余下產(chǎn)權(quán)清晰、可供出售的只有一兩百棟，真正能在市場(chǎng)上掛牌流通的就更少了。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，在2023年前三季度，全國(guó)千萬級(jí)豪宅以平均每天超150套的速度成交，單價(jià)15萬以上的頂級(jí)豪宅，全國(guó)平均每天成交約4套。這些千萬級(jí)豪宅都是誰在買，又是怎樣被賣出去的？

上周，我隨周璇一起去看房。雖然是一位房地產(chǎn)中介，但周璇是個(gè)低調(diào)寡言的人，他不打領(lǐng)帶，不穿西裝，不愛打電話推銷，甚至在帶客戶看房時(shí)也不愛說話。一個(gè)i人，是怎樣在這個(gè)極卷的行當(dāng)里摸爬滾打20年的？

獨(dú)上閣樓，最好是晴天。每次帶客戶上門，周璇都盡量挑選一天當(dāng)中光線最好的時(shí)刻，因?yàn)槟芸吹嚼涎蠓孔蠲赖囊幻妗?/p>

但其實(shí)不管什么天氣，只要踏入這種空間，任何人都會(huì)生出一種走入《繁花》片場(chǎng)的穿越感。當(dāng)天，周璇帶我看的是一棟售價(jià)7400萬的老洋房，它竣工于1941年，外墻刷著西班牙式檸檬黃，庭院里的桂花樹都已經(jīng)生長(zhǎng)了幾十年，開花時(shí)金桂的香氣會(huì)彌漫整個(gè)屋子。

售價(jià)7400萬的老洋房。圖源：受訪者

這個(gè)房子的主人用色彩區(qū)分了每一層空間，客廳是高貴大方的寶藍(lán)色，餐廳是熙熙融融的亮黃色，餐桌是一套有上百年歷史的巴西教堂椅。

主臥套間是充滿情調(diào)的磚紅色，書房是優(yōu)雅舒適的乳白色，處處可見英式鄉(xiāng)村風(fēng)格的木構(gòu)架，栽種在陽臺(tái)的薔薇在每年四五月會(huì)瀑布似的向下蔓延。

廁所也被裝飾得像博覽廳，墻壁被刷成明麗的藍(lán)綠色，浴缸旁是配著琺瑯磚的雕花壁爐。并排的兩個(gè)智能馬桶被藏在精致的木箱子里，后面倚著做工精細(xì)的絲絨抱枕，日常就像是一個(gè)上鎖的儲(chǔ)物柜，完全看不出來是馬桶。

馬桶就藏在木柜子里。圖源：受訪者

唯一讓人出戲的是廚房，里面全是充滿現(xiàn)代感和實(shí)用性的廚衛(wèi)用具。但這個(gè)區(qū)域一般是保姆或廚師的主場(chǎng)，他們?nèi)粘?huì)從另一個(gè)小門進(jìn)出，直接通往廚房。

“房東買下來后也沒住過，現(xiàn)在又出售了。”周璇說。

很多老洋房的天價(jià)數(shù)字，在中介聽來都不算什么。近10年來，上海老洋房?jī)r(jià)格飛速飆升，其中最負(fù)盛名的嚴(yán)家花園，在2016年時(shí)對(duì)外報(bào)價(jià)已高達(dá)10億。

它最初是近代中國(guó)機(jī)械制造業(yè)企業(yè)家嚴(yán)慶祥在1940年購(gòu)入的私宅，后來在2009年被盛大網(wǎng)絡(luò)CEO陳天橋以2.8億買下，7年間漲了超3倍。

但即便是嚴(yán)家花園這樣的“樓王”，也經(jīng)歷過荒草叢生的歲月。在上海的老洋房，每一棟都承載著一個(gè)顯赫家族的傳說，盛衰似乎都在轉(zhuǎn)瞬之間，因此在這個(gè)市場(chǎng)上來往的人，每天都會(huì)見證一些抓馬的故事，比如不少以前日進(jìn)斗金的房主，可能因?yàn)橘€博或做生意突然就破產(chǎn)了。

嚴(yán)家花園近照。圖源：受訪者

在巨額財(cái)富之下，中介也經(jīng)常能窺見人性里的紅與黑，老洋房就像是一個(gè)折射善惡的萬花筒。很多老洋房拋售，都是因?yàn)榧抑欣细改溉ナ溃恍┓恐饕驗(yàn)樾值芙忝煤妥优姸啵戏重?cái)產(chǎn)時(shí)家族會(huì)鬧得雞飛狗跳。

剛畢業(yè)那幾年，周璇曾十分抗拒做中介，“做中介還是挺苦的，而且社會(huì)認(rèn)同感很低。哪怕是在北上廣，總感覺中介是求著別人去做事。”

他也試過努力去適應(yīng)，學(xué)過推銷的話術(shù)，甚至想著去學(xué)點(diǎn)心理學(xué)幫助銷售。他還擠進(jìn)同事們的“搶電話”行列，那時(shí)候的座機(jī)有一個(gè)紅燈，客戶來電了會(huì)閃爍，中介們余光一瞥見紅燈，還沒等鈴聲響就接起來了。很多中介為了搶在第一時(shí)間接通，廁所都不敢上，還會(huì)把一塊錢硬幣壓在接聽的按鍵上，摁起來更快。

周璇接電話比較慢，常常拎起話筒時(shí)發(fā)現(xiàn)同事已經(jīng)在和客戶聊天了。而且，他很快發(fā)現(xiàn)自己是個(gè)極致的i人，并不擅長(zhǎng)打電話，害怕推銷時(shí)被人罵得狗血淋頭。

周璇（左）和同事在枕流公寓。圖源：受訪者

他喜歡老洋房，很早的時(shí)候就想專門做這一塊，但老洋房業(yè)務(wù)最大的難點(diǎn)是“三年不開單，開單吃三年”，對(duì)于一個(gè)剛畢業(yè)的人來說生計(jì)都難以為繼。他也不愿意為此去發(fā)傳單，覺得很尬，怕讓過路的人不舒服。

但正是因?yàn)檫@些i人屬性，周璇在失落中無意發(fā)展了其他技能——2007年，房地產(chǎn)網(wǎng)站逐漸起步，周璇就帶著相機(jī)到處給小區(qū)拍照，光是相機(jī)就從1代換到5代。他用心研究怎樣在看房時(shí)把照片拍得好看，別人用手機(jī)拍，他就用相機(jī)拍；別人不講究構(gòu)圖，他就學(xué)著講究一點(diǎn)。

周璇拍下的老洋房窗戶一角。圖源：受訪者

因?yàn)閶寢屖钦Z文老師，周璇從小擅長(zhǎng)寫東西，于是他一直給房源寫優(yōu)質(zhì)點(diǎn)評(píng)，久而久之在該房產(chǎn)網(wǎng)站上的積分長(zhǎng)期排名前三，讓客戶對(duì)他有更多信任度。

他還從2014年開始耕耘自己的公眾號(hào)，系統(tǒng)性地記錄上海的每一棟老洋房，大到蕩氣回腸的家族典故，小到一只水晶把手或一塊花磚，他都引經(jīng)據(jù)典，當(dāng)史料一樣寫。

他不滿足于網(wǎng)上抄來抄去的資料，想寫點(diǎn)大家都不知道的老洋房故事，便頻繁進(jìn)出圖書館和檔案館。他還花了幾十萬買一些老得掉皮的工具書，里面有上海的行名錄、上世紀(jì)出版的地圖、花磚冊(cè)子、馬賽克圖集等，一些古籍單價(jià)就要2萬塊。

他不介意為這些書一擲千金，有些甚至?xí)瑫r(shí)買兩本，因?yàn)榕履奶彀峒襾G了或者失火了，所以一本用來翻，一本用來收藏。

周璇的部分珍藏。圖源：受訪者

很多同行不理解他，但周璇就在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里保持日更，而且從不叫人“一鍵三連”，因?yàn)橐郧霸谑蹣翘幧习鄷r(shí)，他見證過太多徒勞的吆喝，“售樓處常常會(huì)送米油或電影票讓客戶關(guān)注房地產(chǎn)賬號(hào)，但往往東西一送出去就被取關(guān)了，沒有意義。”

一開始這只是個(gè)愛好，后來周璇發(fā)現(xiàn)越來越多客戶來看公眾號(hào)，康平路一處老公寓的房東在看了他寫的文章后，甚至循著他工作室花園的照片找到了他，留下一封手寫的信件稱希望把房子委托他出售。

周璇收到的手寫信。圖源：受訪者

他很觸動(dòng)，覺得回到了從前車馬慢的年代。寫作也幫助他慢慢積累了資源和資本，運(yùn)氣好的時(shí)候，一篇文章發(fā)出去會(huì)有超過30個(gè)精準(zhǔn)客戶加他。

周璇逐漸相信，i人也可以用自己的方式做好中介。“e人的確很主動(dòng)，但中介的主動(dòng)往往讓人害怕。就像很多人會(huì)覺得梁朝偉是i人，但大家都說他演技很好，所以我感覺i人是更專注于自己，而且可能同理心更強(qiáng)一點(diǎn)。”

如今，周璇帶看時(shí)依然不愛說話，也不會(huì)像其他中介那樣對(duì)老洋房的故事侃侃而談——除非對(duì)方開口問，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)很多人并不關(guān)心歷史，只在意房子的性價(jià)比。“其實(shí)第一次見面時(shí)，你在觀察客戶，客戶也在觀察你。”

有時(shí)候，周璇一句話不說，一些客戶會(huì)說他態(tài)度很差，但有些客戶心里會(huì)覺得：你都不理我，看來這個(gè)房子很搶手嘛！然后默默等旁人都走了再去找周璇私聊。

周璇剛開始寫公眾號(hào)時(shí)，行業(yè)內(nèi)還鮮有人做自媒體，但如今的老洋房中介大多有活泛的互聯(lián)網(wǎng)思維，拍個(gè)視頻都卷出花來，幾乎是人均博主。

一些老洋房中介為了和有錢人拉近距離，會(huì)給自己營(yíng)造一個(gè)努力上進(jìn)的“精英”人設(shè)，視頻里不是在秀健美身材，就是在抽雪茄、品紅酒，出門必須是保時(shí)捷或法拉利。

但周璇日常就圖個(gè)自在，騎自行車上班，不穿西裝，不打領(lǐng)帶，每天就背著個(gè)書包轉(zhuǎn)悠，朋友圈里除了講解房源，就只剩跟著“上海火燒云預(yù)測(cè)bot”追朝霞和晚霞。

周璇平日里愛好觀賞朝霞和晚霞。圖源：朋友圈截圖

而且，周璇覺得真正的有錢人大都很內(nèi)斂。十多年前剛做豪宅銷售時(shí)，周璇就接受過關(guān)于名車、奢侈品品牌的專門培訓(xùn)，以方便一下判斷出客戶的“身家”，但其實(shí)這一套放在老洋房客戶這里很多是失效的，因?yàn)楹芏喔缓啦⒉粣劭棵嚸韥碚蔑@自己。

周璇曾經(jīng)遇到一位女性，她雖然很有錢，但打扮得很普通，看房當(dāng)天打了個(gè)商務(wù)車就來了，還貼心地給周璇帶了早餐，因?yàn)榭紤]到那個(gè)時(shí)間點(diǎn)中介可能來不及吃。

周璇喜歡這種低調(diào)的客人。他日常最討厭別人問他的一個(gè)問題，就是成交過哪個(gè)明星或有錢人，“說句老實(shí)話，在上海成交了5000萬以上的房子的人，在百度上都肯定能搜得到的，哪怕不是名人也是公司高管。但他們?cè)儆绣X有名，對(duì)我來說就是一個(gè)人。”

他不喜歡了解客戶的隱私，也擔(dān)心給對(duì)方帶來不必要的麻煩，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)有些明星買房后被營(yíng)銷號(hào)知道了，出門倒個(gè)垃圾都會(huì)被“私生飯”尾隨。還有些名人出售房產(chǎn)，消息走漏后就會(huì)冒出“資金鏈出現(xiàn)問題”之類的質(zhì)疑聲。

所以，周璇覺得《繁花》里頻頻提到的“不響”，也是中介這一行很重要的原則。不響，在上海的語境中大多指“不聲張”“不妄議”，是上海人的生活哲學(xué)。有些明星去看房，即使戴著口罩還是很容易被認(rèn)出來，但周璇也會(huì)假裝不知道，不會(huì)“哇啦哇啦”或者要簽名。

上海人的生活哲學(xué)。圖源：《繁花》

而且在老洋房市場(chǎng)中，一些房東會(huì)有自己的一套鄙視鏈，如果某位明星的風(fēng)評(píng)不太好，房東可能還看不上，不一定愿意交易房子。

周璇自己還有一套對(duì)客戶的篩選機(jī)制，特別是寫公眾號(hào)之后，加他的人很多，但很多會(huì)被他直接篩掉，有些是因?yàn)閷?duì)他關(guān)閉了朋友圈，有些是開口就把房?jī)r(jià)砍一半，有些是狂問他幾個(gè)小時(shí)問題后連句“謝謝”都沒有。

帶看的時(shí)候，他又會(huì)再篩掉一波“水客”，特別是在看像武康大樓這種網(wǎng)紅房產(chǎn)時(shí)，周璇很容易就辨認(rèn)出那些醉翁之意不在酒的人，他們肆無忌憚地到處拍照，只是借看房之名來參觀。他也特別在意遲到這件事，陌生的客戶不準(zhǔn)時(shí)就不等了，不是因?yàn)槠獯螅遣幌虢o房東造成不靠譜的印象。

雖然很多主觀判斷可能會(huì)“誤傷”，但他覺得堅(jiān)持自己的邏輯，更能讓他遇見同頻共振的客人。

武康大樓最火的時(shí)候，周璇一天可以約幾十組客戶。圖源：受訪者

那么，來買老洋房的，到底都是什么人？近幾年，各行各業(yè)都在發(fā)生巨變，但周璇覺得5000萬以上老洋房的客戶群沒有太大變化，基本上都是40-60歲的大佬，要么是某個(gè)省富豪排名榜單上的人，要么是某個(gè)行業(yè)里擁有龍頭地位的人才，偶爾會(huì)出現(xiàn)20多歲的年輕買家。

唯一比較明顯的不同是，在“一爽=1.6億、爽一天=208萬”的前些年，很多明星被曝出在上海買老洋房，但現(xiàn)在已經(jīng)很少聽說了。

讓人意外的是，在周璇的老洋房買家中，95%都是女性。他分析，女性客戶相對(duì)比較感性，可能會(huì)被庭院里一棵開滿花的廣玉蘭樹迷住，或者向往“在自家花園喝下午茶”這種生活方式，比較能領(lǐng)會(huì)老洋房的美。

但是，周璇覺得這一批客戶也不會(huì)單靠情懷就買單，首先她們是有足夠的錢，“這些房子是不貸款的，都是現(xiàn)金流。而且，這肯定不是她們唯一的房子。”

老洋房也受到一些網(wǎng)紅博主的追捧，但大多不買只租。他們的支付力也很強(qiáng)，18萬一個(gè)月的房租也有很多人來看。這些博主租下房子后，也會(huì)把場(chǎng)地租給劇組或廣告商拍攝，以此抵消高昂的租金。

《繁花》播出期間，經(jīng)常有觀眾發(fā)一些影視截圖來問：“這是哪個(gè)房子里的花磚？”

周璇很樂于解答這些。寫公眾號(hào)讓他意外形成了一個(gè)老房子的同好圈子，他覺得這個(gè)工作讓他更了解上海這座城市，因?yàn)槔戏孔诱凵涑龊芏啻说南埠茫渤休d了很多歷史文化積淀，不只是一個(gè)商品。

每次被邀請(qǐng)去給老房子拍攝時(shí)，他都很興奮，還會(huì)根據(jù)門、壁爐、彩窗、把手、樓梯等細(xì)節(jié)分門別類，整理成一個(gè)巨大的“素材庫(kù)”。

周璇喜歡拍地磚或者花窗上神奇的植物，比如莨苕、鳶尾、葡萄。圖源：周璇朋友圈

更讓他感到快樂的，是在工作中收獲的情誼。有一次，周璇在寫安亭路132號(hào)的魯貝克夫婦住宅，這座老洋房最早的屋主是法商電車電燈公司的電氣和通訊主管，約1924年來上海。

推文發(fā)出后不久，一個(gè)女孩留言說，她的男朋友就是魯貝克夫婦的孫子，還發(fā)來了一張魯貝克夫婦當(dāng)年在132號(hào)的珍貴老照片。

周璇很開心，沒想到不久之后，1949年后入住的132號(hào)業(yè)主也來留言了。不同年代的老洋房主人因?yàn)檫@一篇文章重聚，周璇就讓兩方互相加了微信，覺得這是來自歷史的遙遠(yuǎn)回聲。

還有一次，“網(wǎng)紅蝴蝶結(jié)”陽臺(tái)的房東在看到他的公眾號(hào)后，也找到他出租房子。周璇就把房子介紹給了朋友，沒想到交易之后，60多歲的房東整理了一個(gè)復(fù)古打字機(jī)說要送給周璇，因?yàn)橹浪矚g老物件。

周璇也有自己關(guān)于老房子的獨(dú)家記憶。很小的時(shí)候，周璇寄住在上海的一位孃孃家，那是一處“亭子間”（一般指上海舊式樓房中，位于灶披間之上、曬臺(tái)之下的一個(gè)朝北小房間），雖然空間逼仄，但周璇度過了很快樂的童年時(shí)光。

只是很快，年少的回憶都成了時(shí)代的眼淚，比如很愛吃的蔥油餅消失了、常常路過的石庫(kù)門突然就拆沒了，在世事變遷中，只剩下咿呀作響的老房子與安靜的梧桐樹相伴。

或許正是因?yàn)樽∵^，周璇知道上海的老公寓或老洋房，只有一小部分人能真正欣賞。有一回，他帶客戶去看房子，客戶一進(jìn)去就說這油煙味要聞吐了，“能聞到70多種味道”。

一些老房子還會(huì)漏水和鬧白蟻，梅雨天時(shí)木質(zhì)家具會(huì)有輕微的霉味，很多人都不想處理這種雞零狗碎的麻煩。但這些對(duì)于周璇來說，都是小時(shí)候閃著光的回憶，所以他能接受。

正如《繁花》中玲子租住房子的屋頂一樣，很多上海老房子也容易漏水。圖源：《繁花》

長(zhǎng)大后，周璇也租住在上海的老式房子里。他的出租屋在一條光線昏暗的舊巷盡頭，白天樓道里也要點(diǎn)著昏黃的燈光。沿著狹窄的旋轉(zhuǎn)木質(zhì)樓梯上三樓，會(huì)看到兩扇小小的木門，他的家就像藏在一個(gè)巨型衣柜里，只能側(cè)身進(jìn)入。

他說，這才是上海最原始的老房子模樣，上海人民會(huì)極盡智慧地利用空間，小小的三層樓里也能住很多戶人家。他把廚房放在一樓，在樓梯間裝修了一個(gè)廁所，房間也藏在另一扇推拉門后面，像套娃一樣別有洞天。

正如張愛玲在《到底是上海人》中寫到，上海人是傳統(tǒng)的中國(guó)人加上近代高壓生活的磨煉，新舊文化種種畸形產(chǎn)物的交流，結(jié)果也許是不甚健康的，但是這里有一種奇異的智慧。

成為一個(gè)老洋房中介后，周璇再回頭來看“魔都”這個(gè)城市，會(huì)覺得很不一樣。每次在布滿老房子的街道中穿梭，他都會(huì)想起小時(shí)候嬸嬸騎著自行車帶他到處逛的情景，一幕幕童年的影像會(huì)在他的腦海中呼嘯而過。

那是他記憶中真正的“繁花”。

作者??瑪麗奧

排版??王朝東

運(yùn)營(yíng)??李靖越

監(jiān)制??羅??嶼