經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2023年11月17日，上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示了第11批次新房名單。

“還是沒等到。”持幣2000萬元，李云一直在等兩個(gè)項(xiàng)目入市，一個(gè)是位于黃浦區(qū)的綠城外灘蘭庭，另一個(gè)是新天地的中海順昌玖里。“等太久了，如果今年底還不開盤，我可能就買二手了”。

2023年5月，云錦東方“假結(jié)婚認(rèn)購”風(fēng)波引發(fā)針對(duì)性監(jiān)管。

之后，綠城外灘蘭庭、香港置地啟元、露香園等頂級(jí)豪宅遲遲未露面，隨著豪宅入市節(jié)奏暫緩，一二手豪宅價(jià)格倒掛形成的巨大利潤空間，暫時(shí)關(guān)閉了。

豪宅，作為樓市中比較特殊的一類產(chǎn)品，即使在二手房市場(chǎng)整體下行時(shí)，憑借稀缺性和資產(chǎn)屬性，仍具有較強(qiáng)抗跌性，能走出獨(dú)立行情。但下半年開始，豪宅的行情明顯發(fā)生轉(zhuǎn)變。根據(jù)上海中原研究院數(shù)據(jù)，今年10月，上海二手豪宅市場(chǎng)共成交49套，環(huán)比下滑超過4成，同比下滑也達(dá)到了26%。

不僅成交量下滑，隨著掛牌數(shù)量不斷攀升，一些二手豪宅業(yè)主也開始以價(jià)換量“出貨”，二手豪宅降價(jià)成交也導(dǎo)致同一板塊內(nèi)的一二手豪宅之間倒掛價(jià)差減少，“打新”豪宅熱逐漸“退燒”，上海二手房和新房豪宅市場(chǎng)也先后進(jìn)入了冬天。

暫停入市的豪宅

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，云錦東方風(fēng)波后，上海今年5-11批次新盤中，除了10月份的前灘百合園外，幾乎沒有“高倒掛”的豪宅項(xiàng)目出現(xiàn)。

一些核心地段的“高倒掛”豪宅遲遲未露臉，如位于黃浦區(qū)董家渡板塊的綠城外灘蘭庭項(xiàng)目延期已近半年；另一個(gè)位于新天地的豪宅項(xiàng)目中海順昌玖里也沒能在11批次的新盤中亮相；位于徐匯濱江的保利濱江天珺項(xiàng)目雖然在第10批次中開盤，但數(shù)十套大戶型均未上市。

一家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，相關(guān)部門正在研究針對(duì)豪宅的政策，部分豪宅項(xiàng)目暫緩入市，“因?yàn)楹勒娣e大，高倒掛豪宅一套的套利空間也大”，他表示，高倒掛豪宅的價(jià)格可能不會(huì)按房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格走，先推兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)后，再安排其他豪宅項(xiàng)目陸續(xù)入市。  

在上述負(fù)責(zé)人看來，企業(yè)目前的銷售壓力是非常大的。今年下半年開始，市場(chǎng)回落明顯。尤其是一些單價(jià)和總價(jià)都很高的別墅項(xiàng)目，客戶量較難預(yù)計(jì)，一些項(xiàng)目也需要早早開始蓄客。

一位央企相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，雖然政策希望避免出現(xiàn)類似云錦東方的事件，縮減打新豪宅的套利空間，但在當(dāng)前的市場(chǎng)行情下，二手豪宅市場(chǎng)已經(jīng)明顯下滑，“打新”豪宅的獲利空間正在縮小，一手豪宅的吸引力正在減小，他擔(dān)憂的點(diǎn)在于，如果一手豪宅的銷售定價(jià)再被拉高，市場(chǎng)上是否還有足夠的客戶能夠消化未來大量入市的一手豪宅。

頂流豪宅板塊遇冷

11月13日，單價(jià)13.2萬元/平方米的上海豪宅世紀(jì)前灘天匯結(jié)束認(rèn)籌，認(rèn)購率只有58%。

世紀(jì)前灘天匯也被稱為前灘板塊最后的新房，而前灘一直是上海新房的頂流板塊。自2018年以來，推出的新盤幾乎都以日光的速度去化，如2020年末，前灘新房尚峰名邸認(rèn)籌率超過1200%，13個(gè)人搶一套房。2021年，上海推出積分搖號(hào)制之后，前灘的新房更是成為眾多“社保巨子”的競(jìng)逐之地。2021-2022年，晶鴻名邸、海德壹號(hào)、東方悅瀾等前灘新盤的最低入圍積分均在95分以上，這意味著，除了達(dá)到滿分60分的基礎(chǔ)分外，還需要至少17年的社保。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，世紀(jì)前灘天匯的遇冷，固然與其得房率、靠近高架、2026年底交房等產(chǎn)品因素相關(guān)，但這樣的認(rèn)籌率與市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷也有明顯關(guān)聯(lián)。

不僅是前灘，上海幾個(gè)頂流板塊豪宅都出現(xiàn)了熱度下降的跡象。

今年9月，上海建工開發(fā)的新盤海玥黃浦源入市，該項(xiàng)目毗鄰人民廣場(chǎng)和南京西路，均價(jià)為14.3萬元/平方米，面積覆蓋220-600平方米，但即使位于一手豪宅稀缺的黃浦區(qū)，認(rèn)購率剛剛破百，未能觸發(fā)積分，至今仍在續(xù)銷中。

有著類似經(jīng)歷的還有云錦東方所在的徐匯濱江板塊，徐匯濱江板塊是上海新房炙手可熱的板塊之一，比如今年上半年入市的百匯園、寶能公館1288、云錦東方公寓，均價(jià)在12萬-13萬元/平方米之間，該板塊的二手次新房價(jià)格則在15萬-20萬元/平方米之間，巨大的倒掛利差吸引了眾多“高分”選手的競(jìng)逐。去年，徐匯濱江共推出約1500套新房，而認(rèn)購人數(shù)則突破了3000多組。

但在剛剛結(jié)束的10批次新房認(rèn)籌中，徐匯濱江板塊的匯元璽和保利濱江天珺卻并未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期熱度，雖然雙雙觸發(fā)積分，但分別61.52分和58.9分。

豪宅的遇冷也使得一些開發(fā)企業(yè)如臨大敵。

上述央企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期入市的某中內(nèi)環(huán)豪宅項(xiàng)目，今年上半年一期開盤時(shí)，積分超過了80分，但此次開盤，卻選擇了與中介合作引流，即使是曾經(jīng)炙手可熱的倒掛豪宅，客戶顯然已經(jīng)過了“盲買”、“閉眼入”的時(shí)期。

倒掛空間縮小

李云已經(jīng)在周末跑了幾個(gè)板塊看二手房，“去年二手房根本不能看，太貴了”，最近，她發(fā)現(xiàn)中內(nèi)環(huán)間，一些房齡在10年內(nèi)的次新房業(yè)主也愿意降價(jià)了。

一位徐匯濱江板塊的豪宅中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，去年底，百匯園114平方米的戶型，只要樓層不太差，可以賣到2300萬元左右，而現(xiàn)在，同戶型中間樓層的房源，已經(jīng)有人降價(jià)了300萬元。130多平方米戶型的成交價(jià)格也從最高點(diǎn)時(shí)的19萬元/平方米降至17萬元/平方米。他介紹，同樣位于徐匯濱江板塊的海珀旭輝今年初成交價(jià)格近20萬元/平方米，但近期掛牌了幾套不到18萬元/平方米的房源。

另一名徐匯濱江某連鎖中介的經(jīng)紀(jì)人也告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，今年4月，其所在門店成交的一套尚海灣豪庭一期兩房，單價(jià)在16萬元/平方米，均價(jià)比去年市場(chǎng)好的時(shí)候降了1萬元左右。上周，同戶型一套房子單價(jià)已經(jīng)談到了15萬元/平方米以下，但仍然沒有成交。

作為與湯臣一品齊名的豪宅，位于新天地板塊的翠湖天地被視為上海豪宅的“定海神針”，也是上海豪宅的“風(fēng)向標(biāo)”，但近期，翠湖天地的二手房同樣出現(xiàn)明顯價(jià)格變動(dòng)。

在新天地板塊從事豪宅中介工作7年的一名中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，目前，翠湖天地二期、三期的二手成交價(jià)格較去年高峰時(shí)普遍回落了15%左右。近期，翠湖天地三期售出了一套單價(jià)僅15萬元/平方米，總價(jià)在2100萬元的房子，“要知道，翠湖天地二期今年7月份成交的一套130平方米的法拍房都要2480萬元”。

今年開始，豪宅市場(chǎng)的階段性下落非常明顯。該名豪宅中介介紹，去年和前年，豪宅處于賣方市場(chǎng)，業(yè)主都是“朝南坐”，價(jià)格非常難談，今年年中開始，他不再做業(yè)主工作，只會(huì)詢問一些掛牌業(yè)主的降價(jià)意愿，“不降價(jià)就馬上換下一個(gè)”，現(xiàn)在，其所在門店的標(biāo)準(zhǔn)非常一致：只賣小區(qū)里同戶型最便宜的那一套。“我們不看你房子有多好，只看你價(jià)格是多少”。

另一位新天地連鎖豪宅的中介人員則認(rèn)為，以新天地目前二手豪宅的情況來看，要回到2020年初的價(jià)格，才能賣得掉。他表示“現(xiàn)在都是房東主動(dòng)找我們降價(jià)，我們也只推那種房東積極出售的。”

一直在等待中海順昌玖里的李云算了一筆賬，如果項(xiàng)目真的如樓盤銷售所言，單價(jià)在17萬元/平方米以上，算上等待交房這兩年的資金成本，新房突然也“不香了”。

買一套大戶型豪宅，轉(zhuǎn)手就能賺千萬元的傳說已經(jīng)結(jié)束了。

上述央企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，投資客不會(huì)選擇入場(chǎng)。針對(duì)自住的客戶群體，一二手豪宅會(huì)形成一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，但即使在一次性入市幾百套一手豪宅的板塊，也不存在一手豪宅和二手豪宅相互擠壓的問題，“因?yàn)楸举|(zhì)上的問題是需求不足”。

（文中李云為化名）