（圖片來(lái)源：東方IC）

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 “如果你誠(chéng)心想買(mǎi)，有什么困難可以提出來(lái)，我們幫你向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)”，8月30日上午，在北京朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處，銷(xiāo)售人員小潔告訴看房客，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策即將落地，“這個(gè)時(shí)候買(mǎi)劃算”。

根據(jù)小潔介紹，項(xiàng)目?jī)?yōu)惠折扣與購(gòu)房者首付節(jié)奏息息相關(guān)，首付湊齊的時(shí)間越短，優(yōu)惠越多，一旦“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地了，項(xiàng)目方可以保證購(gòu)房者享受到新政在首付和按揭利率方面的優(yōu)惠，“新政落地，原來(lái)的優(yōu)惠也不會(huì)取消”。

“認(rèn)房認(rèn)貸”政策始于2010年，此后，隨著樓市跌宕起伏，這項(xiàng)政策多次實(shí)施和取消，上一次執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”政策是在2017年“317樓市新政”出臺(tái)之時(shí)。根據(jù)政策，只要名下有本市住房，全國(guó)有過(guò)房貸記錄，按二套執(zhí)行首付和按揭利率。

2023年8月25日，住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，宣布推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。截稿前，已經(jīng)有成都、廣州和深圳等多個(gè)城市開(kāi)始實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

8月31日晚間，央行和國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，將首套房商業(yè)貸款最低比例首付調(diào)整為20%，二套房商貸首付比例統(tǒng)一為不低于30%；同時(shí)二套房商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上浮20個(gè)基點(diǎn)。

同日，央行和國(guó)家金融監(jiān)管總局還聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人，可以向房貸銀行提出申請(qǐng)，以新的房貸來(lái)置換原來(lái)的房貸，新房貸的利率在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上加點(diǎn)幅度。

在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的基礎(chǔ)上，監(jiān)管部門(mén)再次將首付比例及房貸利率進(jìn)行下調(diào)，并通過(guò)房貸置換來(lái)降低首套存量住房貸款的利率。一定程度減輕購(gòu)房者的壓力，進(jìn)一步增加了樓市窗口期的籌碼。

小潔說(shuō)，她所在房企對(duì)新政落地給予厚望，召集全國(guó)城市營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人到總部開(kāi)會(huì)，要求所有項(xiàng)目以“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地為抓手，千方百計(jì)的加大去化力度，“雖然一直很重視銷(xiāo)售工作，但這次重視程度超過(guò)以往任何一次”。

其實(shí)不僅僅是小潔公司，多數(shù)房企認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地可以釋放出一批被高首付抑制的需求，如何抓住這波需求成為重中之重。一位房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示：“我們要求所有的項(xiàng)目都針對(duì)性制定營(yíng)銷(xiāo)方案，目標(biāo)只有一個(gè)：賣(mài)房”。

窗口

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，雖然之前已有杭州等城市松動(dòng)，但一線(xiàn)城市一直沒(méi)有任何跡象，一直到今年下半年。新華社7月27日消息顯示，住建部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)上，強(qiáng)調(diào)了進(jìn)一步落實(shí)“個(gè)人住房貸款‘’認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施。

8月25日，住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），為一線(xiàn)城市落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策提供了依據(jù)，全面開(kāi)放“認(rèn)房不認(rèn)貸”綠燈亮起。

8月29日起，成都正式開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，但較為隱晦，只是對(duì)無(wú)房居民家庭做了重新認(rèn)定，只要在成都沒(méi)有自有產(chǎn)權(quán)住房，都被認(rèn)定為無(wú)房家庭，等于變相執(zhí)行了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

8月30日，廣州印發(fā)了落實(shí)《通知》相關(guān)文件，成為第一個(gè)明確落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的一線(xiàn)城市。根據(jù)政策，廣州無(wú)房有貸家庭首付比例由普通住宅40%、非普通住宅70%統(tǒng)一降至30%；房貸利率由之前的4.8%降至4.2%。

8月31日，深圳緊跟廣州印發(fā)了落實(shí)《通知》的文件，對(duì)于無(wú)房有貸家庭，首付比例從之前普通住宅50%、非普通住宅60%降至30%；房貸利率由4.8%降至4.5%。極大的降低了購(gòu)房門(mén)檻。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng)多方獲悉，北京有關(guān)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已經(jīng)形成，正在內(nèi)部征求意見(jiàn)階段，預(yù)計(jì)將在9月初正式對(duì)外發(fā)布。經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng)暫未獲悉上海在該方面的進(jìn)展，不過(guò)根據(jù)各方判斷，上海預(yù)計(jì)也會(huì)跟進(jìn)。

根據(jù)廣深“認(rèn)房不認(rèn)貸”方案，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款買(mǎi)房時(shí)，只要家庭成員在當(dāng)?shù)責(zé)o房，無(wú)論是否利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，金融機(jī)構(gòu)均按照首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

對(duì)于外界而言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，更多被解讀為一次利好或者利空，但王凱更愿意視之為一次機(jī)遇或窗口期，“對(duì)于我們做營(yíng)銷(xiāo)的，無(wú)所謂利多利空，關(guān)鍵是政策落地了，你能拿出什么好方案”。

王凱是排名前十房企區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人，他說(shuō)，賣(mài)房子和做投資一樣，任何政策、消息都是一個(gè)窗口，需要制定出針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)方案，“我們內(nèi)部開(kāi)會(huì)也經(jīng)常強(qiáng)調(diào)，不用你做判斷，只要你拿方案，因?yàn)槟愕呐袛喽及ㄔ诜桨咐锪?rdquo;。

與小潔所在公司一樣，王凱的公司也格外重視“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，雖然他們也清楚，這些政策不會(huì)從根本上改變樓市的走向，但也不會(huì)沒(méi)有任何風(fēng)吹草動(dòng)，“其實(shí)，包括我們身邊的人，很多因?yàn)槭赘短哔I(mǎi)不了房的”。

一個(gè)值得關(guān)注的變量因素是，目前的市場(chǎng)信心和預(yù)期與過(guò)去幾年已經(jīng)不可同日而語(yǔ)。即便是如此，多數(shù)房企仍然相信，新政落地后，可以釋放出一批需求，帶動(dòng)一波市場(chǎng)成交，“不確定的是，行情能持續(xù)多久，三天還是三個(gè)月？”

不確定的歸不確定，但可以確定的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地對(duì)于所有房企是一次千載難逢的機(jī)遇。政策一方面可以降低首付，使得購(gòu)房門(mén)檻大幅下降，尤其是置換（包括異地置換）；另一方面是按揭貸款利率下降，購(gòu)房總成本下降。

王凱說(shuō)，既然中央的文件已經(jīng)出臺(tái)，地方很快就會(huì)跟進(jìn)，地方政府尤其是一線(xiàn)城市需要評(píng)估政策帶來(lái)的后果，以及與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)工作的協(xié)調(diào)，所以，“有的城市落地快，有的城市落地慢”。

判斷

目前北京首套房的首付比例，普通住宅為35%，非普通住宅為40%；二套普通住宅首付比例60%，非普通住宅首付比例80%。首套房貸利率是4.75%，二套房為5.25%。從全國(guó)來(lái)看，北京是房貸利率最高的城市之一。

北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2014年確定的，五環(huán)內(nèi)總價(jià)低于468萬(wàn)元；五環(huán)與六環(huán)之間單價(jià)低于3.168萬(wàn)元/平方米、總價(jià)低于374.4萬(wàn)元；六環(huán)外總價(jià)低于281萬(wàn)元，即可認(rèn)定為普通住宅，如果超過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)，則為非普通住宅。

小潔介紹，由于近10年房?jī)r(jià)不斷上漲，北京符合普通住宅的新房并不多，呈現(xiàn)全面非普化趨勢(shì)。也就是說(shuō)，居民購(gòu)房過(guò)程中，絕大多數(shù)房源需要按照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納首付款，極大提高了購(gòu)房門(mén)檻。

以一套總價(jià)800萬(wàn)元的房子為例，二套首付比例高達(dá)640萬(wàn)元，貸款160萬(wàn)元，“除非是買(mǎi)一換一，否則，有幾個(gè)人能付得起640萬(wàn)元首付”，小潔說(shuō)，她平時(shí)接觸的客戶(hù)中，有不少因?yàn)楦呤赘抖鵁o(wú)法買(mǎi)房或換房。

如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，部分符合條件的購(gòu)房者門(mén)檻將大幅下降。同樣總價(jià)800萬(wàn)元的房子，首付降了一半至320萬(wàn)元，“錢(qián)不夠的可以首付40%，錢(qián)多的也可以首付80%，購(gòu)房者可選擇的空間大了，現(xiàn)在是只能選擇80%”。

而且，除了首付空間大了，房貸利率也大幅下降了。同樣800萬(wàn)元總價(jià)房子為例，80%的首付后，還剩余160萬(wàn)元需要貸款，按照30年期限等額本息計(jì)算，首套房比二套房少付18萬(wàn)元的利息；如果是按首付40%，則少付50多萬(wàn)元的利息。

無(wú)論首付門(mén)檻，還是購(gòu)房總成本，“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)的利好是顯而易見(jiàn)的。作為房地產(chǎn)交易中的供方，房企如何看待新政以及新政帶來(lái)的影響，不僅關(guān)系著房企營(yíng)銷(xiāo)策略的制定方向，也關(guān)乎利益最大化。

此前傳出有部分在售項(xiàng)目計(jì)劃在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，取消優(yōu)惠折扣，以變相實(shí)現(xiàn)漲價(jià)。王凱覺(jué)得不太可能，他們公司不僅沒(méi)有計(jì)劃取消優(yōu)惠折扣，還儲(chǔ)備了一批隨時(shí)可以拿出來(lái)投放的優(yōu)惠方案，以更多的實(shí)現(xiàn)成交。

從他和同行交流中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企對(duì)于這次政策都做了較為充足的準(zhǔn)備，“大家都知道，新政落地能釋放出一批需求；但也清楚，這批需求是有限的，這就需要項(xiàng)目層面拿出更多誠(chéng)意來(lái)吸引客戶(hù)”，王凱說(shuō)。

對(duì)于具體儲(chǔ)備哪些優(yōu)惠折扣，王凱秘而不宣，只是表示，無(wú)論從優(yōu)惠折扣的數(shù)量上，還是與外部渠道合作商，在他們公司歷史上都是絕無(wú)僅有的。“尤其是部分去化較難的項(xiàng)目，直接骨折價(jià)”。

據(jù)他介紹，他所在公司采取“一項(xiàng)目一策”，不同城市、不同區(qū)位、不同項(xiàng)目，實(shí)施的優(yōu)惠不一樣。一些去化較好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一般折扣相對(duì)較少；而低能級(jí)城市去化周期較慢的項(xiàng)目，則是“不惜代價(jià)、不計(jì)成本”清盤(pán)。

“我們的目標(biāo)很清晰，主線(xiàn)就是去化”，王凱說(shuō)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地某種程度上算是營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的“東風(fēng)”，而能不能乘風(fēng)破浪，一個(gè)是房企對(duì)于市場(chǎng)要有清晰的判斷，二個(gè)是要有豐富的促銷(xiāo)手段。

“政策落地了，你得有拿得出手的武器”，王凱介紹，倪虹講話(huà)釋放出政策消息后，他們就開(kāi)始著手制定針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)策略，等到三部委正式發(fā)文后，“我們的營(yíng)銷(xiāo)策略基本到位了，哪個(gè)城市先落地，哪個(gè)城市的項(xiàng)目先執(zhí)行”。

市場(chǎng)

小潔負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的項(xiàng)目于2022年10月開(kāi)盤(pán)，共計(jì)1200多套房源，整體去化率在4成左右，其中一期的去化率接近7成，二期推出時(shí)間不長(zhǎng)，去化率在兩成左右。在北京當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下，項(xiàng)目去化情況相對(duì)較好。

“我們現(xiàn)有折扣相對(duì)較好，在三個(gè)節(jié)點(diǎn)付清首付，就可以享受到三個(gè)98折優(yōu)惠”，小潔說(shuō)，三個(gè)節(jié)點(diǎn)分別是三天付10%，七天首付達(dá)到30%，一個(gè)月內(nèi)付清剩余首付。但遺憾的是，多數(shù)購(gòu)房者均無(wú)法享受到全部折扣。

據(jù)小潔介紹，從一期項(xiàng)目銷(xiāo)售情況看，銷(xiāo)售平均折扣不到2%，而她所在公司給出的最大優(yōu)惠折扣是總價(jià)的6%，“要么是買(mǎi)不起的，能買(mǎi)起的也一下拿不出這么多首付，我們給到的最長(zhǎng)首付期限是6個(gè)月”。

上述房企影響負(fù)責(zé)人說(shuō)，今年春節(jié)后，因?yàn)樾枨蠓e壓，成交量短期內(nèi)出現(xiàn)較大幅度回升，但訪(fǎng)客量則一直較為低迷，“4月開(kāi)始，訪(fǎng)客量開(kāi)始急劇下降，尤其是個(gè)別二線(xiàn)城市，直接降了六成左右，一線(xiàn)城市相對(duì)好一些”。

據(jù)其介紹，6月成交降幅相對(duì)較大，7月出現(xiàn)較大幅度的下滑，尤其是廣州、杭州等市場(chǎng)，新房成交環(huán)比降幅在四成左右，整體上二線(xiàn)城市成交降幅遠(yuǎn)大于一線(xiàn)城市，“包括成都、南京和武漢，降幅都不小”。

該營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人所在公司主要布局一二線(xiàn)城市，整體來(lái)看，8月訪(fǎng)客量環(huán)比降了三成左右，同比降幅在七成左右；成交量環(huán)比降了一成左右，同比降幅超過(guò)了三成。而且，這一成果還是犧牲利潤(rùn)才取得。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)市場(chǎng)影響，實(shí)際上已經(jīng)有跡可循。2022年11月，杭州實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，三周商品房銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)235%，11月當(dāng)月銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)113%。行情持續(xù)了兩到三個(gè)月。

但如今市場(chǎng)又不同2022年底，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策能給市場(chǎng)帶來(lái)多少真實(shí)的需求，帶來(lái)的行情能持續(xù)多久，對(duì)于王凱等房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人來(lái)說(shuō)，很難獲得準(zhǔn)確答案。他們對(duì)于政策影響普遍較為冷靜。

上述房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人判斷，如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策能維持兩到三個(gè)月市場(chǎng)行情穩(wěn)定，樓市有望在年底探底企穩(wěn)，“如果想要上升，還需要宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的支撐，但應(yīng)該不會(huì)繼續(xù)下探了，只要市場(chǎng)穩(wěn)了，預(yù)期和信心也會(huì)逐步穩(wěn)下來(lái)”。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最擔(dān)心的是陰跌，即便是下滑幅度較小，如果一直處于下滑狀態(tài)，對(duì)于未來(lái)戰(zhàn)略制定會(huì)造成嚴(yán)重障礙；如果穩(wěn)定下來(lái)， 即便是穩(wěn)定在一個(gè)不樂(lè)觀(guān)的水平，“起碼知道下一步應(yīng)該怎么干”，上述營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示。

王凱表示，年內(nèi)接下來(lái)的幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)廝殺將更為慘烈，“保現(xiàn)金的房企會(huì)不惜代價(jià)出貨，其他房企也只能跟，可能會(huì)陷入新一輪價(jià)格戰(zhàn)，總體來(lái)說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房者也是好事”。