如何在行業(yè)調(diào)整期增強發(fā)展韌性，并夯實內(nèi)功以期能在未來搶占先機？合生創(chuàng)展或許是一個值得研究的房企樣本。

8月29日， 合生創(chuàng)展披露2023年中期業(yè)績報告。紛繁復(fù)雜的財務(wù)數(shù)據(jù)背后，能夠看到市場波動對于企業(yè)的影響，同時，合生創(chuàng)展堅持穩(wěn)健發(fā)展，積極順應(yīng)行業(yè)深刻變化的底色也將呈現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)銷售業(yè)績174.21億港元，營業(yè)收入約150.8億港元，同比上升15%；錄得毛利潤約為53.77億港元，同比上升75%；凈利潤約44.75億港元，核心利潤15.81億港元，同比上升183%，每股基本盈利1.358港元。 

截至報告期末，合生創(chuàng)展的合約負債約為469.27億港元，同比增幅3%，而這部分數(shù)值預(yù)計將在2023年下半年及以后陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)成為收入，為合生創(chuàng)展后續(xù)增長提供支撐。

需要承認的是，在市場仍然處在下行周期，部分企業(yè)深陷流動性困境的行業(yè)環(huán)境中，合生創(chuàng)展仍能夠以穩(wěn)健的姿態(tài)保持相對增長，實屬不易。對此，投資者們同樣給出了正面回應(yīng)，中期業(yè)績發(fā)布當天，合生創(chuàng)展收盤價報每股4.9港元，當日漲幅5.6%。

致力成為全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)生活運營商，合生創(chuàng)展持續(xù)推進地產(chǎn)、商業(yè)、合生活、投資及基建五大板塊并驅(qū)發(fā)展，秉持審慎的財務(wù)管理策略確保經(jīng)營安全；同時，堅守產(chǎn)品主義與差異創(chuàng)新，為日后長期發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。能夠看到，以韌性穿越周期，以可持續(xù)理念靜待花開，便是合生創(chuàng)展當前所做出的積極應(yīng)對。

營收逆勢增長，深耕一二線城市積蓄發(fā)展動力

中報數(shù)據(jù)顯示，2023年首6個月，合生創(chuàng)展錄得營業(yè)額人民幣136.87億元的營業(yè)額，以人民幣計值為上升24.2%，累計交付面積為54.3萬平方米。銷售方面，合生創(chuàng)展上半年錄得合約銷售額共人民幣160.62億元，其中物業(yè)合約銷售約155.67億元，同比上升約1%。

由于物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務(wù)表現(xiàn)良好，帶動合生創(chuàng)展上半年實現(xiàn)毛利53.77億港元，毛利率為36%，較去年同期上升13個百分點。

值得注意的是，合生創(chuàng)展上半年的物業(yè)合約銷售平均售價為每平方米人民幣35576元，較去年同期上升了約60%。其中，上半年有關(guān)交付及落成物業(yè)的整體平均售價為每平方米18479元，同比上升27%。

營業(yè)收入和物業(yè)銷售的增長，一方面得益于上半年結(jié)轉(zhuǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有一定變化，另一方面，也源自合生創(chuàng)展多年來對于城市的深耕所換來的良好的溢價能力及市場認可度。

數(shù)據(jù)是最好的佐證。從城市的聚焦程度來看，合生創(chuàng)展上半年于廣州及惠州共有22個在售物業(yè)項目，合約銷售額為人民幣47.56億元，占銷售總額比例達到30%。在上海，合生創(chuàng)展上半年共有15個在售物業(yè)項目，累計貢獻合約銷售56.2億元，占比35%。北京及天津共有16個在售項目，合約銷售額為人民幣56.86億元，占比35%。

 

其中，合生創(chuàng)展在廣州售出建筑面積共17.09萬平方米，賬面值為43.96億元，同比增長19.29%。在上海，合生創(chuàng)展售出建筑面積9.09萬平方米，賬面值為56.2億元，同比增長245.2%。

回看上半年的投拓情況，合生創(chuàng)展堅持聚焦一線核心城市，在上海新增土地儲備15萬平方米。截至報告期末，合生創(chuàng)展累計擁有土地儲備總面積2835萬平方米，其中地產(chǎn)板塊74%的土儲和商業(yè)板塊95%的土儲都位于一線城市。

深耕一、二線核心城市，并在北京、上海、廣州等地擁有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，合生創(chuàng)展精準正確的投拓策略為其日后的持續(xù)盈利打下了堅實基礎(chǔ)基石。

債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健優(yōu)化，多元業(yè)務(wù)拓寬利潤護城河 

如果說豐富的一線城市土地儲備是為合生創(chuàng)展錨定未來的增長空間，那么穩(wěn)健安全的財務(wù)結(jié)構(gòu)便是合生創(chuàng)展可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

面對行業(yè)調(diào)整周期，合生創(chuàng)展堅持財務(wù)穩(wěn)健的審慎策略，堅守資金安全線，持續(xù)縮減債務(wù)規(guī)模。2023年上半年，合生創(chuàng)展的債務(wù)總額為914.26億港元，較上年965.27億港元下降5%；資產(chǎn)負債率為67%，與去年年末持平。

從結(jié)構(gòu)上看，合生創(chuàng)展的資本結(jié)構(gòu)持續(xù)向好，商業(yè)不動產(chǎn)貸款占總債務(wù)約三分之一，可通過租金收入實現(xiàn)項目債務(wù)自循環(huán)。

截至期末，合生創(chuàng)展擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為190億港元，較2022年末增加3%。2023上半年，公司完成兌付到期可轉(zhuǎn)換債券2.5億美金。

公開市場的債務(wù)也在穩(wěn)步下降，2023年6月末，合生創(chuàng)展的公開市場債務(wù)僅132億人民幣，下降12%；2023年內(nèi)公開市場到期債務(wù)約2.375億美金美元債及約6.6億人民幣商業(yè)類CMBS。其中，商業(yè)類CMBS已于8月完成置換。

穩(wěn)健的企業(yè)經(jīng)營作風(fēng)，讓合生創(chuàng)展在資本市場保持著良好的認可度。今年上半年，合生創(chuàng)展加權(quán)平均財務(wù)成本下降至6.2%，較去年同期下降0.3個百分點。憑借著融資渠道的暢通，合生創(chuàng)展于2022年至今累計兌付公開市場產(chǎn)品92億元。

值得一提的是，2023年4月標普將合生創(chuàng)展集團的評級展望從負面調(diào)整至“穩(wěn)定”，這也反映了市場和資本對合生創(chuàng)展的信心，以及預(yù)期未來12個月合生創(chuàng)展流動性惡化的風(fēng)險大大降低。

關(guān)于評級展望的修復(fù)，這不僅是對合生創(chuàng)展的安全性表示認可，從另一角度來說，這也是合生創(chuàng)展的業(yè)務(wù)經(jīng)營進一步趨于健康穩(wěn)健的重要信號。能夠看到的是，除了開發(fā)業(yè)務(wù)之外，合生創(chuàng)展的多元業(yè)務(wù)布局同樣在發(fā)力，為其后續(xù)利潤增長進一步增厚根基。

地產(chǎn)板塊作為合生創(chuàng)展重點發(fā)力的業(yè)務(wù)板塊，在保交樓、保預(yù)售、保開工、保竣備的四保方針下，持續(xù)盈利，為集團貢獻現(xiàn)金流和利潤增長的壓艙石。依托合中高端品質(zhì)化戰(zhàn)略，產(chǎn)品力、營銷力、品牌力不斷提升，2023年上半年縵系產(chǎn)品合計貢獻銷售業(yè)績109.06億人民幣，占集團總銷售業(yè)績的68%。

同時，商業(yè)板塊上半年迎來快速拓展。隨著商業(yè)運營能力逐步提高，合生創(chuàng)展商業(yè)板塊目前已發(fā)展為輕、重兩大管理模式，形成雙平臺業(yè)務(wù)。上半年，合生創(chuàng)展商業(yè)輕拓新簽項目包括青島北站超極合生匯、廣州白云站TOD、上海合生新天地等。

隨著行業(yè)從增量市場步入存量時代，合生創(chuàng)展的多元布局優(yōu)勢正進一步凸顯，多樣化住宅產(chǎn)品銷售及投資物業(yè)現(xiàn)金流的增長，不僅為合生創(chuàng)展穿越周期增添一份韌性，也將為其未來發(fā)展帶來新的增長極。