經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 在“一城一策、分類指導(dǎo)”的原則下，一線城市就像那個班里被特殊輔導(dǎo)、額外加試的尖子生，如想調(diào)整樓市“四限”（限購、限貸、限價、限售）政策，須報各級部門審批和管理。

在其他城市紛紛出臺樓市新政后，命運(yùn)的齒輪終于轉(zhuǎn)到了它們這里。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，8月，一場由高層召集京滬廣深主官的會議即將召開，主題關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策如何調(diào)整優(yōu)化。

各地工具箱似乎已然齊備，只等一個信號，一些更具體的精神，一個邊界清晰的優(yōu)化空間。

審慎出手

在政治局會議定調(diào)“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”3天后，住建部也于7月27日深夜公開表態(tài)。

住建部部長倪虹在一個座談會上表示要大力支持剛性和改善性住房需求，并具體提到三項(xiàng)措施：降低首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、認(rèn)房不認(rèn)貸等。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到，該座談會于7月10日召開，共有8家企業(yè)參會，分別是中海、華潤、萬科、龍湖、中國建筑、中建科技、南通四建和麥田，涉及開發(fā)商、建設(shè)方、中介。

從7月29日晚開始，北京、深圳、廣州、上海依次表態(tài)，但市場未見具體政策細(xì)則。

自2017年至今，一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)加碼，尤其是樓市調(diào)控模范生、執(zhí)行最嚴(yán)限購令的北京，此次率先表態(tài)，被市場解讀為意義重大。

張亦很久沒見到，自己所在的某一線城市的住建部門像現(xiàn)在這樣備受關(guān)注。半個月來，來自兄弟城市單位、其他部門、企業(yè)、媒體甚至親朋好友的“關(guān)心”和“詢問”多不勝數(shù)，他只能統(tǒng)一用客套又不失禮貌的表情回復(fù)。

張亦的謹(jǐn)慎，一方面是由于工作要求，更重要的是，在更高層級部門定調(diào)前，所有政策條款充滿變數(shù)。

市場上傳出一些不明來源的“小作文”，透露出諸多調(diào)控細(xì)則，有板有眼的，還引得金融部門、稅務(wù)部門主管火線問詢——“你們要這么調(diào)嗎？”“怎么沒有通知我們？”

張亦否認(rèn)三連，“你們都是國垂系統(tǒng)直管，我們沒有上級授意，哪里敢輕舉妄動啊？”

實(shí)際上，城市之間也在相互觀望。

打交道多年，四個一線城市間，一般是北京-上海、廣州-深圳兩兩捉對、前后跟進(jìn)，而且“向北京看齊”，一般不會出錯。

這次也一樣。北京市表態(tài)后，深廣滬迅速研判后，幾乎以一樣的文案“跟帖”。

精準(zhǔn)調(diào)節(jié)

為了獲準(zhǔn)調(diào)整“四限”政策，四個一線城市等待多時，尤其是今年，每隔一段時間就叩響上級部門的門。

一個方案不行，換一個再來。

操作多年，官員們深知調(diào)節(jié)哪個口子能釋放哪部分購買力。眼下，最重要的是圍繞“支持剛需和改善需求”做文章。

這句話首先說明，核心城市里的限購不可能全部放開，至多是分區(qū)域調(diào)整，或以某個由頭，點(diǎn)狀降低門檻。

政策籌備時也需要做精準(zhǔn)調(diào)節(jié)。

實(shí)際上，“四限”中，對市場影響力度最大的是限購和限貸，限售次之，而各城市的限價已趨于柔性。

住建部部長倪虹在前述座談會上提到的三點(diǎn)措施，均是與金融政策相關(guān)的限貸端的手段。

例如，部委層面首提“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有非常大的調(diào)整空間。

所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”，通俗概括便是“認(rèn)本地的房，認(rèn)全國的貸”，名下有房以及全國范圍內(nèi)有過貸款，再買房都算二套。

目前仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的十余個城市中，北京的力度最嚴(yán)，二套房首付比例最高可以達(dá)到80%、房貸利率可以高達(dá)5.25%，多年來在抑制投資炒房乃至減少換房交易頻率上效果顯著。

如果將“外地有貸、北京無房”或者是“賣一買一”人群仍認(rèn)定為首套，或是從城市外圍直接取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，將釋放一批剛需和改善換房需求，對應(yīng)首付比例最低能降至35%、房貸利率能降至4.75%。

許多政策牽一發(fā)而動全身。例如，如果想要降低購房成本、支持剛需和改善需求，不需普降首付比例，北京、上海只需放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)即可。

北京現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，最核心的一項(xiàng)是，分區(qū)域地給房子單價、總價設(shè)定了區(qū)間：五環(huán)內(nèi)單價3.96萬元/平方米、總價468萬元/套；五環(huán)到六環(huán)，單價3.17萬元/平方米、總價374萬元/套；六環(huán)外則為單價2.38萬元/平方米，總價281萬元/套，即為普通住宅。

目前，北京、上海的普宅標(biāo)準(zhǔn)，近10年沒有調(diào)整過，而房價已今非昔比。

普通住宅的身份直接關(guān)系到首套房首付比例是35%還是40%（非普宅），二套房普宅首付比最低為60%，非普宅則需80%。

張亦解釋，調(diào)整普宅認(rèn)定范圍，有三個好處：一是首付比例大幅降低，二是交易契稅減少，三是項(xiàng)目限價會有所調(diào)整。

限售也是住建部門職權(quán)范圍內(nèi)可以調(diào)節(jié)的部分。這是2017年樓市調(diào)控出的新手段，廈門開頭，一二線城市均有跟進(jìn)，限售周期2-5年不等。

部分一線城市盯緊了限售時間起點(diǎn)這一細(xì)節(jié)。

比如，限售5年，一般是取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后才解開限售，這個節(jié)點(diǎn)如果移到以簽訂商品房買賣合同為起點(diǎn)，限售時間就會縮短。因?yàn)樾路炕静捎妙A(yù)售制，購房和交樓辦證往往差了一兩年。

但限售是一把雙刃劍，解開限售后，掛牌量也會增加。張亦解釋，掛牌量增加不一定是壞事， “只要滾起來，流動性加大，市場就能活躍起來，尤其對一線有效，但不能一刀切”。

工具充足

其實(shí)，高層喊話后，一線城市的政策調(diào)節(jié)反而進(jìn)入了“真空期”——只能等待下一步指令。

另一位一線城市住建官員馬喬直言， “只要告訴我能動什么，工具箱大把，連夜都能出方案”。

“光調(diào)限購，調(diào)哪個位置，以什么名義，甚至只放特定某個點(diǎn)，我可以想出100個放松理由。”每個城市都有像馬喬一樣的調(diào)控“老把式”。

政策從研究到出臺所花時間，事關(guān)各地的決策效率。過去很多城市的調(diào)控政策處于寬松背景時，市長上午一個電話，政策部門連夜就能擬好文件、走完所有流程，一早便正式發(fā)布。

多個不同層級的官員還透露，部委以及各城市上上下下如此謹(jǐn)慎，其中一個原因是誰也不愿當(dāng)出頭鳥。即便是杭州、成都、西安等新一線城市，也在觀望別人的尺度。

一位新一線城市政府官員有自己的顧慮，其所在城市的供求關(guān)系還算平衡，如果搶先于其他同級別城市出臺，于情于理不合，所以，再等等。

8月3日，鄭州打響第一槍，推出15條措施，包括暫停執(zhí)行限售政策、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、支持青年人才在鄭安居、實(shí)施多子女家庭購房補(bǔ)貼、推進(jìn)現(xiàn)房銷售等。

胸懷大局

張亦說，7月底以前，四個一線城市被明確要求保持定力，主要是擔(dān)心，如果一線城市大幅度放開，可能把周邊城市的需求虹吸過來，“不能只管自己旺”，“要有大局觀”。

馬喬預(yù)判，其所在城市松綁后，激活市場流量以及把別的城市流量吸過來，可能兩者都會發(fā)生，“沒有辦法，首先得把我們本地的供求激活”。外圍區(qū)域的問題，不一定是購房者沒資格買或買不起，而是他們對在本區(qū)域置業(yè)的信心已經(jīng)到底部，還得重新評估放開后“拉不拉得起來”。

這類擔(dān)憂一直存在，但誰也沒法給出答案。張亦說，更多人選擇少干，這很現(xiàn)實(shí)。

也有人擔(dān)心，如果放開了，新增購買力沒顯現(xiàn)，更加影響市場信心。

6月以來，張亦和中介、房企溝通市場情況的頻率越來越高。從交易端看，大部分城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，到訪數(shù)據(jù)和轉(zhuǎn)化率不斷下降，才是當(dāng)下市場下行的前沿信號。

“到訪量轉(zhuǎn)化到簽約，可能得等8月、9月數(shù)據(jù)才會顯現(xiàn)出來，到時可能會是斷崖式下行的結(jié)果。”

張亦和馬喬都很著急，因?yàn)檗D(zhuǎn)眼8月中旬了，“留給我們的時間已經(jīng)不多了”。

（應(yīng)受訪者要求，張亦、馬喬為化名）