經濟觀察網 記者 田國寶 在中國產業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程中，黃立平是一個不可或缺的存在，他幾乎經歷了中國產業(yè)園從萌芽到發(fā)展、成熟的全過程。

1998年，黃立平進入東湖高新工作，擔任董事長，從為企業(yè)提供土地建廠，到為中小企業(yè)提供租賃型辦公空間，逐步延伸出產業(yè)園區(qū)開發(fā)業(yè)務。這個過程現(xiàn)在看來并不引人矚目，但在當時意義重大。

作為公司總裁，他一手締造的中電光谷至2023年已在全國規(guī)劃建設88個產業(yè)園區(qū)，運營建筑面積達到3500萬平方米。這也讓他在產業(yè)園區(qū)開發(fā)、建設、運營等方面積累了豐富的經驗。

對于產業(yè)園區(qū)發(fā)展，黃立平一直是理性而執(zhí)著的，房地產最為輝煌的時代，他毅然退出住宅開發(fā)業(yè)務，專注于從產業(yè)服務角度創(chuàng)新產業(yè)園區(qū)建設模式。而在過去多年房地產狂飆突進的過程中，不少開發(fā)企業(yè)都曾把產業(yè)園當作勾地工具，但無論編織多么動人的故事，這種“掛羊頭賣狗肉”的套路最終都落下一地雞毛。

黃立平說，產業(yè)園是縮小版的城市，每一個成功的城市都有其獨特的文化氣息，這是一個城市群體形成的共有文化屬性。園區(qū)同樣如此，所以他認為，用復制的思維方式做產業(yè)園區(qū)是愚蠢的，注定會失敗。

園區(qū)開發(fā)和運營

經濟觀察報：有業(yè)內人認為，8%凈利潤率是投資一個園區(qū)項目的底線，你認為回報率多少才值得投資，理由是什么？中電光谷是如何測算的？

黃立平：這個問題可以通過幾個不同指標來理解：第一是凈資產收益率，如果將凈資產收益率8%作為園區(qū)投資底線，這是一個較高水平的市場化主體的經營管理標準，絕大部分園區(qū)開發(fā)企業(yè)特別是地方國企投資項目都達不到。

第二是投資性物業(yè)凈收益水平，過去，一些投資機構將8%作為投資底線，現(xiàn)在看來是一個中等偏上的標準，已經發(fā)行的公募REITs凈收益率的門檻是4%，8%是一個較高的標準。

城市化進入下半場，園區(qū)不動產也面臨普遍的供應過剩，不動產收益水平整體還會繼續(xù)下降，這是不以人意志為轉移的。

從金融角度講，如果宏觀經濟進入周期性振蕩，勞動生產率的提升以及新技術革命對經濟增長的影響都很有限，那么，不動產收益率下降趨勢就難以逆轉。從這個意義上講，我們感受到的是市場風險正在累積并增加，新的投資機會也面臨考驗。當然，這并不排除某些區(qū)域的某些項目仍然可以維持高于平均水平的收益。

至于我們公司，不同業(yè)務的管理標準不盡相同。投資開發(fā)類項目的凈資產收益標準是高于8%；銷售物業(yè)的收入利潤率要高于12%；全過程建設服務的輕資產業(yè)務的收入利潤要能高于5%；各種專業(yè)服務類業(yè)務，收入利潤率要高于8%。

經濟觀察報：在你看來，一個園區(qū)項目的核心競爭力包括哪些？

黃立平：一個園區(qū)項目，講競爭力，是對競爭對手而言的，在沒有明確的競爭對手的情況下，用影響力或吸引力可能更能說明問題。

一個項目在立項前必須首先考慮清楚應該發(fā)展什么，也就是它所承載產業(yè)的發(fā)展方向。往往在做詳細的資源調查及產業(yè)規(guī)劃之前，無法準確預知將有哪些企業(yè)可能入園，也無法準確預判產業(yè)的聚集度。即便擬定了明確的發(fā)展目標，實施過程中現(xiàn)實與理想目標之間的差距往往也非常大。當然，如果方向判斷錯誤或者作出完全脫離所在地實際情況的定位，結果將不堪設想。

第二是選址，要看項目周邊城市功能如何，有沒有優(yōu)質的學校、醫(yī)院、文化、運動等基礎配套，有沒有一定的人才基數(shù)，有沒有制造業(yè)背景和基礎等等。

總之，具備什么水準的生產要素條件，就只能定位于什么水準的產業(yè)集群。脫離當?shù)貙嶋H的高定位和高起點未必能構成影響力和吸引力。在一個基本生產要素不具備的地方，無論空間規(guī)劃多么好，工程建設質量多么高，產業(yè)園建設也難以取得成功。

具備了上述基本條件，一個園區(qū)項目就得講究好的規(guī)劃和建筑設計與目標企業(yè)需要的契合。比如，要引進科技企業(yè)，就要營造好的自然和人文環(huán)境，營造出適合科技人才工作的良好條件；如果是制造業(yè)，就要努力打通上下游供應鏈，構建具有競爭力的產業(yè)生態(tài)。這是形成項目影響力和吸引力的關鍵。

如果遇到競爭，我們認為考驗核心競爭力的正是產業(yè)生態(tài)構建能力——這是一個項目能否達到預期目標、產生較好成效的一個重要標志。

經濟觀察報：園區(qū)可以復制嗎？

黃立平：可以肯定地講，不可以。我們特別反對用復制的思維方式和方法來做園區(qū)。可以斷言，如果以復制作為園區(qū)發(fā)展的基本方法，即便過去成功過，重復自己，很快就會嘗到失敗的滋味；如果想重復別人，最好的追隨者充其量也只能達到三流水平。

從城市發(fā)展角度講，任何一個有魅力的城市都是獨特的——獨特的文明歷史，獨特的人文風貌，獨特的城市形態(tài)——照抄、照搬不可能取得成功。一個城市的核心價值是文化的個性而不是共性。一個城市的氣質是由居住在這個城市里人們共同的文化素養(yǎng)所決定的。

人與城市的互動是城市活力之源，無論城市規(guī)模大還是小，歷史悠久還是年輕，都有這樣一個基本特征。產業(yè)園區(qū)是縮小版城市，復制思維是試圖把復雜現(xiàn)象簡單化，知其然而不知其所以然，這是一種愚蠢的發(fā)展思維。

究其原因，復制思維和批量生產的機械化生產時代的思維方式影響有關。機械化復制以追求生產效率為目標，卻減少了文化價值。任何一種東西，只有獨特甚至唯一才有價值。

從這個意義講，我們強調產業(yè)園區(qū)發(fā)展要堅持“一城一法”“一園一策”理念，規(guī)劃建設每一個項目都要從實際出發(fā)選擇發(fā)展方向，因地制宜找到“極化”抓手，這是我們的認知，也是我們的理念。

經濟觀察報：我們知道，園區(qū)有極強產業(yè)聚集效應，如果只租不售會影響資金滾動；但如果出售比例太高，又會影響產業(yè)聚集。在你看來，一個園區(qū)的售與租比例應該是怎樣的，或者說什么樣的比例更有利于園區(qū)良性發(fā)展？

黃立平：租和售都是園區(qū)的經營方式，租多一點還是售多一點取決于目標企業(yè)的需求，跟產業(yè)集聚效應沒有直接關系，并不是租就比售更有利于產業(yè)聚集，反之亦然。

有些業(yè)務類型的公司選擇租，有其內在的必然，比如區(qū)域性分公司，業(yè)務發(fā)展的不確定性比較大，選擇租的方式更為靈活。

比如，我們服務過的華為公司武漢研究所，他們剛落戶光谷軟件園大概400-500人，逐步增加到1000人、2000人、3000人，高峰期近4000人，租到4萬平方米空間，后來搬到未來科技城還是租，一直到7000多人才開始自建基地。

中電光谷考慮園區(qū)空間的租售比例的主要依據(jù)，一個是對客戶需求的判斷；二是考慮地方政府對租售比例的政策性要求。

當然，從公司戰(zhàn)略考慮要確定長期持有投資性物業(yè)的總量和比重，自持比例太高，會出現(xiàn)現(xiàn)金流問題。現(xiàn)在公募REITs使投資性物業(yè)有了退出機制，大趨勢是會增加自持比例。

綜合來講，租和售是項目經營中比較重要的內容，既受市場影響，也受資產結構影響，還受政策環(huán)境影響。從目前來講，我們考慮新項目布局時希望租售比在4:6或3:7比較合適。

經濟觀察報：你認為應該如何聚集產業(yè)？

黃立平：龍頭企業(yè)帶動是聚集產業(yè)的重要因素。對具有帶動性的企業(yè)提供優(yōu)惠條件是我們經常采取的辦法。比如，武漢光谷金融港項目，泰康保險要到武漢設后臺服務中心，需要4萬平方米，陳東升董事長親自來看房子并且一眼就看上了，我們就以最優(yōu)惠的條件滿足他們的入駐要求。

再比如，最近成都芯谷項目，騰訊公司的智能服務部分看中我們的空間，我們也是提供特別優(yōu)惠條件。

產業(yè)生態(tài)構建需要基石，龍頭企業(yè)就是基石。園區(qū)核心價值正是龍頭企業(yè)的生態(tài)吸引力。

關于園區(qū)發(fā)展

經濟觀察報：你認為產業(yè)園區(qū)經歷了哪幾個重要階段？這幾個階段，中電光谷是如何走過來的？

黃立平：產業(yè)園區(qū)發(fā)展大體經歷三個階段，第一個階段是政府（或代理企業(yè)）供地，企業(yè)自建；第二階段是開發(fā)專業(yè)化，就是用房地產開發(fā)方式建設園區(qū)；第三個階段是去房地產化。

光谷聯(lián)合（中電光谷前身）組建于2004年，沒有經歷上述第一個階段，當時的主要發(fā)展目標，就是采用房地產開發(fā)的專業(yè)化方式建設產業(yè)園。

從2004年到2015年的11年，我們實現(xiàn)了基于房地產開發(fā)的產業(yè)園建設專業(yè)化。使園區(qū)開發(fā)達到管理有序、過程可控（包括質量可控、風險可控、成本可控）。

第三個階段是去房地產化。2014年，光谷聯(lián)合在香港聯(lián)交所主板上市后，市場表現(xiàn)遠不如我們的預期。盡管我們是香港聯(lián)交所第一家以產業(yè)園區(qū)建設為主營業(yè)務的公司，市場并不買賬。

這引起了我們的深刻反思，意識到基于房地產開發(fā)的商業(yè)模式的內在缺陷，2015年我們下定決心實行數(shù)字化轉型，主要目標就是去房地產化，確立以產業(yè)服務為戰(zhàn)略定位，以園區(qū)運營為主體，構建綜合化、體系化建設運營服務模式。

經濟觀察報：去房地產實際是很難的，具體我們是怎么做的？有哪些可參考的標準？

黃立平：2015年，我們的園區(qū)開發(fā)業(yè)務收入占比達90%，我們轉型的第一個目標是降低開發(fā)收入比重，提升服務收入比重。第一個5年的目標是降到50%。2020年我們實現(xiàn)了這個目標。我們的十四五規(guī)劃是到2025年開發(fā)收入占比將降到30%。從目前的發(fā)展勢頭看，我們有信心實現(xiàn)這個目標。

綜合化和體系化服務模式的建立首先是建立多樣化的專業(yè)能力，從項目策劃開始，產業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、建筑設計、數(shù)字化工程建設、招商、產業(yè)投資、空間運營、物業(yè)管理、能源服務、團體餐飲、公寓、酒店服務等等，合計十多種業(yè)務，我們用八年時間完成了系統(tǒng)能力的構建。

經濟觀察報：武漢在制造業(yè)、交通、教育等方面有著天然優(yōu)勢，中電光谷在園區(qū)定位、招商、開發(fā)和運營等方面是如何做的？

黃立平：武漢是長江中游最大城市，也是近20年中西部人口增長較多的城市。武漢發(fā)展得益于獨特的交通和區(qū)位優(yōu)勢。

過去20年，中電光谷突出做了三件事情：第一是通過光谷軟件園、光谷生物城（創(chuàng)新園）和未來科技城（起步區(qū)）建設大力促進了科技企業(yè)發(fā)展，聚集、培育了一批具有科技創(chuàng)新能力的新型企業(yè)，對于推動武漢的戰(zhàn)略新興產業(yè)發(fā)展起到基礎性作用。

第二是我們通過光谷金融港、創(chuàng)意天地、研創(chuàng)中心等項目建設，有力促進了生產型服務業(yè)和技術型服務業(yè)的發(fā)展，為武漢的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展增添了動力。

第三是通過中德國際產業(yè)園、智造中心等項目建設，將承載制造業(yè)轉移與推動制造業(yè)數(shù)字化轉型結合起來，為提升武漢制造業(yè)競爭力作出了貢獻。

經濟觀察報：在當前內循環(huán)為主的背景下，對于園區(qū)類企業(yè)有什么樣的機遇和挑戰(zhàn)？

黃立平：加入全球經濟循環(huán)是中國式現(xiàn)代化的重要特征之一，因此成就了若干沿海城市率先完成了工業(yè)化，并促進了城市化快速發(fā)展。

在以內循環(huán)為主的新經濟格局中，工業(yè)布局必然沿著兩個方向發(fā)展：一是更加貼近市場，二是更加貼近原材料供應地。顯然，資源集中的地方、市場需求大的地方將會增加產能。

珠三角、長三角的部分產能向東西部、中部地區(qū)轉移是大勢所趨，這是內循環(huán)為主的特點所決定的。我們在產業(yè)園區(qū)發(fā)展上，把促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展，推進產業(yè)梯度轉移作為發(fā)展目標，這也是現(xiàn)在和未來相當一段時間產業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要任務。

我們的業(yè)務面向全國，以市場化方式為資源有效配置發(fā)揮促進作用，使經濟循環(huán)更加暢通，具有顯著的社會價值，也是重大機遇。

我們的經營策略首先是堅持以園區(qū)綜合運營為主體，通過放大體系化經營能力保持可持續(xù)發(fā)展動力；第二，把支持縣域經濟高質量發(fā)展作為主要工作目標。

中國的新型工業(yè)化還有很長的路要走，大量縣級城市還沒有完成工業(yè)化，產業(yè)組織效率普遍還比較低。地方政府普遍缺乏產業(yè)園區(qū)建設經驗，特別是欠發(fā)達地區(qū)，迫切需要專業(yè)化力量支撐。

第三，適度保留開發(fā)業(yè)務。公募REITs有利于推動投資性物業(yè)發(fā)展，園區(qū)運營能力的價值會進一步凸顯，若沒有開發(fā)業(yè)務作為先導，投資性物業(yè)效率很難提高。

經濟觀察報：中電光谷提出“兩朵云”建設，“兩朵云”在園區(qū)開發(fā)及運營中有哪些意義？

黃立平：我們說的“兩朵云”，一個是“產業(yè)云”，另一個是“低碳云”。“產業(yè)云”是通過園區(qū)數(shù)字化為產業(yè)發(fā)展質量和趨勢提供數(shù)字化判斷依據(jù)，基礎是把過去建設中分散布置的消防、安防、交通與停車管理系統(tǒng)、能源管理系統(tǒng)等集中起來，形成數(shù)字化平臺，采集人流、車流、物流、能耗、稅收等5個方面基礎性數(shù)據(jù)，為企業(yè)和公共服務提供數(shù)字化支撐。“低碳云”指從園區(qū)實際能源使用需求情況，構建包括區(qū)域供冷供熱、太陽能光伏、儲能、充電等綜合性能源解決方案。

總之，要充分考慮園區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性，以及未來低碳節(jié)能要求的政策環(huán)境做前瞻性布局，也就是說，園區(qū)在未來的發(fā)展中不會因為對節(jié)能等因素考慮不周而帶來用能限制。

公募REITs與出租率

經濟觀察報：目前，已經有不少產業(yè)園區(qū)做了公募REITs，中電光谷的項目有沒有這方面的計劃？

黃立平：公募REITs我們一直都很關注。

產業(yè)園區(qū)資產發(fā)行公募REITs是金融服務實體經濟的重要進步，有利于產業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展，與我們的戰(zhàn)略也是吻合的。我們會積極響應，作好充分準備后就會啟動。

經濟觀察報：2022年底以來，部分一線城市的園區(qū)出租率出現(xiàn)不同程度下降，這種情況是怎么造成的？

黃立平：當前，一線城市不動產租賃風險有所增加，主要因為租金水平整體運行在高位，中低端業(yè)務難以承受較高租金成本，會有一個出租率波動和租金下調過程。而一些GDP在1萬億元左右不動產價格比較穩(wěn)定的省會城市，租金和租戶卻比較穩(wěn)定。

不動產價格在很大程度上會決定產業(yè)結構和人員流動，租金漲到一定程度會走向反面。現(xiàn)在北上廣深的一些項目遇到困難是因為好日子過久了。

經濟觀察報：在過去經濟發(fā)展過程中，各地普遍存在大量閑置園區(qū)、辦公樓等物業(yè)，你認為應如何將這種閑置物業(yè)利用起來？

黃立平：問題的確存在，這正是市場經濟的特點。只要有市場競爭，就存在不均衡。但市場一旦失靈，政府就應該干預。

過去10年到20年，中國城市化進程前所未有，經濟發(fā)展在很大程度上是由城市化推動的，這種推動力量的源頭是資本。

資本既有掠奪性也有短視性和盲目性。用城市化帶動產業(yè)化的邏輯不可持續(xù)。對于資本應有所約束。

過去，這些資本套利和投機行為在一定程度上左右了城市發(fā)展，常常看到有些項目，住宅賣完了，開發(fā)商賺到了錢卻留下一大堆閑置的寫字樓，即便暫不影響企業(yè)繼續(xù)滾動發(fā)展，已實質造成社會財富的巨大浪費。

盤活樓宇存量既是對市場主體經營能力的巨大考驗，也是對政府治理能力的巨大考驗。地方政府可以根據(jù)本地實際情況，出臺一些針對性扶持政策，將提高閑置資產利用率作為工作考核目標。更重要的是要下決心提高增量的供應的質量，提高市場主體的準入條件，杜絕缺乏專業(yè)經驗的新設機構和投機性市場主體進入產業(yè)園區(qū)開發(fā)市場。