經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 6月26日，住建部部長(zhǎng)倪虹會(huì)見(jiàn)了中國(guó)銀行董事長(zhǎng)葛海蛟，肯定了中國(guó)銀行在“保交樓”方面提供商業(yè)銀行配套融資上的積極態(tài)度和所做的工作，并希望中國(guó)銀行“進(jìn)一步加大工作力度”。

這不是一場(chǎng)普通的會(huì)面，房地產(chǎn)和金融圈都十分關(guān)注。有意思的是，對(duì)這場(chǎng)部長(zhǎng)級(jí)別的會(huì)面，中國(guó)銀行各渠道并未發(fā)布相關(guān)通稿。

近一年來(lái)，保交樓成為房企、建設(shè)單位、金融機(jī)構(gòu)以及央地政府的核心任務(wù)。面對(duì)保交樓缺錢(qián)的難題，住建部和地方政府需極力打通金融端的關(guān)系，爭(zhēng)取更多資金支持。

近期，還有一個(gè)高規(guī)格的會(huì)議也提到保交樓。6月28日，央行貨幣政策委員會(huì)2023年第二季度例會(huì)召開(kāi)，明確提出“保持再貸款再貼現(xiàn)工具的穩(wěn)定性，延續(xù)實(shí)施普惠小微貸款支持工具和保交樓貸款支持計(jì)劃”。

高層多次呼吁，搖旗吶喊，但到了一線實(shí)操環(huán)節(jié)，無(wú)論是國(guó)有四大行還是股份制銀行，都對(duì)繼續(xù)投入資金到不良項(xiàng)目有著多重顧慮。

打著燈籠都難找

2022年8月以來(lái)，保交樓資金主要有三大來(lái)源：一是開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)變現(xiàn)和銷(xiāo)售回款注入；二是監(jiān)管層指導(dǎo)國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行提供的專(zhuān)項(xiàng)借款，以此把一些出險(xiǎn)項(xiàng)目盤(pán)活；三是希望商業(yè)銀行提供配套融資，作為專(zhuān)項(xiàng)借款外的一個(gè)補(bǔ)充，并撬動(dòng)更多社會(huì)資金投入。

且央行和銀保監(jiān)會(huì)于2022年11月推出的“金融16條”明確，配套融資主要由項(xiàng)目個(gè)人住房貸款（按揭）的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)來(lái)做投入。

監(jiān)管部門(mén)給能獲得保交樓配套融資的項(xiàng)目設(shè)定了前提條件：一是剩余貨值的銷(xiāo)售回款可同時(shí)覆蓋專(zhuān)項(xiàng)借款和新增配套融資的項(xiàng)目；二是如不能覆蓋，但已明確新增配套融資和專(zhuān)項(xiàng)借款配套機(jī)制安排并落實(shí)還款來(lái)源的項(xiàng)目，也鼓勵(lì)商業(yè)銀行做資金投入。

理論上，項(xiàng)目申請(qǐng)到專(zhuān)項(xiàng)借款和配套融資的比例為1:2。

實(shí)際上，以一家大型出險(xiǎn)房企河南區(qū)域負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)展示的各項(xiàng)目融資臺(tái)賬為例，其從農(nóng)發(fā)行處獲得的專(zhuān)項(xiàng)借款接近35億元，而配套融資一欄，原計(jì)劃應(yīng)有70億元，實(shí)際落地僅8000多萬(wàn)元。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，多家大型股份制銀行在全國(guó)落地的保交樓配套融資項(xiàng)目屈指可數(shù)，甚至一個(gè)都沒(méi)有。例如，某兩家銀行目前均僅落地唯一一筆相關(guān)貸款，數(shù)額分別為幾千萬(wàn)元、不足5億元。

多家銀行人士澄清，不同部委所提出的“保交樓”口徑不完全一樣。

住建系統(tǒng)和地方政府端所說(shuō)的“保交樓”，是指保障問(wèn)題樓盤(pán)建設(shè)、交付；而金融監(jiān)管端的“保交樓”，側(cè)重于如果銀行發(fā)放了按揭貸款的不良項(xiàng)目爛尾，購(gòu)房者可能選擇斷供，這會(huì)形成銀行個(gè)人不良貸款，因此鼓勵(lì)銀行去做保交樓配套融資。

“相當(dāng)于銀行去辦一筆保障類(lèi)的貸款，保證這些個(gè)人按揭不會(huì)出問(wèn)題，直接目的并不是讓樓盤(pán)建完。”一位四大行融資人士張?jiān)@樣補(bǔ)充。

多家股份行人士均提到，保交樓是民生任務(wù)，不具備市場(chǎng)化商業(yè)邏輯，理應(yīng)由國(guó)有行勇?lián)?zé)任、“頂上去”。

四大國(guó)有行信貸部門(mén)人士表示，國(guó)有銀行是上市公司，也都要以盈利為目標(biāo)的。

在建行內(nèi)部，保交樓貸款主要分為兩部分：一是對(duì)公的開(kāi)發(fā)貸，二是針對(duì)個(gè)人的按揭貸款。

一位建行某支行行長(zhǎng)解釋?zhuān)绻粋€(gè)樓盤(pán)沒(méi)有封頂，是不存在按揭的，開(kāi)發(fā)商希望銀行繼續(xù)投入開(kāi)發(fā)貸支持項(xiàng)目建設(shè)，但原則上沒(méi)有銀行敢再貸款。他沒(méi)有看到哪個(gè)銀行有成功收回資金的案例。

該行長(zhǎng)透露，其所在行“攤”上了2個(gè)地產(chǎn)不良項(xiàng)目，數(shù)十億開(kāi)發(fā)貸款面臨收不回來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，他也一律拒絕了開(kāi)發(fā)商提出的再融資訴求。

其所在行做了唯一一筆保交樓配套融資，是給一個(gè)已經(jīng)是現(xiàn)樓的樓盤(pán)做個(gè)人按揭，總額僅幾千萬(wàn)元。因?yàn)橐咽乾F(xiàn)樓，且開(kāi)發(fā)商大確權(quán)已完成，所有手續(xù)完備，賣(mài)掉一套，購(gòu)房者馬上能拿到房產(chǎn)證，銀行相應(yīng)地批復(fù)按揭，幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

“這種項(xiàng)目的按揭我們不僅做，并且不會(huì)讓其他行碰，因?yàn)橹巴度氲拈_(kāi)發(fā)貸已經(jīng)形成不良，我要確保按揭的錢(qián)顆粒歸倉(cāng)。如果開(kāi)發(fā)商大確權(quán)沒(méi)有完成，消防等各種驗(yàn)收沒(méi)過(guò)，可能業(yè)主拿不到房產(chǎn)證，那這種項(xiàng)目我們也不會(huì)去碰”。

“拿錢(qián)打水漂”

為什么銀行不愿意做保交樓配套融資？

即使一個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)停工，銀行放了一億元的按揭，至少還有8成購(gòu)房者在正常還貸款，因?yàn)橹袊?guó)人十分看重信用。但如果發(fā)放公對(duì)公的保交樓開(kāi)發(fā)貸款，一旦放下去，那是板上釘釘?shù)厥詹换貋?lái)了。

一家全國(guó)性股份制銀行房地產(chǎn)融資部門(mén)人士說(shuō)出了不愿做配套融資的三種顧慮：

一是項(xiàng)目資不抵債，疊加樓市下行，老百姓不買(mǎi)房，項(xiàng)目本身貨值折損非常嚴(yán)重。例如一個(gè)項(xiàng)目工程缺口3億元，專(zhuān)項(xiàng)借款提供1億元，剩下2億元需要商業(yè)銀行來(lái)填補(bǔ)，但銀行對(duì)項(xiàng)目建成后能不能賣(mài)出3億元的銷(xiāo)售額非常擔(dān)心。

二是政策性銀行的專(zhuān)項(xiàng)借款和股份制銀行后續(xù)的配套融資之間有一定權(quán)益沖突，由于政策性銀行最早介入保交樓，早就把項(xiàng)目的抵押物、貨值攢在手里。當(dāng)3億元資金投入、工程完工后，為了讓項(xiàng)目順利銷(xiāo)售回款，地方政府連同政策性銀行可能會(huì)讓房企打折賤賣(mài)物業(yè)，以盡快回款，因此最后賣(mài)出的回款可能就沒(méi)有3億元那么多了。

還有第三種情況是，保交樓專(zhuān)項(xiàng)貸款比較傾向于工程進(jìn)度最優(yōu)的項(xiàng)目，比如這個(gè)項(xiàng)目基本銷(xiāo)售完畢，還差后續(xù)的工程款，資金缺口是3億，但這些條件更不利于銀行獲得還款來(lái)源，因?yàn)轫?xiàng)目沒(méi)有新增銷(xiāo)售款，市場(chǎng)化的股份制商業(yè)銀行肯定不干。

依據(jù)“金融16條”，配套融資主要由按揭行來(lái)完成，因?yàn)槿绻こ虪€尾、老百姓斷貸，虧損最大的是按揭行，所以按揭行更加有動(dòng)力、有壓力去執(zhí)行配套融資，而做按揭貸款的大多是國(guó)有行，因此國(guó)有行做的配套融資會(huì)比股份行多一些。

另一家總部在深圳的大型股份行信貸部門(mén)人士透露，其所在行目前僅在第一季度落地了一筆保交樓貸款，因?yàn)槭巧婕傲闶郯唇医痤~較大的項(xiàng)目出險(xiǎn)，銀行必須做出“保大還是保小”的艱難抉擇。

“如果不是為了保住按揭客戶，誰(shuí)愿意往火坑跳？”該股份行信貸部門(mén)人士說(shuō)。

張?jiān)苍u(píng)估過(guò)保大還是保小的問(wèn)題，一個(gè)項(xiàng)目投放了一筆1億元開(kāi)發(fā)貸，現(xiàn)在有2000萬(wàn)元的按揭變成不良，但如果再新增1億元保交樓貸款，那2000萬(wàn)元可以撈回來(lái)，但新增這1個(gè)億半年或一年后變成不良貸款，相當(dāng)于不良貸款從2000萬(wàn)元變成1億元了。

為什么是我來(lái)填坑？

“金融16條”為銀行投入“保交樓”配套融資開(kāi)出“豁免條例”——向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)；對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

這一條件是否打消了銀行從業(yè)者的疑慮？

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)詢問(wèn)了多家國(guó)有大行及股份制銀行人士，得到了一致的否定回答。據(jù)介紹，“金融16條”發(fā)布前后，豁免期生效的半年里，多家銀行對(duì)投入資金保交樓的態(tài)度、內(nèi)部風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有變化。

前述建行華南某支行行長(zhǎng)坦言，所在支行有1-2個(gè)地產(chǎn)不良項(xiàng)目，涉及的開(kāi)發(fā)貸在30億元以上，銀行內(nèi)部也對(duì)其做了嚴(yán)肅追責(zé)。

盡管開(kāi)發(fā)商能提供少量抵押物，但數(shù)十億元貸款短期內(nèi)肯定收不回來(lái)，只能全都計(jì)入壞賬。而且，開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸時(shí)，銀行給它做了足值抵押，即按照抵押物最高價(jià)值計(jì)算，如今售價(jià)比起當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)在不斷下降，“資產(chǎn)在貶值，但他欠我的錢(qián)，是真金白銀欠了這么多啊”。提到不良項(xiàng)目，該建行支行行長(zhǎng)很愁。

怎么界定個(gè)人和機(jī)構(gòu)“已盡職”？這條免責(zé)條款到銀行層面，沒(méi)有人能落下來(lái)， “我們不能只期待投入某筆貸款是安全的，就去做，銀行都是要看收益率的，這筆錢(qián)去投別的項(xiàng)目不好嗎？”

該建行華南某支行行長(zhǎng)透露，出現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目的不良，可能影響這個(gè)支行3-5年的效益，需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，直接影響全行員工數(shù)年的收入。

張?jiān)忉專(zhuān)热缭饶枪P開(kāi)發(fā)貸是張三做的，人可能已經(jīng)離職了，那現(xiàn)在為什么要我來(lái)做保交樓配套融資？誰(shuí)去背這個(gè)鍋？責(zé)任怎么認(rèn)定？

張?jiān)f(shuō)，一個(gè)出險(xiǎn)房企某地項(xiàng)目申請(qǐng)配套融資，需要地市分行寫(xiě)一份報(bào)告，內(nèi)部系統(tǒng)做申請(qǐng)，還要經(jīng)過(guò)風(fēng)控人員審批，一層一層批到省分行，中間起碼需經(jīng)手10個(gè)人，銀行內(nèi)部得保證這10個(gè)人都是愿意去做這筆融資的。

（應(yīng)受訪者要求，張?jiān)獮榛?/p>