經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 3月30日午間，合生創(chuàng)展（0754.HK）發(fā)布2022年業(yè)績，全年實現(xiàn)營收272.5億港元，歸屬上市公司股東凈利潤為87.6億港元，凈利潤率達到32%，這一水平在目前發(fā)布2022年業(yè)績的內(nèi)地房企中一騎絕塵，比第二名金地商置高出10個百分點。

由于拿地較早，合生創(chuàng)展一直保持著較高的毛利率，2018年至2021年的毛利率均在40%以上，其中2020年更是高達63.5%。雖然2022年毛利率因全行業(yè)利潤下滑而降至30%左右，但其水平仍然保持在行業(yè)前列。

合生創(chuàng)展用30%的毛利率創(chuàng)造出32%的凈利率，這一情況雖然并非個例，但在房地產(chǎn)行業(yè)中極為少見。從最近兩年房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)看，只有合生創(chuàng)展和金地商置存在凈利率高于毛利率的情況。

2009年、2010年、2017年和2019年均出現(xiàn)凈利率大于毛利率的情況，尤其是2022年上半年，合生創(chuàng)展的凈利潤高達47.9%，而毛利率為23.3%，相差超過一倍。

從2022年業(yè)績看，合生創(chuàng)展之所以用30%的毛利率創(chuàng)造出了32%的凈利潤率，與100.7億港元的投資物業(yè)公平值收益密不可分，如果剔除這部分收益，合生創(chuàng)展與多數(shù)房企一樣，將出現(xiàn)虧損。

所謂投資物業(yè)公平值收益，是持有型物業(yè)因當年價格或估值上升而產(chǎn)生的溢價，按照港股會計準則，這部分溢價產(chǎn)生利潤可以計入凈利潤。根據(jù)財報，合生創(chuàng)展這百億利潤由19項投資性物業(yè)產(chǎn)生。

其中貢獻最大的是華東區(qū)域，貢獻利潤79.7億港元，2021年華東區(qū)域投資性物業(yè)虧損2.1億港元；其次是華北地區(qū)，貢獻利潤17.8億港元，2021年是46.8億港元；華南地區(qū)貢獻量從2021年的59.9億港元降至2022年的3.3億港元。